對於公屋住戶及合資格人士而言，「綠表」是實現置業夢想的重要階梯，不但申請一手居屋時可獲豁免入息及資產審查，按揭成數更可高達九成半。然而，由確認自身資格、了解各項嚴格限制，到比較不同房屋選項及處理繁瑣的買賣流程，當中細節眾多，稍一不慎或會錯失良機甚至喪失資格。本文將為您全面拆解綠表買居屋的7大關鍵，一文釐清誰合資格、四大申請限制、與白表的分別、按揭優勢及買賣流程等，助您清晰規劃，順利踏上業主之路。
誰合資格申請「綠表資格證明書」？5大類合資格人士詳解
要了解清楚綠表買居屋資格，第一步就是確定自己是否屬於合資格人士。許多人以為只有現居公屋的住戶才符合綠表資格，但實際上，可以申請「綠表資格證明書」的群體遠比想像中廣泛。想知道自己能否用綠表買居屋，可以仔細看看以下五大類別的詳細解釋，總有一類能夠對應你的情況。
第一類：房屋委員會（房委會）公共租住房屋（公屋）住戶
適用對象與租約要求
這是最廣為人知的一類，包括所有房委會轄下公共租住房屋的戶主以及名列於租約上的認可家庭成員。他們是綠表資格的核心群體，可以直接以家庭為單位提出申請。
不適用人士：持「有條件租約」住戶等
需要留意，並非所有公屋住戶都符合資格。持有「有條件租約」的住戶，例如因觸犯租約條款而被房委會酌情續租的人士，就不符合申請資格。此外，以按月暫准租用證形式租用單位，或屬於定期暫准居住證的持證人，同樣不適用。
第二類：香港房屋協會（房協）出租屋邨住戶
適用對象：「甲類」出租屋邨住戶
除了房委會，房協轄下部分出租屋邨的住戶也具備綠表資格。這主要指房協「甲類」出租屋邨的住戶，以及其年長者居住單位的住戶。
不適用人士：「乙類」出租屋邨住戶等
與房委會相似，房協也有例外情況。房協轄下的「乙類」出租屋邨住戶、專為安置而設的屋邨住戶，或以按月暫准居住證形式租用過渡性暫租住屋的人士，均不符合申請資格。
第三類：房委會中轉房屋的認可居民
受清拆影響而等待安置的居民
這一類別主要針對因政府清拆計劃等原因，而獲准入住房委會轄下中轉房屋的認可居民。政策為這些正在等待最終安置的家庭，提供一個置業的選擇。
第四類：持有有效《綠表資格證明書》的人士
這是一個較為特別的類別，涵蓋了本身並非公營房屋租戶，但基於特定情況而獲發證明書的人士，常被稱為「準公屋居民」。
即將獲編配公屋的申請者
已通過詳細資格審查，並獲核實符合入住公屋資格的公屋申請者，可以在獲編配單位前，選擇申請「綠表資格證明書」轉為置業。
獲核實「公務員公共房屋配額」資格人士
符合「公務員公共房屋配額」申請資格的在職或退休公務員，經核實後亦可獲發證明書。
受政府清拆計劃、天災或市區重建影響的合資格人士
因政府的基建或發展計劃、天災影響，或受市區重建局重建計劃影響，並經核實符合入住公屋資格的人士，同樣可以申請此證明書。
因離婚或分戶而合資格入住公屋的家庭
現有的公屋住戶，若因離婚或分戶等原因，導致家庭結構出現變化，經房署核實後符合資格入住公屋的成員，也可以申請此證明書。
第五類：「長者租金津貼計劃」的受惠者
最後一類是正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。只要他們及其家庭成員沒有違反租金津貼的相關協議條款，便同樣具備綠表資格。
【重要】綠表買居屋資格限制：剖析四大禁止條款
了解綠表買居屋資格的各種限制，是成功申請的第一步。政府為了確保公共房屋資源能公平分配給最有需要的人，設立了幾項關鍵的禁止條款。這些條款涵蓋了過往的房屋福利、現時的物業擁有權，以及家庭狀況等，申請前必須逐一審視清楚。
永久喪失資格：「一生一次」資助原則
「一生人一次」原則詳解
香港的資助出售房屋計劃，背後有一項核心原則，就是「一生人一次」。簡單來說，任何個人或夫婦，如果曾經直接或間接受惠於任何一項由政府或相關機構推出的資助置業計劃，並且成功購入單位，那麼無論後來是否已將該單位出售，他本人與其現任配偶都將永久喪失再次申請購買資助房屋的資格。這項規定相當嚴格，目的是讓更多從未擁有物業的家庭有機會置業。
受限制的資助房屋計劃清單
這個「一生人一次」原則所涵蓋的範圍非常廣泛，基本上包括了香港絕大部分的資助置業計劃。如果您或您的配偶曾經是以下任何一項計劃的業主或聯名業主，便不符合綠表買居屋的資格：
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 中等入息家庭房屋計劃（例如美樂花園）
* 自置居所貸款計劃
* 置業資助貸款計劃
* 可租可買計劃
* 重建置業計劃
* 由香港房屋協會或市區重建局推出的任何資助出售房屋計劃
物業擁有權限制：24個月「無殼」關鍵期
「24個月內無持有物業」規定詳解
除了永久限制外，另一項關鍵條款是物業擁有權。所有綠表申請人及名列申請表上的家庭成員，在遞交申請書前的24個月起，直至簽訂所購單位的臨時買賣合約當日為止，期間均不得以任何形式在香港擁有住宅物業。這個為期兩年的「無殼」要求，是確保綠表買居屋的申請人，在申請期間確實沒有私人物業。
「擁有物業」的法律定義與涵蓋形式
「擁有物業」的定義不單指個人名下持有完整的物業業權。其涵蓋範圍包括：
* 個人或聯名持有任何住宅物業
* 透過公司持有住宅物業（持有公司一半或以上股權）
* 作為住宅物業信託的受益人
* 已簽訂任何協議（包括臨時合約）購買住宅物業
* 擁有住宅物業的部份業權或權益
家庭與婚姻狀況規定
已婚人士必須與配偶聯名申請
在家庭申請方面，規定十分清晰。如果申請人已婚，其配偶必須一同名列於同一份申請表內，並且一同申請。即使配偶並非香港永久居民或沒有居港權，也必須申報。夫婦不能分開以個人名義或各自與其他家庭成員另組家庭申請。
分居、離婚或配偶非香港居民的特殊處理
當然，規定也有處理特殊情況的彈性。如果申請人正辦理離婚或已合法分居，只要能提供相關的法律文件證明（例如絕對離婚令），便可獨立申請。若配偶並非香港居民且沒有入境權，申請人需要提交聲明書及相關證明文件。處理這些情況時，房委會或房署會要求提供充足的證明文件作個案審批。
「關鍵成員」除名的後果
「關鍵成員」是指為了滿足家庭申請人數要求而被加入申請表的家庭成員。為了防止有人利用此規則漏洞，房委會規定，假如資助單位的業主在簽訂轉讓契據後的首兩年內，將任何一位「關鍵成員」的姓名從業權中刪除，那麼該名被除名的前成員，將會在除名後的24個月內，喪失申請購買任何資助房屋的資格。
其他暫時性限制條款
領取現金津貼後的等候期
如果申請人因為政府收地或清拆計劃而選擇領取現金特惠津貼，而非選擇公共房屋安置，他們在領取津貼後的指定期限內（通常為24個月），將不能申請購買資助房屋。這是為了避免申請人同時享用現金補償及購房資助。
公務員合作社成員限制
一般而言，公務員建屋合作社的社員或其樓宇的承批人，都不符合申請綠表買居屋的資格。不過，如果該名社員本身同時是房委會轄下公屋的租戶，則有機會獲得豁免。
綠表 vs 白表：申請資格、按揭及優勢全面比較
要清晰了解綠表買居屋資格，就必須先明白綠表與白表之間的分野。兩者的申請對象不同，而且抽籤機會、審查要求同按揭成數都大相逕庭，直接影響你的置業部署。想知道自己屬於哪一類，以及哪種身份對你買居屋更有利，就要細閱以下的比較。
綠表與白表核心分別比較圖
為了方便大家理解，以下用一個簡單圖表，清楚列出綠表同白表的主要分別。
(此處應插入一個比較圖表，內容涵蓋申請對象、入息資產審查、單位配額、按揭成數等核心差異)
申請資格與對象分野
綠表：主要為公營房屋租戶
綠表申請人，簡單而言就是現有的公營房屋受益者。這包括房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。另外，持有有效《綠表資格證明書》的公屋輪候冊申請者，亦符合綠表買居屋的資格。他們申請資助房屋，有「交還公屋」的意味，所以申請門檻有所不同。
白表：主要為私營房屋住戶或公屋住戶家人
白表的申請對象範圍較廣，主要是指不符合綠表資格的香港永久性居民。這包括居住在私營房屋的家庭或個人，或者是現有公屋或任何資助房屋住戶的家庭成員。因為他們並非交還公屋單位，所以需要通過較嚴格的審查，證明自己的確有住屋需要。
入息及資產審查要求
綠表：申請一手資助房屋豁免審查
綠表的一大優勢，是購買一手居屋或綠置居時，可以豁免入息及資產審查。房委會的邏輯是，既然申請人本身已是公屋住戶或已通過公屋的資格審查，就毋須再重複審核其經濟狀況。這大大簡化了申請流程。不過，如果綠表人士想購買二手市場的未補地價居屋，則可能需要向銀行提供入息證明以申請按揭。
白表：設有嚴格入息及資產限額
相反，白表申請人則需要符合房屋委員會每年公布的嚴格入息及資產限額。這個限額會根據當時的樓價和社會經濟狀況調整，而且家庭人數不同，限額亦有分別。任何超出限額的申請都會被取消資格，所以申請前必須仔細計算清楚。
單位配額比例與中籤機會
新居屋綠白表40:60配額比例
在單位配額方面，現時新居屋的綠白表配額比例為40:60。換句話說，在推出的所有單位中，有四成會預留給綠表申請者，餘下六成則由白表申請者競爭。雖然白表的配額較多，但因為白表申請人數遠超綠表，所以平均而言，綠表中籤的機會通常較高。
按揭成數與首期優勢
綠表：最高95%按揭
提到按揭安排，綠表身份更具優勢。因為有房委會作為擔保人，綠表申請者購買一手居屋時，最高可承造95%按揭，只需要準備半成首期。這個安排大大減輕了首次置業的首期負擔。
白表：最高90%按揭
白表申請人購買一手居屋時，同樣有房委會的擔保，但最高按揭成數則為90%。雖然只相差5%，但換算成實際金額，首期支出會明顯增加。舉例來說，一個500萬的單位，綠表首期最低只需25萬，而白表則需要50萬，差距相當顯著。
手持綠表資格：三大資助房屋選購指南
當你成功取得綠表買居屋資格，下一步就是決定在哪個市場尋找你的安樂窩。持有綠表資格證明書，你可以買居屋的途徑主要有三個，每個選擇都有其獨特的優點和考量。我們將會逐一為你拆解，助你作出最明智的決定。
選擇一：一手居屋及綠表置居計劃（綠置居）
居屋：單位選擇多，需與白表競爭
一手居屋是房委會定期推出的全新資助房屋，通常是最多人留意的選擇。它的最大優點是單位選擇多，遍佈港九新界不同地區。不過，綠表申請者需要與白表申請者一同競爭。根據現時的單位配額比例，綠表佔四成，白表佔六成。因此，即使持有綠表，你仍需要參加抽籤，並按照攪珠次序選樓。
綠置居：專為綠表而設，折扣率更高
綠表置居計劃（綠置居）是專為綠表人士而設的購樓計劃，白表申請者不能參與。綠置居的最大吸引力在於其折扣率通常比居屋更高，意味著樓價更相宜，上車負擔更輕。這個計劃的目的是鼓勵公屋租戶自置居所，從而騰出公屋單位給正在輪候的家庭，達到資源流轉的效果。
選擇二：居屋第二市場（二手未補地價單位）
優點：毋須抽籤，選擇彈性大
如果你不想受抽籤運氣的限制，居屋第二市場是一個很好的選擇。這裡買賣的是未補地價的二手資助房屋單位。最大的好處是毋須抽籤，你可以像在私人市場一樣，自由物色心儀的地區、屋苑甚至單位，掌握置業的主導權。只要買賣雙方達成協議，便可進行交易，整個過程更具彈性。
缺點：樓齡或較高，影響按揭年期
在居屋第二市場，單位的樓齡普遍較高。這一點會直接影響銀行批出的按揭年期。因為房委會的按揭貸款擔保期是由單位首次出售日期起計算，樓齡越高的單位，剩餘的擔保期就越短。這可能導致銀行批出的還款期縮短，每月的供款壓力亦會相應增加。
選擇三：香港房屋協會（房協）資助出售房屋
特點：單位質素較佳，供應量較少
除了房委會的項目，你也可以考慮由香港房屋協會（房協）推出的資助出售房屋。市場普遍認為房協樓宇的用料、設計和配套質素較佳，更貼近私人住宅的水平。不過，房協的項目並非每年推出，供應量相對稀少，而且每次推出的單位數目也較少，競爭可能十分激烈。
【實戰教學】綠表買二手居屋流程全攻略
擁有綠表買居屋資格，意味著您已手握開啟置業大門的鑰匙。不過，與抽一手居屋不同，購買二手居屋市場的單位，整個流程更講求主動性與實戰技巧。這個過程就像打機過關一樣，只要清楚了解每一步的目標與玩法，由申請文件到成功收樓，其實一點也不複雜。接下來，我們會為您拆解整個綠表買居屋的流程，讓您一步步順利成為業主。
由申請到收樓：二手居屋交易流程圖
在深入每個細節前，我們先快速預覽整個交易流程，讓您有個清晰的概念。簡單來說，四大核心步驟環環相扣：
第一步：申請「購買資格證明書」 → 第二步：物色心儀單位及簽訂臨時買賣合約 → 第三步：經律師申請「提名信」 → 第四步：辦理按揭、簽署正式合約及交還公屋。
第一步：向房委會申請「購買資格證明書」
這份「購買資格證明書」是您以綠表身份進入居屋第二市場的入場券，沒有它，一切都無法開始。
申請文件、費用及遞交地點
您需要填妥一份名為「購買資格證明書」的申請書（表格號碼為HD1085C），然後連同申請費用的劃線支票或銀行本票，交往所屬的公共屋邨辦事處。屋邨辦事處的職員會核實您的住戶資料，然後將申請轉交至房委會的置業資助貸款小組處理。
證明書審批時間與一年有效期
遞交申請後，房委會一般需要數星期的時間進行審批。成功獲批後，您會收到郵寄的「購買資格證明書」正本。請特別留意，這份證明書的有效期為一年，由簽發日期起計。您必須在有效期內簽署臨時買賣合約，否則證明書便會失效，需要重新申請。
第二步：物色單位及簽訂臨時買賣合約
拿到證明書後，就可以正式開始尋找您的安樂窩了。
尋找盤源與核實賣方資格
您可以透過地產代理或網上平台尋找居屋第二市場的盤源。在看中合適單位後，最重要的一步，是請賣方出示其「可供出售證明書」。這份文件證明該單位可以在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場轉售。核實賣方資格，是保障自己交易順利的第一道防線。
簽署臨約及繳付細訂注意事項
當您與賣方就樓價等條款達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。簽署前，務必仔細核對合約上的資料，例如成交價、成交日期、單位內包含的傢俬電器等。同時，您需要向賣方繳付一筆「細訂」，作為初步的誠意金。
第三步：委託律師申請「提名信」
簽署臨約後，下一步就要交由專業的律師處理，為您向房委會申請一份關鍵文件——「提名信」。
「提名信」的重要性與申請流程
「提名信」是房委會發出的正式文件，用以確認並提名您作為指定單位的合法買家。沒有這份文件，交易是無法繼續的。您的代表律師會在收到您簽署的臨約後，立即為您準備文件，向房委會的置業資助貸款小組遞交申請。
律師需提交的文件清單
一般情況下，律師需要向房委會提交以下文件：
* 您的「購買資格證明書」正本
* 賣方的「可供出售證明書」正本
* 臨時買賣合約副本
* 買賣雙方的聲明書
* 支付申請費用的支票
第四步：完成交易及交還公屋
當提名信順利批出，代表整個交易已進入直路，距離收樓又近一大步。
申請按揭與簽署正式買賣合約
在房委會發出提名信後，您便可以正式向銀行申請按揭貸款。由於綠表買家有房委會作為擔保人，一般都能獲得較優惠的按揭成數。按揭成功批核後，買賣雙方的律師便會安排簽署正式買賣合約，屆時您需要繳付樓價餘額，即「大訂」。
交還公屋單位的60天期限
最後，也是最重要的一環：在完成所有交易手續、正式收樓之後，您必須在60天內，將現居的公屋單位騰空並交還給房屋署。這是綠表買居屋資格中一項必須履行的責任，記得預留充足時間處理搬遷事宜。
【公屋輪候者福音】如何提前申請「綠表資格證明書」？
核心概念：「轉租為買」的置業捷徑
正在輪候公屋的你，可能不知道其實有機會提早掌握綠表買居屋資格。部分申請者可以提前申請「綠表資格證明書」，利用這個資格去買居屋，這可說是一條「轉租為買」的置業捷徑。這個方法的核心概念很簡單，就是讓合資格的輪候者在獲派單位前，預先取得綠表身份，直接進入資助房屋市場。這樣，你就可以選擇購買綠置居或二手市場的未補地價居屋單位，而不用繼續漫長等待。
提前申請的合資格人士
這項特別安排並非適用於所有公屋輪候者，而是針對幾類已進入輪候後期階段或有特殊情況的人士。符合資格提前申請的人士，主要包括以下幾類：
已通過詳細資格審查的公屋申請者
最主要的一類，就是公屋申請已去到最後階段，並已通過房屋署詳細資格審查的家庭。所謂「通過詳細資格審查」，是指房屋署已確認你的入息、資產和家庭狀況等資料，全部符合編配公屋的準則。在這個階段，你距離獲派單位只有一步之遙，所以房委會提供這個選項，讓你可以在租住公屋與直接置業之間作出選擇。
具體申請步驟
申請的手續其實相當直接，不需要填寫一份全新的複雜表格。整個過程的關鍵，在於一份用作更新資料的標準文件。
填寫及遞交「更改公屋申請的資料」(H10C) 表格
你需要向房屋署索取或在其網站下載一份名為「更改公屋申請的資料」的表格，其正式編號為 H10C。然後，在表格的第七部分「其他事項」一欄中，清晰寫上「申請綠表資格證明書」這幾個字。記得在表格右上角，準確填寫你的公屋申請編號。最後將表格遞交至房屋署，署方審核資料無誤後，就會以郵寄方式將證明書正本寄給你。
重要決策：申請此證明書的利弊分析
在提出申請前，你必須清楚了解這是一個影響深遠的決定。它既帶來了機遇，也伴隨著一個不可逆轉的後果。
優點：提早置業，掌握主動權
最大的好處，就是能夠讓你提早實現置業夢想。你不再需要被動地等待一個未知何時會出現的公屋單位，而是可以主動出擊，在資助房屋市場上尋找真正適合自己的家。這份主動權讓你對自己的居住安排有更大的控制力，可以更快地為家人建立一個安樂窩。
缺點：原有公屋輪候資格將被取消
這是一個極其重要的考慮點。你一旦使用了這張「綠表資格證明書」，並且簽訂了任何資助房屋的臨時買賣合約，你原有的公屋申請資格就會被即時取消。這就是說，你等於是正式放棄了租住公屋的權利，選擇了置業這條路。這個決定是無法撤回的，所以在行動前必須深思熟慮。
綠表資格與買居屋常見問題 (FAQ)
在了解基本的綠表買居屋資格後，實際操作時總會遇到各種特殊情況。我們整理了幾個大家最關心的問題，用最直接的方式為你解答。