置業資金不足，首期爭少少？面對發展商提供的「呼吸Plan」或坊間財務公司的二按方案，看似是解決上車困難的捷徑。然而，您是否知道市場上幾乎沒有真正的「二按銀行」？二按貸款背後牽涉極高的法律及財務風險，尤其在未經一按銀行同意下私自申請，後果可能非常嚴重，甚至會導致物業被收回。
本文將為您全面拆解二按的6大隱藏陷阱、違規申請的4大災難性後果，並提供正規申請的壓力測試詳解，以及最關鍵的「甩二按」終極攻略。在您決定踏出這一步前，這份指南是保障您財務安全、避免墮入按揭困境的必讀手冊。
拆解二按與一按：為何「二按銀行」是市場罕見選項？
提及二按銀行，市場上由銀行直接提供的二按產品其實非常罕見。當大家談論申請二按時，對象通常並非傳統銀行。究竟二按是什麼？它和我們熟悉的一按有何分別？為何需要二按？以下會逐一為你拆解，讓你對這個複雜的按揭概念有更清晰的理解。
二按（Second Mortgage）的準確定義
物業在已有一按下的第二次抵押
簡單來說，二按是指你的物業在已經有一份按揭（即「一按」）的情況下，你再將同一個物業抵押給另一間貸款機構，申請第二份按揭貸款。在這關係中，原先提供一按的銀行擁有對該物業的「第一法定押記權」（First Legal Charge），意味著一旦物業需要被出售來償還債務，一按銀行有優先權收取還款。二按的貸款機構則屬次級。
二按、加按與轉按的根本區別
不少人會將二按、加按和轉按混淆，但它們是完全不同的財務操作。
- 二按：是向一間新的貸款機構（通常是財務公司）申請一筆全新的、獨立的貸款，與原有的一按並存。
- 加按：是在原有的一按銀行，因為物業升值或已償還部分本金，而申請提取更多貸款額。整個過程只涉及一間銀行和一份按揭合約。
- 轉按：是將整份按揭由原來的銀行，轉移至另一間能提供更優惠條款的新銀行。舊的按揭會被完全清還，由新的按揭取代。
二按的運作原理：為何會出現二按需求？
了解定義之後，下一個問題自然是為何會出現二按的需求。主要原因有兩個。
彌補首期資金不足
這是最常見的原因。許多置業人士，特別是年輕買家，可能擁有穩定的收入，足以應付每月供款，但卻難以儲蓄到銀行要求的一大筆首期資金。二按正好提供了一個途徑，讓他們借取超出銀行一按上限的金額，以填補首期的資金缺口，成功「上車」。
突破銀行按揭成數上限
這個原因與前者環環相扣。香港金融管理局（金管局）對銀行審批按揭有嚴格的成數上限指引。例如，樓價較高的物業，銀行最多只能提供五至六成按揭。二按的出現，正好是為了突破這個規限。由於提供二按的財務公司不受金管局的相同規管，因此它們可以提供更高的貸款成數，讓買家透過「銀行一按」加上「財務公司二按」的組合，達致八成甚至九成的高成數按揭。
一按與二按的關鍵差異
一按與二按在多個層面都有顯著差異，了解這些分別，對於評估自身風險和財務狀況至關重要。
貸款機構：傳統銀行 vs 財務公司
這是最根本的分別。一按的提供者幾乎都是傳統銀行。相反，由於風險較高，銀行普遍不會承造二按。市場上的二按產品，絕大部分由財務公司提供，或者是由一手樓盤的發展商，透過其關聯的財務公司提供。因此，尋找二按銀行可說是非常困難。
利率結構與還款年期
一按的利率通常較低，並與市場基準利率（如最優惠利率P或香港銀行同業拆息H）掛鈎，還款年期最長可達30年。二按則完全不同，其利率普遍遠高於一按。常見的結構是首兩至三年提供較低的「蜜月利率」，優惠期過後利率會大幅抽升。同時，二按的還款年期通常較短，一般最長為25年，這代表每月的供款壓力會更大。
監管機構：金管局 vs 《放債人條例》
兩者受到的監管框架截然不同。提供一按的銀行，必須嚴格遵守金管局的所有指引，包括壓力測試、供款與入息比率上限等。提供二按的財務公司則不受這些指引約束，它們主要受香港法例第163章《放債人條例》規管，條例主要規範利率上限等放債行為。這個監管上的差異，解釋了為何財務公司能提供銀行無法提供的靈活及高成數貸款方案，但同時也意味著對借款人的保障和審批標準有所不同。
為何銀行普遍拒批二按？剖析市場提供者與監管背景
你可能會發現，要找到一家提供二按的銀行幾乎是不可能的任務。想申請二按，為何向銀行查詢總是處處碰壁？這背後牽涉到香港金融監管的背景，還有不同貸款機構的角色定位，理解這些因素有助你看清整個市場的全貌。
銀行不願承造二按的2大核心原因
銀行不願意承辦二按，主要有兩個根本性的原因，一個關乎監管，另一個則關乎債權的優先次序。
金管局指引與銀行自身的風險管理
首先，銀行必須嚴格遵守香港金融管理局（金管局）的指引。金管局為了維持金融體系的穩定，對銀行的按揭貸款設下嚴格的成數上限和壓力測試要求。二按會增加物業的總貸款額，直接提高了借款人的財務槓桿。這與金管局審慎的監管方向背道而馳。所以，銀行自身的風險管理政策也傾向保守，會盡量避免參與這種高風險的貸款業務。
物業第一法定押記（First Legal Charge）的重要性
其次，是關於物業的「第一法定押記」（First Legal Charge）。當你申請一按時，銀行就取得了這個物業的第一法定押記權。這代表如果業主不幸斷供，銀行在拍賣物業後，有權優先取回所有欠款。二按的貸款機構只擁有「第二法定押記」，順位在後。這代表它們需要等一按銀行收足款項後，才能在餘額中取回自己的貸款。這種後償的風險很高，所以傳統銀行都偏向持有風險最低的第一法定押記權。
香港二按市場的主要提供者
既然銀行不做二按，那麼市場上究竟是誰在提供這類貸款呢？主要有兩類機構。
財務公司：不受金管局規管的核心角色
財務公司是二按市場最主要的角色。它們的核心優勢在於，其運作並不受金管局的按揭指引所規管。這讓它們可以提供遠高於銀行上限的按揭成數，而且審批標準也相對寬鬆。
發展商：透過關聯財務公司提供的「發展商二按」
當你在購買一手新盤時，有時會見到發展商提供「發展商二按」。你需要了解，這筆貸款通常不是由發展商直接借出。它其實是透過發展商旗下或相關的財務公司來提供的。這是一種常見的促銷策略，目的是幫助買家解決首期不足的問題。
了解監管差異如何影響你的貸款選擇
明白銀行與財務公司在監管上的根本差異，對你選擇合適的貸款方案非常重要。
財務公司受《放債人條例》約束：認識48%年利率上限
財務公司雖然不受金管局監管，但它們必須遵守香港法例中的《放債人條例》。這條例規定，任何貸款的實際年利率不得超過48%。如果利率超過這個水平，法庭就有機會視之為敲詐性的交易。這也解釋了為何財務公司的利率普遍遠高於銀行按揭。
「呼吸Plan」的由來與潛在風險
正因為財務公司不受金管局對入息審查的嚴格限制，市場上才出現了俗稱的「呼吸Plan」。這類計劃標榜極度寬鬆、甚至無需入息證明的審批，意思是「只要有呼吸就能借到錢」。這種便利背後隱藏著極大風險。它們的利率結構通常是「先甜後苦」，在短暫的低息期過後，利率會大幅抽升，為借款人帶來沉重的財務壓力。
二按 vs 按揭保險：哪個高成數按揭方案更適合你？
當傳統銀行一按的成數無法滿足置業預算時，許多人會考慮尋求高成數按揭方案。市場上最主流的兩個選擇，就是財務公司的二按，以及經由銀行的按揭保險計劃。雖然兩者都能夠幫助你借取更高貸款額，但它們的運作原理、成本結構和風險截然不同。了解清楚兩者的分別，是作出明智財務決策的第一步。
二按與按揭保險全方位比較
為了讓你更清晰地掌握全局，我們將從四個核心層面，直接比較二按與按揭保險的特點。
提供機構：財務公司 vs 香港按證保險有限公司
二按的主要提供者是財務公司，包括一些由發展商指定的關聯機構。它們不受金融管理局的嚴格規管，因此在貸款條款上擁有較大的彈性。
按揭保險則是由香港按證保險有限公司（HKMC Insurance Limited）提供。申請人是透過銀行申請按揭保險，整個貸款仍然由銀行批核和發放，只是由按證保險公司為銀行承擔超出正常按揭成數的額外風險。
成本結構：二按高昂利息 vs 一次性按揭保費
二按的成本主要體現在其高昂的利息之上。它的利率遠高於銀行一按，而且通常設有「先甜後苦」的結構，優惠期過後利率會大幅抽升，令長遠的利息支出非常可觀。
按揭保險的成本則是一筆過繳付的按揭保費。這筆費用可以選擇一次過支付，也可以加借並分攤在整個按揭年期中償還。雖然保費金額可能不菲，但好處是整個高成數按揭的貸款利率，都與銀行的一按利率掛鉤，維持在較低水平。
審批標準：較寬鬆 vs 受銀行嚴格規管
財務公司在審批二按申請時，標準相對較為寬鬆。對於入息證明不齊全、收入不穩定或信貸紀錄稍有瑕疵的申請人，獲批的機會可能較高。
相反，申請按揭保險等同於向銀行申請一筆受嚴格規管的貸款。銀行會嚴格審視申請人的還款能力、入息證明及信貸紀錄，整個過程與申請傳統按揭無異，標準非常嚴謹。
利率水平：浮動高息 vs 與銀行一按利率掛鉤
二按的利率不僅高，而且通常是浮動利率，會跟隨市場變化。最關鍵的是，其利率結構往往在首兩至三年後大幅上調，令供款壓力突然倍增。
按揭保險計劃本身沒有獨立的利率。成功申請後，你所獲得的整筆貸款（例如樓價的八成或九成）都會按照銀行的一按利率計算利息，利率結構清晰，且與市場上的低息按揭計劃同步。
我的情況應如何選擇：二按或按揭保險？
了解兩者的分別後，下一步就是根據自己的實際情況作出判斷。以下幾個常見情境，可以幫助你思考哪個方案更切合你的需要。
情況一：當你的入息證明較弱時
如果你的職業屬於自僱人士、收入主要來自佣金或現金，導致難以提供穩定的入息證明文件，要通過銀行嚴格的按揭保險審批可能有困難。在這種情況下，審批標準較具彈性的財務公司二按，或許是其中一個可行的融資選項。
情況二：當你希望避免支付大額保費時
按揭保險的保費是一筆顯著的前期開支。假如你的首期資金非常緊絀，連支付這筆保費都有困難，那麼選擇無需支付保費的二按，似乎可以解決眼前的資金問題。不過，你需要清楚計算，這種短期便利換來的，是長期的沉重利息負擔。
情況三：從長遠利息成本與財務規劃考量
若從長遠的財務健康角度出發，按揭保險通常是更穩健的選擇。雖然需要支付保費，但它讓你能夠在整個還款期內享受銀行的低利率，總利息支出通常遠低於二按。選擇二按往往應被視為一種短期過渡方案，並且需要有清晰的計劃，在低息優惠期完結前「甩二按」，否則將會陷入高息的困境。
法律紅線：未獲一按銀行同意申請二按的4大嚴重後果
在考慮向財務公司申請二按時，很多人會忽略一個關鍵前提：必須先取得一按銀行的書面同意。這一步並非只是程序上的建議，而是牽涉到合約法律的嚴肅問題。許多人以為只要自己準時供款，一按銀行便不會干涉，這其實是一個極大的誤解。未經同意私下進行二按，等於單方面違反了你與銀行簽訂的按揭合約，後果可能遠超你的想像。
一按合約中的魔鬼細節：禁止後續押記條款
當你簽署一按的按揭契時，合約內通常包含一條名為「禁止後續押記」（Restriction on Further Charges）的條款。這條款清晰列明，在未經銀行書面同意之前，業主不得將該物業用作任何形式的額外抵押或設立新的押記。
設立這條款的目的是保障作為第一債權人的一按銀行。因為物業的價值是有限的，若業主不斷增加抵押貸款，一旦業主斷供，銀行收回物業拍賣後所得的款項，可能不足以償還所有債務，這會直接增加一按銀行的風險。所以，這條款是銀行保障自身利益的法律防線。
違規二按的潛在後果
如果你無視合約條款，私下向財務公司申請二按，一旦被一按銀行發現，銀行有權根據合約採取一系列行動，以下是四個最常見的嚴重後果。
後果一：銀行有權立即要求全數償還貸款 (Call Loan)
這是最嚴重的後果。銀行有權視你的違規行為是嚴重違約，然後立即終止你的按揭合約。銀行會發出正式通知，要求你在一個很短的期限內，全數償還所有剩餘的按揭貸款本金及利息。這筆突如其來的巨大款項，對絕大多數業主來說都是難以負擔的。
後果二：銀行可沒收物業並拍賣 (淪為銀主盤)
假如你無法在限期內清還所有欠款，銀行下一步就會啟動法律程序收回你的物業。物業被沒收後，銀行會委託測量師行進行估價，然後透過拍賣或私人協商方式出售，俗稱「銀主盤」。拍賣所得的款項會優先用於償還一按的欠款。如果賣出價不足以還清所有債務，銀行仍然有權向你追討差額。
後果三：銀行或單方面提升現有一按利率
相對於直接 Call Loan，這是一個較為「溫和」的懲罰性措施。銀行可能會決定不立即收回貸款，但是會單方面提升你現有一按的按揭利率，作為你違約的代價。即使只是增加一厘或兩厘，長遠來說也會顯著加重你每月的供款負擔。
後果四：銀行可要求增加擔保人或抵押品
銀行也可能認為你的財務風險增加了，所以要求你提供額外的保障。這可能包括要求你增加一位有足夠還款能力的擔保人，或者提供其他資產作為額外的抵押品，以降低銀行的貸款風險。
銀行如何發現你的違規二按？
有些人可能會心存僥倖，覺得只要自己不說，銀行就不會知道。事實上，銀行有非常可靠的渠道去發現違規二按。
土地註冊處的查冊記錄
所有關於物業的按揭和押記，為了保障貸款人的法律權益，都必須在土地註冊處進行註冊。這是一個公開的記錄。銀行為了管理風險和遵守金管局的規定，會定期或不定期地對其按揭客戶的物業進行查冊。一旦發現登記冊上出現了未經其同意的第二份押記記錄，你的違規行為便會立即曝光。
定期信貸報告審查
銀行作為信貸提供機構，有權定期查閱客戶的個人信貸報告（TU報告）。當你向財務公司申請二按時，這次查詢和新增的貸款記錄都會顯示在你的信貸報告上。銀行在進行定期審查時，如果發現你有新的按揭貸款記錄，自然會產生疑問，然後進一步調查，最終揭發違規二按的事實。
【正規申請】二按壓力測試、流程及計算方法全拆解
要循正規途徑申請二按，雖然直接由二按銀行批核的情況極為少見，但整個流程是有清晰框架的。關鍵在於必須先取得一按銀行的同意。整個過程涉及發展商、一按銀行及二按財務公司三方，步驟環環相扣，以下為你逐步拆解。
正規二按申請5大步驟
步驟一：向發展商表達意向
如果你購買的是一手新盤，並且打算申請由發展商提供的二按計劃，第一步就是要盡早向發展商或地產代理清晰表達這個意向。這有助他們提供相關的資料，並且讓你預留充足時間準備後續申請。
步驟二：向銀行申請一按並申報二按意向
下一步，就是向銀行申請第一按揭。在這個階段，你必須主動向銀行申報，你計劃在承造一按後，再申請第二按揭。誠實申報是整個正規流程的基礎，銀行需要這個資訊去評估整體信貸風險。
步驟三：銀行合併計算一按及二按的壓力測試
收到你的申請後，銀行會將一按及二按的貸款資料合併考慮。銀行會根據金管局的指引，計算合併後的總供款佔入息比率，並且進行壓力測試，確保你的還款能力符合標準。
步驟四：獲取一按銀行的書面同意書
當銀行完成審批，並且認為你的還款能力足以應付一按及二按的總供款後，便會批出一按。與此同時，銀行會發出一封正式的書面同意書（Consent Letter），批准你在其一按之上，設立第二法定押記。這份文件是申請二按的入場券。
步驟五：持同意書向財務公司提交二按申請
取得銀行的書面同意書後，你就可以憑藉這份文件，連同其他所需文件，正式向提供二按的財務公司（通常是發展商關聯的公司）提交申請。財務公司收到銀行的同意書，才會處理你的二按貸款。
銀行合併壓力測試計算原則
關鍵：採用二按「最高利率」而非「蜜月期利率」作計算
銀行進行合併壓力測試時，有一個非常關鍵的計算原則。對於二按部分，銀行並不會採用首幾年極具吸引力的「蜜月期低息利率」，而是會直接採用二按計劃中最高的那個利率（例如優惠期結束後抽升至5厘或更高的利率）作為計算基礎。然後，再在這個最高利率上加2厘作壓力測試。這個做法是為了確保你在最壞的情況下，依然有能力還款。
原則：合併計算一按及二按總供款，確保供款與入息比率不超標
整個審批的核心原則，是將你未來的一按供款，以及按「最高利率」計算出的二按供款合併起來。然後，銀行會計算這個總供款額佔你每月總入息的百分比（即供款與入息比率），確保它不超過金管局規定的上限（現時為50%）。同時，壓力測試下的總供款也不能超過入息的60%。
【實用工具】二按供款及壓力測試計算機
為了讓你對自己的負擔能力有更實在的預算，市面上有不少網上工具可以幫忙。一個全面的二按計算機，能讓你對複雜的計算有一個初步概念。
輸入：樓價、一按及二按貸款額、一按及二按利率、個人月入
你只需要輸入幾個基本資料，包括物業價格、打算申請的一按及二按貸款金額、兩筆貸款的利率（特別是二按的最高利率），以及你的每月固定收入。
輸出：合併供款佔入息比率、壓力測試結果 (合格/不合格)
計算機會即時為你計算出合併後的每月總供款、供款與入息比率，以及在壓力測試下的結果。你可以即時得知自己的財務狀況是否符合銀行的基本審批門檻，結果一目了然。
申請二按所需文件清單
準備好向財務公司提交二按申請時，一般需要備妥以下文件，建議預先準備齊全，讓審批過程更順暢：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約及正式買賣合約
* 一按銀行的貸款批核信及書面同意書
* 最近三至六個月的入息證明（例如糧單、公司信）
* 最近年度的稅務局評稅通知書（如適用）
* 最近三至六個月的銀行月結單或存摺紀錄，以顯示入息情況
* 現有按揭及其他貸款的還款紀錄（可於信貸報告查閱）
申請二按的6大隱藏財務風險
考慮申請二按銀行的方案時，許多人只看到它降低了上車門檻的便利，卻容易忽略背後環環相扣的財務風險。二按貸款像一把雙刃劍，雖然能解決眼前的首期問題，但長遠來看，它設下了不少陷阱，稍有不慎便可能令你的財務狀況陷入困境。在簽署任何文件之前，讓我們像朋友一樣，一起逐一拆解這六個最常見的隱藏風險。
風險一：利率結構陷阱（先甜後苦）
二按計劃最吸引人的地方，往往是首兩至三年的「蜜月期」低息優惠。財務公司為了吸引客戶，通常會提供一個與銀行一按利率相近的息率，讓你覺得供款壓力不大，一切都在掌握之中。
低息優惠期結束後，利率大幅抽升的衝擊
真正的考驗在蜜月期結束後才開始。優惠期一過，二按的利率便會大幅抽升，實際年利率隨時可以由最初的2-3厘，急升至5厘、6厘甚至更高。這意味著你的每月供款額會突然倍增，對家庭現金流造成巨大衝擊。如果當時正處於加息週期，情況將會雪上加霜，讓你措手不及。
風險二：轉按困難，難以重回銀行低息方案
很多人會想，只要在二按利率抽升前，將整筆貸款（一按加二按）轉按至另一間銀行，整合成一筆新的一按貸款，便可以「甩二按」，避開高息。理論上可行，但現實中卻困難重重。
總貸款額過高，不符轉按銀行的按揭成數要求
困難的核心在於總貸款額。銀行在審批轉按申請時，同樣受金管局的按揭成數指引約束。假設你當初透過「一按加二按」借足八成上會，幾年後，即使樓價不變，你的總結欠可能仍然遠高於銀行在沒有按揭保險下所能批出的六成按揭上限。除非你的物業在短時間內大幅升值，令總結欠降至估值的六成或以下，否則你將無法轉按至傳統銀行，只能繼續承受財務公司的高昂利息。
風險三：還款年期更短，每月供款壓力更大
與銀行一按最長可達30年的還款期不同，二按的還款年期通常較短，普遍最長只有25年，甚至更短。貸款總額不變，但還款期縮短，直接結果就是每月的供款額更高。這意味著即使在低息蜜月期，你的每月總供款（一按加二按）已經比單純申請高成數按揭保險的供款更高，從一開始就加重了你的財務負擔。
風險四：審批準則模糊且設有配額
相對於銀行清晰的入息審查及壓力測試要求，財務公司的審批準則顯得較為模糊。雖然這看似降低了申請門檻，但也帶來不確定性。更重要的是，特別是發展商提供的新盤二按，通常設有「配額限制」。即使你的財務狀況完全符合資格，但如果該樓盤的二按申請配額已經用完，你仍然會被拒絕。這種不確定性會打亂你的置業預算和部署。
風險五：樓價下跌觸發的連鎖效應
高槓桿是二按的最大特性，同時也是在樓市逆轉時的最大弱點。一旦樓價下跌，你的物業便有機會陷入負資產的困境。
從負資產到被追討差價的風險
負資產是指物業的市場價值低於其未償還的按揭總貸款額。在這種情況下，如果你因任何原因需要賣樓，或者不幸斷供而被收樓，即使成功將物業賣出，所得的款項也不足以清還全部欠款。銀行與財務公司有權向你追討當中差價，令你即使失去了物業，依然背負著一身債務。
風險六：違約與收樓的終極惡果
這是所有風險中最嚴重的後果。二按與一按一樣，都是以你的物業作為抵押品。不論你拖欠的是一按還是二按的供款，只要構成違約，貸款機構就有權採取法律行動，收回你的物業並將其拍賣，俗稱「銀主盤」。屆時，你不但會失去安樂窩，更可能因拍賣價不足以抵債而面臨被追討差價，甚至破產的局面。
終極「甩二按」攻略：如何安全重返銀行按揭體系
成功申請二按解決了置業首期的燃眉之急，不過這只是漫長供款旅程的第一步。由於大部分二按計劃都存在「先甜後苦」的利率結構，長遠而言並非理想的財務安排。因此，如何規劃「甩二按」，將高息的二按貸款整合，安全地重返傳統的單一銀行按揭體系，才是業主必須深思的終極課題。這需要一套清晰的策略與執行計劃，目標是在利率飆升前，順利完成轉按。
正確心態：視二按為過渡工具，以重返銀行為終極目標
首先，我們必須建立一個正確的心態。申請二按並非一個長久的解決方案，而是一個策略性的過渡工具。它的作用是幫助你在資金不足的特定時期，成功「上車」或完成物業交易。因此，從簽署二按合約的第一天起，你的終極理財目標就應該是「甩二按」，即是如何在未來將一按與二按的總結欠，全數轉移到另一家銀行，整合成一筆利率較低的全新一按貸款。這個目標需要你保持高度的財務警覺性，並且主動規劃，而不是被動地等待低息期結束。
執行階段：兩年「蜜月期」內的監察清單
發展商或財務公司提供的二按，普遍設有為期兩至三年的低息「蜜月期」。這段時間是執行「甩二按」計劃的黃金窗口。你需要像一位基金經理管理投資組合一樣，定期監察你的「資產」（物業）與「負債」（按揭），以下是一份關鍵的監察清單。
每半年檢視一次物業最新估價
物業估價是成功轉按的決定性因素。你需要每隔半年，主動透過各大銀行的網上估價系統，查詢你的物業最新估值。物業升值意味著你的資產淨值增加，貸款總額佔物業價值的比例（即按揭成數）會隨之下降。當這個比例下降至銀行可接受的範圍時（例如60%或以下），便是轉按的理想時機。持續追蹤估價，能讓你準確掌握這個時機。
密切關注市場利率走勢與銀行轉按優惠
市場環境是動態變化的。你需要密切留意香港銀行同業拆息 (HIBOR) 及最優惠利率 (Prime Rate) 的走勢，因為這直接影響你未來新按揭的利率。同時，不同銀行為了爭取轉按市場的客戶，會不定期推出極具吸引力的優惠，例如現金回贈、更低的按揭利率或豁免律師費等。在「蜜月期」內貨比三家，掌握市場上最佳的轉按方案，能為你節省一筆可觀的利息與開支。
退出階段：如何整合一按與二按，轉按至新銀行
當你透過監察，認為時機成熟時，便可以進入實際的退出操作階段。整個過程的核心是將兩筆債務（一按和二按）合併為一筆，並由一家新銀行承接。
計算總結欠 (一按+二按)
第一步是準確計算你需要轉按的總金額。你需要分別向現有的一按銀行及二按財務公司，查詢截至某個預計轉按日期的確實貸款結欠（Outstanding Balance）。將這兩個數字相加，就是你向新銀行申請轉按的目標貸款額。
確保物業估價足夠承造新的一按貸款
這是最關鍵的數學題。假設你的總結欠為500萬元，而新銀行最高只願意承造六成按揭。這就意味著你的物業估價必須達到約834萬元（500萬元 ÷ 0.6），銀行才會批出足夠覆蓋你全部債務的貸款。如果估價不足，你就需要準備額外資金來填補差額，否則轉按便無法成功。
向多間銀行查詢轉按可能性
切勿只向一家銀行查詢。你應該準備好所有文件，同時向至少三至四間銀行提交轉按申請。不同銀行對同一物業的估價可能存在差異，批出的利率及現金回贈條款亦各有不同。透過比較各銀行的批核結果，你才能從中選擇最有利的方案，真正實現低成本「甩二按」，順利回歸穩健的單一銀行按揭軌道。
關於二按銀行的常見問題 (FAQ)
在考慮申請二按銀行貸款時，很多人心中總有各種疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望用最直接易明的方式，為你逐一解答，讓你對二按有更全面的了解。
銀行真的會主動查冊發現我的違規二按嗎？
這是一個非常重要的問題，答案是肯定的。千萬不要抱持僥倖心態，以為可以悄悄進行。事實上，銀行為了管理自身的信貸風險，以及遵守香港金融管理局的規定，會定期或在特定情況下，對其按揭客戶的物業進行土地註冊處查冊。更重要的是，自2017年起，土地註冊處已設有電子提示服務。當你的物業有新的按揭或押記文件登記時，一按銀行便會收到通知。因此，任何未經同意的二按，幾乎是無法隱瞞的。
我的收入不穩定，申請二按會比申請銀行按揭保險更容易嗎？
從審批門檻來看，二按的確可能較為寬鬆。因為提供二按的財務公司不受金管局的嚴格規管，它們在審核入息證明時，標準相對彈性，這也是坊間部分「呼吸Plan」的由來。相比之下，銀行在審批按揭保險申請時，必須嚴格遵循金管局的指引，對入息要求、供款與入息比率等有清晰規定。不過，這種「容易」是需要付出代價的，代價就是遠高於一按的利息，以及較短的還款年期。所以，這是一個短期便利與長遠財務健康的取捨。
發展商提供的二按計劃是否比坊間財務公司更安全？
發展商二按本質上也是由財務公司（通常是發展商的關聯公司）提供的，所以它們同樣受到《放債人條例》的規管。它們的「安全性」並無本質上的不同。發展商二按通常作為一種促銷新盤的工具，最常見的特點是設有首兩至三年的低息「蜜月期」。這個計劃最大的風險，並非來自提供者本身，而是其「先甜後苦」的利率結構。一旦優惠期結束，利率會大幅抽升，屆時若無法順利「甩二按」，還款壓力將會非常巨大。
樓價下跌時，我的二按和銀行一按會怎樣？
這是一個相當嚴峻的情況。當樓價下跌，你的物業估值可能會低於一按與二按的總結欠，形成「負資產」。這會引發連鎖效應，其中最直接的衝擊，就是讓你幾乎不可能「甩二按」。因為沒有任何一家新銀行，願意批出高於現時物業估值的按揭貸款來讓你轉按。結果就是，你將會被困在高息的二按計劃之中，同時持有一個貶值的資產。若不幸斷供，銀行和財務公司收回物業拍賣後，所得款項可能仍不足以還清所有欠款，屆時你還需要承擔差額。
如果我無法「甩二按」，將會面對什麼情況？
無法「甩二按」是二按最大的潛在困局。當低息蜜月期結束後，二按利率會急劇攀升，你的每月總供款額亦會隨之大增，嚴重影響你的現金流。由於無法轉按至利率較低的銀行體系，你只能硬著頭皮承受高昂的利息支出。這種沉重的財務負擔，會大大增加斷供的風險。一旦出現斷供，財務公司有權採取法律行動收回物業，最終可能導致你失去辛苦購入的家園。