無論是置業時首期不足，抑或生意上急需大額資金周轉，「第二按揭」（二按）都可能是不少人考慮過的融資方案。這種毋須賣樓便能盤活資產套現的方法看似吸引，但其高息特性及潛在風險，卻往往是借款人容易忽略的陷阱。為了避免墮入財困，申請前必須做足功課。本文將為你由零開始，全面拆解第二按揭的核心概念、申請全流程、審批標準，並深入剖析5大高息陷阱，更會比較其與加按、轉按的分別，助你衡量利弊，制定穩妥的財務決策與退場策略。
第二按揭是什麼？一篇看懂核心概念與作用
近期考慮置業或資金周轉時，可能經常聽到「第二按揭」這個詞。究竟第二按揭是甚麼意思？它和我們熟悉的第一按揭有何不同？這篇文章會為你由淺入深，清楚解釋第二按揭的核心概念，讓你全面了解它的作用和運作模式。
第二按揭 vs 第一按揭：定義、債權順序與關鍵分別
核心定義：在原有按揭外，向第二間機構抵押同一物業
要理解第二按揭，首先要明白第一按揭。第一按揭就是我們買樓時，向銀行申請的最基本的按揭貸款。而第二按揭的意思，就是在物業已經存在第一按揭的情況下，業主再將同一個物業，抵押給第二間貸款機構（通常是財務公司），從而獲取額外的貸款。簡單來說，就是一個物業，同時背負了兩份來自不同機構的按揭貸款，這就是第一按揭與第二按揭並存的狀況。
債權順序：清償債務時，「第一按揭」擁有優先權
第一按揭與第二按揭最關鍵的分別，在於債權的優先次序。這聽起來可能有點複雜，但其實概念很直接。假如物業因無法償還貸款而被貸款方沒收拍賣，賣出物業所得的款項，會優先償還給第一按揭的債權人（即銀行）。只有在銀行的欠款全數清還後，剩餘的款項才會用來償還第二按揭的債務。因為第二按揭的貸款方需要承擔較高的風險，所以其利息通常會遠高於第一按揭。
為何需要申請二按？解決首期、資金周轉兩大難題
應對金管局按揭成數限制，降低首期門檻
申請二按最常見的原因，是為了應對首次置業時首期不足的問題。香港金管局對銀行的按揭成數有嚴格規定，銀行最多只能批出樓價的某個百分比作為貸款。這意味著買家需要準備一筆可觀的首期資金。此時，由發展商或財務公司提供的第二按揭，就可以借出樓價的額外一至兩成，幫助買家填補首期的資金缺口，降低「上車」的門檻。
盤活現有物業資產，獲取大額現金作其他用途
對於已經持有物業的業主，第二按揭也是一個盤活資產、獲取大額現金的途徑。物業雖然是重要資產，但本身並非現金。當業主有生意周轉、投資、子女升學或應付突發開支等現金需求時，便可以利用現有物業申請二按。這樣不用出售物業，也能套取一筆可觀的流動資金，應對不同的人生規劃或財務需要。
二按服務提供者：為何主要是財務公司而非銀行？
財務公司：市場上最主要的二按服務提供者
目前香港市場上，提供第二按揭服務的主要是各大財務公司。財務公司並非銀行，它們不受金管局的嚴格監管，因此在審批貸款時有較大的彈性，例如對入息證明的要求較寬鬆，亦未必需要通過壓力測試。它們願意承擔較高的風險，所以成為了二按市場的主要參與者。
發展商關聯財務公司：一手新盤的「呼吸Plan」
購買一手新盤時，我們經常會聽到發展商提供高成數按揭計劃，俗稱「呼吸Plan」。這些計劃通常是由發展商旗下的財務公司或關聯財務公司提供的第二按揭。它們的目的是為了促銷樓盤，讓買家更容易上會。這類計劃的特點是初期利率可能較低，但「蜜月期」過後利率或會大幅抽升，申請前需要特別留意條款細節。
銀行角色：基於風險考慮，極少承造二按
基於風險管理的審慎原則，香港的銀行幾乎不會提供二按服務。前面提到，二按的債權屬於次級，一旦物業變成銀主盤，銀行作為第一按揭的債權人有優先受償權。銀行為了避免複雜的債務關係和潛在的壞帳風險，基本上不會為一個已經抵押給其他銀行的物業，再提供第二份按揭貸款。
申請第二按揭全流程：由資格評估到法律文件
了解第二按揭的申請流程，其實一點也不複雜。但當中有一項必不可少的步驟，就是必須先取得「一按銀行」的書面同意書。這一步是整個流程的基石，絕對不能跳過。我們將會由這項關鍵前設開始，為您一步步拆解整個申請過程。
申請前的關鍵一步：獲取「一按銀行」同意書
為何銀行同意至關重要？拆解違規二按的法律風險
在您申請第一按揭時所簽署的按揭文件中，通常已清晰列明，若要在物業上設立任何額外按揭或抵押，必須先獲得銀行的書面同意。若然您在未經同意下私自承造二按，便構成了違約行為。一旦銀行發現，有權採取嚴厲行動，最嚴重的情況是要求您立即全數清還所有按揭貸款，這就是俗稱的「Call Loan」。這個舉動會為您的財務狀況帶來極大壓力，因此，事先取得同意是保障自己權益的必要程序。
金管局的監管機制：TU信貸報告與土地註冊處查冊
您可能會好奇，銀行是如何得悉您申請了二按的。其實，金管局已設下兩道主要的監管防線。第一，銀行有權定期查閱您的環聯（TU）信貸報告，任何新的按揭申請都會在報告中留下記錄。第二，當您的物業有任何新的按揭契在土地註冊處進行登記時，處方會向您的「一按銀行」發出電子提示。在這兩個機制下，任何未經授權的二按都難以隱藏。
二按申請詳細步驟（發展商及財務公司）
在取得銀行同意這個大前提下，申請第一按揭與第二按揭的正規流程環環相扣，清晰有序。
步驟一：初步諮詢，了解利率及條款
首先，向提供二按的發展商或財務公司進行初步諮詢。仔細了解它們提供的利率結構，特別是「蜜月期」後的實際利率、還款年期以及其他附帶條款與費用，做好全面的比較。
步驟二：正式向銀行申請一按，並聲明二按意向
然後，您可以正式向銀行遞交一按申請。在這個階段，您必須誠實地向銀行聲明，您有計劃向指定財務公司申請第二按揭。
步驟三：銀行合併計算壓力測試（以二按利率為準）
收到您的申請後，銀行會將第一按揭與第二按揭的總貸款額合併計算。進行壓力測試時，銀行會採用較為審慎的標準，通常會以二按合約中列明的「最高利率」作為計算基準，以評估您在利率上升時的還款能力。
步驟四：銀行批出一按後，再向財務公司提交二按申請
當銀行完成審批並正式發出「一按批核信」後，您便可以拿著這份文件，正式向發展商或財務公司提交二按申請。
步驟五：經由律師處理按揭契及相關法律文件
最後，所有按揭申請獲批後，便會交由律師處理按揭契的簽署及註冊事宜，以及處理所有相關的法律文件，完成整個流程。
審批標準解構：壓力測試與入息證明的彈性
相對寬鬆的審批門檻：無需通過銀行的嚴格壓力測試
相比起銀行，財務公司本身的審批門檻通常較為寬鬆。它們未必會要求申請人通過與銀行同等嚴格的壓力測試，對入息證明的要求也可能更具彈性。這為部分收入不穩定或證明文件不齊全的人士，提供了一個獲取額外融資的途徑。不過，要緊記，在正規流程下，您仍需通過銀行對「一按加二按」的合併壓力測試。
發展商二按的潛在變數：設有「配額」，申請獲批非必然
還有一點需要留意，特別是針對一手樓的發展商二按。這類計劃通常設有特定的申請「配額」。即使您的財務狀況完全符合資格，但如果該計劃的配額已經用完，您的申請也可能無法獲批。因此，申請獲批並非必然，最好在置業前向發展商查詢清楚。
【高息警報】剖析第二按揭的5大潛在風險與陷阱
許多人考慮申請第二按揭，是希望解決眼前的資金需要。這個工具看似方便，但深入了解第二按揭的意思後，你會發現它是一把雙刃劍，背後隱藏著不少容易被忽略的風險。在簽下任何文件前，花時間了解清楚這些潛在陷阱，絕對是保障個人財務健康的明智之舉。
風險一：P按高息與「蜜月期」利率陷阱
蜜月期真相：首2-3年低息期結束後，利率或大幅飆升
不少財務公司或發展商提供的二按計劃，都會用一個極具吸引力的「蜜月期」低息優惠作招徠。在最初的兩至三年，你可能覺得供款尚算輕鬆。但這段低息期一旦結束，實際利率便會恢復正常水平，甚至大幅抽升。這個利率升幅可以相當驚人，隨時令你每月的供款額倍增，殺你一個措手不及，原先的財務預算亦可能因此全盤崩潰。
P按（最優惠利率按揭）在加息週期下的供款壓力
市場上大部分第二按揭計劃都以P按（最優惠利率）為計算基礎。P按本身是一個浮動利率，會跟隨美國聯儲局的利率政策而變動。當我們處於加息週期，銀行會上調最優惠利率，你的按揭利率自然水漲船高。由於第二按揭的貸款利率本來就比第一按揭高，即使P按只是輕微上調，反映在你的總供款額上，增幅也會非常顯著，令你的還款壓力劇增。
風險二：斷供即變銀主盤
一按或二按任何一方斷供，均可觸發物業被沒收程序
很多人有一個誤解，以為只要準時向提供第一按揭的銀行供款，便萬無一失。事實上，你的物業同時抵押給了兩間機構。不論是第一按揭或是第二按揭，只要任何一方出現斷供情況，相關的債權人（銀行或財務公司）都有權啟動法律程序，收回你的物業，屆時單位就會淪為「銀主盤」被強制拍賣。
風險三：樓價下跌觸發負資產危機
當物業市值低於「一按＋二按」總欠款時的困境
負資產的風險在「第一按揭＋第二按揭」的組合下會被放大。當樓市逆轉，物業的市場估價下跌，一旦跌至低於你尚未償還的「第一按揭」與「第二按揭」貸款總和時，你的資產便會變成負資產。在這種情況下，你既無法出售物業來還清所有債務，亦難以申請轉按，整個人會被困在一個進退兩難的財務困局中。
風險四：轉按「甩二按」極度困難
為何將「一按＋二按」總結欠轉移至銀行門檻極高
不少申請二按的業主，都計劃在數年後樓價上升時，透過轉按將第一按揭和第二按揭的總結欠合併，轉至單一銀行承造，以擺脫二按的高息，這就是俗稱的「甩二按」。理想很美好，但現實是，要成功轉按的門檻極高。因為銀行审批按揭有嚴格的按揭成數限制，要將龐大的「一按＋二按」總貸款額全數轉移，你的物業需要有非常可觀的升值幅度，才能符合銀行的要求。若樓價升幅未如預期，轉按計劃便會告吹。
風險五：資不抵債面臨破產
物業被拍賣後，債權人仍可就差額追討，最終或導致破產
這是最壞的情況。假如你因斷供導致物業被沒收並拍賣，拍賣所得的金額，會先用來償還第一按揭的欠款，餘額再還給第二按揭的債權人。如果樓價下跌，拍賣價很可能不足以還清所有債務。這時，銀行與財務公司都有權繼續向你追討剩餘的差額。若你無力償還這筆欠款，債權人便可向法庭申請你破產，後果非常嚴重。
二按、加按、轉按大比較：哪種融資方案最適合你？
當需要資金周轉，物業是最常用作融資的資產之一，除了申請第二按揭，其實加按和轉按也是市場上常見的融資方法。這三種方案聽起來相似，但操作原理、涉及的機構和風險程度卻截然不同。了解它們的核心分別，才能根據個人財務狀況，選擇最合適的方案。
第二按揭 (Second Mortgage)
核心特點：引入第二債權人，增加總貸款額
第二按揭的意思，是在物業已承造第一按揭的情況下，再向另一間貸款機構（通常是財務公司）抵押同一個物業，申請第二份按揭貸款。它的核心是引入了「第二位債權人」，令物業同時抵押給兩間機構。這種第一按揭與第二按揭並存的結構，主要目的是在銀行一按批不足額時，獲取額外的貸款去完成交易或作其他用途，從而增加物業的總貸款額。
加按 (Top-up Mortgage)
核心特點：向原按揭銀行增加貸款，物業升值是前提
加按的操作相對簡單，因為整個過程只涉及一間貸款機構，就是你原本承造第一按揭的銀行。當你的物業市值上升，或者經過多年供款後已償還大部分本金，便可以向原銀行申請，將物業升值或已供款的部分所產生的淨值，轉化為額外的貸款額套現。加按的前提是物業有足夠的升值潛力，並且只會與原來的銀行交涉。
轉按 (Remortgage / Refinancing)
核心特點：將整筆按揭轉至新銀行，可套現或賺取回贈
轉按，是指將整筆按揭貸款由原來的A銀行，轉移至另一間能提供更佳條款的B銀行。轉按完成後，你便會向B銀行供款，與A銀行再無任何按揭關係。轉按的主要目的有兩個：第一，是為了追求更低的按揭利率或更吸引的現金回贈優惠，以減輕供款壓力。第二，若物業已升值，也可以在轉按至新銀行時申請更高的貸款額，從而套取現金，效果類似加按，但操作是轉換銀行。
一張圖看懂：二按、加按、轉按優劣比較表
為了讓你更清晰地掌握這三種融資方案的核心分別，我們整理了一份詳細的比較表，將它們的優點、缺點和適用情況並列出來，讓你一目了然。
精明理財：第二按揭的還款規劃與退場策略
決定申請第二按揭，其實只是整個理財規劃的開始。這筆高息貸款不應被視為長期方案，所以申請前必須想清楚如何脫身。一個周詳的還款計劃與退場策略，是確保財務健康的關鍵。以下會為您拆解幾個實用策略與計算方法，助您有備無患。
制定清晰退場路線圖：如何擺脫高息二按？
成功申請二按後，首要任務就是規劃一條清晰的「退場路線」。高昂的利息是計時炸彈，所以愈早擺脫二按，財務壓力就愈小。一般而言，有三個主要策略可供考慮。
策略一：善用「蜜月期」積極儲蓄，預備資金提早還款
許多二按計劃都設有首兩至三年的低息「蜜月期」。這段時間是儲蓄的黃金機會。您可以嘗試按照「蜜月期」結束後的高息利率來預算每月開支，然後將實際供款與預算之間的差額強制儲蓄起來。這樣不但能提早適應將來較高的供款壓力，而且累積的資金可用作提早償還部分或全部二按本金，大大縮短高息還款期。
策略二：等待物業升值後，申請轉按將一、二按合併
這是最理想的退場方式。當樓市向好，物業估價有顯著升幅時，您便有機會向銀行申請轉按。目標是將原有的第一按揭與第二按揭的總結欠，合併成一筆新的銀行按揭。要成功轉按，物業的新估價必須高到一個水平，讓您的總貸款額能符合銀行的按揭成數上限。成功後，您就能用利率較低的銀行貸款，完全清還高息的財務公司二按，減輕長遠的利息負擔。
策略三：考慮出售物業，償還所有按揭貸款
如果以上兩個策略都無法實行，例如樓價停滯不前，或者個人財政狀況出現變化，出售物業就是最直接的退場方法。賣出物業後所得的資金，可用來一次過清還所有按揭貸款，包括第一按揭及第二按揭。雖然這意味著要放棄該物業，但這也是一個能徹底解決債務，避免陷入更深財務困境的理智決定。
實用工具：計算二按真實成本與轉按「打和點」
單靠概念並不足夠，學會自己動手計算，才能更準確地掌握財務狀況，作出最明智的決策。
如何計算「蜜月期」前後的真實供款差異
計算方法其實很直接。您需要知道四個關鍵數字：二按貸款額、蜜月期利率、蜜月期後利率，以及還款年期。假設二按貸款額為100萬，還款期20年。
- 蜜月期（首3年）利率為 P-1% (假設 P=6%，即5%)：每月供款約 $6,600。
- 蜜月期後利率飆升至 P+2% (假設 P=6%，即8%)：每月供款將急增至約 $8,360。
兩者每月相差近 $1,800。這個差額就是您需要提早準備應對的額外開支，也是您在蜜月期內可以努力儲蓄的目標金額。
如何預估物業需升值多少才能成功轉按
要計算轉按的「打和點」，關鍵在於銀行的按揭成數。假設銀行最高可批出六成按揭（LTV 60%）。您的目標是將「一按餘額＋二按餘額」全數轉至銀行。
計算公式：所需物業估價 = （一按總結欠 + 二按總結欠） / 0.6
舉例，如果您的第一按揭尚欠300萬，第二按揭尚欠100萬，總結欠為400萬。
那麼，您的物業估價至少需要達到：400萬 / 0.6 = 約667萬。
只要物業市價升至這個水平，您就有很大機會成功轉按，「甩走」高息二按。
第二按揭常見問題 (FAQ)
什麼是第二按揭？與第一按揭最主要的分別是什麼？
相信不少朋友對第二按揭的意思都有些疑問。簡單來說，第二按揭是在物業已有第一按揭的情況下，業主再將同一個物業抵押給第二間貸款機構，申請另一筆貸款。
第一按揭和第二按揭最主要的分別，在於「債權順序」。你可以想像成排隊，第一按揭排在最前面。如果物業需要被出售來償還債務，賣樓所得的款項會優先償還給第一按揭的貸款機構（通常是銀行）。如果有餘額，才會輪到第二按揭的貸款機構。因為第二按揭的貸款機構承受的風險較高，所以它們收取的利率通常也遠高於第一按揭。
申請發展商二按，需要通知銀行嗎？會否違約？
答案是肯定的，申請任何形式的第二按揭，包括由發展商提供的二按計劃，都必須先取得第一按揭銀行的書面同意。這是一個非常關鍵的法律和合約步驟。
在你申請一按時，就需要向銀行申報你將會申請發展商二按。銀行會將兩筆貸款的總供款額一併計算壓力測試。如果未經銀行同意就擅自承造二按，這便會違反你與銀行簽訂的第一按揭貸款協議。銀行有權視之為違約，並採取相應行動。
二按利率一般是多少？還款年期有多長？
第二按揭的利率普遍比銀行一按高得多。特別是發展商提供的二按，很多時會設有「蜜月期」。頭兩至三年可能提供一個與一按相若的低利率作招徠，但「蜜月期」一過，利率就會大幅抽升，有機會跳升至 P 按（最優惠利率）加若干個百分點，實際年利率可能高達5%至8%或以上。
至於還款年期，二按通常比一按短，最長一般為25年，而銀行的一按最長可達30年。較短的還款期加上高昂的利率，意味著每月的供款壓力會相當沉重。
未經銀行同意私下做二按（俗稱「偷偷二按」）有何後果？
「偷偷二按」的後果可以非常嚴重。因為這直接違反了第一按揭的合約條款，一旦銀行透過土地註冊處的紀錄或查閱你的信貸報告發現此事，就有權採取法律行動。
最常見的後果是銀行要求你「立即全數清還貸款」（Call Loan），這會讓你陷入即時的財務危機。其他可能的行動還包括：單方面調高你現有按揭的利率、要求你增加擔保人，甚至啟動收回物業的法律程序。所以，絕對不應冒這個風險。
如果已因第二按揭陷入財困，有何解決方法？
假如已因為高息的第二按揭而面臨供款困難，主動尋求解決方案是首要任務。你可以考慮以下幾個方向：
首先，嘗試與貸款機構協商，看看有沒有重組債務或延長還款期的可能性。其次，可以評估透過轉按將第一按揭及第二按揭合併到銀行的可行性，但這通常要求物業已有顯著升值，門檻較高。最後，在情況惡化至被 lenders 採取行動前，主動考慮出售物業來償還所有按揭貸款，可能是避免情況進一步轉差的方法。若情況複雜，尋求專業的財務顧問或信貸輔導服務的意見，會是明智的一步。