對於公屋住戶而言，「上車」成為業主是許多家庭的夢想，而透過綠表資格購買居屋，正是實現這個目標的重要途徑之一。然而，整個過程涉及繁複的資格審查、新舊居屋的抉擇、詳細的申請步驟，以及周詳的財務規劃，往往令人感到無從入手。為此，本文為您整合了【公屋換居屋2025】的四大核心攻略，從全面的申請條件自我審查、比較一手及二手居屋的利弊、拆解由申請到交還公屋的完整時間線，到深入剖析由交租到供樓的財務預算與潛在風險，助您一文看清所有關鍵細節，清晰規劃您的置業之路。
公屋換居屋條件：全面自我資格審查
要了解公屋換居屋條件，首要步驟就是進行一次全面的自我資格審查。這一步是整個公屋換居屋程序中最關鍵的基礎，直接決定你是否能踏上置業之路。清晰掌握這些要求，才能有效規劃接下來的公屋換居屋時間表。
核心綠表身份：誰符合公屋換居屋資格？
想知道自己是否符合資格，第一步是確認你是否擁有「綠表身份」。這就像是入場券，證明你是政府資助房屋政策的主要對象。以下幾類人士，都屬於合資格的綠表申請者。
房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）住戶
這是最常見的綠表資格來源。如果你和你的家庭成員，是房委會轄下公屋單位的現有租戶，你就符合基本資格。
房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨住戶
除了房委會，房協轄下甲類出租屋邨的住戶，也同樣擁有綠表資格。你需要留意自己的屋邨是否屬於「甲類」範疇。
房委會轄下中轉房屋的認可居民
正居住在房委會中轉房屋，並已獲認可為合資格上樓的居民，同樣可以循綠表途徑申請。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
部分受政府重建或清拆計劃影響的居民，或符合特定資格的公務員，會獲發《綠表資格證明書》，憑此證明書便可申請。
「長者租金津貼計劃」的受惠者
正在領取「長者租金津貼計劃」津貼的長者，亦被視為合資格的綠表申請者。
入息與資產審查：了解財務限制（主要適用於申請新居屋）
確認身份後，下一步就是財務審查，這對考慮公屋換居屋入息和資產的人尤其重要。你需要注意，這項審查主要針對申請一手新居屋的綠表人士，若你打算購買二手未補價居屋，則不受此入息及資產限制。
一人申請者最新入息及資產上限
根據最新公佈，一人申請者的每月總入息上限為$31,000，而總資產淨值上限則為$73.5萬。
二人或以上家庭申請者最新入息及資產上限
二人或以上家庭的每月總入息上限為$62,000，總資產淨值上限為$147萬。
入息計算方法詳解（固定月薪、花紅、雙糧等）
計算入息時，方法相當直接。固定月薪人士的收入，是指扣除強積金供款後的淨額。非固定收入人士，則會計算過去一段時間的平均收入。年終花紅、雙糧或佣金等非固定獎金，會被攤分至十二個月計算，然後加到月薪上。
資產計算方法詳解（物業、車輛、投資、強積金等）
資產計算則涵蓋你在香港及海外所擁有的資產，包括物業、土地、車輛、股票、基金、現金存款等。車輛價值會按特定公式折舊計算。至於強積金，只有已屆提取年齡（或已提取）的累算權益，才會被計入資產總值。
物業擁有權限制：檢視簽署日期前24個月的「無殼」要求
除了身份和財務，物業擁有權是另一項嚴格限制。這項規定適用於所有綠表申請者，無論是申請一手或二手居屋。
「擁有香港住宅物業」的定義及限制
由遞交申請表當日之前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，你和名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益，包括全部或部分業權。
即使取消交易（撻訂）亦可能受影響
特別要注意，即使簽署臨時買賣合約後取消交易（俗稱「撻訂」），也可能被視為曾擁有物業權益，從而影響申請資格，所以在作物業決定前必須審慎。
永久不合資格條款：哪些情況會被取消資格？
最後，你必須確保自己沒有觸犯任何會導致永久喪失資格的條款。這些是硬性規定，一旦觸及，便無法申請。
曾參與各類資助自置居所計劃及其限制
香港大部分的資助自置居所計劃，都奉行一生人一次的原則。如果你或名列申請表的家庭成員，曾是居屋、私人參建居屋計劃、租者置其屋計劃等的業主，基本上已永久失去再次申請的資格。
違反租約或相關政策（如丟空單位、分租等）
作為公屋租戶，如果你曾嚴重違反租約條款，例如將單位分租、用作非住宅用途或長期丟空單位等，你的申請資格亦會被取消。
「關鍵成員」的十年限制條款
還有一項關於「關鍵成員」的十年限制條款。如果你曾作為資助出售單位業主的家庭成員，並在業主簽署轉讓契據後首十年內刪除戶籍，除非是因結婚或升學等獲房委會批准的特殊理由，否則你亦會在這十年內失去申請資格。
新舊居屋選擇：兩大換樓途徑全比較
當你符合基本的公屋換居屋條件後，下一步就是作出一個關鍵決定：應該選擇全新的居屋，還是從二手市場入手？這就像站在一個分岔路口，兩條路都能通往業主之路，但沿途的風景和挑戰截然不同。了解這兩種公屋換居屋途徑的利弊，有助你規劃最適合自己的置業藍圖。
途徑一：申請一手新居屋（如「居屋2025」）
這條路徑就是大家最常聽到的年度盛事，由房委會推出全新的資助房屋單位。這條路充滿期待，但也伴隨著不確定性。
優點：全新單位、價格折扣明確、高成數按揭
選擇一手新居屋有幾個很實在的好處。首先，你得到的是一個全新單位，所有設施都是新的，不用處理上手業主留下的問題。其次，價格由政府制定，折扣率清晰，你不用在市場上與人討價還價。最重要的一點是按揭安排，由於有政府作為擔保人，綠表申請者最高可申請九成半按揭，大大減輕了首期負擔。
缺點：需抽籤、選擇受限、等候時間較長
當然，這條路也有它的難處。最大的關卡是「抽籤」，每次申請人數都遠超單位數量，中籤與否很看運氣。此外，你的選擇會受到限制，只能從當年推出的幾個指定屋苑中挑選。而且，很多新居屋都是以樓花形式發售，整個公屋換居屋時間由申請、中籤到最後收樓入住，可能需要數年時間。
申請一手新居屋的特定資格及流程
整個公屋換居屋程序相對直接。你需要密切留意房委會每年公布的銷售計劃，在指定時間內遞交申請表及費用。之後就是等待電腦攪珠，房委會會根據攪珠結果及揀樓次序，分批邀請合資格的申請者去選擇單位。
途徑二：購買居屋第二市場（二手未補價居屋）
另一條路是進入「居屋第二市場」，在這裡你可以購買其他綠表業主放售的未補地價二手居屋。這條路給予你更多主導權。
優點：地區選擇多、即買即住、單位狀況所見即所得
二手市場最大的優勢是選擇夠多。全港各區的居屋，只要過了轉售限制期，都可能成為你的選擇，你可以更容易找到心儀的地區和校網。交易流程與一般二手樓買賣相似，完成手續後便可安排裝修入住，時間上更具彈性。而且，你可以親身視察單位，對單位間隔、景觀、保養狀況有最直接的了解。
缺點：樓齡較舊、或需大額裝修費、按揭成數或較低
購買二手居屋同樣有需要注意的地方。大部分單位的樓齡都比較舊，可能需要預留一筆可觀的費用進行翻新。另外，按揭是另一個考慮點。政府對居屋的按揭擔保期是由首次出售日期起計，如果單位樓齡太高，剩餘的擔保期不足，銀行有機會批出較低的按揭成數或縮短還款年期，這會增加你的首期預算。
購買二手居屋的特定資格及流程
這條途徑的公屋換居屋程序起點不同。你需要先向房屋署申請《綠表資格證明書》，證明你的資格。取得證明書後，就可以像一般買家一樣，透過地產代理物色放盤、睇樓、與業主商討價錢，然後辦理法律及按揭手續完成交易。
決策指南：我應該揀一手定二手居屋？
了解過兩條路徑後，你可能還是有點猶豫。以下幾個問題，可以幫助你釐清自己的想法，找到最適合你的方向。
考慮因素一：對居住地區及校網的要求
你對居住地點有硬性要求嗎？例如必須住在某個區域方便上班，或為了子女升學而鎖定特定校網。如果答案是肯定的，那麼選擇豐富的二手市場會更適合你。如果你的居住地點彈性較大，則可以考慮抽一手新居屋。
考慮因素二：對抽籤不確定性及等候期的接受程度
你能夠接受抽籤帶來的未知數嗎？你願意花費數年時間等待新居屋落成嗎？如果你追求確定性，或者有即時的居住需求，那麼能夠即買即住的二手居屋會是更穩妥的選擇。整個公屋換居屋時間的可控性更高。
考慮因素三：裝修預算與即時入住的需求
你的財務預算中，裝修佔了多大比重？一手居屋基本上是「清水樓」，但勝在簇新，簡單裝修即可入住。二手居屋的樓價可能較吸引，但隨時附帶一筆龐大的翻新開支。你需要評估哪種方案更符合你的財務狀況。
考慮因素四：對單位樓齡及剩餘擔保期的重視程度
你介意單位的樓齡嗎？較新的單位通常意味著較少的維修煩惱，和更長的按揭擔保期。一手新居屋在這方面有絕對優勢。如果你選擇二手居屋，特別是樓齡高的單位，就需要仔細研究其剩餘擔保期對按揭申請的影響。
公屋換居屋程序全攻略：掌握申請時間與關鍵步驟
清楚了解公屋換居屋條件，並確認自己符合資格之後，接下來就是整個公屋換居屋程序中最關鍵的執行部分。整個過程環環相扣，掌握每個步驟的所需文件與公屋換居屋時間，是成功置業的關鍵。我們將整個程序歸納為四大步驟，讓你清晰地由淺入深，了解每一步的重點。
第一步：申請資格證明或參與攪珠
萬事起頭難，公屋換居屋的第一步，就是根據你的目標（一手或二手居屋）取得入場資格。兩者的途徑截然不同。
申請《綠表資格證明書》（適用於二手居屋）
如果你打算在居屋第二市場購買單位，首先需要向房屋署申請一份《綠表資格證明書》。這份文件是你具備綠表資格的官方證明，有效期通常為十二個月。你需要前往所屬的屋邨辦事處辦理，有效期內你就可以隨時物色心儀的二手居屋單位。
遞交申請表參與攪珠（適用於一手居屋）
若你的目標是購買房委會推出的全新一手居屋，例如「居屋2025」，就必須在指定的申請期內遞交申請表，參與電腦攪珠。這一步講求時機，錯過了申請期就要再等下一年。中籤與否帶有運氣成分，而揀樓的先後次序也完全取決於攪珠結果。
網上申請及「智方便+」數碼簽署教學
為了提升效率，現在大部分申請都可以網上辦理。建議你預先登記並啟動具有數碼簽署功能的「智方便+」帳戶。無論是申請新居屋攪珠，還是日後辦理部分文件，使用「智方便+」簽署可以省卻親身排隊或郵寄的時間，整個流程更加順暢。
第二步：物色單位與簽訂買賣合約
取得資格後，就進入物色單位和簽訂初步協議的階段。這一步涉及的法律文件和查核工作要格外留神。
查核賣方的《可供出售證明書》（適用於二手居屋）
在二手市場，當你找到合適單位時，在簽訂任何合約前，必須要求賣方出示由房署發出的《可供出售證明書》。這份文件證明該單位可以在居屋第二市場合法轉售。仔細核對文件，是保障自己權益的重要一步。
揀樓及簽署正式買賣合約（適用於一手居屋）
如果幸運中籤購買一手居屋，你將會收到邀請信，按指定的日期和時間前往居屋銷售小組揀樓。揀樓次序依攪珠結果而定。當日選定單位後，需要即時簽署臨時買賣合約並支付訂金。
簽訂合約注意事項及標準格式要求
不論是一手還是二手居屋，所有買賣合約，包括臨時買賣合約及正式買賣合約，都必須使用房委會指定的標準格式。任何修改都可能需要事先批准。簽署前務必細閱所有條款，如有不明白之處，應立即向你的代表律師查詢。
第三步：申請提名信及辦理法律手續
簽訂合約只是開始，接下來是一系列緊密的法律及財務安排。
申請提名信所需文件、費用及時間
簽訂臨時買賣合約後，你的律師需要代你向房委會申請一份「提名信」。這份文件是完成交易的必須品。申請時需提交買賣雙方的資格證明文件及臨約副本，並繳付指定費用。一般處理時間約需數個工作天，所以簽訂正約的時間要預留充足。
聘請律師處理樓宇買賣合約及轉讓契
整個公屋換居屋的買賣過程，必須聘請律師代表。律師會為你審閱合約、查核業權、處理樓宇轉讓契據（俗稱「樓契」）等所有法律文件，確保交易合法合規，保障你的業權。
申請按揭及驗樓安排
簽訂正式買賣合約後，你便可以正式向銀行申請按揭貸款。同時，特別是對於樓齡較高的二手居屋，強烈建議聘請專業人士進行驗樓，以了解單位的潛在問題。及早發現問題，可以避免日後產生額外的維修開支。
第四步：交還公屋單位的時限及須知
作為最後一步，也是對公屋租戶最重要的責任，就是準時交還你現居的公屋單位。
簽訂轉讓契據後60天內交還單位的規定
根據規定，公屋住戶在簽訂新購居屋的轉讓契據當日起計，必須在60天內騰空並交還現居的公屋單位。這個時限相當嚴格，你需要提早規劃搬遷及清理事宜。
申請延期交還的條件及懲罰性佔用費計算
若因特殊理由（例如裝修延誤）無法在60天內交還單位，可以向房署申請延期，但通常以一個月為限。在獲批的延期居留期間，你需要繳付懲罰性的佔用費，金額遠高於你原來的租金，計算方式通常是市值租金或原有租金的三倍（以較高者為準）。
交還單位前的清空及檢查標準
交還單位時，必須將所有傢俬、雜物及自行安裝的設施清走，將單位恢復至房署交樓時的標準狀況。房署職員會與你預約時間進行單位檢查，確保單位符合交還標準。
財務成本與風險剖析：由交租到供樓的轉變
除了要符合基本的公屋換居屋條件，準業主最需要深入了解的，就是由交租到供樓的巨大財務轉變。這個轉變不單是每月開支的增加，更是一種理財心態與責任的徹底改變。整個公屋換居屋程序中，清晰的財務規劃是成功的基石，我們就由每月開支開始，一步步剖析箇中細節。
每月開支大比拼：公屋租金 vs 居屋供款
公屋租金的相對優勢
住在公屋，最大的好處就是租金支出非常穩定且低廉。根據房屋委員會的資料，公屋單位的平均月租大約是二千多元，租金已包含了管理費、差餉及大型維修的開支。租戶不需要為大廈的公共設施維修而額外集資，財務上的確定性相當高。
居屋業主的每月固定支出（按揭、管理費、差餉地租）
成為居屋業主後，每月的固定支出會顯著增加。首先是最大筆的按揭供款，這是一筆長達二、三十年的承擔。其次是管理費，視乎屋苑規模、設施和樓齡而定，一個數百呎的單位，每月管理費可能需要一千至二千元，金額或已貼近以往的公屋月租。此外，業主還需要每季繳交差餉及地租給政府。這三項支出加起來，構成了業主每月最基本的開銷。
公屋換居屋的一次性及隱藏成本
除了每月固定支出，公屋換居屋過程涉及多項一次性的龐大開支，必須預先準備充足資金。
首期預算及按揭保險費用
綠表買家購買新居屋或二手居屋，最大的優勢是政府提供了按揭擔保，因此可以申請高成數按揭，首期最低只需樓價的5%。以一個三百萬的單位計算，首期就是十五萬元。雖然綠表買家因有政府擔保而無需經香港按揭證券有限公司申請按揭保險，但這筆首期款項仍是上車前必須儲備的第一筆資金。
印花稅、律師費及地產代理佣金
買樓的交易成本不容忽視。印花稅是最大的一筆，稅率按樓價而定，是必須支付給稅務局的稅項。聘請律師處理買賣合約及樓契等法律文件，亦需要一筆數千至過萬元的律師費。如果購買的是居屋第二市場的單位，通常還需要支付樓價1%作為地產代理佣金。
裝修、維修及購置傢俬電器費用
不論是一手還是二手居屋，裝修都是一筆可觀的開支。新居屋單位是清水樓，需要添置地板、廚櫃、潔具等基本設施。二手居屋則可能樓齡較高，或需要進行更全面的翻新，例如重鋪水電喉管。這筆費用由數萬到數十萬元不等。之後，還要預留資金購買全屋的傢俬和電器，才能正式入住。
潛在財務風險評估
成為業主後，除了看得見的開支，還要承擔一些潛在的財務風險。
利率波動對按揭供款的影響
香港的樓宇按揭利率多數是浮動利率，會跟隨最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）變動。當進入加息週期，利率上升，每月的按揭供款便會隨之增加，直接加重財政負擔。這種不確定性是公屋租戶從未遇過的。
樓價下跌風險（負資產可能性）
樓價有升有跌。如果樓價大幅下跌，導致物業的市場價值低於未償還的按揭貸款額，就會出現「負資產」。雖然只要繼續準時供款，業主仍然可以居住在單位內，但在負資產期間，要出售物業或轉按套現將會非常困難。
維修責任及大廈維修集資的準備
作為業主，需要為自己單位內的所有維修保養負全責。更重要的是，業主亦有責任共同承擔整座大廈公用地方及設施的維修費用。當大廈需要進行大型維修工程，例如更換升降機、翻新外牆等，業主立案法團會向各戶集資，每戶可能需要一次過支付數萬甚至十多萬元的維修費。這是成為業主後一項長遠而無法避免的財務責任。
公屋換居屋常見問題 (FAQ)
來到最後一部分，我們整理了一些在「公屋換居屋」過程中，大家最常遇到的疑問。由申請資格的變動到財務程序的細節，希望這些解答能幫你釐清所有細節，讓整個過程更順利。
關於申請資格的疑問
申請期間家庭狀況有變（如結婚、添丁）應如何處理？
人生總會迎來新階段，如果在申請期間或揀樓前，家庭成員有增加（例如結婚或有新生嬰兒）或減少，你必須第一時間以書面形式通知房屋委員會（房委會）。房委會將會根據你的最新情況，重新審核你的申請資格以及揀樓的優先次序。例如，有新生嬰兒或會讓你符合「家有初生」優先揀樓計劃的資格，所以主動申報非常重要。
已婚申請人，配偶是否必須列為家庭成員？
是的，這是硬性規定。只要申請人已婚，其配偶就必須一同列於申請表上，這是為了確保房屋資源能公平分配。即使你的配偶沒有香港居留權，或你們已處於分居階段，一般情況下仍需一同申請。只有在極少數特殊情況下，例如已獲法庭發出絕對離婚令，才可以豁免。
「家有長者」或「家有初生」優先計劃如何影響揀樓次序？
這兩個計劃對揀樓次序有決定性的影響。房委會會預留一部分單位，讓參與這些優先計劃的家庭申請者優先揀樓。他們的揀樓次序，會排在其他普通家庭申請者及一人申請者之前。換句話說，如果你符合資格參加，揀選到心儀單位的機會將會大大提升，這也是其中一個重要的公屋換居屋條件考慮因素。
關於程序與財務的疑問
獲發「購買資格證明書」後，入息資產會否再被審查？
一般來說，當你申請「購買資格證明書」（主要用於購買二手未補價居屋）時，房署已完成對你的資格審查。成功獲發證明書後，除非你的家庭狀況有重大改變需要主動申報，否則在證明書的有效期內，房署不會再主動重新審查你的公屋換居屋入息及資產。不過，若是申請一手新居屋，在揀樓及簽訂買賣合約前，則需要再次提交入息及資產聲明。
公屋換居屋整個流程需時多久？
整個公屋換居屋時間，視乎你選擇的途徑而有很大分別。如果申請一手新居屋，由遞交申請表、等待攪珠、到成功揀樓，整個過程可能需要一年或以上，之後還要等待樓宇落成。如果選擇購買二手居屋，流程則快得多。由申請「購買資格證明書」到在市場上找到單位並完成交易，順利的話大約三至四個月就可以完成。
新居屋的轉售限制與補地價安排
新居屋設有嚴格的轉售限制，以遏止短期炒賣。根據現行政策，業主在首次轉讓契據日期起計若干年期內（例如首五年），不能以高於原價在居屋第二市場轉售。若想在公開市場自由出售（即賣給非綠表或白表資格人士），則必須等待更長年期（例如十五年後），並且要向政府補回當初買樓時的折扣差價，即所謂的「補地價」。
居屋的業權持有方式有限制嗎？
有的。申請人本人必須是業主之一。此外，他可以與申請表內另一位年滿18歲的家庭成員，以「聯權共有」（俗稱「長命契」）的方式共同持有業權。在這種方式下，如果其中一位業主離世，物業的業權會自動轉移給另一位在生的業主。這項安排確保了資助房屋的業權清晰，並留在合資格的家庭成員手中。