想成功抽中居屋「上車」，是不少香港人的夢想，但由申請資格、遞交表格，到處理按揭和法律文件，整個過程繁複，稍一不慎便可能錯失良機。為此，我們特意為您準備了這份【2025年購買居屋終極懶人包】，將為您清晰拆解由申請到收樓的4大核心程序，涵蓋綠白表資格、入息資產限制、揀樓次序、申請步驟、按揭財務規劃，以至最後的律師交涉及收樓驗樓細節。無論您是首次申請的「白表」人士，還是合資格的「綠表」家庭，這篇文章都能助您一文掌握所有關鍵節點，輕鬆部署您的置業大計。
第一步：申請前準備 (資格、時間線及揀樓次序)
想順利完成整個購買居屋流程，第一步就是做好充足的準備。這個階段好像是起跑前的熱身，要做足準備才能跑得更順暢。我們將會詳細拆解申請資格、掌握整個購買居屋程序的時間線，還有了解影響重大的揀樓次序是如何運作。
我合資格申請居屋嗎？綠表與白表資格大檢閱
購買居屋的第一個關卡，就是確認自己屬於「綠表」還是「白表」申請者。這兩種身份的申請資格和要求完全不同，所以必須先弄清楚。
綠表申請資格詳解
簡單來說，綠表申請者主要是現有的公共房屋住戶或合資格的輪候者。如果你符合以下任何一種身份，就可以用綠表資格申請居屋：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》的人士。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表申請的最大優勢是不設入息和資產限額審查，而且在揀樓和按揭安排上通常有較大彈性。
白表申請資格詳解
白表申請者則主要是指不符合綠表資格的香港永久性居民。要以白表資格申請，申請者和名列申請表上的家庭成員需要符合以下幾個主要條件：
* 申請者必須年滿18歲，並且在香港居住滿7年。
* 由申請截止日期前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及家庭成員都不能擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業。
* 申請者及家庭成員的每月總入息和總資產淨值，都不能超過房委會每年公佈的限額。
2025最新入息及資產限額一覽表
每年房委會都會更新白表申請者的入息和資產限額，以下是截至2025年的最新數字，你可以參考一下，看看自己是否符合居屋購買流程的財務資格。
| 申請人類別 | 每月家庭總入息限額 (港幣) | 家庭總資產淨值限額 (港幣) |
|---|---|---|
| 一人申請者 | $31,000 | $735,000 |
| 二人或以上家庭 | $62,000 | $1,470,000 |
揀樓次序解密：如何提升揀樓機會？
遞交申請後，所有申請者最關心的就是揀樓次序。這個次序並非完全隨機，而是由家庭組合和攪珠號碼共同決定。
「家有長者優先選樓計劃」及家庭申請者優勢
房委會的政策明顯傾向家庭申請者。在揀樓次序上，會先處理參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者，然後到其他一般家庭申請者，最後才輪到一人申請者。所以，如果你的申請表上有年長親屬，或者以家庭名義申請，揀樓的機會自然會排得比較前。
攪珠號碼如何影響揀樓順序
決定揀樓順序的關鍵一步是「攪珠」。房委會會隨機抽出100個號碼（由00至99），這個抽出的順序就是揀樓的「大順序」。然後，申請者需要核對自己申請編號的最後兩個數字。假設攪珠抽出的第一個號碼是「38」，那麼申請編號尾數為「38」的申請者，就會在自己的申請組別中（例如：家有長者家庭）獲得最優先的揀樓機會，如此類推。你的號碼在攪珠結果中越早被抽出，揀樓的機會就越大。
申請居屋時間線總覽：由入表到收樓要幾耐？
整個居屋購買流程由遞交申請表到成功收樓，通常需要一年半至兩年，甚至更長的時間，視乎屋苑的建築進度。以下是一個大概的時間線參考：
* 申請期 (通常為年中)： 房委會公佈新一期居屋詳情，申請者在指定時間內遞交申請。
* 攪珠 (申請期結束後約2-3個月)： 公佈攪珠結果。
* 揀樓期 (攪珠後約3-4個月開始)： 房委會根據揀樓次序，分批邀請申請者揀選單位。
* 辦理按揭及法律程序 (揀樓後至收樓前)： 成功揀樓後，便需要著手處理按揭和聘請律師。
* 收樓 (視乎樓花期)： 當屋苑建成並取得「入伙紙」後，業主便可辦理收樓手續。
[獨家下載] 居屋申請文件清單 (PDF Checklist)
為了讓你更輕鬆地準備申請，我們特別整理了一份詳盡的「居屋申請文件清單」。清單列出了綠表和白表申請者需要準備的所有文件，你可以下載打印出來，逐項核對，確保萬無一失。
[點擊此處下載：居屋申請文件清單 (PDF Checklist)]
第二步：遞表、攪珠及揀樓 (核心申請流程)
完成了申請前的準備，就正式進入整個購買居屋流程最核心的階段。由遞交申請表開始，到緊張的攪珠環節，最後親臨揀樓現場，每一步都直接影響你是否能成功上車。這個居屋購買流程的環節，既講求準備充足，也帶點運氣成分。現在，我們就一步步拆解這個核心程序。
遞交申請表的3種方式及注意事項
房委會通常提供三種途徑遞交申請，你可以根據自己的習慣選擇最方便的一種。
網上申請步驟及常見問題
網上申請是目前最快捷方便的方式。你只需要在指定申請期內，登上房委會的官方網站，填寫電子申請表，然後用信用卡（例如Visa、Mastercard、銀聯或JCB）直接繳付申請費。整個過程可以在家中完成，省時省力。
一個常見的疑問是，如果在申請截止前網站流量太大，無法登入怎麼辦？建議你預留充足時間，避免在最後一刻才遞交。網站系統一般都支援儲存進度，你可以分段時間完成表格，確保資料無誤。
親身或郵寄遞交表格須知
如果你比較習慣用紙本表格，可以選擇親身或郵寄遞交。你需要先到房委會客務中心、各區屋邨辦事處或民政事務總署諮詢服務中心索取申請表。填妥後，連同一張劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」，用以支付申請費。
記得在支票或本票背面，清楚寫上申請人的香港身份證號碼及聯絡電話。然後，在申請期內親身將文件放入房委會客務中心的收集箱，或者郵寄到指定地址。郵寄申請會以郵戳日期為準，所以務必預算好郵寄時間。
重要規則：每位申請人姓名只能出現一次
這是整個購買居屋程序中最重要的一條規則，絕對不能忽視。在同一個居屋銷售計劃中，無論是申請人本人，還是名列申請表上的任何家庭成員，其姓名只能在「一份」申請表中出現，不論是綠表還是白表。
如果任何人的姓名出現多於一次，所有相關的申請都會直接作廢，並且已繳交的申請費不會退還。這個規則是為了確保整個申請過程的公平性，所以在遞表前，一定要和家人確認清楚，避免因重複申請而被取消資格。
攪珠結果公佈：如何解讀號碼與揀樓機會？
遞表後，房委會就會進行電腦攪珠，以決定所有申請者的揀樓優先次序。這個環節可說是購買居屋過程中最看運氣的一環。
攪珠並不是直接抽出你的申請編號，而是為申請編號的最後兩個數字（00至99）排序。例如，你的申請編號是「W012345」，你的攪珠號碼就是「45」。房委會會依次序抽出號碼球，例如第一個抽出的是「38」，第二個是「19」，如此類推。這個抽出的次序，就決定了你的揀樓順序。如果你的號碼排得越前，自然就有更大機會被邀請去揀樓。
揀樓日全攻略：準備、流程與決策
當攪珠結果理想，你就有機會進入揀樓的直路。揀樓日是整個流程的高潮，需要冷靜決策和充足準備。
收到「選樓通知書」後的準備工作 (銀行本票)
如果你的排序號碼靠前，房委會就會郵寄「選樓通知書」給你，通知你揀樓的具體日期和時間。收到這封信後，首要任務就是立即到銀行辦理一張銀行本票（Bank Draft），用作支付訂金。
本票的抬頭人應為「香港房屋委員會」。至於金額，白表申請人需準備樓價10%的訂金；綠表申請人則為樓價5%。由於不同單位的樓價各異，房委會通常會要求你準備一個固定金額的本票（例如白表約十數萬，綠表約數萬），不足的金額可以用個人支票補上。所以，除了銀行本票，也記得帶備個人支票簿。
揀樓當日流程全記錄
揀樓當日，請務必帶齊「選樓通知書」、所有申請成員的身份證正副本，以及準備好的銀行本票和支票簿，提早到達位於樂富的房委會客務中心。
流程大致如下：
1. 登記報到：在指定時間向職員報到及核對身份。
2. 現場等候：進入揀樓區，現場大螢幕會即時顯示可供選購的單位列表。你可以利用最後時間，根據最新的情況調整你的心儀單位清單。
3. 叫號揀樓：職員會按揀樓次序叫號，邀請你進入選樓室。
4. 作出決定：你需要在極短時間內，從剩餘的單位中選定你的目標單位，並向職員確認。
簽署臨時買賣合約及支付訂金
當你確認選定單位後，職員會引領你到另一區域辦理手續。你會即場簽署臨時買賣合約，這是一份具有法律約束力的文件。接著，你需要將預先準備好的銀行本票和支票交予職員以支付訂金。完成所有手續和付款後，代表你已成功購入單位，為這個核心的居屋購買流程劃上一個完美的句號。
第三步：財務規劃與按揭申請
揀到心儀單位之後，整個購買居屋流程就進入關鍵的財務規劃階段。這一步需要妥善處理按揭申請，並且預算好各種額外開支，是成功上車的重要一環。
居屋按揭懶人包：成數、年期及利率全分析
居屋按揭最大的優勢，就是有房委會作為擔保人。所以銀行審批會比較寬鬆，而且提供的按揭成數也比私樓高很多。我們來逐一拆解按揭成數、還款年期和利率這三大核心要素，助你清晰規劃購買居屋的財務。
政府擔保優勢：綠表(95%)與白表(90%)最高按揭成數
正因為有政府做擔保，購買一手居屋的按揭成數非常吸引人。綠表申請人最高可以做到九成半（95%）按揭，只需要準備樓價5%的首期。白表申請人最高也能做到九成（90%）按揭，首期就是樓價的10%。這個高成數按揭是居屋獨有的優勢。
按揭新安排：還款期與擔保期延長的影響
以往居屋按揭還款期最長是25年。不過，政府在2025年放寬了規定，現在一手居屋的最長還款期和擔保期都延長到30年。這個改動直接降低了每月的供款壓力，讓申請人更容易通過銀行的壓力測試。不過也要留意，還款期拉長，總利息支出也會相應增加。
為何一手居屋只能選P按？
細心的你可能會發現，申請一手居屋按揭時，銀行只提供P按（最優惠利率按揭），而沒有H按（銀行同業拆息按揭）的選項。這是因為房委會作為擔保方，在與銀行協定的擔保契據中，指定了按揭利率需要跟隨最優惠利率。所以銀行為了符合擔保條款，只會提供P按計劃。
[互動工具] 居屋首期及供款計算機
輸入樓價，即時計劃首期、按揭及每月還款額
想知道心儀單位的首期要多少？每月要供幾多錢？只要簡單輸入單位樓價，我們的計算機就能即時為你估算出首期、總貸款額以及每月還款金額，讓你對整個購買居屋程序的財務預算更有把握。
隱藏成本大拆解：樓價以外的必要開支
除了首期和每月供款，在居屋購買流程中還有一筆不能忽視的費用，就是各種雜項開支。提前規劃好這筆預算，才能確保整個過程順利進行。
印花稅 (第2標準稅率) 計算方法
購買居屋需要繳付印花稅，稅率是按照「第2標準稅率」計算。這個稅率是階梯式的，樓價越高，稅率也越高。例如，一個價值300萬的單位和一個500萬的單位，它們的稅率是不同的。你可以參考稅務局的最新稅率表來計算準確金額。
律師費及其他雜費預算
除了印花稅，你還需要預留一筆錢支付律師費。這筆費用通常包括處理樓宇買賣合約和按揭契的服務。此外，還有一些零碎的雜費，例如到土地註冊處的註冊費、管理費按金和第一個月的管理費等。建議預留大約數萬港元作為這部分的預算，會比較穩妥。
第四步：委託律師、簽約及收樓
來到整個購買居屋流程的最後階段，就是處理法律文件和準備收樓了。這一步驟牽涉不少法律程序，處理得好自然能夠安穩入住，所以絕對不能輕視。我們一起來看看由委託律師到驗樓的每個細節。
為何必須自行委託律師？
在整個居屋購買流程中，房屋署（房署）會有自己的代表律師，但你必須明白，房署律師的服務對象是房署，而不是你這位準業主。他們的職責是保障房署的利益。因此，你需要自行委託一位律師代表你，處理所有買賣相關的法律文件，確保你的權益得到全面保障。
尋找律師樓的最佳時機與關鍵角色
一般來說，在你收到房署發出的「批准信」，預計物業「關鍵日期」（即預計完工日期）前大約三個月，就是尋找律師樓的最佳時機。你的律師在購買居屋程序中扮演著關鍵角色，主要職責包括：審閱買賣合約條款、查核業權、處理樓價與按揭款項的交收、以及處理印花稅等政府文件，確保整個交易合法及順暢地完成。
由簽約到收樓的法律流程
從簽約到收樓，你的律師會引導你完成一系列重要的法律步驟。整個過程環環相扣，清楚了解有助你更好地掌握進度。
簽署正式買賣合約及按揭契
當你揀選單位並簽署臨時買賣合約後，你的律師便會開始準備正式買賣合約。與此同時，你的按揭申請亦會進行。當銀行正式批出按揭後，便會通知你的律師。然後，你的律師會安排你親身到律師樓，簽署正式的買賣合約以及由銀行發出的按揭契。簽署前，律師會向你解釋合約及按揭的重要條款，確保你完全明白自己的權利和責任。
繳清樓價餘款及相關費用
簽署正式文件後，下一步就是處理款項。你需要將樓價的餘款（即樓價扣除訂金及按揭貸款額）存入律師樓的指定戶口。在正式成交日，銀行會將按揭貸款直接轉賬給你的律師，然後律師會集合所有款項，一併支付給房署。除了樓價餘款，你還需要準備資金支付其他費用，例如印花稅、律師費、契據註冊費及管理費按金等，這些款項同樣會由律師協助處理。
收樓驗樓黃金7日：保障權益的最後一步
當所有法律與款項手續辦妥後，律師樓會通知你領取單位鎖匙，恭喜你正式成為業主。不過，拿到鎖匙後還有一件非常重要的事，就是在7日內完成驗樓，這也是保障自己權益的最後一步。
驗樓重點檢查項目清單
新居屋單位都是「清水樓」，即沒有任何裝修，方便你檢查單位的基本結構。驗樓時，你可以帶備一些小工具，例如捲尺、電筒及標示貼紙等，並重點檢查以下項目：
- 門窗： 檢查所有門窗能否順暢開關、穩固鎖上，窗邊的防水膠邊是否完整。
- 牆身與天花： 細心觀察有沒有裂痕、滲水或污漬，用手或工具輕敲牆身，檢查有沒有「空心磚」問題。
- 地板： 檢查地台是否平坦，有沒有明顯傾斜或裂縫。
- 廚廁設備： 測試所有水龍頭的供水是否正常，去水位是否暢通，坐廁沖水系統有沒有問題。
- 供電： 檢查所有插座是否通電，總電箱的標示是否清晰。
關鍵：7天內提交「損壞情況報告表」的重要性
驗樓時若發現任何問題，你需要立即記錄下來，並填寫房署提供的「損壞情況報告表」。最關鍵的一點是，這份報告表必須在收樓日起計的7天內提交。房署收到報告後，便會安排承建商進行執修。假如你錯過了這7天的黃金期，或在提交報告前已開始進行任何裝修工程，房署便有權不再受理你的執修要求，屆時所有維修費用便需要由你自己承擔。
購買居屋常見問題 (FAQ)
在整個購買居屋流程中，總會遇到一些疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你的購買居屋程序走得更順暢。
申請期間，入息或家庭狀況有變動應如何處理？
在申請期間，如果申請人或家庭成員的狀況有任何變動，例如入息、資產、婚姻狀況或家庭成員數目有增減，申請人必須主動以書面形式通知房屋委員會。房委會收到通知後，會根據最新的資料重新審核你的申請資格。這一步非常重要，因為所有資料都必須是截至申請當日及簽訂買賣協議為止都符合資格。如果未有及時申報，最終可能導致資格被取消，所以任何變動都應立即處理。
抽中但沒有心儀單位，可以放棄嗎？會影響下次申請嗎？
當然可以。即使你的揀樓次序很前，但到達揀樓中心後發現剩下的單位都不是你想要的戶型、座向或樓層，你有權放棄該次的揀樓機會。這個決定完全不會影響你日後再次申請購買居屋的資格。每一次的居屋銷售計劃都是獨立的申請，所以今次放棄，下次你依然可以重新入表，你的申請會和其他申請人一樣，按當次的攪珠結果決定揀樓次序，不會有任何負面記錄。
購買居屋後，可以出租或加名/轉名給家人嗎？
這方面有非常嚴格的限制。在未補地價及指定的轉讓限制期內，居屋單位絕對不可以出租或分租，這是違反房屋條例的行為，後果可以十分嚴重。至於加名或轉名，同樣不是一件容易的事。除非有充份的理由並獲得房委會的批准，例如因業主去世辦理繼承，或因離婚的法庭命令需要轉移業權，否則一般情況下是不能隨意將家人加名或將業權轉讓的。設立這些限制，是為了確保珍貴的資助房屋資源能真正用於有需要的人士自住。
在整個購買程序中，最容易出錯的地方是什麼？
在整個居屋購買流程中，有兩個地方是申請人最常忽略的。第一是填寫申請表時的細節。例如，任何一位家庭成員的名字，都只能出現在一份申請表上，不論是綠表或白表。如果重複出現，所有相關的申請都會被作廢。第二是財務預算失準。很多人只計算了樓價和首期，但忽略了印花稅、律師費、管理費按金等必要開支。特別是一手居屋通常是「清水樓」，裝修費用可以是一筆不小的數目。周詳地計劃好所有開支，才能確保整個過程順利完成。