親人離世，除了處理身後事，若繼承了未補地價的居屋，當中繁複的法律及行政程序往往令人相當頭痛。究竟繼承人是否符合資格？轉名手續如何辦理？應否立即補地價？原有的樓宇按揭又該如何處理？
本文將為你整合繼承居屋的5大關鍵步驟，由釐清法律身份、向房委會申請，到計算補地價成本及解決按揭難題，一步步清晰指引，助你輕鬆搞掂整個業權轉讓過程。
居屋繼承第一步：釐清法律身份與繼承資格
面對繼承居屋問題，第一步並非直接聯絡房屋委員會，而是先處理好法律上的身份。這一步是整個繼承程序的基礎。當家人離世，你需要根據他有否訂立遺囑，向高等法院遺產承辦處申請一份關鍵的法律文件。假如有遺囑，便申請「遺囑認證書」；假如沒有遺囑，則由近親申請「遺產管理書」。這份文件確立了誰是合法的遺產執行人或管理人，是日後辦理所有資產轉移，包括居屋轉名的通行證。
接下來，我們要理解繼承居屋與繼承一般私樓的根本分別。繼承未補地價居屋，你不單是繼承了一個單位，同時也繼承了其附帶的轉讓限制。因為政府當年是以折扣價出售單位，所以業權本身並不完整。這個概念十分重要，它會影響你之後的每一步決定，例如是否需要補地價，以及能否自由出租或出售。
很多人會問，繼承居屋需要符合入息或資產上限嗎？答案是不用的。法律上，「繼承」並非「購買」，所以你無須像綠表或白表申請者那樣接受入息及資產審查。這點釐清了許多家庭的疑慮。無論繼承人的收入多少，或者名下有多少資產，都不會影響其基本的繼承權利。
不過，繼承資格的關鍵，在於房委會的「防止雙重福利」原則。這主要視乎你本身持有甚麼類型的物業：
- 如果你名下沒有任何香港住宅物業：你可以順利繼承該未補地價居屋單位。
- 如果你名下已持有私人樓宇：你同樣可以繼承該未補地價居屋單位。擁有私樓並不會構成衝突。
- 如果你名下已是另一個未補地價資助房屋的業主：這是唯一會遇到阻礙的情況。根據房委會政策，任何人都不能同時享有多於一份房屋資助福利。因此，你將無法繼承第二個未補地價居屋單位。
總括而言，在處理居屋繼承問題時，首要任務是取得法律授權，然後根據自己持有的物業狀況，確認符合房委會的單一福利原則。當你釐清了這兩點後，便可以進入下一步，正式向房委會提出申請。
居屋繼承第二步：向房委會申請轉名及豁免補地價
釐清了法律身份，取得了遺產承辦文件之後，處理繼承居屋問題就進入了核心環節。這一步是直接與房屋委員會（房委會）打交道，正式申請將單位轉到繼承人名下，並且豁免補地價。整個居屋繼承問題能否順利解決，關鍵就在於能否成功取得房委會的批准。
房委會的「酌情批准」：符合什麼條件才能申請？
首先要理解，未補地價的居屋在業權轉讓上受到《房屋條例》的嚴格限制，不能像私樓一樣自由買賣或轉名。不過，房委會設有「酌情批准」機制，在某些特殊情況下，可以豁免補地價進行業權轉讓。這些特殊情況包括：
- 業主去世：這是最常見的繼承居屋情況，合法繼承人可以申請承繼業權。
- 離婚或合法分居：根據法庭命令，將業權轉讓給配偶。
- 業主年滿65歲：因年邁而申請將業權轉讓給名列戶籍的家人。
- 業主身患危疾：因健康理由，希望在生前處理好業權事宜。
- 家庭成員曾作主要財務貢獻：有文件證明某位家庭成員支付了大部分首期或長期供樓，可申請將其加入或轉為業主。
對於正在處理繼承事宜的你來說，最重要的申請理由就是「業主去世」。
申請轉名的兩大核心條件
要成功獲得房委會的批准，你的申請必須符合兩個基本原則，缺一不可。
第一，轉讓必須是「無償」的。簡單來說，這次業權轉移不能涉及任何金錢交易，它是一份遺產的繼承，而不是買賣。所有法律文件都必須清楚列明這一點，通常會以「饋贈契約」或「遺產轉讓」的形式處理。
第二，新的業權持有人必須符合資格。一般情況下，接收業權的人必須是單位戶籍上已登記的家庭成員。不過，繼承居屋是一個重要的例外。如果你是根據遺囑或無遺囑繼承法而指定的合法繼承人，即使你原本不是該單位的登記家庭成員，房委會也會接納你的申請。這一點對很多非同住的子女繼承人來說非常重要。
實戰教學：申請步驟與所需文件
清楚了規則之後，實際操作其實相當直接。你要做的就是準備好文件，向房委會正式遞交申請。
1. 填寫申請表格
你需要填寫一份名為「更改資助出售單位業主申請書（已繳付地價的單位除外）」（表格編號：HD7）的申請表。請確保資料填寫準確無誤，特別是簽名式樣要與樓宇買賣文件上的簽署相同。
2. 準備關鍵證明文件
這是整個申請的靈魂，文件必須齊備。因業主去世而申請繼承，你需要提交以下文件的副本：
* 由高等法院發出的「遺囑認證書」或「遺產管理書」。
* 已故業主的死亡證。
* 豁免遺產稅證明書，或現行的「遺產與負債清單」。
* 如果立有遺囑，也需要提交遺囑副本。
3. 遞交申請及支付費用
準備好所有文件後，連同申請費一併遞交至房委會的房屋資助分處。目前的申請手續費為港幣$3,020元（費用可能調整，請以房委會公佈為準）。記住，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
收到「同意書」之後要做什麼？
一般來說，房委會在收齊所有文件後，大約需時六星期處理申請。如果申請獲批，你將會收到一份由房委會發出的「業權轉讓同意書」。
收到這份同意書，恭喜你，你已經成功跨過了繼承居屋問題中最重要的一關。不過，這還未結束。這份同意書的有效期為一年，你必須在這一年內，聘請律師辦理正式的業權轉讓手續，也就是我們下一步將會談及的內容。所以，收到文件後，就要立即開始物色律師，準備完成最後的法律程序。
居屋繼承第三步：計算成本與決定是否補地價
來到處理繼承居屋問題的第三步，這一步可以說是最核心的財務規劃環節。當你完成法律身份的確認和轉名申請後，就需要面對一個關鍵的十字路口：究竟應否為這間居屋補地價？這個決定不僅牽涉一筆可觀的資金，更會直接影響你未來如何使用這項資產，所以需要仔細衡量。
補地價與否：兩條路徑的抉擇
簡單來說，你有兩條主要的路可以選擇，而選擇哪一條，通常取決於你本身的資格，以及你對這間居屋的長遠打算。
第一條路是「不補地價」。如果你本身是已故業主在房委會紀錄上的認可家庭成員，而且計劃繼續在這間居屋自住，這通常是成本最低的選擇。你可以繼承單位的業權，同時也繼承了單位的轉讓限制。換句話說，這間屋未來不能在公開市場自由出售或者出租。這種方式讓你用最低的成本，解決了繼承居屋的居住需要。
第二條路是「支付補地價」。如果你並非認可家庭成員，或者你希望未來能像處理私樓一樣，自由地將單位放售或出租，那麼補地價就是必經的程序。完成補地價後，房委會就會發出解除轉讓限制證明書，單位從此就等同於一間私人物業，擁有完全的業權。當然，這條路需要你先準備一筆較大的資金。
如何計算補地價金額？
計算補地價是處理居屋繼承問題時，很多人感到困惑的一環。一個常見的誤解是，以為補價金額就是「現時市價」減去「當年買入價」，但實際的計算方式並非如此。
房委會的計算公式是根據買入單位時的折扣率來計算的。公式如下：
補價金額 = 補價時的十足市值 × (購入時的十足市值 – 原本樓價) ÷ 購入時的十足市值
公式後半部分的「(購入時的十足市值 – 原本樓價) ÷ 購入時的十足市值」，其實就是當年政府賣出單位時的折扣率。
舉個例子會更清晰。假設當年購入單位時，單位的十足市值是400萬，而業主以七折，即280萬買入。這代表當時的折扣率是30%。
多年後，當你繼承單位並申請補地價時，房委會重新評估單位，得出當時的十足市值為600萬。你需要支付的補價金額就是：
600萬 × 30% = 180萬
所以，你需要準備180萬的資金去完成補地價，而不是600萬減280萬的差額。
其他相關成本一覽
除了補地價這筆最大的開支外，在繼承過程中還會涉及其他費用，你也應該將它們納入預算之中。
首先是律師費。無論你是否補地價，辦理業權轉讓都需要經由律師樓處理，相關的法律文件及手續費是免不了的。
其次是印花稅。好消息是，根據遺產繼承的法律程序，將業權由已故業主轉到繼承人名下，這個步驟是豁免印花稅的。但是，如果你選擇補地價並在日後出售單位，新買家就需要按當時的稅率支付印花稅。
最後，還有一些向房委會支付的行政手續費。這些費用雖然數目不大，但也應該計算在內。了解清楚所有潛在的成本，才能為整個繼承居屋的過程，作出最穩妥的財務預備。
居屋繼承第四步：解決按揭難題
處理繼承居屋問題時，當你辦妥大部分法律文件和房委會的申請後，接下來便要面對按揭這個非常實際的關卡。不論是處理原有的按揭，還是想申請新的按揭作其他資金安排，都可能是整個居屋繼承問題中最容易令人卡住的一環。
首先，我們要理解銀行處理這類申請時的想法。許多銀行對於遺產物業的按揭申請態度比較審慎。因為從銀行的角度看，即使你持有遺產管理書，你的身份依然是「遺產管理人」，而不是最終的業主。銀行需要確保物業的業權，已經清晰而且無爭議地轉移到繼承人本人名下，才會批出貸款。這個嚴謹的程序是為了保障銀行的利益。
如果原有的居屋單位本身仍有按揭未供完，情況會更加直接。繼承人是不能直接「接手」原業主舊有的按揭計劃。通常的處理方法是，繼承人需要以自己的名義申請一筆新的按揭貸款，然後用這筆新貸款來清還舊有的貸款。這個過程，其實就等於為物業進行一次轉按。不過，申請新按揭的前提，同樣需要先解決業權身份的問題。
要解決這個按揭難題，關鍵文件就是房委會發出的「業權轉讓同意書」。當你根據我們在第二步提到的程序，成功向房委會申請並獲批業權轉讓後，便會收到這份重要的文件。這份同意書能夠向銀行證明，政府資助房屋的主管機構已經正式批准將業權轉移給你。它為銀行提供了批核按揭所需要的信心和法律基礎。
拿到同意書後，你就可以連同遺產承辦文件，一併交給心儀的銀行申請按揭。由於每間銀行的內部審批準則和處理經驗都不同，有些銀行可能對這類繼承居屋的個案較為熟悉，處理流程會更順暢。所以，你可以多向幾間銀行查詢，比較它們的條款和要求。整個過程最好與你聘請的律師保持溝通，確保法律文件和按揭申請能夠同步進行，避免延誤。
居屋繼承第五步：經律師樓完成業權轉讓
來到這裡，可以說是解決繼承居屋問題的最後直路了。當你成功處理好所有房委會的申請和按揭事宜，最後一步就是委託律師樓，正式將業權轉移到你的名下。這個步驟絕對不能輕視，因為所有法律文件都在此階段完成，確保整個繼承居屋的過程合法妥當。
律師的角色遠不止草擬文件。他們是整個業權轉讓過程的專業舵手。首先，律師會根據你的遺產承辦文件和房委會發出的「提名信」或「同意轉讓書」，準備一份「轉讓契」或「送贈契」。這裡的關鍵是，這份文件必須清楚列明為「無涉及金錢代價」的轉讓，以符合房委會對資助房屋的規定。
文件初稿完成後，並不是立即簽署。律師需要將契約草稿呈交給房委會的法律事務分處進行審批，確保內容完全符合《房屋條例》的要求。這個程序需要繳付一筆行政費用，然後等待房委會的最終批准。同時，律師也會協助處理印花稅事宜，雖然遺產繼承本身獲豁免，但專業的法律意見能確保你符合稅務局的所有規定，避免日後麻煩。
待房委會正式批准契約後，便可以到律師樓簽署作實。簽署完成後，律師會將已簽署及加蓋印花的轉讓契，送到土地註冊處進行登記。這個登記步驟至關重要，因為它代表著物業的業權在法律上正式由先人轉到你的名下。完成登記後，你就成為了單位名副其實的新業主。
辦妥所有手續後，記得向律師索取已註冊的轉讓契副本。你應盡快將副本交予屋苑的管理處更新紀錄。至此，整個居屋繼承問題的法律程序便大功告成。聘請一位熟悉資助房屋買賣的律師，可以令這最後一步走得更順暢安心。
居屋繼承常見問題 (FAQ)
處理繼承居屋問題時，大家總會遇到不少疑問。畢竟這牽涉到法律、房委會政策和個人財務狀況，情況比較複雜。這裡我們整理了幾個最常見的居屋繼承問題，用最直接的方式為你解答。
我已經擁有私人樓宇，還可以繼承未補地價的居屋嗎？
可以的。這是一個很常見的迷思。你需要理解，「繼承」和「購買」在法律上是兩種完全不同的概念。房委會對居屋申請人的入息、資產和物業持有狀況設限，是針對「購買」這個行為，目的是確保資助房屋資源能分配給有需要的人士。但是，遺產繼承並不是一項買賣交易，所以繼承人不需要接受入息或資產審查。即使你名下已持有任何私人住宅物業，你依然有資格繼承未補地價的居屋單位。
如果我本身已是另一間未補地價居屋的業主，可以再繼承多一間嗎？
這就不可以了。房委會的政策中有一項非常重要的原則，就是防止「雙重福利」。意思是任何人都不能同時享有多於一份由政府提供的房屋資助。如果你本身已經是一間未補地價居屋的業主，再繼承另一間未補地價居屋，就會構成雙重福利。在這種情況下，房委會通常不會批准業權轉讓。即使你嘗試先賣掉自己名下的居屋再進行繼承，也可能會被視為意圖享有雙重福利而被拒絕，處理前最好先向房委會查詢清楚。
繼承居屋需要通過入息和資產審查嗎？
不需要。正如上面提到，繼承是基於承繼權的法律程序，並非購買行為。因此，整個過程完全豁免入息和資產審查。無論繼承人的收入水平如何，或者擁有多少資產，都不會影響其繼承居屋的資格。這一點對於許多正在處理家人遺產的子女來說，是一個重要的資訊。
如果繼承的居屋仍有按揭未還清，應該如何處理？
如果單位仍有未償還的銀行按揭，繼承人需要主動聯絡相關的承按銀行或財務機構，告知業主已離世的情況。通常有兩個處理方法：第一，如果遺產中有足夠的現金，遺產執行人可以直接從遺產中提取資金，一次過還清餘下的按揭貸款。第二，如果繼承人打算繼續持有和居住在該單位，就需要以自己的名義向銀行申請新的按揭貸款，用來償還原有的貸款。當然，新按揭的申請需要通過銀行的入息審查和壓力測試。
整個繼承居屋的流程需時多久？涉及哪些費用？
整個流程的時間很難一概而論，主要取決於辦理遺產承辦（即申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」）的速度，快則數月，複雜的個案可能需要一年或更長時間。拿到法律文件後，向房委會申請轉名及後續的法律程序，大約再需要幾個月。費用方面，主要包括申請遺產承辦的法庭費用和律師費、辦理業權轉讓的律師費，以及向房委會支付的行政手續費。好消息是，因為業權轉讓是源於遺產繼承，所以可以豁免繳付印花稅。
訂立遺囑對於處理居屋繼承問題有何重要性？
訂立一份清晰的遺囑，對於順利解決繼承居屋問題非常有幫助。如果業主生前已立下遺囑，指定了遺囑執行人和遺產受益人，那麼執行人只需向法庭申請「遺囑認證書」，整個法律程序的確定性會比較高，時間通常也比較快。相反，如果沒有遺囑，家人就需要根據法定的繼承順位，去申請「遺產管理書」，過程可能較為繁複，例如需要確定所有潛在受益人的身份，所需時間也可能更長，繼而影響後續的轉名和按揭安排。