房委會宣佈居屋2018改以市價「五二折」出售，震撼全城。長沙灣凱樂苑「樓王」劈價逾160萬，東涌裕泰苑入場費更低至118萬，令上車希望重燃。面對這項歷史性政策轉變，無論你是準備入表的「無殼蝸牛」，還是手握揀樓機會的幸運兒，是否對全新的申請資格、入息限額、屋苑選擇、按揭財務及轉售限制感到千頭萬緒？本「終極懶人包」為你一文整合由申請程序、攪珠結果、三大屋苑深度分析，到揀樓攻略、按揭預算及禁售期等7大關鍵，助你清晰掌握全局，踏穩上車每一步。
解構歷史性「五二折」：居屋2018全新定價機制如何影響你？
談到居屋2018，最令人印象深刻的，相信就是政府破天荒推出的「五二折」定價。這項政策不單純是折扣上的數字變動，而是整個資助房屋理念的重大革新。它直接影響到居屋2018攪珠結果公佈後，每個家庭在準備居屋2018揀樓時的財務預算與選擇。接下來，我們將會為你深入拆解這個全新定價機制。
從「市價掛鉤」到「負擔能力掛鉤」：政策核心轉變
舊有七折定價機制回顧
在過往很長一段時間，居屋的定價方式是與私人樓宇市場價格直接掛鉤的。房委會會先評估單位的市值，然後再提供一個固定的七折優惠。這個方法雖然清晰，但在樓價持續飆升的環境下，即使打了七折，售價對於不少家庭來說依然是個沉重的負擔，甚至偏離了資助房屋的原意。
全新五二折定價核心理念
居屋2018的定價機制則迎來了根本性的改變。政策的核心理念，是從過往跟隨市價，轉為優先考慮申請家庭的「負擔能力」。簡單來說，政府不再以高昂的市價作為定價基礎，而是改為確保售價與中低收入家庭的實際購買力相稱。這就是「五二折」的由來，標誌著資助房屋政策由「與市價掛鉤」邁向「與負擔能力掛鉤」的新里程。
新舊機制售價實例比較：啟朗苑、凱樂苑減價多少？
政策的轉變，最實際的體現就是樓價的大幅下調。相信大家最關心的，就是實質上到底便宜了多少。
整體平均售價下調幅度分析
在新機制下，居屋2018的三個屋苑，包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑，整體平均售價下調了約26%。這個減幅相當可觀，直接降低了上車的門檻，讓更多家庭有機會實現置業夢。
長沙灣凱樂苑「樓王」減價162萬實例
以當時最矚目的市區項目長沙灣凱樂苑為例，其條件最佳的「樓王」單位，在舊有的七折機制下原售價高達630萬。但在全新的五二折定價下，售價調整為468萬，減價金額足足達到162萬元。這個數字的差距，足以讓一個家庭的財務壓力得到極大緩解。
啟德啟朗苑「樓王」減價125萬實例
另一個備受追捧的市區盤，啟德啟朗苑的情況也相當類似。其「樓王」單位的售價，由原先的488萬減至363萬，減幅高達125萬元。這些實例清晰地展示了新定價機制為市民帶來的直接好處，令居屋回歸其可負擔的本質。
我有資格申請嗎？居屋2018綠表白表入息及資產限額一覽
萬眾期待的居屋2018，其吸引的售價確實令人心動。在幻想居屋2018揀樓的美好畫面之前，最關鍵的第一步，是確認自己是否符合申請資格。申請主要分為「綠表」和「白表」兩大類別，兩者的要求截然不同，我們一起來清晰地了解一下。
綠表申請資格詳解
誰是合資格綠表申請者？(公屋住戶及輪候者)
綠表資格主要是為現時正享用或即將享用公營房屋資源的人士而設。如果你屬於以下任何一個類別，你就可以用綠表資格申請：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士。
- 持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
- 已通過詳細資格審查，並將於指定時間內獲編配公屋的「公屋輪候冊」申請者。
白表申請資格詳解
如果你不屬於上述任何綠表類別，就需要循白表途徑申請。白表申請者需要符合特定的入息、資產，以及物業持有權限制。
家庭及單人申請入息限額
申請者的入息是房委會審核的重要一環。居屋2018的入息限額如下：
- 單人申請者：每月入息限額為28,500港元。
- 2人或以上家庭申請者：家庭每月總入息限額為57,000港元。
在計算入息時，可以扣除法定的強積金或公積金供款。
家庭及單人申請資產限額
除了入息，申請者擁有的總資產淨值也不能超過上限。資產包括存款、股票、車輛及物業等。
- 單人申請者：資產限額為98萬港元。
- 2人或以上家庭申請者：家庭總資產限額為196萬港元。
「無殼蝸牛」條款：不得持有任何香港住宅物業
這是白表申請的一項硬性規定。由申請截止日期前的24個月起，直到簽署買賣協議購買居屋單位為止，所有名列申請表上的申請者及家庭成員，都不能以任何形式（例如個人或聯名）擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業的權益。簡單來說，你必須是真正的「無殼蝸牛」，才能符合資格。這項規定確保了居屋資源能真正幫助到有置業需要的人士，讓他們有機會在公布居屋2018攪珠結果後，實現上車夢想。
【行動指南】居屋2018申請、攪珠及揀樓全流程
想成功申請居屋2018，整個過程就好似一場需要精心策劃的挑戰，由遞交申請表、等待攪珠結果，到最後的揀樓程序，每一步都環環相扣。了解清楚整個時間線和流程，是成功上車的第一步。以下為你整理了完整的行動指南，讓你清晰掌握每個關鍵節點。
重要日期一覽：申請、攪珠、揀樓時間線
要參與這場置業盛事，首先要記低以下幾個極為重要的日子，錯過任何一個都可能與心儀單位擦身而過。
10月重啟申請日期
由於定價機制出現重大調整，房委會決定於2018年10月3日至10月16日重啟申請，為期兩星期。無論是新申請者，還是在政策變動前已遞交申請的人士，都要留意這個全新的時間窗口。
11月公佈攪珠結果
遞交申請後，最緊張的環節自然是攪珠。房委會已預計在同年11月進行電腦攪珠，以決定申請者的優先次序。屆時公佈的居屋2018攪珠結果，將直接影響你獲得揀樓機會的先後，記得密切留意官方公佈。
翌年2月啟動揀樓程序
攪珠結果出爐後，房委會將根據號碼次序，分批邀請合資格申請者前往樂富的客戶服務中心進行居屋2018揀樓。整個揀樓程序預計於2019年2月正式啟動，意味著成功中籤的幸運兒，距離實現業主夢又邁進一大步。
一步步教你申請：表格、文件、費用全攻略
了解時間線後，就要準備好實際的申請工作。整個申請過程並不複雜，只要跟足指引，準備好所需文件和費用便可。
申請表格索取及遞交途徑
申請表格可以於房委會客務中心、各區民政事務處諮詢服務中心索取，亦可於房委會官方網站下載。填妥後，申請者可選擇親身遞交至房委會客務中心，或以郵寄方式遞交。需要特別留意截止日期及各辦事處的辦公時間，確保申請準時送達。
申請費用及繳交方式
遞交申請時，需要繳付港幣240元的申請費用。申請者可以透過劃線支票或銀行本票繳付，抬頭請註明「香港房屋委員會」。記得在支票或本票背面寫上申請者的姓名及身份證號碼，以作識別。
已申請者注意：自動保留資格及取消申請安排
對於在政策變動前（即同年4月）已經遞交申請的人士，房委會設有特別安排。你的申請資格會被自動保留，並納入重啟後的申請之中，無需重新遞交表格或繳費。假如你因任何原因決定取消申請，亦可以填寫指定表格申請退回款項。
如何提升中籤機會？綠白表配額及選表策略分析
在居屋申請中，綠表和白表申請者有不同的配額。居屋2018的綠白表配額比例為50:50。綠表申請者主要為公屋住戶，由於有政府房屋資源背景，他們的中籤機會相對較高。白表申請者則包括所有符合入息及資產限額的私營房屋住戶。若家庭成員中有合資格的綠表人士，以綠表身份申請，無疑能增加成功揀樓的機會。
揀樓必睇：啟朗苑、凱樂苑、裕泰苑三大屋苑深度剖析
收到居屋2018攪珠結果，知道自己有機會揀樓，心情一定相當興奮。接下來最關鍵的一步，就是在居屋2018揀樓日，從三大屋苑中選出最適合自己的安樂窩。這一步絕對不能馬虎，因為選擇會直接影響未來的生活品質與財務安排。以下就為你逐一剖析啟朗苑、凱樂苑和裕泰苑的優劣，助你做好萬全準備。
三大屋苑快速比較：位置、呎價、伙數一目了然
在深入分析之前，我們先快速概覽一下三個屋苑的基本資料，讓你心中有個底。
- 長沙灣凱樂苑：市區核心之選，鄰近港鐵站，交通最方便，單位伙數最多，提供罕有的三房單位，售價最高。
- 啟德啟朗苑：市區潛力股，坐落啟德發展區，未來發展潛力巨大，呎價是三者中最高，但總價較凱樂苑相宜。
- 東涌裕泰苑：上車首選，入場費最低，一百多萬便能上車，適合預算有限的家庭，但位置相對遠離市區。
市區樓王之選：長沙灣凱樂苑
地理位置與交通優勢
凱樂苑位於長沙灣荔盈街，最大的賣點是其無可比擬的交通便利性。屋苑鄰近港鐵南昌站及長沙灣站，南昌站更是東涌線與西鐵線的轉車站，無論是前往港島中環，還是新界西北地區都非常快捷。加上周邊的巴士網絡成熟，生活配套齊全，稱得上是居屋2018的「樓王」。
戶型分佈及售價範圍 (217萬至468萬)
凱樂苑提供超過2,500個單位，戶型選擇多樣，由一房到三房單位都有。售價介乎217萬至468萬之間。特別值得留意的是，凱樂苑提供了在居屋項目中相當罕見的三房連主人套房單位，實用性非常高，對於家庭成員較多的申請者極具吸引力。
揀樓策略：景觀、座向及戶型優劣分析
揀樓時，景觀是重要考量。凱樂苑部分向西南的單位，高層有機會享有昂船洲海景，景觀最為開揚，是屋苑的優質選擇。不過，這些單位可能會有西斜問題。向東北的單位則主要望向市區樓景及公路，景觀較為遜色，亦可能有噪音影響。戶型方面，三房單位無疑是搶手貨，其次是間隔方正的兩房單位。揀樓次序較後的申請者，可以考慮座向內園的單位，環境會相對清靜。
預計關鍵日期與財務準備
凱樂苑的預計關鍵日期較早，部分座數甚至在揀樓後短時間內便可入伙。這代表買家需要有充足的財務準備，在揀樓後便要馬上處理按揭申請、支付印花稅和律師費等開支。相比起遠期樓花，準備資金的時間會比較緊迫。
市區潛力之選：啟德啟朗苑
地理位置與啟德發展潛力
啟朗苑位於啟德發展區，鄰近港鐵啟德站，隨著屯馬線全線通車，交通已變得相當方便。啟德作為政府重點發展的新區，未來將有大型體育園、商場及社區設施落成，整個區域的潛力不容忽視。選擇啟朗苑，不單是買一個單位，更是投資在整個社區的未來發展。
戶型分佈及售價範圍 (169萬至363萬)
啟朗苑提供近700個單位，戶型包括開放式、一房及兩房單位，售價由169萬至363萬不等。雖然屋苑的平均呎價是三個項目中最高，但由於提供的單位面積較小，所以總價門檻比凱樂苑低。
揀樓策略：戶型平面圖實用性評析
啟朗苑的單位設計以實用為主，大部分單位的廳房佈局方正，沒有太多「走廊位」或玄關，提高了實用率。揀樓前，仔細研究平面圖非常重要。例如，部分單位的廚房是開放式設計，適合喜歡空間感的年輕家庭，但若經常在家煮食，則需考慮油煙問題。此外，應留意單位的窗戶座向和大小，這會直接影響室內採光和通風效果。
上車首選：東涌裕泰苑
地理位置與生活配套
裕泰苑坐落東涌滿東邨旁，雖然距離市中心較遠，但勝在入場門檻極低，是預算有限申請者的上車希望。交通方面，住戶可以接駁巴士前往港鐵東涌站，再轉乘東涌線出市區。隨著東涌東站的規劃以及區內發展日漸成熟，生活配套和交通網絡亦會逐步完善。
戶型分佈及售價範圍 (最平118萬)
裕泰苑是居屋2018入場費最低的選擇，最便宜的單位僅售118萬，為不少家庭提供了難得的置業機會。屋苑提供超過1,200個單位，戶型涵蓋開放式至三房，能滿足不同大小家庭的需求。
揀樓策略：如何平衡地點、價格與景觀
選擇裕泰苑，最核心的策略是如何在價格、地點與景觀之間取得平衡。如果預算是首要考慮，那麼低層或望向樓景的單位會是最佳選擇。如果對生活環境有要求，可以考慮選擇較高層、望向山景或遠景的單位，空氣和寧靜度會更佳，當然售價亦會稍高。申請者需要根據自己的工作地點、家庭需要和每日通勤時間的接受程度，去判斷裕泰苑的性價比是否適合自己。
中籤者必讀：由揀樓到收樓的財務規劃藍圖
恭喜各位居屋2018的幸運兒，在居屋2018攪珠結果公佈後，下一步就是關鍵的居屋2018揀樓流程。這不只是挑選一個安樂窩，更是一場需要周詳準備的財務規劃。從踏入揀樓中心到最後收樓，每一步都涉及金錢，讓我們一步步拆解，為你鋪設一條清晰的置業路。
揀樓前準備：首期、銀行本票及壓力測試
揀樓當日，你需要即時簽署臨時買賣合約，並支付訂金，所以事前準備非常重要。首期方面，綠表申請者需要準備樓價5%的訂金，而白表申請者則需要準備樓價10%的訂金。
這筆訂金必須以銀行本票（Bank Draft/Cashier’s Order）支付，抬頭人為「香港房屋委員會」。個人支票或現金一概不被接納。由於你尚未知道最終單位的確實售價，一個聰明的做法是預先到銀行準備數張不同面額的本票，例如準備幾張十萬元及幾張一萬元的本票，屆時再按實際樓價組合支付，這樣就最有彈性。
至於讓不少私樓買家頭痛的壓力測試，居屋申請者可以鬆一口氣。由於新居屋有房委會作為擔保人，所有申請者均毋需通過銀行的壓力測試，大大降低了上車的門檻。
按揭申請全攻略：綠白表按揭成數、年期及銀行選擇
簽訂臨約後，便要馬上開始處理按揭申請。綠表申請者最高可承造九成半按揭，而白表申請者最高可承造九成按揭，還款期最長可達25年。這意味著你有更充裕的資金去應付其他開支。
政府擔保期的重要性
房委會為居屋單位提供的按揭擔保期，是整個按揭申請中的關鍵。房委會由單位首次售出日期起計，提供30年的擔保期。只要在這段期間內申請按揭，銀行便很樂意提供高成數的按揭貸款，並且豁免壓力測試及按揭保險。居屋2018的單位屬於全新一手物業，自然享有完整的擔保期，這也是一手居屋的最大優勢之一。
比較不同銀行按揭計劃
雖然有政府擔保，但不同銀行提供的按揭計劃依然有細微分別。你應該貨比三家，向匯豐銀行、中國銀行（香港）、恒生銀行等主要銀行查詢。比較的重點應包括：按揭利率（P按為主）、現金回贈的比例、罰息期的長短，以及有沒有其他優惠，例如火險或家居保險折扣。選擇一個最適合你財務狀況的計劃，長遠可以節省一筆可觀的利息開支。
上會開支預算：律師費、印花稅及其他雜費清單
除了樓價本身，辦理買賣手續及按揭（俗稱「上會」）的過程中，還會產生一系列的雜項開支。你必須將這些費用納入預算，當中主要包括律師費、印花稅、土地註冊處的註冊費、契據文件費等。
各項「上會」費用計算方法
律師費：市場上一般律師樓會提供一個「全包」套餐，處理買賣合約及按揭契，費用大約由數千至一萬港元不等，視乎律師樓的規模和服務範圍。
印花稅：這是最大的一筆雜費開支。由於你是首次置業的香港永久性居民，可以按稅務局的「第2標準稅率」計算。稅率按樓價以階梯式遞增，例如200萬以下的物業稅款為100元，超過200萬至329萬的物業，稅率則為1.5%。你可以在簽署正式買賣合約後，交由律師代為處理。
其他雜費：包括數百元的土地註冊處登記費、查冊費等，雖然金額不大，但也應計算在內。總括而言，預留樓價約2-4%的資金作「上會」之用，會是比較穩妥的預算。
收樓後裝修及傢俬預算
成功收樓後，最後一項重要的財務規劃就是裝修及添置傢俬的費用。這筆開支的彈性很大，豐儉由人。建議先根據單位間隔和家庭需要，訂立一個清晰的裝修清單。簡單的「天地牆」（即地板、天花及牆身）工程，加上現成傢俬，預算可能在十多萬港元。若需要改動廚房、浴室，甚至重新間隔，費用則可能需要數十萬港元。提早規劃這筆費用，甚至在申請按揭時諮詢銀行可否將部分裝修費納入貸款，都能讓你的入伙過程更順利。
買入後須知：居屋2018全新轉售限制（禁售期）詳解
成功通過居屋2018攪珠結果的考驗，又順利完成揀樓程序後，接下來必須了解清楚單位的轉售限制。居屋2018採用了全新的禁售期安排，目的在於確保公共資源能優先照顧自住需要，因此，透徹了解這些規則，對你日後的財務規劃相當重要。
首兩年禁售期：只能原價售予房委會提名人
在你買入單位後的首兩年，轉售限制是最嚴格的。在這段期間，你不能自由定價放售單位。你只能以買入時的原價，將單位轉售給房屋委員會提名的買家。這些獲提名的買家，通常是來自「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的合資格人士。簡單來說，這項規定的意思是，首兩年內你無法透過轉售單位來獲取任何利潤。
第三至第五年：未補地價於「居屋第二市場」轉售
當你持有單位踏入第三年至第五年，限制就會有所放寬。你可以將單位在毋須補地價的情況下，於「居屋第二市場」出售。這個市場的買家，主要是持有有效證明的綠表人士，或者透過「白居二」計劃抽中配額的白表申請者。在這個階段，你可以按照當時居屋第二市場的行情自由定價，不再受買入時的原價所限制，單位有機會隨著市場升值。
五年後鬆綁：補地價後於自由市場出售
持有單位滿五年後，你就迎來了最大的自由度。只要你向政府補回地價差額，你的居屋單位就可以在公開的自由市場上出售。這時候，單位性質就與一般私人樓宇無異，你可以賣給任何人士，不再受買家資格的限制。
補地價計算方法
補地價的金額並不是一個固定數目，而是根據一個特定公式計算。這個公式的核心，是你當初買入單位時所享有的折扣率。
計算方法是：補價 = 單位在轉售時的十足市值 x (買入單位時的折扣率)
舉例說明，居屋2018是以市價五二折發售，即是說，你享有的折扣率為48%。假設五年後，你的單位經評估後的市值升至600萬元，那麼你需要補的地價就是：600萬元 x 48% = 288萬元。補價後，你就可以用600萬元的市價在自由市場出售。
評估單位在公開市場的潛在價值
那麼，單位的「十足市值」是由誰來決定呢？在你正式向房屋署申請補地價時，署方會委託專業的獨立測量師行為你的單位進行估價。這個評估出來的價格，就是計算補價的基礎。測量師行會參考單位所在地區、樓齡相若的私人屋苑近期成交價，同時也會考慮單位本身的座向、樓層、景觀及內部狀況等因素，務求評估出一個最貼近當時市況的價值。
居屋2018常見問題 (FAQ)
攪珠結果的號碼次序如何影響揀樓機會？
談到居屋2018，攪珠結果絕對是大家最關心的環節。這個結果直接決定了你的揀樓次序。簡單來說，房委會攪珠時會產生一組號碼，這組號碼的先後次序，就形成了申請者的「揀樓隊列」。
你的申請編號最後兩個數字，就是你用來對應攪珠結果的號碼。如果攪珠抽出的第一個號碼是「38」，那麼所有申請編號尾數是「38」的申請者，就排在隊伍的最前面。之後抽出的第二個號碼，就屬於第二批，如此類推。號碼越先被抽出，獲邀參與居屋2018揀樓的機會就越大。
不過，在同一組號碼之中，房委會還會根據申請類別再作排序。一般而言，綠表家庭申請者會比白表家庭申請者優先，而家庭申請者又會比單人申請者優先。所以，攪珠結果的號碼是決定你排在哪一個大組別，而你的申請類別則決定你在那個組別裡的位置。
「白居二2018」與「居屋2018」有何分別？
很多人會將「白居二2018」與「居屋2018」混淆，其實它們是兩個截然不同的計劃。
「居屋2018」是指購買由房委會直接出售的全新居屋單位。這些單位是第一手物業，售價是根據當時的定價機制，以市價五二折計算，所以價格非常吸引。你申請的是一個直接購買新樓的機會。
而「白居二2018」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。這個計劃並非直接賣樓給你，而是提供一個「配額」或「資格」。中籤者會獲發一張「購買資格證明書」，讓他們可以在「居屋第二市場」上，購買其他業主出售的未補地價二手居屋單位。樓價由買賣雙方自由議定，選擇也遍佈全港各個已落成的居屋屋苑。
總結來說，一個是向政府買全新樓，另一個是獲取資格去二手市場向現有業主買樓。
購買居屋單位後，可以出租嗎？
這是一個非常重要的問題，而答案很清晰：在補地價之前，居屋單位絕對不可以出租。
居屋是政府資助的房屋，原意是協助合資格市民自置居所，並非用作投資工具。因此，所有居屋單位都設有轉讓限制，業主必須遵守單位只供本人及名列申請表上的家庭成員居住的規定。
假如業主在未補地價前將單位出租，不論是全部出租或部分分租，都屬於違法行為。一旦被發現，房委會有權採取法律行動，最高刑罰是罰款及監禁。同時，房委會也可以要求業主將單位以原價售回。只有在五年禁售期屆滿後，業主向政府繳付補地價，解除轉讓限制，單位才等同於私人樓宇，屆時便可以在公開市場上自由出租或轉售。