【2025加按利率】想慳盡加按利息？一文睇清3大方案比較、4步申請流程及3大慳息秘訣

隨著樓市變化，不少業主手持的物業已大幅升值，想將「磚頭」變資金，同時以最低成本慳盡利息？「加按」是活化資產的常用方法，無論是整合債務、把握投資良機，還是準備一筆應急錢，加按都能助您實現財務目標。然而，面對原行加按、轉按套現、業主貸款三大方案，利率與條款花多眼亂，稍一不慎隨時得不償失。本文為您整合2025年最新加按市場資訊，從深入比較三大方案的利率成本與風險，到提供各大銀行最新利率優惠及現金回贈，再逐步拆解4大申請流程，並獨家傳授3大慳息秘訣，助您輕鬆計算可套現額度，鎖定最優惠利率，做出最精明的加按決策。

什麼是加按？為何及何時應考慮加按？

想了解如何善用手上物業以減輕加按利息，第一步就是弄清楚什麼是「加按」。加按不單是借貸，更是一種理財策略，懂得運用，就能將您的物業潛力發揮出來，甚至有效管理您的按揭利率。

加按的定義：將物業升值部分套現成流動資金

簡單來說，加按就是業主向原本提供按揭的銀行申請，利用物業已升值的價值，來獲取額外的貸款。當您的物業買入後升值，這筆「紙上富貴」其實可以轉化為實實在在的流動資金。銀行會為您的物業重新估價，然後根據最新的估值，批出一個更高的貸款額，扣除您尚未償還的按揭餘額後，多出來的部份就是您可以套現的現金。

考慮加按的四大理由

許多人考慮加按，背後都有清晰的財務目標。這不單是為了應急，更可以是主動優化個人財務的部署。

把握低息環境，降低供款

當市場的整體按揭利率比您現時的利率為低時，透過加按或轉按，可以將整筆貸款轉移到一個利率更低的計劃。這樣一來，您每月的供款額便會減少，長遠更能節省可觀的總利息支出。

獲取備用資金，應付不時之需

人生總有預算之外的開支，例如家庭成員的醫療費用、子女升學，或者家居需要大型維修。加按套現可以為您提供一筆利率相對較低的備用資金，讓您在有需要時，毋須申請利息高昂的私人貸款。

整合債務，減輕利息負擔

如果您同時背負卡數、私人分期貸款等多項債務，它們的利息通常遠高於樓宇按揭。利用加按套現的資金，先一次過清還這些高息債務，然後將所有欠款整合到利率較低的按揭貸款中統一處理，每月利息負擔自然大幅減輕。

投資增值，活化物業資產

您的物業是一項重要資產，加按可以將其價值「活化」。套現出來的資金，可以用作其他投資，例如股票、基金，甚至是另一物業的首期。假如投資回報率高於加按的利率，這便是一個創造額外財富的機會。

判斷加按黃金時機的關鍵

決定加按，除了有充分理由，選擇合適的時機也同樣重要。掌握以下三個關鍵，有助您作出最明智的決定。

物業已過罰息期

大部分按揭貸款合約都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果在罰息期內提早還款或轉按，銀行會收取一筆額外費用，這筆開支可能會抵銷您節省的利息。因此，最理想的做法是在罰息期結束後才部署加按。

物業有顯著升值空間

加按套現的前提是物業的價值有所增長。如果物業估值與您買入時相差不大，甚至下跌，銀行便沒有空間批出額外貸款。您可以先透過銀行的網上估價工具，初步了解物業的現時價值。

市場利率走勢分析

市場利率的走向，直接影響您的加按成本。在低息或減息週期，是申請加按的有利時機，因為您能鎖定較低的借貸成本。相反，在加息週期，新造按揭的利率可能更高，您需要仔細計算加按後的新增利息開支是否划算。

加按、轉按、業主貸款點揀好？三大方案利率、成本與風險大比拼

想將物業升值的部份套現，但又希望盡量節省加按利息，面對原行加按、轉按套現同業主貸款這幾個選項，應該如何選擇？其實每個方案的利率、成本同風險都大不相同。以下為你詳細比較，助你找出最適合自己的理財方法。

方案一：原行加按 (手續最簡便)

原行加按是指向現時提供按揭的銀行，申請增加貸款額並套現。因為銀行已有你的供款紀錄同個人資料，所以這是最直接快捷的方法。

利率及成本分析

在原行加按下，新批出的貸款部份通常會跟隨銀行當時最新的市場利率。成本方面，由於不涉及轉換銀行，一般不需要聘請律師重做按揭契，主要可能只是一些銀行的手續費，開支相對較低。

優點：審批流程快，文件要求較少

最大的好處是方便。銀行審批時主要參考你過往的供款紀錄，所需文件較少，整個流程比重新申請按揭快得多，適合需要較快取得資金的業主。

缺點：利率優惠或不及轉按

由於你並非銀行的全新客戶，銀行提供的加按利率或現金回贈等優惠，吸引力可能不及轉按。這是一種以優惠換取時間同便利的選擇。

方案二：轉按套現 (利率優惠最佳)

轉按套現是指將整筆按揭由A銀行轉到B銀行，同時向B銀行申請更高的貸款額，從而套現資金。這個方案的核心是尋找市場上最優惠的按揭計劃。

利率及成本分析（連律師費）

轉按可以讓你享有市場上最具競爭力的利率同現金回贈，因為新銀行會把你視為重要的新客戶。不過，轉按涉及贖回舊按揭及簽訂新按揭契，必須聘請律師處理，會產生數千至萬多元不等的律師費。好消息是，銀行提供的高額現金回贈通常足以完全覆蓋這筆開支，甚至有餘額。

優點：可享市場最佳利率與現金回贈

轉按的最大誘因，就是可以一次過將整筆貸款轉至更低的利率計劃，長遠節省大量利息支出。同時，可觀的現金回贈亦是一筆額外收入。

缺點：需重新全面審批，受罰息期限制

轉按等同一次全新的按揭申請，你需要重新提交所有入息證明等文件，並且要通過壓力測試。此外，你必須留意原有按揭是否已過罰息期（通常為2至3年），否則提早轉按會被罰款，得不償失。

方案三：業主貸款 (免壓力測試)

業主貸款是一種由銀行或財務公司提供的私人貸款，物業業權只作為申請資格或次級證明，並非像按揭一樣作直接抵押。

利率及成本分析（以實際年利率APR為準）

比較業主貸款時，必須看清楚「實際年利率（APR）」，因為它已包含所有利息及手續費用，能反映真實的借貸成本。業主貸款的利率遠高於按揭利率，成本是三者中最高的。

優點：審批極快，不影響原有按揭

業主貸款最大的優點是審批速度極快，有些甚至可以即日批核。它完全不影響你原有的低息按揭計劃，亦通常豁免壓力測試，申請門檻較低。

缺點：利率遠高於加按或轉按

便利的代價就是高昂的利率。業主貸款的利息成本遠超於加按或轉按，還款期亦較短，每月供款額會較高。因此，它只適合應付短期或緊急的資金需要，不宜作長期融資工具。

我可以加按套現多少？即時試算潛在額度與每月供款

想知道如何計算最新的加按利息，和自己物業的套現潛力嗎？在正式向銀行查詢前，你可以先準備一些基本資料，為自己做一個初步評估。這個步驟可以讓你對可動用的資金，和未來的每月供款有一個更實在的概念。現在，我們一起看看需要準備哪些資料，和如何解讀估算出來的結果。

輸入物業資料，初步評估加按潛力

要估算加按額度，首先需要整合你現有的物業和按揭狀況。這就像拼圖一樣，集齊所有資料，就能看到完整的圖像。

物業狀況（現有按揭／現契）

你需要先釐清你的物業是仍有按揭在身，還是已經完全供滿（即「現契樓」）。這兩種情況的申請流程和計算基礎會有些不同。

剩餘按揭貸款

如果你仍有按揭在身，就需要準備好目前尚未償還的貸款餘額。這個數字會從新的總貸款額中扣除，用來計算你最終可以拿到的現金。

期望還款年期

你希望用多長的時間來償還新的按揭貸款？一般最長可達30年，但會受樓齡和你的年齡影響。較長的年期意味著每月供款較低，但總利息支出會增加。

獲取即時估算：最高套現額及全新總供款

當你集齊以上資料後，就可以進行初步計算，了解加按後的財務變化。

最高可套現金額

這是大家最關心的數字。它的計算方式是「（最新物業估值 x 最高按揭成數）- 剩餘按揭貸款額」。計算結果就是你可以額外獲得的流動資金。

全新總貸款額

加按套現後，你將會有一個全新的總貸款額。這個金額是你原有的剩餘貸款，加上這次套現的金額。

壓力測試：模擬加息情景下的還款能力

除了計算當前的供款，銀行在審批時還會評估你在未來加息環境下的還款能力，這就是「壓力測試」。我們也可以簡單模擬一下，這有助你更全面地評估自身的財務抗壓能力。

溫和加息情景下的供款變化

我們可以模擬在市場利率輕微上升（例如加息1%）的情況下，你的每月供款會增加多少。這可以讓你了解基本的利率風險。

顯著加息情景下的供款變化

再進一步，模擬在市場利率顯著上升（例如加息2%至3%）的情景。這是銀行進行壓力測試時的常用標準，通過計算可以了解在較大市場波動下，你的還款負擔會達到什麼水平。

壓力測試風險評級（低／中／高）

綜合以上模擬結果，你可以為自己的還款能力作一個簡單評級。如果即使在顯著加息後，新增的供款佔你的收入比例仍然輕鬆，風險就屬於「低」。如果佔比較高，讓你感到吃力，風險就可能屬於「中」或「高」，需要重新考慮套現金額或還款年期。

各大銀行加按利率及優惠比較 (每日更新)

想慳盡加按利息，第一步就是要貨比三家。市場上的加按利率及優惠五花八門，每間銀行提供的方案都有些微差別。為了讓您一目了然，我們每日為您整理各大銀行的最新按揭計劃，助您輕鬆找出最划算的選擇。

如何選擇最適合您的低利率加按計劃？

面對眾多選擇，單看數字可能令人眼花撩亂。其實，選擇最適合的計劃，關鍵在於理解不同方案背後的特性，並且結合自身的財務狀況與未來規劃。

H按與P按的利率風險與回報分析

H按（同業拆息按揭）的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，波動性較大。在減息週期或利率平穩時，H按的實際利率通常比P按低，能節省更多利息。但是，在加息週期，HIBOR抽升會直接增加供款負擔。幸好，H按設有鎖息上限（Cap Rate），為供款額提供了保障。

P按（最優惠利率按揭）的利率則跟隨銀行的最優惠利率（P）變動，而P的變動頻率遠低於HIBOR，相對穩定。如果您的風險承受能力較低，或者希望每月供款額有較高的穩定性，P按會是比較穩健的選擇。

計算現金回贈後的實際利率成本

現金回贈是銀行吸引客戶的一大誘因，它能直接降低初期的貸款成本。要評估一個計劃是否划算，不能只看表面利率，而是應該將現金回贈計算在內。您可以簡單地將獲得的總回贈金額，攤分到整個貸款年期中，去理解它如何變相降低了您的實際利息支出。不過，高現金回贈的計劃，其利率有時可能略高，因此需要作出通盤計算。

罰息期對未來轉按部署的影響

大部分按揭計劃都設有罰息期，通常為兩至三年。如果在罰息期內提早還款或轉按，銀行會收取罰款。選擇加按計劃時，罰息期的長短是重要的考量因素。如果預期利率在短期內可能再度回落，選擇一個罰息期較短的計劃，能讓您保留未來再次轉按的彈性，以捕捉更佳的利率機會。反之，如果計劃的利率和回贈都非常吸引，而您亦沒有短期內再轉按的打算，那麼一個較長的罰息期亦是可接受的。

加按慳息三大秘訣：鎖定最低實際利率

談到加按利息，很多人首先會比較不同銀行的加按利率優惠，但這只是第一步。要真正將利息支出減至最低，掌握市場脈搏和善用銀行工具同樣重要。以下分享三大秘訣，助您鎖定最低的實際利率，讓每分錢都用得其所。

秘訣一：捕捉利率週期，選擇合適計劃

市場利率並非一成不變，它會隨宏觀經濟環境而出現週期性波動。懂得在不同週期選擇最合適的按揭計劃，是慳息的第一道關卡。

加息週期：為何P按或高鎖息上限計劃更穩健？

當市場步入加息週期，銀行同業拆息（HIBOR）通常會率先抽升，而且波動較大。如果您選用H按計劃，每月供款額便會跟隨拆息浮動，令財務預算變得不穩定。相反，最優惠利率（P）的調整相對滯後和穩定，因此選擇P按計劃能提供較明確的供款預期。另一種穩健策略是選擇一個具有較低鎖息上限（Cap Rate）的H按計劃。這個上限等同為您的按揭利率設定了天花板，即使拆息大幅上揚，您的實際供款利率亦會被鎖定在上限水平，有效對抗利率急升的風險。

減息或平穩週期：如何盡享H按低利率優勢？

在減息週期或利率平穩的時期，情況則截然不同。銀行同業拆息（H）往往處於低水平，選用H按計劃（H+厘印費率）能讓您即時享受到市場的低利率環境，支付的利息自然較少。相比之下，P按計劃的利率調整較慢，未必能完全反映市場資金成本的下降，因此總利息支出可能會高於H按。在這類市況下，選擇H按計劃是善用低息優勢的明智之舉。

秘訣二：善用存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 對沖利息

除了選擇合適的按揭計劃，銀行提供的一些配套產品亦是慳息的好幫手，其中最實用的就是存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）。

Mortgage-Link慳息原理及操作

Mortgage-Link的原理十分直接。它是一個高息活期存款戶口，銀行會提供與您加按利率完全相同的存款利息。您只需將加按套現後暫時未用的資金，或日常儲蓄存入這個戶口，所賺取的高息便能直接抵銷一部分的按揭利息支出。操作上，您無需做任何額外設定，資金存入戶口後便會自動以高息計算。值得留意的是，可享高息的存款額通常設有上限，普遍為剩餘按揭貸款總額的50%。

實例計算：每年可節省多少利息成本？

假設您的加按總貸款額為500萬港元，實際按揭利率為4.125%。您的Mortgage-Link戶口存款上限便是250萬港元。若您將250萬港元存滿此戶口一年，您將可賺取：

$2,500,000 x 4.125% = $103,125

這$103,125的利息收入，就等同於您每年直接節省下來的加按利息成本，效果相當顯著，同時資金仍可隨時提取，靈活性極高。

秘訣三：考慮更改還款方式以降低總利息

最後一個秘訣，是從還款的根本方式著手。除了傳統的每月供款，部分銀行亦提供「雙週供」的選項，長遠而言能節省可觀的總利息支出。

「雙週供」的利弊分析

「雙週供」是將您原本的每月供款額除以二，改為每兩星期償還一次。

利處： 一年共有52週，即您會供款26次，總額相當於13個月的供款。這額外的一個月供款會直接用作償還本金，加快了還本速度。由於利息是按每日的貸款餘額計算，本金減少得更快，意味著整個還款期的總利息支出將會下降，同時也能縮短還款年期。
弊處： 供款次數變得頻密，對現金流管理的要求較高，需要確保戶口有足夠資金作自動轉賬。此外，並非所有銀行都提供此類還款安排。

總利息節省模擬計算

同樣以一筆500萬港元、利率4.125%、還款期30年的加按貸款為例：

傳統月供： 總利息支出約為433萬港元。
採用雙週供： 由於還款期可縮短約4至5年，總利息支出約為358萬港元。

單是改變還款頻率，便有機會節省約75萬港元的利息。在申請加按時，不妨向銀行查詢是否提供此選項，以作長遠的慳息部署。

加按申請四部曲：由準備文件到成功獲批全流程

想順利完成加按申請，爭取最理想的加按利息，其實整個流程相當清晰。只要跟著以下四大步驟，由計算額度到資金到手，自然心中有數，過程也會變得簡單直接。

第一步：計算加按套現額度

在正式遞交申請前，最重要的一步是估算自己到底可以透過加按套現多少資金，以及新的每月供款是多少。這有助您規劃資金用途，並且評估自身的還款能力。

加按額度計算公式

計算可套現金額的方程式十分直接，您可以透過以下公式初步估算：

（物業最新估值 x 銀行最高按揭成數）- 剩餘按揭貸款 = 最高可套現金額

舉例來說，若您的物業最新估值為800萬港元，銀行最高可批出六成按揭（即480萬港元），而您現有的按揭貸款尚餘200萬港元，那麼您最高可套現的金額便是280萬港元（480萬 – 200萬）。

影響按揭成數的關鍵因素

公式中的「最高按揭成數」並非固定不變，銀行會根據幾個關鍵因素來決定最終批核的成數：

物業價值：根據金融管理局的指引，不同價值的物業有不同的按揭成數上限。
物業用途：自住物業的按揭成數一般會高於出租物業。
申請人入息：穩定的收入是銀行批核高成數按揭的基礎。
現有債務：若申請人有其他貸款在身，亦可能影響最終的按揭成數。

第二步：準備申請所需文件

計算好心儀的貸款額後，下一步就是準備好申請文件。文件準備得越齊全，銀行的審批過程就越暢順。一般來說，所需文件可分為個人入息及物業兩大類。

個人入息證明文件清單

香港永久性居民身份證副本
住址證明（例如最近三個月的水電煤費單或銀行月結單）
工作證明（如公司合約或卡片）
最近三至六個月的糧單及銀行月結單（用以顯示薪金入賬紀錄）
最近期的稅務局評稅通知書

若您是自僱人士或公司東主，則需要提供公司商業登記證、最近六個月的公司銀行戶口月結單，以及最近一至兩年的公司財務報表及利得稅稅單。

物業及現有按揭文件清單

臨時買賣合約或樓契（地產代理通常稱為「查冊」文件）
現有按揭的貸款合約
最近三個月的按揭還款紀錄

第三步：銀行審批及壓力測試

遞交所有文件後，便進入銀行的核心審批階段。銀行會重新評估您的物業價值及您的還款能力，這兩個環節直接決定了最終的加按額度與利率。

物業重新估價的重要性

銀行會委託專業的測量師行為您的物業重新估價，這個估價是計算貸款額的最終依據，而非您在網上找到的估價或市場成交價。一個理想的估價是成功套現更多資金的關鍵。若物業保養得宜，或者有鄰近基建落成，都有機會獲得較高的估價。

信貸評級 (TU) 如何影響最終利率？

銀行在審批時，必定會查閱您的環聯（TransUnion）信貸報告。一個良好的信貸評級（例如A級或B級）向銀行證明您是個可靠的借款人，有助您獲取更低的加按利率，直接減輕利息負擔。相反，如果評級不佳，銀行可能會調高利率，甚至拒絕您的加按申請。

第四步：簽署貸款合約及放款

恭喜您！當銀行完成所有審批並發出正式的貸款確認信後，就代表您的加按申請已獲成功批核，距離資金到手只差最後一步。

律師樓的角色與收費

加按申請需要經由律師樓處理相關的法律文件，例如簽署新的按揭契據。律師會確保所有法律程序合規，並負責與銀行協調放款事宜。整個過程的律師費一般由數千至過萬港元不等，視乎貸款額及個案的複雜程度而定。

從簽約到資金到手所需時間

在律師樓簽署好所有文件後，一般需要大約一至兩個星期時間，銀行便會將批核的貸款金額，扣除律師費及尚餘按揭後，將套現的資金直接轉賬到您指定的銀行戶口。至此，整個加按流程便大功告成。

加按利率及申請常見問題 (FAQ)

申請加按會否影響我的信貸評級 (TU)？

申請加按時，銀行會查閱你的信貸報告 (TU)，這個過程稱為「硬性查詢」(hard inquiry)。這次查詢紀錄會短暫令信貸評級輕微下調。這是一個標準的審批程序。長遠來看，申請獲批後，你只要準時償還新的按揭供款，便能證明自己是負責任的借款人，反而有助於逐步提升信貸評級。相反，如果出現逾期還款，就會對信貸紀錄構成負面影響。所以，申請行為的影響是短暫的，而日後的還款習慣才是影響信貸評級的關鍵。

聯名物業應如何申請加按？利率審批有何不同？

聯名物業必須由所有業主一致同意，並且共同簽署申請文件才能辦理加按。銀行會全面審核每一位業主的財務狀況，包括收入、現有債務及信貸紀錄。最終批核的加按利率和額度，是基於所有業主的綜合財政能力而定。如果其中一位業主的信貸評級較差或收入不穩，便可能影響審批結果，例如導致利率稍高或獲批金額減少。反過來說，如果所有業主的財政狀況都非常穩健，銀行會將各人的收入合併計算，這有助於通過壓力測試，甚至可能爭取到更理想的貸款條件。

居屋加按的利率與私樓有何分別？

居屋加按的利率主要視乎物業是否已經補地價。如果居屋尚未補地價，業主一般只能以應急理由（例如支付醫療開支、殮葬費等）向房署申請加按同意書。由於有政府作為擔保，銀行的風險較低，所以成功獲批的加按利率，通常與私樓的市場利率（P按或H按）相差不大。如果居屋已經補地價，它在法律上與私樓無異。業主可以自由向銀行申請加按套現，其利率審批標準、壓力測試要求，都會跟隨私樓的做法，由市場及申請人的信貸質素決定。

如果銀行估價不足，會如何影響我的加按利率和額度？

銀行估價是決定加按額度的最直接因素。可套現的金額是根據「（物業估值 x 最高按揭成數）- 尚餘貸款」這條公式計算出來的。如果銀行對物業的估價低於你的預期，計算出來的最高貸款總額便會減少，直接壓縮了你可以套現的資金額度。至於加按利率，它主要取決於你的個人信貸狀況、還款能力以及當時的市場利率環境，與單次物業估價的高低沒有直接關聯。簡單來說，估價主要影響的是「借到多少」，而你的個人財務狀況則主要影響「利率是多少」。

加按除了利息，還有哪些隱藏成本？

談到加按成本，除了大家最關心的加按利息，你還需要預留資金應付其他開支。最主要的一項是律師費。由於加按涉及重做按揭契，必須經由律師樓處理，相關費用一般由數千元起。另外，部分銀行可能會收取物業重新估價的費用或申請手續費，不過現時很多銀行為了爭取客戶都會豁免這些雜費。在決定申請前，最好直接向銀行查詢一份詳盡的收費清單，將所有成本計算在內，才能作出最全面的比較。

樓價下跌時，銀行會否「Call Loan」或調整我的加按利率？

當樓價下跌，甚至出現負資產情況，銀行確實有權根據按揭合約條款要求借款人提早償還部分或全部貸款，這就是俗稱的「Call Loan」。不過在香港，只要你一直維持準時還款的良好紀錄，銀行極少會對一般住宅按揭的業主採取這個行動。銀行不能單方面更改你合約上訂明的加按利率計算方式（例如由H+1.3%改為H+1.5%），利率只會跟隨作為基準的銀行同業拆息(H)或最優惠利率(P)而變動。因此，保障自己免被「Call Loan」的最佳方法，就是確保每月準時供款，因為穩定的還款紀錄對銀行而言，遠比在跌市中收回物業來得重要。