踏入2025年，面對息口走勢的不確定性，手持物業的業主應如何部署？當物業已大幅升值，除了賣樓套現，其實「原行加按」是一個更靈活、更具策略性的理財工具。它不僅能助您將物業的賬面價值轉化為流動資金，應付裝修、子女升學或投資需要，更是把握減息週期慳息、賺取銀行高達數萬元現金回贈的良機。
本文將為您拆解2025年原行加按的8大核心重點，由最基本的概念比較（加按 VS 轉按）、申請流程、銀行審批準則，到剖析不同利率環境下的最佳決策，甚至教您如何運用「無本生利」財技，零成本賺盡銀行回贈。無論您是想套現周轉、降低供款，還是為子女置業鋪路，這份全攻略都將助您作出最精明的選擇。
什麼是原行加按？詳解加按VS轉按、二按的根本區別
原行加按的精準定義與操作原理
解釋向「同一間銀行」就「同一物業」重新申請按揭貸款的概念
談及如何善用手頭上的物業資產，許多業主自然會想到「原行加按」。簡單來說，原行加按是指您向現時承造按揭的同一間銀行，就您持有的同一個物業，重新申請一筆按揭貸款。這本質上是一次按揭合約的更新，讓您可以根據物業的現有價值，釋放其中的資產潛力。
強調物業升值是成功進行物業加按套現的基礎
能夠成功申請物業加按套現，最重要的前提是您的物業已經升值。當樓價上升，銀行對您物業的估價亦會相應提高。這個新的、更高的估值，是銀行願意批出更高貸款額的基礎。沒有物業升值這個大前提，加按套現便無從談起。
詳述加按套現金額的計算公式：新批核貸款額 – 未償還貸款餘額 = 可套現現金
那麼，實際可以套現多少資金呢？計算方法其實相當直接。銀行會根據物業的最新估值，以及您的還款能力，批出一個新的貸款總額。將這個新批核的貸款額，減去您目前尚未償還的按揭貸款餘額，得出的差額，就是您可以實際拿到手的現金。
計算公式如下：
銀行最新批核的貸款額 – 尚餘按揭貸款 = 實際可套現金額
【關鍵比較】原行加按 VS 轉按套現 VS 二按
製作清晰比較表：從利率、現金回贈、律師費、審批時間等維度，全方位對比三者優劣
為了讓您更清晰地掌握三者的分別，我們整理了一個比較表，從幾個核心維度，助您一眼看清它們的優劣之處。
| 特點 | 原行加按 | 轉按套現 (Remortgaging) | 二按 (Second Mortgage) |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 原有承造一按的銀行 | 一間新的銀行 | 另一間貸款機構（多為財務公司） |
| 利率 | 普遍較市場上最佳利率略高 | 通常能爭取到市場上最具競爭力的利率 | 利率極高，遠超一般按揭水平 |
| 現金回贈 | 通常較少或沒有 | 市場上最豐厚，是主要誘因之一 | 幾乎沒有 |
| 律師費 | 一般無需支付或費用極低 | 需要支付數千元律師費處理新按揭契 | 需要支付，費用視乎情況 |
| 審批時間 | 較快，因銀行已有部分資料 | 較長，等同重新申請一次按揭 | 審批速度不一 |
| 風險 | 風險低，為標準銀行業務 | 風險低，為標準銀行業務 | 風險極高 |
原行加按：在原有銀行加按，手續相對簡便，可視為更新原有按揭合約
選擇原行加按，最大的好處是方便快捷。由於銀行已經擁有您的物業資料和過往的供款紀錄，整個審批流程會相對簡化，所需文件較少，時間也較短。您可以將其理解為在現有的合作基礎上，更新您的按揭貸款條款。
轉按套現 (Remortgaging)：將整筆按揭轉移至「新銀行」，以獲取更佳利率或回贈，並同時套現
轉按套現的操作，是將整筆按揭貸款由原來的銀行，轉移至一間全新的銀行。這樣做的主要目的，是為了尋求市場上更優惠的按揭條件，例如更低的按揭利率或更吸引的現金回贈。在轉移的過程中，新銀行會根據物業最新估值批出貸款，清還舊有貸款後的差額，便成為您的套現資金。
二按 (Second Mortgage)：保留原有的一按，再向「另一間貸款機構」（通常是財務公司）申請第二份按揭，風險極高，並需一按銀行同意
二按是性質完全不同且風險極高的選項。它是在保留原有銀行一按的情況下，再將同一個物業抵押給第二個貸款機構（通常是財務公司）以獲取貸款。進行二按前，必須先獲得一按銀行的書面同意。若私下進行，即屬違約，一按銀行有權要求您立即全數清還所有貸款（俗稱call loan），後果非常嚴重。加上二按的利率遠高於市場水平，是財務壓力極大的一種借貸方式。
為何選擇原行加按？盤點四大核心好處
當物業升值，不少業主會考慮透過原行加按，將資產增值的部分轉化為流動資金。究竟原行加按有什麼吸引之處，值得大家優先考慮？以下我們將會逐一分析當中的四大核心好處，讓你全面了解它如何幫助你實踐理財大計。
好處一：釋放物業價值，獲取靈活備用資金
在不出售物業的前提下，將賬面升值轉化為實際流動現金
物業最主要的價值，在於它能夠安居樂業。不過，隨著樓價上升，物業的賬面價值亦水漲船高。原行加按最大的好處，就是在你不需要出售物業的情況下，將這筆「紙上富貴」轉化為實實在在的現金。你可以繼續安住在原有單位，同時提取物業升值所帶來的額外資金，增加個人或家庭的財務彈性。
加按套現資金的常見用途：家居裝修、子女教育、投資理財、業務周轉
這筆透過物業加按套現而來的資金，用途非常廣泛。你可以用它來進行家居大翻新，提升居住質素。或者，它可以作為子女升學的教育基金，應付海外留學的龐大開支。不少人也會利用這筆低息資金作穩健的投資理財，尋求財富增值的機會。對於做生意的業主，這筆資金更是解決業務周轉需要的及時雨。
好處二：把握減息良機，降低未來供款成本
講解如何透過原行加按重新洽談按揭條款，爭取更低的P按或H按利率
進行原行加按，本質上等於向銀行重新申請一份按揭貸款。這就提供了一個絕佳機會，讓你與銀行重新協商按揭條款。假如你多年前申請的按揭利率比較高，而現時市場正處於減息週期，你便可以透過加按，爭取一個更貼近市價的低利率計劃，例如更優惠的P按或H按計劃。
實例說明加按利息下調如何有效減少每月供款及總利息支出
舉一個簡單例子，假設你舊有的按揭利率是 P-2% (實際利率約3.125%)，而現時市場主流的H按計劃是 H+1.3% (實際利率約2.5%)。透過原行加按將整筆貸款轉至新的低息計劃，即使貸款額增加了，每月的總供款額亦有機會不升反跌。長遠來看，整條還款期的總利息支出將會大幅減少，直接達到慳息的效果。
好處三：賺取銀行現金回贈
說明銀行為爭取原行加按業務而提供的加按現金回贈優惠
銀行之間的按揭業務競爭激烈，為了吸引客戶申請原行加按，它們通常會提供現金回贈作為獎勵。回贈金額一般會按新批核的貸款額計算，貸款額愈高，回贈率和實際金額也愈可觀。這筆回贈可說是一筆額外收入，能夠直接減輕加按帶來的相關開支。
分析不同回贈形式的選擇考量
銀行提供的回贈主要有兩種形式，一種是直接將現金存入你的戶口，另一種是直接從貸款本金中扣除。前者能增加你的即時現金流，後者則能輕微降低未來的利息支出。你可以根據個人財務需要，選擇最適合自己的回贈方式。
好處四：善用按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
詳細解釋高息存款戶口如何運作，以存款利息抵銷按揭利息
不少銀行在批出原行加按時，會附帶一個按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)。這類戶口的最大特色，是其存款利率與你的按揭貸款利率完全相同。你只要將備用資金，例如加按套現後未動用的錢，存入這個戶口，所賺取的存款利息就能夠直接抵銷部分的按揭利息支出，發揮極佳的慳息作用。
提醒戶口設有存款上限（通常為貸款餘額的50%），以及如何最大化其慳息效果
需要留意，這類高息戶口一般設有存款上限，普遍為剩餘貸款額的一半。要將慳息效果最大化，你應該盡量將手頭上的閒置資金存滿這個戶口的上限。這樣做，就等於你有部分按揭貸款是「免息」的，能大大減輕長期的供款負擔。
【策略核心】加按VS轉按：如何根據利率環境作出最佳決策
在原行加按與轉按套現之間作出抉擇，許多人會將焦點放在現金回贈的金額上，但真正的策略核心，其實是對利率環境的判斷。這一步做對了，不單能成功套現，更能為未來數十年的供款鎖定更佳成本。理解兩者在不同市況下的優劣，是做出精明理財決策的第一步。
決策準則：比較「市場利率」與「舊按揭利率」
整個決策的核心，就是一場簡單的比較：將現時市場普遍的按揭利率，跟你手上舊有按揭合約的實際利率進行對比。這個息差是正是負，直接決定了你應該採取哪一種策略，去實現成本效益最大化。
提供一個清晰的決策框架，指導讀者如何根據利率走勢作出最精明的選擇
你可以將這個框架記在心裡：當前的市場利率，高於你舊有按揭的實際利率時，應優先考慮「原行加按」。相反，當市場利率低於你的舊有按揭利率時，「轉按套現」通常會是更划算的選擇。
策略一：當市場利率【高於】舊利率時 → 考慮「原行加按」
操作方式：「加開新貸款」戶口，保留舊有低息貸款優勢，僅新增貸款部分承受較高利率
當市場處於加息週期，銀行普遍提供的按揭利率比你幾年前申請時更高。這時選擇原行加按，銀行通常會為你新批核的貸款部分，開設一個全新的獨立貸款戶口。你原有的低息貸款戶口會維持不變，繼續享有當初的優惠利率，只有新增的套現金額，才需要按當前的較高市場利率計算利息。
優點分析：鎖定舊有貸款的低成本，避免整體利息支出大幅增加
這個策略的最大好處，是將你舊有貸款的低息優勢完全鎖定，像一個保護罩。你的主要貸款部分不受加息影響，只有新借入的資金需要承受較高利息，有效控制了整體利息成本的增長。
潛在缺點：若加按套現金額太小，銀行提供的加按利息和回贈可能不吸引
不過，這個策略也有一個地方需要留意。如果你的物業升值幅度不大，或者你只想加按一筆較小的金額，銀行提供的利率和現金回贈條件可能會比較普通，吸引力相對較低。
策略二：當市場利率【低於】舊利率時 → 考慮「轉按套現」
操作方式：「還舊按新」，將整筆貸款轉至新銀行，享受全面的低利率優惠
當市場進入減息週期，按揭利率變得非常吸引時，就是考慮轉按套現的最佳時機。操作上，你會向另一間銀行申請一筆全新的、總額更大的按揭貸款。這筆新貸款會用來一次過清還舊銀行的所有按揭餘額，而剩餘的差額，就是你可以自由動用的現金。
優點分析：整體利息成本下降，通常能獲得更豐厚的現金回贈
轉按的最大優勢是讓你的新舊貸款，能夠全部享受當前市場的低利率優惠，令每月的供款額和總利息支出都顯著下降。此外，由於銀行之間的競爭激烈，為爭取新客戶，轉按提供的現金回贈通常會比原行加按更為豐厚。
成本考量：需支付數千元律師費，但通常可被現金回贈覆蓋有餘
轉按的主要成本是數千元的律師費，因為這牽涉到更改樓契的抵押權。但由於轉按的現金回贈一般較高，這筆費用通常都能被回贈金額完全覆蓋，甚至還有盈餘，變相實現了低成本甚至零成本的資金套現。
超越套現：善用加按資金，規劃子女置業與穩健投資
取得原行加按資金，除了應付短期周轉，更是一項強大的財務規劃工具。這筆資金的利率相對低廉，而且還款期長，善加利用，可以為家庭的長遠目標提供堅實支持，例如協助子女置業，或者進行穩健的槓桿投資，讓資產增值。
規劃一：化作物業升值，助子女輕鬆置業
眼見樓價高企，不少父母都希望利用自己已升值的物業，幫助子女踏出置業第一步。透過原行加按套現，便能將物業的賬面價值轉化為實在的首期資金，這是一個常見且實際的做法。不過，執行前需要仔細考慮當中的細節。
深入探討物業加按資金作為「贈與」或「借貸」給子女的法律及家庭財務影響
將加按資金交給子女，主要有「贈與」和「借貸」兩種方式。作為「贈與」，程序最簡單，資金直接送贈子女使用。但這也代表父母完全失去對資金的控制權，處理時宜考慮家庭成員間的公平性。若選擇以「借貸」形式，法律關係會更清晰。建議雙方簽訂簡單的借貸協議，列明還款方式及時間，能有效避免日後因財務問題產生誤會，對維繫家庭和諧更有保障。
分析由父母或子女償還新貸款的利弊，以及如何避免影響子女的信貸評級
加按後的新增貸款，由誰負責償還，各有優劣。如果由父母自行償還，子女便沒有額外負債，有利於他們日後獨立申請按揭。不過，這會增加父母自身的財務負擔。如果協議由子女負責償還給父母，再由父母供款給銀行，這能培養子女的責任感。但要留意，由於原行加按的貸款人是父母，法律上的還款責任始終在父母身上，子女的信貸評級不會因此直接受影響。真正的影響，通常來自父母是否需要擔任子女新樓按揭的擔保人。
提醒作為擔保人對未來按揭申請的影響（加按成數或下調、加按壓力測試要求更嚴）
這是一點非常關鍵的提醒。如果父母除了提供首期，還需要為子女的按揭做擔保人，將會直接影響子女的按揭審批條件。在擔保人存在的情況下，銀行對按揭的審批會更加嚴謹。子女可申請的按揭成數通常需要下調一成，例如由最高的九成降至八成。同時，他們需要通過的加按壓力測試要求也會變得更嚴格，因為銀行會將父母和子女的總收入與總負債一併計算。
規劃二：巧用低息資金，進行穩健槓桿投資
除了家庭規劃，原行加按得來的低息資金，亦為個人提供了一個進行槓桿投資的機會。利用這筆資金去尋求比按揭利息更高的回報，理論上可以實現財富增值。但這一步牽涉風險，必須謹慎行事。
風險警示：明確指出利用原行加按資金投資的潛在槓桿風險
首先必須清楚，利用借貸資金進行投資，就是槓桿操作。槓桿效應會同時放大收益與虧損。如果投資回報理想，收益會很可觀。但如果市況逆轉，投資錄得虧損，你除了要承擔投資本身的損失，還需要繼續償還銀行的貸款本金和利息。在極端情況下，可能會出現資不抵債的風險，所以投資前必須評估自身的風險承受能力。
策略建議：分析哪些類型的投資（如穩定收息工具）與長期按揭貸款的性質更匹配
按揭貸款的特性是長期而且利率相對穩定。因此，與之匹配的投資策略，也應該著眼於長期且回報穩健的資產類別。短線炒賣或高風險的投機工具，性質上並不適合。較為理想的選擇，是能夠持續產生現金流的穩定收息工具，例如高信貸評級的政府或企業債券、大型藍籌股的股息、或房地產投資信託基金（REITs）的派息。這些投資產生的現金流，可以用於抵銷部分的按揭利息支出，降低整體投資風險。
引入「機會成本」概念：比較投資回報率與加按利息成本
決定是否值得利用加按資金投資，核心在於比較「機會成本」。簡單來說，就是你的預期投資回報率，是否顯著高於你需要支付的加按利息成本。例如，如果你的加按利率是年息3%，你所選擇的投資工具，其長期平均年回報率便應該要遠高於這個數字，例如達到5%至6%或以上，這樣才能在覆蓋利息成本後，依然有合理的利潤空間去彌補所承擔的風險。如果預期回報與利息成本相差無幾，那麼冒險投資或許並不划算。
原行加按程序與銀行審批解密：了解申請關鍵
想成功申請原行加按，了解清楚整個申請流程與銀行的審批準則是第一步。這不單能讓你對所需時間和文件更有預算，更能提升申請的成功率。現在就為你詳細拆解整個程序，讓你對每個環節都心中有數。
詳細加按程序一覽
步驟一：向原按揭銀行提出物業加按申請
申請的第一步，是直接聯絡你現時承造按揭的銀行，明確提出你想為持有的物業申請加按。你可以透過分行、電話理財或網上渠道提交初步申請，銀行職員會為你講解基本流程。
步驟二：銀行為物業重新進行專業估價
銀行收到申請後，會委託專業的估價行為你的物業重新估價。這個估值是計算你最終能夠套現多少金額的基礎，所以是整個物業加按程序中非常關鍵的一環。
步驟三：提交入息證明等文件，銀行進行審批
估價完成後，你需要提交最新的入息證明文件，例如糧單、稅單或銀行月結單。銀行會根據這些文件，重新評估你的還款能力，並進行審批。這一步與你首次申請按揭貸款時的程序相似。
步驟四：簽署貸款文件，銀行發放款項
當銀行正式批核你的加按申請後，便會通知你簽署新的貸款確認文件。完成手續後，銀行就會將新批核的貸款額扣除你原有的未償還貸款餘額，然後將差額存入你的指定戶口，讓你靈活運用。
銀行加按審批三大核心要素
物業估值：受樓齡、質素、市況影響，未必等同市場成交價
銀行批核貸款額的首要依據是物業的最新估值。這個估值會受到很多因素影響，包括物業樓齡、單位質素、座向景觀，以及當時的整體樓市氣氛。因此，銀行的估價未必會與市場上最新的成交價完全相同。
還款能力：重新計算供款與入息比率 (DTI) 及通過加按壓力測試
由於加按會增加你的總貸款額及每月供款，銀行必須重新計算你的供款與入息比率 (DTI)，確保新的供款額不會超出你的負擔能力。同時，你也需要再次通過金管局規定的加按壓力測試，證明在利率上升後仍有足夠能力還款。
信貸紀錄：過往的還款紀錄是重要參考指標
銀行會審視你過往的信貸報告 (TU)，特別是你現有按揭的供款紀錄。一份準時還款的良好信貸紀錄，是銀行判斷你是否一個可靠借款人的重要指標，對審批結果有直接影響。
加按審批時間要多久？
原行加按：因銀行已有部分資料，審批流程相對快捷，一般加按審批時間約需一星期
由於是向同一間銀行申請，銀行內部已經存有你大部分的個人資料和過往的供款紀錄，省卻了部分背景審查的程序。因此，一般的原行加按申請，由提交文件到獲知審批結果，通常只需要約一星期時間，流程相對快捷。
現契樓加按：因程序較多，需時約一至兩個星期
對於已經完全還清按揭的現契樓，雖然也是向銀行申請按揭貸款，但性質上等於一宗全新的按揭申請。銀行需要從零開始建立你的檔案和進行所有審批程序，因此所需時間會較長，普遍需要約一至兩個星期才能完成。
加按財技進階：實踐「無本生利」，賺盡銀行現金回贈
當我們考慮進行原行加按或轉按套現時，除了滿足資金需求，其實還可以運用一些金融財技，賺盡銀行提供的現金回贈。只要掌握箇中竅門，甚至可以實現「無本生利」，將銀行的優惠最大化。接下來，我們將會深入拆解一項相當實用的進階財技。
拆解「跳bar」財技，賺盡更高回贈
解釋銀行加按現金回贈的分級制度（如貸款額200萬與400萬的回贈率不同）
首先要理解，銀行提供的現金回贈並非單一比率，而是與你的貸款額掛鈎，採用分級制度計算。例如，貸款額100萬至199萬的回贈率可能是1.6%，但只要貸款額達到200萬或以上，回贈率就可能跳升至1.9%。銀行會設定不同的貸款額門檻，每跨過一個門檻（行內俗稱「bar」），回贈率就會提升。
指導如何透過主動申請稍高於所需金額的貸款，以觸及更高回贈級別的門檻
「跳bar」財技的核心，就是主動申請一個稍高於你實際所需、但剛好能觸及下一個回贈門檻的貸款額。舉個例子，假設你計算後只需要套現190萬。若直接申請190萬，你只能獲得1.6%的回贈。這時，你可以主動向銀行申請借貸200萬。雖然比你實際所需多了10萬，但因為總貸款額達到了200萬的門檻，整筆貸款便能享受1.9%的更高回贈率。簡單計算便會發現，後者獲得的總回贈金額會遠高於前者。
「跳bar」操作的關鍵：善用高息戶口 (Mortgage Link)
這時你可能會問，多借了10萬，豈不是要支付額外的利息？這正是整個操作最關鍵的一環，答案就在於善用銀行提供的按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。
詳述如何將「多借」出來的資金存入高息戶口
操作非常簡單。當銀行批出200萬貸款後，你只需要將那筆「多借」出來的10萬元，全數存入你的Mortgage Link高息戶口。這個戶口是大部分按揭計劃都會附帶的，專門用來幫助業主節省利息。
強調存款利息能完全對沖額外貸款的利息成本，實現零成本賺取更高回贈
Mortgage Link戶口的最大特色，是其存款利息會與你的按揭貸款利息完全看齊。換句話說，你存入的10萬元所賺取的存款利息，金額上剛好等於你因多借10萬元而需要支付的按揭利息。一邊是利息收入，另一邊是利息支出，兩者金額相同，便能做到完全對沖。結果就是，你在沒有增加任何利息成本的情況下，成功賺取了因「跳bar」而獲得的更高現金回贈。
提醒在罰息期後可選擇提早歸還該筆額外貸款
這筆額外的資金也不需要長期佔用。一般按揭貸款都設有一至兩年的罰息期，在期內提早還款需要支付手續費。只要罰息期一過，你便可以隨時從高息戶口中取出那10萬元，用作提早償還部分貸款本金。這樣，整個「跳bar」操作便圓滿完成，讓你穩妥地將銀行的回贈優惠賺到盡。
申請物業加按前必須評估的風險與特殊限制
雖然原行加按有不少好處，但在拍板決定前，我們必須先停一停，想一想潛在的風險和限制。做任何財務決定都像駕駛，了解油門的同時，也要清楚煞車的位置。這一步能夠幫助你更全面地規劃，確保物業加按套現的操作真正符合你的長遠利益。
風險評估一：加息週期的長期成本
警示在加息環境下進行原行加按，意味著未來二、三十年的供款成本將顯著增加
決定進行原行加按，等於重新簽訂一份長達二、三十年的財務承諾。如果在加息環境下操作，新批核的貸款部分，甚至整個按揭計劃，都會採用當前的較高利率。這代表未來數百個月的供款額都會相應增加。眼前雖然獲得一筆現金，但是長遠付出的總利息成本，可能遠超你的預期。
建議仔細計算總利息支出，評估操作是否划算
在申請前，不妨自己動手計一計。將新的貸款總額，乘以新的按揭利率，再乘以還款年期，大概就能估算出整筆貸款的總利息支出。然後將這個數字與你套現資金的用途和預期回報作比較。如果這筆錢是用作投資，投資回報率能跑贏按揭利率嗎？如果是用作消費，這份長期的利息負擔，值得嗎？想清楚這條數，才能判斷這步棋是否走得對。
風險評估二：物業估價不足的落差
提醒銀行估價會考慮多種因素，最終估值可能與業主預期有落差，導致套現金額減少
業主心中的物業價值，通常參考市場上的成交價或放盤價，但銀行的專業估價是另一回事。銀行估價團隊會考慮更多因素，例如物業的樓齡、座向、層數、內部狀況，甚至是同屋苑近期成交的平均呎價。所以，銀行最終批出的估值，有機會低於業主的預期。這個估價落差會直接影響你的最高貸款額，最終到手的套現金額亦可能因此減少。
風險評估三：個人還款能力變化
若數年間收入無顯著增加或變得不穩定，銀行可能拒絕申請或削減批核金額
銀行審批加按申請時，並非只看物業升值了多少。他們會像審批一份全新的按揭一樣，重新評估你的還款能力。這包括你最新的入息證明、現有的債務狀況，並且會重做一次供款與入息比率及壓力測試。如果在首次承造按揭後的數年間，你的收入沒有明顯增長，或者轉工導致收入變得不穩定，甚至增加了其他私人貸款，銀行便可能認為你的還款能力不足以應付更高的總貸款額，最終或會削減批核金額，甚至拒絕申請。
風險評估四：對家庭財務健康的長遠影響
提供一份清單，指導用戶在完成原行加按後，如何重新評估家庭總負債比率
成功加按套現後，家庭的資產負債表也隨之改變。建議你根據以下清單，重新審視家庭的財務健康狀況：
- 計算新的家庭總負債比率：將新的每月按揭供款，加上其他所有債務（如車貸、私人貸款）的每月還款額，然後除以家庭每月的總收入。這個比率有否超出警戒線？
- 檢視每月現金流：新的供款額會佔去家庭收入的多大比例？扣除必要開支後，是否仍有足夠的儲蓄空間？
- 更新家庭預算：誠實地面對增加的供款，調整家庭的消費和儲蓄計劃。
強調調整家庭預算和維持充足應急儲備金的重要性
負債增加後，家庭財務的緩衝能力會變弱。所以，維持一筆充足的應急儲備金變得極為重要。這筆儲備金最好能覆蓋家庭六個月的總開支，包括新的按揭供款。萬一遇上突發情況如失業或疾病，這筆錢就是保護你家庭財務安全的重要防線。
特殊物業及身份對加按成數的限制
資助房屋限制：居屋等資助房屋進行原行加按，必須獲房署批准且僅限於緊急財務困難
如果你持有的是居屋、租者置其屋等未補地價的資助房屋，進行原行加按並非易事。根據房屋條例，任何形式的加按都需要向房屋署申請並取得批准。房署的審批非常嚴格，通常只會在業主面臨突發的嚴重財務困難時才會考慮，例如籌措醫藥費、殮葬費或家庭成員的教育開支等，而且需要提供詳盡證明。想透過加按套現作投資或一般周轉，基本上是不可能的。
聯名物業限制：必須所有聯名業主同意並共同申請
如果你的物業是以聯名方式持有，申請加按時，法律規定必須得到所有聯名業主的書面同意，並且一同作為申請人。任何一位業主都不能單方面為物業申請加按。在決定前，必須與所有業權持有人進行充分溝通，達成共識。
退休人士申請：可透過「資產水平審批」，但加按成數較低，且對流動資金有要求
對於已退休、沒有固定入息證明的業主，銀行亦有提供加按申請渠道，稱為「資產水平審批」。銀行會根據申請人持有的淨資產（如其他物業、股票、現金存款等）來評估其還款能力。不過，透過這種方式申請，加按成數會比一般受薪人士低，而且銀行通常會要求申請人證明擁有足夠的流動資金，以應付未來一段時間（例如一至兩年）的供款。
原行加按常見問題 (FAQ)
申請原行加按需要律師嗎？加按律師費是多少？
申請原行加按，一般都需要經由律師處理相關的法律文件，但程序與費用通常比轉按簡單和便宜。由於物業和貸款銀行都沒有改變，多數情況下無需重新訂立一份完整的按揭契，銀行可能只需業主簽署一份貸款確認書（Facility Letter）或相關的補充文件。這項法律工作的性質相對直接，因此加按律師費會比轉按需要數千元的費用為低。實際收費會因應不同律師樓而異，建議在申請時向銀行或律師樓直接查詢具體的費用。
如果我的物業仍在罰息期內，可以申請原行加按嗎？
可以的。即使物業按揭仍在罰息期內，申請原行加按依然可行，關鍵在於銀行如何處理你的申請。罰息期的條款，主要是針對提早全數清還貸款的行為。原行加按的操作有兩種常見方式。第一種是「加開新貸款戶口」，銀行會保留你原有的低息按揭，然後為你新批核的套現金額開設一個獨立的新貸款戶口，這操作完全不影響原有貸款，自然不會觸發罰息。第二種是「還舊按新」，銀行會批出一筆總額更大的新按揭，用以清還舊有貸款並將餘額套現。由於你仍然是同一家銀行的客戶，而且貸款額增加了，銀行通常很樂意豁免舊貸款的罰息罰款，以留住客戶。
「甩擔保」是否等同於一次原行加按？
雖然「甩擔保」的目的不是為了套現，但其審批程序與原行加按非常相似，甚至可以說是一樣嚴謹。當你向銀行申請移除擔保人時，銀行的貸款風險隨之改變，所以必須重新評估你作為獨立借款人的還款能力。銀行會要求你提交最新的入息證明文件，並根據現時的標準，重新計算你的供款與入息比率（DTI）及進行壓力測試。整個審批流程與申請一筆新的原行加按貸款無異。所以，即使不涉及資金調動，「甩擔保」在本質上也是一次重新審批的過程。
如果銀行拒絕我的原行加按申請，應該怎麼辦？
首先需要做的，是向銀行了解申請被拒絕的具體原因，這樣才能對症下藥。常見的原因有幾個：第一，物業估價升幅不足，導致沒有足夠的 equity 可供套現，這種情況下只能等待樓市變化。第二，未能通過壓力測試或入息不足，這代表你的還款能力未能支持更高的貸款額，你可以考慮先清還其他私人貸款以降低負債比率，或等待收入增加後再嘗試。第三，信貸紀錄欠佳，如有逾期還款紀錄，則需要時間逐步改善信貸評級。了解根本原因後，先解決自身財務狀況的問題，是再次申請成功的關鍵。
現契樓加按套現，選擇原行還是新造按揭更好？
對於現契樓，即已完全供滿、沒有任何按揭在身的物業，任何按揭申請都屬於「新造按揭」，而非技術上的「原行加按」。所謂的「原行」，只是指你過去曾經選用的銀行。在這種情況下，最佳策略是將自己視為全新的按揭申請人，全面比較市場上所有銀行的按揭計劃。因為銀行之間的按揭利率、現金回贈及優惠條款競爭激烈，十多年前為你提供按揭的銀行，今天不一定能提供最好的條件。你應該貨比三家，甚至透過專業的按揭轉介平台獲取最新的市場資訊，以確保自己能申請到利率最低、回贈最高的新造按揭計劃。