親人離世，處理遺產本已令人傷神，若當中涉及有轉讓限制的居屋，其繼承及轉名手續更比一般私樓繁複，往往讓繼承人感到徬徨無助。究竟誰有資格繼承？整個法律及行政程序如何走？當中涉及多少費用？為何繼承居屋的按揭申請特別困難？本文將為您整合一份詳盡的居屋遺產轉名指南，由繼承資格三大核心條件、轉名三部曲的詳細流程，到各項費用預算及最棘手的按揭申請竅門，為您一文拆解所有疑問，助您順利完成整個繼承程序。
我有資格繼承居屋嗎？三大核心條件剖析
談及居屋遺產轉名，很多人第一個想到的問題就是：「我究竟有沒有資格繼承？」這並非一個簡單的是非題，而是取決於三大核心條件。清楚了解這些條件，是順利完成整個遺產居屋轉名程序的基礎。接下來，我們就像朋友聊天一樣，逐一剖析這些關鍵資格。
條件一：承讓人的身份資格
必須為「名列在冊的家庭成員」嗎？
一般來說，如果居屋業主在生時想轉讓業權，例如因年邁想將業權轉給子女，那麼接收業權的人（即承讓人）必須是該單位戶籍上「名列在冊的家庭成員」。這是房委會確保資助房屋資源用於原有家庭的基本規定。
業主身故後的特殊豁免情況
不過，當涉及居屋遺產繼承時，情況就出現了重要的例外。如果業主不幸身故，法律上的遺產受益人，無論是根據遺囑指定還是按無遺囑繼承法例順位，都有權繼承該物業。這時候，即使受益人並非單位的「名列在冊的家庭成員」，房委會亦會接納其繼承資格。換句話說，業主身故是這項規定的特殊豁免情況。
條件二：符合「無重覆房屋福利」原則
這是房委會一條非常嚴格的規定，旨在確保公共房屋資源的公平分配。簡單來說，任何人不能同時享有多於一份由政府提供的房屋福利。
繼承人已持有其他物業會否影響資格？
這裡需要清晰區分兩種情況。第一，如果繼承人本身持有的是私人樓宇，無論是一間還是多間，都不會影響他繼承未補地價居屋的資格。第二，如果繼承人本身已經是另一間未補地價資助房屋（例如另一間居屋或綠置居）的業主，那麼根據「無重覆房屋福利」原則，他將無法繼承這間居屋。即使嘗試在繼承前出售自己名下的居屋，房委會也極有可能視其為意圖享受雙重福利而拒絕申請。
如何證明符合申請資格？
在向房委會提交居屋遺產轉名申請時，繼承人需要作出法定聲明，申報其在香港的物業持有情況。房委會亦會核對相關記錄，以確認申請人符合資格。因此，誠實申報是至關重要的。
條件三：轉讓形式的規定
為何必須以「無涉及金錢」的送契形式進行？
所有因繼承而進行的居屋業權轉讓，都必須以「無涉及金錢代價」的法律文件（一般稱為「送契」或「承辦及轉讓同意書」）形式辦理。這樣做的目的，是為了防止有人利用繼承的途徑，變相在限制期內將居屋單位出售圖利。這確保了整個過程純粹是基於法律的遺產分配，而非商業交易。
與一般物業買賣的根本區別
這也正是居屋遺產繼承與一般物業買賣的根本分別。普通買賣涉及買賣雙方、協商好的樓價、並簽訂具法律約束力的買賣合約。而遺產繼承則是基於逝者意願（遺囑）或法定繼承順序，將資產的擁有權轉移給受益人，當中並不涉及樓價的支付，性質上屬於資產的轉移，而非交易。
居屋遺產轉名三部曲：由遺產承辦到成功轉名
要順利完成整個居屋遺產轉名程序，並不是單純簽署文件那麼簡單。你可以將它看成一個三部曲，涵蓋了法律、行政及業權轉讓三個核心階段。只要清晰了解每一步的目標和要求，整個過程就會變得井然有序。我們就由第一步，即法律上的準備工作開始。
第一步：法律準備 — 申請遺囑認證書或遺產管理書
這是整個遺產居屋轉名程序的法律基石。你需要先從香港高等法院取得一份名為「遺囑認證書」或「遺產管理書」的法律文件。這份文件是官方授權，證明你有合法權力去處理已故業主的遺產，當中包括這間居屋。沒有它，之後向房委會申請轉名等步驟都無法進行。
有遺囑 vs 無遺囑：申請文件的分別
處理方式主要視乎已故業主生前有否訂立遺囑。
- 有遺囑的情況：如果業主留下了清晰的遺囑，並在當中指定了遺囑執行人，那麼該執行人就需要向法院申請「遺囑認證書」（Grant of Probate）。
- 無遺囑的情況：若業主未有訂立遺囑，則會根據《無遺囑者遺產條例》，由關係最密切的親屬（通常是配偶、子女、父母等順序）向法院申請「遺產管理書」（Letters of Administration），成為遺產管理人。
不論是哪一種情況，最終目的都是取得一份確立遺產代理人身份的法律文件。
遺產承辦所需時間、流程及費用預算
申請遺產承辦並非一朝一夕的事。整個流程，由準備文件、入稟法院到最終取得承辦書，一般需時數個月不等，視乎遺產的複雜程度以及法院的處理進度。費用方面，主要包括法院的申請費用，以及若聘請律師代辦的專業服務費。建議預留充足的時間及預算處理這個步驟。
房委會「提名信」在承辦過程中的角色
這是居屋遺產繼承與私樓最大的不同之處。在處理遺產承辦時，遺產代理人需要向房委會申請，提名一位合資格的受益人作為新的業主。房委會審批後會發出「提名信」。這封信是向法院證明，你提名的繼承人已獲得房委會的初步認可，是申請承辦書過程中的重要支持文件之一。
第二步：行政申請 — 向房委會遞交轉名文件
當你成功取得法院發出的遺囑認證書或遺產管理書後，就正式進入行政申請階段。這一步的目標，是向房屋委員會提交正式的業權轉讓申請，以取得他們發出的「業權轉讓同意書」。
申請文件清單：死亡證、承辦文件、表格HD7等
你需要準備一套完整的文件，當中主要包括：
- 已故業主的死亡證副本
- 由法院發出的遺囑認證書或遺產管理書副本
- 填妥的「更改資助出售單位業主申請書」（表格HD7）
- 新業主及所有家庭成員的身份證明文件副本
記得要確保所有提交的文件都是最新及完整的，這樣可以加快審批流程。
填寫申請書的常見錯誤及注意事項
填寫表格HD7時，有幾個細節要特別留意。首先，申請書上所有簽名，式樣必須與當年樓契上的簽名完全一致。其次，表格上絕不能使用塗改液或塗改帶，若有寫錯，最好重新填寫一份。最後，必須清楚填寫轉讓原因為「業主去世」，並附上相關證明。
房委會申請費用及官方審批時間
提交申請時，需要繳付一筆申請手續費，這筆費用不論申請結果如何，都不會退還。根據房委會的指引，在收齊所有必需文件後，一般的審批時間約為六個星期。
第三步：業權轉讓 — 律師樓辦理送契及註冊
收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，恭喜你，整個居屋遺產轉名程序已接近尾聲。這一步需要交由專業律師處理，將業權正式、合法地轉到新業主名下。
領取「業權轉讓同意書」後的一年有效期
請務必留意，房委會發出的同意書有效期為一年。你必須在一年內完成所有法律上的轉名手續，否則同意書便會失效，屆時便需要重新申請並再次繳費，費時失事。
聘請律師草擬轉讓契約（送契）
由於居屋遺產繼承不涉及金錢交易，業權轉讓會以「送契」（Deed of Gift）的形式進行。你需要聘請律師，由律師草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契約。律師會將契約草稿先交給房屋署的法律事務分處審批，此過程亦需繳付一筆文件審批費。待審批通過後，便可簽署正式契約。
完成後向土地註冊處更新業權記錄
簽署送契後，律師會安排將文件送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，土地註冊處的公開紀錄便會更新，正式確立新業主的身份。完成這一步，整個居屋遺產轉名的法律及行政程序才算圓滿結束。
繼承居屋的財務挑戰：按揭申請與費用預算
順利完成居屋遺產轉名，除了要處理法律和行政程序，財務上的規劃同樣是重要一環。許多繼承人以為取得業權後便一勞永逸，但實際上，不論是處理原有的按揭，還是為未來打算申請新的按揭，都可能遇到預想不到的難題。同時，整個遺產居屋轉名過程涉及多項費用，事先做好預算，才能讓整個過程更加順暢。
繼承居屋按揭難題：銀行審批考慮與破解方法
處理居屋遺產繼承時，其中一個最常見的財務關卡就是按揭申請。假如單位本身仍有按揭未供完，繼承人就需要承擔還款責任，甚至可能需要申請轉按。即使單位已完全供斷，繼承人日後若想加按套現作其他用途，同樣要向銀行申請。不過，銀行對於這類承繼物業的按揭審批，態度一般都比較審慎。
銀行為何不接納以「遺產承辦人」身份申請按揭？
銀行批核按揭的核心是風險管理。當你只是以「遺產承辦人」或「遺產管理人」的身份接手物業時，你的名字還未正式登記在土地註冊處的業權紀錄上。對銀行而言，業權尚未完全清晰，存在不確定性。銀行放貸是為了賺取利息，前提是抵押品（也就是該居屋單位）的業權必須是完整和無可爭議的。在業權轉讓手續徹底完成之前，銀行通常不會接納按揭申請。這就形成了一個常見的困局：繼承人可能需要資金去完成一些手續才能正式轉名，但銀行卻要求先完成轉名才願意批出貸款。
如何有效證明業權以提高按揭成功率？
要打破這個困局，關鍵在於向銀行提供清晰和具法律效力的業權證明。最好的做法，是先按部就班完成所有法律及行政程序。首先，取得由法庭發出的「遺囑認證書」或「遺產管理書」，然後向房委會申請「業權轉讓同意書」。當你集齊所有文件，並由律師辦妥轉名手續，將你的名字正式註冊到土地註冊處的紀錄上後，你便成為了法律上百分百的業權持有人。屆時，你手持一份顯示你是唯一業主的最新土地查冊紀錄去申請按揭，銀行的疑慮就會大大減低，成功批核的機會自然顯著提高。
居屋繼承送契 vs 一般送契樓：為何按揭處理大不同？
很多人會將遺產繼承的業權轉讓，與一般的「送契」混為一談，但兩者在銀行的按揭審批中，其實是截然不同的概念。雖然兩者同樣不涉及金錢交易，但背後的法律基礎和潛在風險完全不同，所以銀行的處理方式也有很大差異。
銀行對一般送契樓的五年破產風險考量
對於一般的送契樓，例如父母在生時將物業無償轉贈給子女，銀行通常會持非常保留的態度。根據香港的《破產條例》，如果送贈人（原業主）在簽署送贈契約後的五年內被頒令破產，其債權人有權向法庭申請將該次送贈作廢，並追討該物業用作償還債務。這意味著銀行批出的按揭貸款可能瞬間失去抵押品，風險極高。所以，大部分銀行都不會為五年內的送契樓承造按揭。
如何向銀行證明此為法定繼承，而非規避債務
要讓銀行區分你的情況與高風險的送契樓，你需要提交清晰的法律文件。你應主動向銀行提供由法庭發出的「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這些文件能夠有力地證明，這次業權轉讓是源於前業主身故後的法定繼承程序，是依法執行的結果，而不是原業主為了轉移資產或規避潛在債務而作出的自願饋贈。只要能清楚證明這一點，銀行就能將其與一般的送契樓區分開來，並按正常的繼承個案來審批你的按揭申請。
居屋遺產轉名費用全拆解：律師費、行政費、印花稅要多少？
辦理居屋遺產轉名的整個過程，涉及多方面的開支。清晰了解各項費用的構成，有助你更準確地作出財務預算。主要開支可分為房委會的行政收費、律師的專業服務費，以及可能涉及的印花稅。
房委會行政收費項目（申請費、同意書費）
向房委會申請辦理居屋業權轉讓，需要繳付兩筆主要的行政費用。第一筆是遞交轉名申請時的申請費，用以處理你的個案審核。第二筆費用是在申請獲初步批准後，由你的代表律師將擬備好的轉讓契據草稿交給房委會的法律事務科審批時所需支付的同意書費用。這些收費金額會由房委會定期檢討，而且不論申請最終成功與否，已繳付的費用均不會退還。
H4. 律師專業服務費估算
律師在整個繼承和轉名過程中扮演著不可或缺的角色，其服務費是另一項主要開支。費用一般包括：協助申請遺囑認證書或遺產管理書、處理與房委會之間的文件往來、草擬業權轉讓的法律文件（例如送契）、以及最後到土地註冊處辦理業權註冊。律師費沒有劃一標準，收費會因應個案的複雜程度、遺產的規模以及不同律師樓的收費政策而有所不同。建議在正式委託前，先向幾家律師樓查詢報價，並了解清楚收費所包含的服務範圍。
遺產繼承是否需要繳付印花稅？
這是一個好消息。根據香港現行法例，因繼承遺產而獲得的物業，可以獲豁免繳付買賣物業時所需支付的從價印花稅（AVD）、買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）。因為遺產繼承在法律上不被視為一項「買賣交易」，而是資產的轉移。這項豁免能夠為繼承人節省一筆相當可觀的開支，是整個財務預算中需要特別留意的一點。
居屋遺產繼承常見問題 (FAQ) 及事前規劃
完成複雜的居屋遺產轉名手續後，繼承人往往會面對更多後續問題。例如如何處理物業、家庭成員之間出現分歧，又或者如何為未來做好規劃。以下將會逐一探討這些常見的挑戰，助你更全面地了解整個居屋遺產繼承的版圖。
成功轉名後，如何出售物業？（補地價 vs 居二市場）
當你成功繼承並成為居屋的新業主後，下一步便是決定物業的去向。若你打算出售單位套現，主要有兩個途徑，它們的關鍵分別在於是否需要「補地價」。
想在公開市場自由出售？「補地價」計算方法與時機
如果你希望像一般私樓一樣，在公開市場上自由出售或出租單位，不受買家資格限制，首先就必須向政府補回地價。補地價的金額，是根據單位在補價當刻的市值，乘以當年購入單位時的折扣率計算。例如，如果單位現時市值為600萬，而當年的折扣率是40%，你需要補上的地價就是240萬元。完成補地價後，單位的轉讓限制就會解除，你可以將它賣給任何買家，售價也能更貼近市場水平。選擇補地價的時機很重要，因為金額會隨樓市升跌而變動。
另一選擇：在居屋第二市場轉售予合資格買家
另一個方法是在居屋第二市場（簡稱「居二市場」）出售單位。這個途徑最大的好處，是業主無需補地價。但是，買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。由於買家身份受限，而且新買家日後出售單位時同樣要面對補地價或居二市場的限制，所以售價通常會比公開市場的同類單位低。這個選項適合希望省卻大額補地價支出，並且能接受較低售價的繼承人。
如果出現家庭爭議或受益人身故，應如何處理？
遺產繼承的過程有時並非一帆風順，特別是當涉及多位受益人，或者不幸有受益人亦相繼離世時，情況就會變得更複雜。
家庭成員對繼承權有爭議時的法律途徑
如果家庭成員或共同受益人之間，對於居屋的繼承權或如何處置物業產生無法解決的爭議，例如有人想賣，有人想保留，就可能需要尋求法律協助。初步可以嘗試透過律師進行調解。如果調解無效，任何一方都可以入稟法院，由法官作出裁決。法院有權頒布命令，例如強制出售物業，然後將所得款項按各繼承人的法定權益分配。這通常是解決僵局的最終方法。
若指定受益人在完成轉名前身故的處理方案
這是一個相對複雜的情況。如果原定的遺產受益人在自己成功完成居屋遺產轉名手續前也不幸身故，那麼他繼承該居屋的「權利」，就會成為他自己遺產的一部分。這意味著，處理程序需要重新開始。該名已故受益人的遺產執行人或管理人，需要為他的遺產申請遺產承辦，然後再根據他的遺囑或無遺囑繼承法，找出新的繼承人。整個過程環環相扣，無疑會增加處理時間和法律程序的複雜性。
如何為家人預先規劃？長命契與遺囑的利弊
與其在事後處理繁複的手續與潛在的紛爭，不如由業主本人提早作出規劃。最常見的規劃工具有兩種，分別是設立聯名業權的「長命契」，以及訂立清晰的「遺囑」。
增設聯名業主（長命契）對簡化繼承的優點與風險
「長命契」（Joint Tenancy）是指由兩位或以上人士共同持有物業。它的最大優點是具備「權益自動轉移」的效力。當其中一位聯名業主去世，其物業權益會自動、即時地轉移給在生的其他聯名業主，完全無需經過冗長的遺產承辦程序。但是，設立長命契也有風險。原業主一旦加入其他人成為聯名業主，便會失去對物業的唯一控制權，日後要出售或按揭物業，都必須得到所有聯名業主的同意。同時，為居屋加名亦需先向房委會申請並獲得批准。
訂立清晰遺囑的重要性
如果物業由單人持有，訂立一份清晰且具法律效力的遺囑就非常重要。遺囑可以讓業主明確指定哪一位或哪些人繼承其居屋業權，避免因為沒有遺囑而要根據《無遺囑者遺產條例》的僵化順序進行分配，更能體現業主的真實意願。雖然有遺囑仍需要進行遺產承辦程序，但由於繼承人身份明確，可以大大減少家庭成員間的猜測和爭議，讓整個居屋遺產繼承過程更為順暢。