在香港，夫婦、家人或生意夥伴聯名置業時，普遍會選用「長命契」（Joint Tenancy）。然而，當關係生變或需要更靈活的遺產規劃時，「長命契」的「生存者取得權」原則，即業權自動歸屬尚存者，便可能成為資產傳承的一大障礙，甚至令遺囑失效。
要取回個人業權的絕對控制權，確保物業份額能按自己意願傳承，「長命契轉分權契」（Severance of Joint Tenancy）便是關鍵的法律程序。完成轉換後，您便能獨立出售、按揭或透過遺囑指定繼承自己的業權份額。本文將為您一文詳解轉換的五大核心範疇：從法律程序、費用預算、對遺產規劃的深遠影響，到處理按揭或資助房屋等特殊情況，助您全面掌握如何保障個人資產，作出最明智的決定。
為何要考慮「長命契轉分權契」？了解兩者差異與風險
考慮進行長命契轉分權契，是許多聯名業主在人生不同階段需要面對的重要資產規劃課題。很多人當初與家人聯名買樓時，很自然地選擇了「長命契」，因為手續簡單直接。不過，隨著家庭結構、成員關係或個人財務規劃的轉變，長命契潛在的風險與限制便會浮現。要作出明智決定，第一步就是清晰了解長命契與分權契這兩種業權形式的根本分別，以及它們如何深遠地影響你的資產控制權與傳承安排。
一表看清：長命契 vs. 分權契的關鍵分野
| 特點 | 長命契 (聯權共有) | 分權契 (分權共有) |
|---|---|---|
| 業權份額 | 法律上視所有業主為一個整體，沒有劃分獨立份額。 | 每位業主擁有清晰、獨立的業權份額，份額可均等或不均等。 |
| 業權處置 | 必須得到所有聯名業主一致同意，才能出售或抵押整個物業。 | 每位業主可獨立出售、轉讓或抵押自己名下的業權份額。 |
| 繼承方式 | 設有「生存者取得權」，當一位業主去世，其業權自動轉移給在生的聯名業主。 | 沒有生存者取得權，業主去世後，其業權份額會成為其遺產的一部分。 |
| 與遺囑關係 | 法律效力凌駕於遺囑之上，不能透過遺囑將業權傳承給指定繼承人。 | 業權份額受遺囑規管，可按照遺囑指示分配給指定的繼承人。 |
長命契的「生存者取得權」如何影響遺產規劃
長命契最核心、亦最常引發問題的法律特性，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個原則意味著，當其中一位聯名業主離世，他或她在物業中的所有權益，會即時並自動地轉移到其他仍然在生的聯名業主身上。這個過程是依法自動發生的，完全獨立於任何遺產承辦程序之外。
法律效力凌駕遺囑
許多人會誤以為，只要在遺囑（俗稱平安紙）中清楚寫明，就可以將自己名下物業的權益留給指定的人，例如子女或父母。但在長命契的框架下，這是一個普遍的誤解。生存者取得權的法律效力，是高於遺囑指示的。即使遺囑寫得再清晰，只要物業是以長命契形式持有，當業主離世後，物業業權只會依法轉移給在生的聯名業主，遺囑中關於此物業的任何安排都會歸於無效。
繼承自主權的喪失
這直接導致一個非常重要的後果：業主完全喪失了對其物業資產的繼承自主權。你辛苦努力換來的資產，將無法按照你的真實意願傳承下去。資產的去向，完全由「誰能活得更長」這個單一、被動的條件所決定。這對於有特定傳承計劃，例如希望照顧配偶以外其他家人（如年邁父母或年幼子女）的業主來說，是一個巨大的風險。
分權契的核心優勢：取回業權處置與繼承的完全控制權
與長命契的僵化安排相比，分權契提供了一種更具彈性與自主性的物業持有方式。它的核心優勢在於將業權「分割」，讓每位業主都能取回對自己資產份額的完全控制權，不論是在生時的財務安排，還是離世後的遺產傳承。
獨立處理個人業權份額
在分權契下，每位業主都擁有一個明確、獨立的業權份額，例如各佔50%。這個份額是業主可以自由處置的個人資產。在有需要時，業主可以獨立將自己持有的50%業權出售、轉贈或用作抵押申請貸款，而無需得到另一位業主的同意。這種資產靈活性，是長命契完全無法提供的。
實現按遺囑的精準遺產傳承
對於遺產規劃而言，分權契讓一切變得清晰可控。由於業主的業權份額會在其離世後成為其個人遺產的一部分，業主便可以透過訂立遺囑，精準地安排這份額的去向。你可以將它留給配偶、子女、父母，甚至是慈善機構。這確保了你的資產能夠按照你的最終意願分配，實現真正的傳承規劃。
自我評估：哪些情況下應考慮轉為分權契？
了解兩者差異後，你可以評估自己的情況，看看是否需要考慮將長命契轉為分權契。以下是一些常見的觸發點：
- 家庭關係出現變化：如果聯名業主（例如夫婦）的關係出現無法挽回的改變，考慮分居或離婚。轉換為分權契能保障各自的資產，避免在一方不幸離世後，其業權自動歸對方所有。
- 家庭結構較為複雜：例如再婚家庭，業主可能希望將自己的業權份額留給前段婚姻的子女，而不是現任配偶。長命契無法做到這一點，但分權契可以。
- 有特定的遺產規劃：你希望將資產的一部分傳承給聯名業主以外的人，例如供養年邁的父母，或為未成年的子女設立教育基金。
- 商業投資夥伴關係：若物業是用作投資，由生意夥伴共同持有，分權契能清晰界定各人的投資比例與權益，是更合適的選擇。若當初誤用長命契，應及早轉換。
在決定前，了解整個長命契轉分權契費用和法律程序是必要的下一步，但首先應確定轉換的動機是否符合你的長遠利益。
長命契轉分權契法律程序指南：步驟、文件及律師角色
了解長命契與分權契的分別後，您可能會思考，實際執行長命契轉分權契的程序會否很複雜？其實，整個法律程序相當清晰直接。這部分會為您拆解當中每個步驟，讓您清楚了解由達成共識到完成登記的完整流程，以及律師在其中扮演的關鍵角色。
長命契轉分權契的標準法律程序（雙方同意）
最常見和順利的情況，是所有聯權共有人都同意將業權轉換。在彼此有共識的基礎上，程序可以有效率地完成。
步驟一：尋求共識與委託律師
一切由溝通開始。所有聯權共有人需要坐下來，首先要確認大家都同意結束「長命契」關係，然後確立轉換為分權契後，各人將佔有的業權份額，最常見的是均等分配，例如二人各佔50%。達成共識後，下一步就是委託一位專業的律師處理後續的法律文件。律師會詳細解釋整個程序的法律涵義，確保所有人的決定都是在資訊充足的情況下作出。
步驟二：由律師草擬及簽署「分割契據」(Deed of Severance)
律師會根據您們的共識，草擬一份名為「分割契據」(Deed of Severance) 的法律文件。這份文件是整個程序的核心，它的作用是正式以書面形式，記錄所有業權人同意終止物業的聯權共有關係，並轉為分權共有。文件上會清晰列明各人轉換後所持有的獨立業權份額。所有業權人都需要在律師見證下簽署這份契據，以示同意。
步驟三：交往土地註冊處登記
簽署了分割契據並不是終點。為了讓這次業權變更獲得正式的法律承認，並且能保障您對抗第三方（例如銀行的債權人），律師必須將已簽署的分割契據交往香港的土地註冊處（俗稱田土廳）進行登記。一經登記，物業的業權記錄便會更新，正式由「聯權共有人」(Joint Tenants) 變為「分權共有人」(Tenants in Common)。這個步驟完成後，整個轉換程序才算圓滿結束。
如何單方面啟動長命契轉分權契？
假如其中一位業主想轉換，但無法取得其他業權人的同意，法律上亦有提供單方面啟動程序的途徑。
「書面通知」的法律要求與送達方式
根據香港法律，任何一位聯權共有人都有權單方面終止長命契。做法是透過律師準備一份「分割業權通知書」，並以有效的法律方式送達給所有其他的聯權共有人。這份通知書清晰表達了發出方希望分割業權的意願。為確保法律效力，送達方式非常重要，一般會採用掛號信等可追蹤的方式，以證明對方已經收到通知。當通知書成功送達後，即使對方不同意，長命契在法律上亦已被分割，隨後只需完成土地註冊處的登記程序即可。
真實個案分析：「長命契轉分權契」如何保障您的資產
理論聽起來可能有點抽象，讓我們看看幾個真實生活中的例子，您會更明白這個程序如何實際地保障您的資產。
案例一：離婚夫婦的資產保障
一對夫婦以長命契形式聯名持有一個單位。後來兩人關係破裂，決定離婚。在辦理正式離婚手續期間，他們同意先將物業轉為分權共有，各佔一半。這樣做可以確保，萬一任何一方在離婚程序完成前不幸身故，其擁有的50%業權會成為其遺產，可以留給自己的子女或家人，而不會根據長命契的「生存者取得權」自動轉移給對方。
案例二：再婚家庭的遺產繼承規劃
陳先生與第二任太太以長命契買入新居，但他與前妻育有一名兒子。陳先生希望將來自己的一半業權可以留給兒子。如果維持長命契，他一旦過身，整個物業業權會自動歸於現任太太。於是，他與太太商議後，將物業轉為分權契。之後，陳先生再訂立遺囑，清晰寫明將他擁有的50%物業業權由兒子繼承，成功實現了他照顧兩邊家庭的傳承意願。
案例三：投資夥伴的風險隔離
兩位生意夥伴以長命契形式共同購入一個商舖作投資。其中一位夥伴的另一盤生意涉及較高風險。為了保障大家的投資，他們決定將商舖轉為分權共有。這樣，假如其中一位夥伴因生意失敗而欠債，債權人最多只能追討他所持有的獨立業權份額，而不能染指另一位夥伴的資產，有效做到了風險隔離，保障了彼此的投資成果。
長命契轉分權契費用全分析：律師費、印花稅及時間成本
談及長命契轉分權契，大家最關心的問題之一，自然就是整個過程的開支。辦理長命契轉分權契費用主要由三方面構成：律師費、政府登記費，以及潛在的印花稅，同時也要考慮到時間成本。以下為你逐一拆解各項費用的細節，讓你更有預算。
費用組成：律師費與政府收費詳解
整個長命契轉分權契的直接金錢成本，主要可以分為兩大部分：你委託的律師樓所收取的服務費，以及政府部門的固定登記費。
律師樓收費結構
律師在這個過程中擔當關鍵角色，其工作包括提供法律意見、草擬一份名為「分割契據」(Deed of Severance) 的法律文件、安排所有業主簽署，以及將文件交往土地註冊處登記。
市面上的律師樓大多會以一個「全包」形式收費，當中已包含上述所有服務。收費普遍由數千港元起，實際金額會因應個案的複雜程度而有所不同。例如，如果物業本身帶有按揭，律師就需要額外處理與銀行的溝通及取得其同意，收費亦會相應調整。
土地註冊處登記費
當分割契據簽署妥當後，必須交往土地註冊處（俗稱田土廳）進行登記，這次業權變更才算正式生效，並記錄在案。土地註冊處會就每一份註冊的文書收取固定的登記費。這是一項固定收費，用作文書註冊的行政費用，目前的費用為港幣230元。
印花稅問題：長命契轉分權契需要繳交嗎？
這可能是整個長命契分權契轉換過程中，最多人感到疑惑的地方。印花稅動輒涉及龐大金額，處理不當會引致嚴重後果。
一般情況下無需繳付從價印花稅 (AVD)
在絕大多數情況下，答案是：不需要。稅務局的觀點是，長命契轉為分權契，如果業權份額維持不變（例如由兩位聯權共有人轉為各佔50%的分權共有人），這並不涉及業權實益權益的轉讓，沒有買賣的成分。這可以理解為，業主們只是改變了持有物業的方式，而非將業權從一方「賣」給另一方，所以一般不需要繳付從價印花稅 (AVD)。
需要注意的特殊情況
事情總有例外。假如在轉換過程中，業權的分配比例出現了變動，情況就可能變得複雜。例如，原本兩位聯權共有人（隱含各佔50%），但轉換後變為分權共有，其中一方佔70%，另一方只佔30%。在這個情況下，稅務局有機會視當中20%的業權份額為一份「轉讓」或「贈與」，並可能根據這部分業權的市值評估是否需要繳付印花稅。如果你們有此打算，建議在行動前必須先諮詢律師的專業意見，評估潛在的稅務責任。
時間成本：長命契轉分權契程序需時多久？
除了金錢開支，時間也是一個重要的成本。整個程序的所需時間，可以分為以下幾個階段：
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準備及草擬文件：在你向律師提供所有必要文件（如身份證明、物業的土地查冊紀錄）後，律師草擬分割契據通常只需要數個工作天。
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簽署文件：所有業主需要親身到律師樓簽署文件，這個過程很快，主要取決於各方能否安排共同時間。
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土地註冊處登記：文件簽妥後，律師會交往土地註冊處進行登記。這是最花時間的環節，由遞交文件至完成註冊，一般需要數星期至一個月左右。
完成登記後，律師會將已註冊的分割契據及最新的土地登記冊摘要交給你，作為業權已成功轉換的證明。總括而言，如果所有業主同意且文件齊備，整個流程大約在一個月左右便可完成。
特殊物業處理方案：居屋及按揭物業的轉契須知
處理長命契轉分權契的程序，當物業涉及特殊情況時，例如是未補地價的居屋或仍有按揭在身的樓宇，就需要額外的步驟和考量。這些物業的業權附帶特定限制，所以在規劃長命契與分權契之間的轉換時，必須清楚了解相關機構的要求。
未補地價居屋／資助房屋的處理
如果你們聯名持有的物業是未補地價的居屋或「綠置居」等資助房屋，業權的任何變動都不能像處理一般私人樓宇那樣直接。因為這類物業的轉讓受到《房屋條例》的嚴格規管。
必須先獲房屋署／房協批准
在委託律師辦理任何文件之前，首要且必須完成的一步，是向房屋署或房屋協會提交書面申請，並取得他們的正式批准。不論是加名、除名，還是將長命契轉為分權契，都屬於業權變動的一種，必須先獲得批准。房委會將會根據個別情況，例如業主因離婚、移民或去世等特殊原因，來酌情審批申請。
轉契後業權限制及注意事項
即使成功獲批並將物業轉為分權契，大家也要留意，這並不會解除物業原有的轉售限制。物業依然是未補地價的資助房屋，任何一位業主都不能在公開市場上自由出售自己所持有的業權份額。這次轉換只是改變了聯名業主之間的內部業權關係和日後的繼承方式，並未改變物業本身的資助性質。
連按揭物業的處理方法：銀行的角色與同意書
如果物業尚有按揭未還清，處理長命契轉分權契時，銀行的角色就變得至關重要。因為業權的改變會直接影響到銀行作為債權人的抵押權益。
為何必須取得承按銀行同意書？
簡單來說，銀行當初批出按揭貸款時，是基於當時物業的業權狀況（即長命契）和所有聯名業主的財務背景。長命契轉分權契在法律上是對抵押品（即你的物業）的業權結構作出重大改變。因此，根據按揭契據的條款，任何業權變動都必須先取得承按銀行的書面同意書。若未經同意便自行到律師樓和土地註冊處更改業權，便會構成違反按揭條款，銀行有權要求借款人立即全數償還貸款（俗稱「call loan」）。
銀行審批流程與潛在要求
當你向銀行提出申請時，銀行會重新評估風險。它們會要求所有業主提供最新的入息證明，並可能需要重新進行壓力測試，以確保轉為分權契後，各業主仍具備足夠的還款能力。部分銀行亦可能會就發出同意書收取數千元不等的手續費，這筆費用會計入整個長命契轉分權契費用的一部分。
若銀行不同意，有何解決方案？
萬一銀行基於風險評估而不同意你的申請，你仍有其他可行的方案。最常見的做法是尋找其他銀行進行「轉按」。你可以向另一間願意接受分權契業權的銀行申請新的按揭貸款，用以清還原有銀行的按揭。另一個直接的方法是，如果資金充裕，可以選擇一筆過還清所有按揭貸款，待物業「甩P」（即解除按揭）後，便可以自由處理業權，無需再取得任何銀行的同意。
轉換完成後：分權契業主的新權利、責任與長遠規劃
當順利完成長命契轉分權契後，業主們的關係就進入一個新階段。這不單是法律文件上的轉變，更意味著各人對物業的權利、責任與未來規劃方式都會有實質的改變。了解這些變化，才能真正善用分權契帶來的彈性。
轉換後的新權利：提升資產靈活性
可獨立出售、轉讓或加按個人業權份額
完成長命契轉分權契後，最直接的好處就是每位業主都取回了個人業權的完全控制權。你現在持有的是一個明確、獨立的業權份額，例如50%。你可以根據自己的財務狀況或家庭需要，自由地將這個份額出售、轉讓給子女，或者抵押給銀行申請加按貸款。整個決策過程完全由你自主，不再需要得到其他共有人的同意及簽署文件，資產的靈活性大大提升。
新責任與潛在風險
按份額共同承擔物業開支
權利與責任是並存的。轉為分權契後，所有物業的共同開支，例如管理費、差餉、地租，甚至是大型維修費用，都會按照業權份額的比例來分攤。例如，你持有70%業權，便需承擔70%的費用。這種安排雖然清晰，但也要求各業主有良好的溝通和共識，確保能準時支付各自的費用，共同維持物業的正常運作。
潛在風險：業權碎片化與「碎契樓」問題
分權契的靈活性也帶來一個需要正視的風險，就是業權碎片化。由於任何一位業主都可以獨立出售其份額，如果其中一方因財困或其他原因將其業權賣給第三方，物業便會變成市場上俗稱的「碎契樓」。這類業權不完整的物業，在市場上的吸引力及估價通常會較低，銀行亦可能因為業權不完整而拒絕為新買家提供按揭，這會對其他想完整出售整個物業的業主構成障礙。
長遠規劃建議：如何善用分權契
訂立清晰的共同業主協議（Co-ownership Agreement）
為了有效管理分權契的關係，避免日後出現不必要的爭拗，強烈建議各業主在轉換業權後，委託律師草擬一份詳盡的《共同業主協議》。這份協議可以清晰列明各方在使用、管理、維修及出售物業時的規則，例如設定「優先購買權」，即任何一方想出售其份額時，必須先按協定價格或市價，讓其他共有人優先買入。這份協議能成為大家的行為準則，保障各方利益。
配合遺囑與信託，作更全面的財產規劃
轉為分權契的核心目的之一，是為了實現自主的遺產傳承。你的業權份額現在已成為你個人遺產的一部分，所以你必須更新或訂立一份清晰的遺囑，指明你希望由誰繼承這個業權份額。如果規劃更為複雜，例如想將業權留給尚未成年的子女，或有更長遠的資產分配部署，可以考慮結合信託工具，作更全面和穩妥的財產規劃，確保你的意願能夠準確無誤地執行。
長命契轉分權契常見問題 (FAQ)
問：單方面可否辦理長命契轉分權契？如果聯名業主不同意怎麼辦？
答：在法律原則上，任何一位聯權共有人（長命契的業主）都有權單方面啟動程序，將業權分割。這個程序是透過向所有其他聯名業主送達一份正式的「分割通知書」來完成。當通知書成功送達後，長命契的「四項一體」條件便即告打破，業權形式在法律上已轉為分權共有。
不過，這只是程序的第一步。如果其他業主不同意或不合作，拒絕簽署正式的「分割契據」（Deed of Severance）交往土地註冊處登記，事情就會變得複雜。在這種情況下，雖然業權形式在業主之間已改變，但土地註冊處的紀錄未能更新，會影響日後物業的買賣。要解決這個僵局，啟動分割的一方可能需要透過法庭申請命令，強制執行登記程序，這自然會衍生額外的時間與法律費用。因此，雖然可以單方面啟動，但取得共識始終是令整個長命契轉分權契過程最順暢的方式。
問：整個長命契轉分權契費用是否很高？程序需要上庭嗎？
答：關於長命契轉分權契費用，如果所有業主達成共識，整個過程其實相當直接，並不需要上庭。主要開支是律師費用，負責草擬、簽署及登記分割契據。這個費用一般是數千至萬多元不等，視乎律師樓的收費標準及個案的複雜性。此外，還需要向土地註冊處支付數百元的登記費用。
一個重要的好消息是，由於這種業權轉換通常不涉及業權份額的買賣或轉讓（例如原本兩位業主，轉換後依然是兩人各佔一半），只是改變持有業權的方式，因此在絕大多數情況下，是毋需繳付從價印花稅（AVD）的。程序只有在業主之間出現無法解決的爭議時，例如一方拒絕合作登記，才需要尋求法庭介入，屆時費用便會顯著增加。
問：辦理長命契轉分權契會影響現有的按揭或租約嗎？
答：這個問題非常關鍵，答案是肯定的，特別是對於按揭。
首先，如果物業仍有按揭，進行長命契轉分權契前，必須先取得承按銀行的書面同意。因為業權的持有方式是銀行批出按揭貸款時的重要考慮因素，任何變動都影響其抵押權益。銀行會重新審視情況，或會要求所有業主簽署新的或補充的按揭文件，以確保其權益不變。若未經銀行同意便自行轉換業權，有機會構成違反按揭契諾的行為。
至於現存的租約，業權持有方式的改變一般不會影響其法律效力。租客的權利與責任維持不變，因為業主仍然是同一班人。不過，業主之間日後收取租金後的分配方式，將會由共同擁有變為按業權份額分配，這點業主們需要內部協調好。
問：完成長命契轉分權契後，將來可以轉回長命契嗎？
答：可以的，從分權契轉回長命契在法律上是可行的，但過程並非簡單地「撤銷」或「還原」。這個操作在法律上會被視為一次全新的業權轉讓。所有分權契的業主必須一致同意，並委託律師草擬一份新的轉讓契，將物業由他們自己（以分權共有人身份）轉讓給他們自己（以聯權共有人身份）。
這個過程有幾個地方需要注意。第一，這會產生新的律師費及土地註冊費用。第二，因為這被視為一次業權轉讓，所以需要根據當時的印花稅法例評估是否需要繳付印花稅。第三，如果物業有按揭，同樣需要再次取得銀行的同意。所以，雖然技術上可行，但這是一個全新的法律程序，需要重新考慮其牽涉的時間和成本。