作為居屋業主，您是否正為複雜多變的禁售期政策感到困惑？究竟您在2019年、2021年抑或最新一期購入的單位，其轉售限制、可售對象及年期有何天淵之別？何時才能合法出售？應在「居二市場」放售還是補地價後於公開市場買賣？補地價金額又如何計算？
本文為您呈獻終極居屋禁售期懶人包，將一文整合由2017年至2022年後、橫跨四代居屋的禁售期限制，深入拆解補地價的黃金計算公式與慳錢策略，並提供詳盡的賣樓流程攻略。無論您是計劃未來，還是準備放盤，本文都能助您清晰計算關鍵日期與財務部署，作出最精明的決策。
居屋禁售期計算機：您的智能決策夥伴
為何需要精準的居屋禁售期計算工具？
要準確進行居屋禁售期計算，往往會遇到不少挑戰。因為不同時期的政策有顯著差異，例如居屋禁售期2019、居屋禁售期2020及居屋禁售期2021的規定各有不同，單憑記憶或自行翻查資料，很容易混淆出錯。一個專門的工具，正好能解決這個問題。
避免誤墮法網，清晰了解轉售權利
清晰計算居屋禁售期，首要目的是確保業主在合法框架內行事。假如錯誤理解出售權利，在不合適的時間或市場轉售單位，就可能引致不必要的法律問題。一個精準的計算工具，能夠清楚列出您的權利與限制，讓您規劃每一步都更有依據。
助您規劃未來財務，決定最佳出售時機
掌握關鍵日期，不只是為了遵守規則，更是為了作出最有利的財務規劃。何時才可以在居屋第二市場自由定價？何時才能補地價進入公開市場？這些時間點都直接影響您的資產價值和資金流動性。擁有清晰的時間線，有助您捕捉最佳的出售時機，實現理財目標。
互動計算工具的獨特之處
我們的互動計算工具，正是為了解決以上煩惱而設計。它將複雜的政策條文，轉化為簡單易用的介面，讓您輕鬆掌握所有重要資訊。
輸入購入年份，即時顯示關鍵日期
您只需要輸入單位的首次購入年份，工具就會即時為您計算並顯示所有關鍵日期。無論您的單位適用於哪個時期的居屋禁售期政策，它都能提供一個專屬於您的時間表。
視覺化時間線，展示各階段可操作項
工具不只提供冰冷的數字，更會生成一條視覺化的時間線。這條時間線會清晰標示出不同階段，例如「只可以原價轉售」、「可在居二市場議價」和「可補地價在公開市場出售」，讓您對未來數年的可操作選項一目了然。
輸入單位估價，初步估算潛在補地價
此外，您更可以輸入單位的當前估價。計算工具會根據您單位的購入折扣率，初步估算出潛在需要補回的地價金額。這個功能讓您在規劃未來時，能夠對這筆重要的財務開支有更具體的概念。
不同年份居屋禁售期政策全解構
想準確完成居屋禁售期計算，首要步驟是釐清單位首次由房委會售出的年份。政府因應不同時期的樓市狀況和房屋政策目標，對居屋的轉售限制進行了多次調整。簡單來說，越新近的居屋，禁售期越長，限制也越嚴格。以下為你逐一剖析各個年份的政策細節。
2022年及之後新居屋禁售期（15年限制）
這是目前最嚴格的轉售限制政策，旨在確保資助房屋資源真正用於自住，遏止短期炒賣。整個禁售期長達15年，並分為三個階段。
首5年限制：只可以不高於原價轉售予「居二」買家
在簽訂轉讓契據後的首五年內，業主若有需要出售單位，只可以將單位以不高於原來的買入價，轉售給持有「購買資格證明書」的居屋第二市場（簡稱「居二」）買家。這個階段基本上杜絕了任何獲利空間。
第6至15年限制：可自行議價轉售予「居二」買家
當持有單位踏入第六年，限制會稍微放寬。業主可以在居屋第二市場，與合資格的買家自由議定價格出售單位，但仍未能在公開市場自由買賣。
15年後：補地價後可在公開市場自由買賣
持有單位長達十五年後，業主便取得了最大的自由度。此時可以選擇向房委會申請補回地價，完成手續後，單位就等同一般私人物業，可以在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓。
2019、2020及2021年居屋禁售期（10年限制）
對於居屋禁售期2019、居屋禁售期2020及居屋禁售期2021的單位，轉售限制比最新政策略短，鎖售期為10年。
首2年限制：只可以不高於原價轉售予「居二」買家
在這段時間購入的單位，首兩年的限制與最新政策相似。業主只可以原價，將單位轉售予居屋第二市場的合資格買家。
第3至10年限制：可自行議價轉售予「居二」買家
由第三年開始直至第十年屆滿，業主便可以在第二市場自行定價出售單位，尋找合適的綠表或白居二買家。
10年後：補地價後可在公開市場自由買賣
只要持有單位滿十年，業主便可申請補地價。成功補價後，單位就能在公開市場上自由交易。
2018年居屋禁售期（5年限制）
2018年推售的居屋，轉售限制期縮短至5年，但在首兩年的操作細節上略有不同。
首2年限制：只可以不高於原價經房委會提名轉售
這一期的政策比較特別。在首兩年內，業主同樣只能以原價出售，但出售對象並非自行在市場尋找，而是必須經由房委會提名買家。
第3至5年限制：可自行議價轉售予「居二」買家
到了第三至第五年，業主便可以在居屋第二市場，按自行議定的價格將單位轉售給合資格人士，操作與其他年份的政策相似。
5年後：補地價後可在公開市場自由買賣
持有單位滿五年後，業主便可以繳付補價，繼而在公開市場自由出售單位。
2017年及以前首次推售居屋的轉售政策
對於這些年份較早的居屋，由於當時的政策相對寬鬆，其轉售限制期已過，業主基本上只有兩個清晰的選擇。
途徑一：免補地價於居屋第二市場出售
這是最常見和直接的選擇。業主無需向政府補地價，可以直接在居屋第二市場將單位賣給持有有效「購買資格證明書」的綠表或白居二買家。
途徑二：補地價後於公開市場自由出售或出租
另一個選擇就是向房委會申請補地價。當完成所有程序並繳付所需款項後，單位便解除了轉讓限制，業主可以在公開市場自由出售或出租，其權利與一般私樓業主無異。
補地價終極指南：影響自由買賣的關鍵財務因素
當完成了居屋禁售期計算，確定單位可以出售後，下一步就是面對補地價這個重要的財務環節。這筆款項的多少，直接影響業主最終的賣樓收益，甚至是決定在第二市場還是公開市場放售的關鍵。
什麼是補地價？為何與公開市場掛鉤？
補地價本質：歸還政府的資助折扣
居屋之所以售價比市價便宜，是因為政府在賣樓時為業主提供了資助，豁免了地價。所以，補地價的本質，就是業主向政府歸還當年買入單位時所享有的樓價折扣。當業主補回這筆差價後，單位的業權就變得完整，性質上與私人樓宇無異，可以自由地在市場上出售、出租或轉讓。
核心分別：第二市場 vs 公開市場
理解補地價的重要性，就要先分清兩個市場。
「居屋第二市場」（居二市場）：這個市場的交易是免補地價的。但是，買賣雙方都必須是合資格人士，例如持有「綠表」或「白居二」資格的買家。
「公開市場」：業主只要向政府補回地價，就可以將單位放上公開市場。這個市場的買家沒有身份限制，任何人士都可以購買，單位的潛在買家基礎和價值自然更高。
居屋補地價計算公式詳解與試算
補地價並不是一個固定數目，而是有一條清晰的黃金公式。了解這條公式，有助業主為未來財務作出準確規劃。
補地價黃金公式：補價金額 = 補價時市值 x (購入時折扣率)
這條公式由兩個核心變數組成：「補價時市值」和「購入時折扣率」。舉一個簡單例子，假設你申請補地價時，單位估值為600萬港元，而你當年是以七折（即30%折扣率）買入，你需要補上的地價就是：600萬 x 30% = 180萬港元。
關鍵變數(一)：如何釐定「補價時評估市值」
這個「市值」並不是由銀行或地產代理來評估，而是由房委會或房協委派的測量師行進行專業評估後決定的。評估的基準是單位在補價當時於公開市場的十足市值，所以這個數字會隨市場氣氛而變動。
關鍵變數(二)：如何查閱單位的「購入時折扣率」
要知道自己單位的準確折扣率，最可靠的方法是查閱當初簽訂的樓契（首次轉讓契據）。文件上會清楚列明單位首次出售時的十足市值和業主實際支付的樓價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出準確的折扣率。不同年份如居屋禁售期2019、居屋禁售期2020或居屋禁售期2021的單位，折扣率都可能有所不同。
精明業主必學：節省補地價開支策略
補地價金額動輒過百萬，所以掌握節省開支的策略十分重要。以下幾個方法，值得每位居屋業主參考。
策略一：把握樓市調整期申請補價
由於補價金額與申請補價時的單位市值直接掛鉤，精明的業主可以留意市場走勢。在樓市處於下行或調整週期時提出補價申請，測量師評估出來的市值通常會較低，這意味著你需要支付的補價金額也會相應減少。
策略二：估價前避免不必要的豪華裝修
測量師上門評估單位狀況時，單位的裝修和保養情況是影響估值的因素之一。如果在估價前進行了大規模的豪華裝修，很可能會推高單位的評估市值，變相增加了補地價的開支。所以，建議在完成補地價程序後，才考慮進行大型的翻新工程。
策略三：深入理解高折扣率的雙面刃效應
當初買入居屋時，越高的折扣率代表樓價越便宜，看似是一件好事。但是，這是一把雙面刃。當你日後需要在公開市場賣樓時，越高的折扣率也代表你需要補回一個越大的金額。例如，同樣市值600萬的單位，30%折扣率的補價是180萬，但如果當初是以五二折（48%折扣率）買入，補價金額就會變成288萬，兩者相差超過100萬。
居屋轉售實戰流程：由申請到交易全拆解
清楚了解自己單位的居屋禁售期計算方法後，就等於拿到進入轉售市場的入場券。接下來，就是實戰的時刻。居屋轉售主要有兩個途徑，一個是毋需補地價的「居屋第二市場」，另一個是補地價後的「公開市場」。兩者的流程、對象和注意事項都大有不同，我們一步步為你拆解。
於居屋第二市場（居二市場）轉售：流程與須知
居二市場是絕大部分居屋業主放售單位的首選。因為這個市場的交易毋需補地價，業主可以將單位直接轉售予合資格的買家，過程相對簡單直接。
賣方流程：申請「可供出售證明書」（準賣證）
業主決定在居二市場放售單位，第一件要做的事，就是向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的文件，坊間俗稱「準賣證」。這份文件是你在居二市場出售單位的正式許可。申請時需要填妥指定表格，連同樓契副本及申請費，一併交往房委會的居屋第二市場計劃小組。房委會審批一般需要約兩星期，成功獲批後，你就會收到一份有效期為12個月的準賣證，之後便可以正式放盤。
買方資格：誰是「綠表」及「白居二」買家？
居二市場的買家並非任何人都可以，他們必須是房委會核實的合資格人士，主要分為兩大類。第一類是「綠表資格」人士，他們主要是現時的公共租住房屋（公屋）住戶或合資格的公屋申請人。第二類是「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的成功申請者，他們是符合入息及資產限額的非公屋住戶，經過抽籤獲得配額後，同樣會獲發有效期12個月的「購買資格證明書」（準買證）。
關鍵交易步驟：簽署臨約至完成交易
當你找到持有有效「準買證」的買家後，就可以進入交易程序。首先，買賣雙方需要簽訂臨時買賣合約。之後，買方的代表律師會向房委會申請「提名信」，以確認買方的資格。待房委會發出提名信後，雙方就可以簽署正式買賣合約，然後辦理按揭及轉讓手續，直至交易完成。整個過程都必須確保買賣雙方的證明書仍在有效期內。
於公開市場出售：補地價申請程序
如果你的單位已過了指定的禁售期，例如「居屋禁售期2019」的十年限制，你可以選擇向房委會補回地價，然後將單位放到公開市場自由出售。補地價後，你的居屋就等同於私人物業，可以賣給任何人士，不再受買家資格限制，售價通常也更高。不過，申請補地價的程序需要時間，而且涉及的金額不少。
步驟一：提交「評估補價申請書」
補地價的第一步，是向房委會遞交「評估補價申請書」。你需要填妥申請表格，並附上樓契副本及一筆數千元的申請費用，然後交到指定的房委會辦事處。
步驟二：房委會安排單位視察及進行估價
房委會收到申請後，會委派專業的測量師行與你預約時間，上門視察你的單位。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀等因素，去釐定單位在補價當刻的十足市值。這裡有一個小提示，單位估值會受裝修影響，所以在估價前進行非必要的豪華裝修，可能會令估值提高，最終需要繳付的補價金額亦會隨之增加。
步驟三：接收「評估補價通知書」及繳費
視察及估價程序完成後約一個月，你就會收到房委會發出的「評估補價通知書」。通知書上會清楚列明你單位的評估市值，以及根據你單位當年的購入折扣率計算出來的應繳補價金額。你需要在通知書發出日期起的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票繳付全數補價款項。
步驟四：獲取「解除轉讓限制證明書」完成交易
房委會確認收妥補價款項後，就會向你發出一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已完成補地價的法律證明。之後你應盡快將證明書交由律師在土地註冊處進行註冊，完成後，你的單位就正式解除了所有轉讓限制，可以隨時在公開市場自由買賣或出租。
資金周轉方案：「成交日補地價」操作詳解
補地價的金額動輒過百萬，很多業主未必能預先拿出這筆巨款。其實，市場上有一個非常普遍的操作方法，就是「成交日補地價」，讓你可以利用買家的資金去完成補價程序。
如何利用買家資金完成補價，無需預先籌集巨款
這個方案的操作原理很直接。你在公開市場找到買家並簽訂臨時買賣合約後，可以向房委會申請補地價。同時，在買賣合約上訂立一個較長的成交期，例如三個月，預留足夠時間讓房委會完成估價及發出補價通知書。到了正式成交當日，買家支付的樓價尾數，包括他向銀行申請的按揭貸款，會先存入你的代表律師樓的戶口。律師樓就會即時用這筆資金，代你向房委會支付補地價的款項。
律師樓在過程中的關鍵角色與流程
在這個過程中，律師樓扮演著一個極為關鍵的資金中轉及監管角色，確保交易對買賣雙方都有保障。在成交日當天，律師樓收到買家的全部樓價款項後，會按照一個既定次序處理資金。第一，開出本票支付給房委會完成補地價。第二，如果原業主本身有未還清的按揭，律師樓會用餘下的資金代為清還。第三，扣除所有費用後，最後的餘額才會轉交給你。這個清晰的流程，確保了整個交易合法合規，讓你即使沒有預備大筆現金，也能順利完成補地價及賣樓程序。
居屋禁售期及買賣常見問題 (FAQ)
掌握居屋禁售期計算方法後，實際操作時總會遇到一些細節問題。以下我們整理了幾個業主最關心的常見疑問，助你更全面地規劃你的資助房屋買賣。
Q1：禁售期內違規出租或出售單位有何法律後果？
這是一個非常嚴肅的問題，答案是絕對不可以。無論是居屋禁售期2019、居屋禁售期2020，還是任何年份的政策，在禁售期內未經許可將單位出租或出售，後果都十分嚴重。
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何在禁售期內未補地價而簽訂的買賣或租賃協議，法律上均屬無效。此外，業主更會觸犯刑事罪行，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。所以，業主必須嚴格遵守居屋禁售期的規定，切勿以身試法。
Q2：是否所有居屋期滿後都必須補地價才能在公開市場出售？
這個說法基本上是正確的。對於絕大部分居屋而言，禁售期屆滿後，業主若想將單位放售到公開市場，讓任何人士（包括非綠表或白居二資格人士）都可以購買，就必須先向房屋委員會申請評估並繳付補地價，解除單位的轉讓限制。
然而，凡事總有例外。香港最早期的極少數居屋屋苑，例如第一期的順緻苑、置樂花園等，因為當時的地契條款並無轉讓限制，所以它們是罕有的特例，無需補地價便可在公開市場自由買賣。不過，這只適用於極少數單位，對現時大部分業主來說，想進入公開市場，補地價是必經的程序。
Q3：補地價後是否必須立即賣樓？
答案是不用的。完成補地價這個步驟，意味著你已經將政府當年資助你的折扣額歸還。當你收到由房委會發出的「解除轉讓限制證明書」，並在土地註冊處完成登記後，你的單位在法律上就等同於一個普通的私人物業。
這代表你已經完全擁有單位的處置權。你可以選擇繼續自住，也可以將單位出租，當然也可以隨時在公開市場上放售。補地價給予你的是選擇的自由，你可以根據當時的樓市狀況、個人財務需要，來決定最適合自己的下一步行動，而沒有任何規定要求你必須馬上出售單位。