想脫離公屋租戶身份，「上車」做業主？利用「綠表」資格購買二手居屋，無疑是其中一條最快捷、門檻最低的置業階梯。然而，由確認資格、計算首期按揭，到搵樓簽約，整個過程牽涉大量繁複步驟和專業知識，稍有不慎隨時打亂置業大計。
本篇【公屋換居屋指南】將為你化繁為簡，清晰拆解三大核心步驟：首先，詳細審視你是否符合綠表資格；其次，教你精明規劃財務，計清首期、按揭及所有雜費；最後，提供實戰流程，由申請文件到成功收樓，一步步帶你走完整個過程，助你為成功上車做好萬全準備。
第一步：確認綠表資格，我是否合資格用公屋換居屋？
談到公屋住戶買二手居屋，第一件，也是最重要的事情，就是確認自己是否擁有「綠表資格」。這張綠表，就像是開啟置業大門的鑰匙。很多人以為只有現居公屋的家庭才有資格，但其實涵蓋的範圍更廣。現在就讓我們一起仔細看看，你是否就是其中一位合資格的準業主。
綠表申請人基本資格
首先，我們來看看最常見的幾類合資格人士。大部分公屋戶買二手居屋的申請人，都屬於以下其中一種情況。
房委會及房協轄下出租單位的租戶
這是最直接的一類。如果你現時是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的租戶，你就符合最基本的綠表申請資格。
中轉房屋的認可居民
正居住在房委會轄下中轉房屋，並已獲認可為「認可居民」的家庭，同樣具備綠表資格，可以申請購買二手居屋。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
部分已成功申請公屋，並持有由房屋署發出有效《綠表資格證明書》的家庭，亦可以直接進入居屋第二市場物色單位。
「長者租金津貼計劃」的受惠者
正在領取「長者租金津貼計劃」的長者，也符合綠表資格，可以實現他們的置業夢想。
持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理
這是一個較特殊的類別，適用於持有由房屋署署長發出有效《保證書》的屋宇事務助理職級人員。
其他合資格獲取綠表的特殊情況
除了上述基本類別，政府也考慮到一些特殊情況。即使你不是現有公屋租戶，但在以下情況下，你可能已經提早獲得了綠表資格。
已通過詳細資格審查並等待編配公屋的申請者
如果你已經通過了公屋申請的詳細資格審查，正在輪候冊上等待編配單位，你就可以申請《綠表資格證明書》，提早一步以公屋買二手居屋的方式上車。
受政府清拆計劃或天災影響的合資格人士
受政府寮屋清拆、收回土地計劃或因天災影響，並已獲核實符合入住公屋資格的人士，同樣可以申請綠表。
受市區重建局重建計劃影響的合資格住戶
受市區重建局（市建局）重建項目影響，並已獲核實符合資格入住公屋的住宅租戶，也屬於合資格申請人。
離婚/分戶後的前公屋住戶
因離婚或分戶而獲批核，並將會在公屋輪候冊上獲登記的公屋住戶，可以申請綠表資格。
符合特定資格的初級公務員
持有有效「公務員公共房屋配額」核實資格證明書的初級公務員，亦是綠表申請人之一。
不合資格申請人士清單
了解誰有資格很重要，但知道誰不符合資格同樣重要，可以避免浪費時間和心力。以下幾類人士，在現行政策下是不能申請綠表的。
任何資助自置居所計劃的業主/借款人及其配偶
如果你或你的配偶，曾經是任何資助自置居所計劃（例如居屋、租者置其屋計劃等）的業主或聯名借款人，不論是否已出售單位，都永久失去申請資格。這項規定是為了確保公共房屋資源能公平分配。
簽訂轉讓契後未滿十年的資助單位「關鍵成員」
如果家庭成員曾作為資助單位的「關鍵成員」（即為滿足申請人數要求而加入的成員），而在簽訂轉讓契後未滿十年內除名，該成員亦不合資格。
公務員建屋合作社成員（公屋住戶除外）
公務員建屋合作社的社員，除非本身同時是合資格的公屋租戶，否則不能申請綠表。
領取特定現金津貼並處於限制期內的人士
因政府清拆或重建計劃而選擇領取現金津貼的人士，在指定的限制期內（例如兩年）不能申請。
特定租約條款的房委會及房協租戶
持有「有條件租約」或以「暫准居住證」形式租住宿舍的租戶，因其租住性質屬於臨時性質，所以不符合申請資格。
第二步：精明財務規劃，計清首期、按揭及所有開支
公屋住戶買二手居屋，最關鍵的一步就是做好財務規劃。這一步不只是計算樓價，而是要將首期、按揭，還有林林總總的雜費都計算清楚，確保整個置業過程順利穩妥。我們將會像朋友一樣，一步步帶你拆解所有財務細節，讓你對自己的負擔能力有更清晰的了解。
買二手居屋預算總覽：首期、雜費與每月供款
如何計算負擔能力：從家庭收入估算樓價、首期及每月供款
要評估自己能負擔什麼價位的樓宇，可以從家庭總收入開始逆向計算。一個基本的原則是，每月供款不應超過家庭總收入的50%。例如，家庭月入是40,000元，那麼每月供款上限最好是20,000元。根據這個供款額，再考慮當前的按揭利率和最長30年的還款期，就可以推算出大概可以負擔的貸款總額，繼而估算樓價範圍。別忘記，首期是樓價減去貸款額的數目，綠表買家最少需要準備樓價5%作為首期。
準備文件清單及預計時間線
當你開始物色單位時，也應該同步準備申請按揭所需的文件。銀行通常需要你提供最近三至六個月的收入證明，例如糧單、稅單或顯示自動轉帳薪金的銀行月結單。如果你是自僱人士，則需要準備更長時間的業務記錄和財務報表。建議預留至少一至兩個月的時間來整理這些文件，確保在簽署臨時買賣合約後，可以立即向銀行提交申請。
二手居屋按揭核心：成數、年期與利率全解析
按揭成數：綠表最高95%按揭的關鍵因素——「首次發售日期」
作為公屋戶買二手居屋的一大優勢，就是可以申請最高九成半（95%）的按揭。不過，銀行是否批足95%按揭，關鍵並不是物業的「樓齡」，而是由房屋委員會（房委會）提供的按揭擔保期。這個擔保期是由屋苑的「首次發售日期」開始計算。只要單位仍在房委會的擔保期內，銀行便很樂意批出高成數按揭。
還款年期：如何獲批最長30年還款期
在新的按揭政策下，未補地價二手居屋的按揭還款期已由最長25年放寬至30年。同樣地，能否獲批最長30年還款期，主要也是取決於房委會的擔保期。只要擔保期尚餘年期足夠，銀行一般都會批出較長的還款期。這項新政策大大減輕了買家的每月供款壓力，讓更多公屋戶買二手居屋的計劃變得可行。
按揭利率：剖析未補地價居屋只能選用P按（最優惠利率按揭）
有一點需要特別注意，所有未補地價的資助房屋，包括二手居屋，在申請按揭時只能選用P按（最優惠利率按揭）。這是因為銀行同業拆息（H按）的波動性較大，而房委會作為擔保方，為了控制風險，規定所有按揭計劃必須基於較為穩定的最優惠利率。所以你在計算供款時，應直接參考各大銀行的P按利率。
按揭擔保期新政策：樓齡如何影響按揭成數與年期
政府為了激活二手居屋市場，近年放寬了按揭擔保政策，讓高樓齡單位的按揭申請更具彈性。新的擔保期由原來的30年大幅延長至50年，並採用階梯式按揭成數。
首次轉讓日起計首40年：最高95%按揭
在新政策下，只要二手居屋單位由首次轉讓日期起計未超過40年，綠表買家最高仍可申請95%按揭，還款期最長可達30年。
首次轉讓日起計第40年至50年：最高80%按揭
如果單位由首次轉讓日起計已踏入第41年至第50年，最高按揭成數則會調整至80%。雖然成數稍為降低，但相較舊政策下可能完全無法申請高成數按揭的情況，已經是很大的進步。
新政策如何激活高樓齡二手居屋市場
這項新政策無疑為市場上大量樓齡較高的二手居屋注入了新的活力。以往這些單位因為擔保期屆滿，令買家難以申請高成數按揭，導致流通性偏低。現在，延長的擔保期讓這些單位也能承造八成按揭，大大降低了入場門檻，為公屋買二手居屋的家庭提供了更多選擇，尤其是市區核心地段的舊屋苑。
豁免壓力測試的優勢與潛在例外情況
房委會擔保期內免壓力測試的原理
只要單位在房委會的擔保期內，綠表申請人就可以豁免銀行的壓力測試。原理很簡單，因為房委會已經為這筆貸款提供了擔保，即使將來業主無法還款，房委會也會承擔責任，所以銀行的風險大大降低。申請人只需證明其家庭總收入足夠支付每月供款，通常便能獲批按揭。
銀行對個別高風險單位的審慎措施
雖然有房委會作擔保，但銀行仍然會對個別單位進行風險評估。如果單位本身存在一些特殊問題，例如樓契不全、涉及僭建，或者估價與成交價差距太大，銀行可能會採取更審慎的態度。在這些極端情況下，銀行有權要求申請人提供更多財務資料，甚至自行要求進行壓力測試。
必要雜費清單：印花稅、律師費、佣金及其他開支
除了首期，購買物業還涉及多項必要開支，絕對不能忽略。
從價印花稅（第二標準稅率）
作為首次置業的香港永久性居民，購買二手居屋需繳付「從價印花稅（第二標準稅率）」。稅率按樓價以階梯式計算，你可以參考稅務局網站的最新稅率表來估算應繳金額。
律師費及相關文件費用
買賣物業必須經由律師處理，律師會負責草擬及審核買賣合約、處理樓契轉名及按揭契等法律文件。律師費連同雜費（如查冊費、文件註冊費等），預算大約在數千至萬多元不等，視乎律師樓收費及交易的複雜程度。
地產代理佣金
若經由地產代理覓得心儀單位，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。這筆費用會在交易完成時支付。
基本裝修及傢俬預算
最後，也是最容易超出預算的一環，就是裝修和購置傢俬的費用。二手單位或多或少都需要進行翻新，費用豐儉由人。建議在規劃初期就預留一筆合理的資金，避免在收樓後才發現預算不足。
第三步：實戰流程四部曲，由搵樓到收樓
當你確認好資格和財務預算後，公屋住戶買二手居屋的旅程就正式進入實戰階段。整個過程其實環環相扣，我們可以將它看成一場四部曲，由申請入場券開始，到最後順利收樓，每一步都非常關鍵。現在就為你逐一拆解。
步驟一：申請《購買資格證明書》(綠表資格證明書)
這張證明書，就是你以綠表身份進入二手居屋市場的官方入場券。沒有它，一切都只是紙上談兵。所以，這是所有公屋買二手居屋個案的第一個實際行動。
申請地點、所需文件、費用及處理時間
申請手續其實相當直接。現時的公屋租戶，可以直接到你所居住的屋邨辦事處索取並遞交申請表格(HD1060C)。你需要準備好申請書、申請人及所有家庭成員的身份證明文件副本。同時，你需要繳付一筆申請費用，金額會由房屋署不時調整。遞交申請後，一般需要數星期的處理時間，房屋署會審核你的資格，然後郵寄證明書給你。
證明書的六個月有效期注意事項
這裡有一個重點需要留意，就是《購買資格證明書》的有效期只有六個月。時間是由證明書發出日期起計算。這意味著，你必須在這六個月內，完成物色單位和簽署臨時買賣合約這兩個關鍵步驟。所以，在申請證明書之前，最好已經開始留意市場，做好前期準備，這樣當證明書到手後，就可以馬上行動。
步驟二：物色心儀單位及簽署臨時買賣合約
拿到入場券後，就進入了最令人興奮的搵樓階段。這個階段的目標，是找到你的理想居所，並且鎖定交易。
如何查證賣方持有《可供出售證明書》
在你對某個單位有興趣時，一個保障自己的重要步驟，是確認賣方已經持有有效的《可供出售證明書》。這份文件證明業主有資格在第二市場上出售其單位。你可以直接或透過你的地產代理向賣方要求查閱這份文件。核對文件上的資料與單位資料是否一致，是簽署任何合約前的基本功課。
議價及簽訂臨約的關鍵條款
當你找到心儀單位，並且與業主議定價格後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份合約具有法律約束力。除了成交價，合約上還會列明幾個關鍵條款，例如訂金金額（俗稱細訂及大訂）、交易完成日期、以及買賣雙方的責任。簽署前務必仔細閱讀所有條款，確保自己完全明白。
步驟三：申請《提名信》並正式辦理銀行按揭
簽訂臨約後，法律和財務程序便會同步啟動。這一步的目標是取得房委會的正式批准，以及銀行的按揭貸款。
經律師樓申請提名信所需文件
簽署臨約後，你需要委託律師樓代表你向房屋署申請《提名信》。這份文件是房委會同意你購買該單位的正式批文。你的律師會要求你提供《購買資格證明書》正本、臨時買賣合約副本等文件，然後連同賣方的文件一併交往房屋署。
向銀行提交按揭申請的最佳時機
最理想的時機，是在簽署臨時買賣合約後，立即向銀行提交正式的按揭申請。因為銀行審批需要時間，提早申請可以確保你在簽署正式買賣合約前，已經獲得銀行的正式貸款批核，讓整個交易流程更加順暢。公屋戶買二手居屋的按揭申請，由於有房委會的擔保，過程一般都比較簡單快捷。
步驟四：簽署正式合約、完成交易及交還公屋
來到最後一步，就是完成整個買賣，正式成為業主，然後履行交還公屋單位的責任。
簽署正式買賣合約及樓契
通常在簽署臨約後14天內，買賣雙方律師會準備好正式買賣合約。簽署正約時，你需要支付「大訂」。然後在雙方議定的成交日，律師會協助你處理樓契的簽署事宜（即轉讓契），並繳付樓價尾數。完成後，你便會收到單位的鎖匙，正式成為業主。
收樓後60天內交還公屋單位的規定
作為公屋換居屋的住戶，最後一步是履行交還公屋的責任。根據規定，你必須在完成居屋單位交易（即簽署轉讓契）後的60天內，將你現居的公屋單位騰空並交還給房屋署。這一步標誌著你正式告別公屋租戶的身份，展開全新的置業生活。
真實個案分享：參考成功業主的置業經驗
理論知識說得再多，都不及真實的成功故事來得實在。對於正在計劃公屋住戶買二手居屋的朋友來說，看看別人是怎樣一步步走過來的，總能從中獲得一些啟發和信心。以下我們分享兩個真實個案，看看他們如何將置業夢想變成現實。
個案一：黃氏家庭如何用80萬首期，由屯門公屋換到長沙灣三房居屋
黃氏家庭原本住在屯門區的公屋，隨著兩個孩子漸漸長大，他們希望能夠換一個更大的居住空間，也想搬到交通更方便的市區。他們的目標是長沙灣一個實用面積約600呎的三房二手居屋，樓價大約是600萬。
他們一家人儲蓄多年，準備了80萬作為置業基金。這筆錢看似不多，但他們巧妙地利用了綠表資格的優勢。
首先，他們申請了最高95%的按揭成數，所以樓價600萬的單位，首期只需要30萬（600萬 x 5%）。這一下就讓他們的資金壓力減輕不少。
剩下的50萬資金，他們分配得非常清晰。當中約13.5萬用來支付從價印花稅（第二標準稅率），約6萬支付地產代理佣金，再預留約1.5萬作律師費等雜費。最後，他們還有近29萬可以用作基本裝修和添置傢俬，讓新居更舒適。
黃氏家庭的經驗告訴我們，公屋戶買二手居屋的關鍵在於清晰的財務規劃，和善用綠表的高成數按揭優勢。只要計清楚數，由公屋換到市區三房單位並非遙不可及。
個案二：單身陳小姐如何把握新按揭政策，購入高樓齡市區二手居屋
陳小姐是一位單身的白領，她一直希望擁有自己的安樂窩，而且鍾情於市區的便利生活。她的預算有限，所以將目光投向了一些樓齡較高，但位置優越的二手居屋單位。
在過去，樓齡超過30年的居屋，因為政府擔保期所剩無幾，銀行批出的按揭年期很短，成數也很低，這令很多買家卻步。不過，陳小姐留意到2025年3月起實施的按揭新政策，將二手居屋的按揭擔保期由最長30年大幅延長至50年。
這個改變是整個計劃的轉捩點。陳小姐看中一個位於筲箕灣，樓齡約35年的單位，售價約400萬。在舊政策下，這個單位幾乎不可能獲批長年期的高成數按揭。但在新政策下，因為單位首次轉讓日期起計仍未超過40年，銀行可以批出最高95%按揭和長達30年的還款期。
結果，陳小姐只需準備20萬首期（400萬 x 5%），每月供款也變得非常輕鬆。她成功抓住了政策帶來的機遇，用一個相對低的門檻，實現了在市區置業的夢想。陳小姐的個案顯示，緊貼最新的房屋和按揭政策，可以為公屋買二手居屋的過程帶來意想不到的突破。
業主常見問題 (FAQ)
完成了公屋住戶買二手居屋的過程後，作為新業主，自然會遇到一些關於單位日後安排的問題。以下整理了一些最常見的疑問，幫助你更清晰地了解自己作為居屋業主的權利與責任。
關於「補地價」：何時需要補？如何計算？
補地價是二手居屋一個非常重要的概念。簡單來說，就是將當年政府以折扣價賣出單位時的資助金額，歸還給政府。只有完成這個步驟，你的居屋單位才能像一般私人樓宇一樣，在市場上自由買賣或出租。
未補地價（第二市場）與已補地價（自由市場）的分別
當你進行公屋買二手居屋時，接觸的是「第二市場」，也就是未補地價的市場。
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未補地價（第二市場）： 在這個市場，單位只能轉售給同樣持有「綠表」或「白居二」資格的人士。單位的買賣、按揭及業權轉讓，都需要受到房屋署的規管。你不能將單位出租或以其他方式轉讓。
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已補地價（自由市場）： 當你向政府繳付補價後，單位就進入了「自由市場」。這時，單位的性質與一般私人樓宇無異。你可以將它賣給任何人，不論對方是否持有綠表資格。你也可以將單位自由出租，賺取租金收入。
補價的計算方法與申請程序
補價金額並不是一個固定數字，而是根據單位當時的市值來計算。
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計算方法：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入單位時的十足市值 – 當年買入價) / 購入單位時的十足市值
簡單理解，就是用補價當時的市值，乘以當年政府提供的折扣率。例如，如果當年單位是以市價七折買入，補價時就要以當時市值的百分之三十作為補價金額。 -
申請程序：
業主需要向房屋署提出書面申請。房屋署會委派估價行評估單位的市值，然後發出「補價通知書」。業主需要在指定時間內繳付相關款項，完成後便會收到「解除轉讓限制證明書」。
單位的轉售及出租限制
未補地價的居屋單位，在轉售和出租方面都有嚴格的規定，這些規定與單位首次轉讓契據的日期有關。
不同年期下的轉讓限制（首5年及以後）
根據現行政策，轉讓限制期一般以首次轉讓契據日期起計：
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首5年內： 業主不能在自由市場出售單位。他們可以在第二市場，以不高於原價的價格，將單位轉售給合資格的綠表或「白居二」買家。在這段時期，單位是絕對不能出租的。
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5年後： 業主有兩個選擇。第一，他們可以在第二市場自由定價，將單位轉售給合資格人士。第二，他們可以先向房屋署補地價，然後在自由市場上自由出售或出租單位。
第二市場轉售 vs 自由市場轉售的流程
兩種轉售方式的流程截然不同。
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第二市場轉售： 賣方需要先向房屋署申請《可供出售證明書》。買賣雙方簽訂臨時合約後，需要經由律師向房屋署申請《提名信》。整個交易過程都在房屋署的監管下進行。
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自由市場轉售： 流程相對簡單。賣方首先要完成上述的補地價程序。一旦收到「解除轉讓限制證明書」，整個賣樓過程就與一般私人樓宇完全一樣，不需要再向房屋署申請任何文件。
如何為居屋單位加名或轉名？
為居屋單位增加或更改業主姓名，並不像處理私人樓宇那麼簡單，必須有特殊理由並獲得房屋署批准。
向房屋署申請的程序及條件
業主必須以書面形式向房屋署提出申請，並且提供充分的證明文件。房屋署只會在特定情況下批准申請，常見的接納理由包括：
- 因現有業主去世，由合資格的家庭成員繼承業權。
- 因離婚或分居，法庭頒令將業權轉讓予其中一方。
- 因結婚而將配偶加入成為聯名業主。
申請人及擬加入的家庭成員都必須符合當時的申請資格。
涉及的印花稅及費用
即使業權轉讓不涉及任何金錢交易，例如夫婦之間加名，通常仍需要繳付印花稅。稅務局會為該部分的業權估算一個市值，並以此作為基礎計算印花稅。此外，整個過程還會涉及律師費及房屋署收取的手續費。
未補地價居屋的轉按或加按套現條件
未補地價的居屋單位，業主想透過轉按或加按來套取現金，會受到房屋署非常嚴格的限制。
房屋署的嚴格限制及可接納理由（如：危疾醫藥費）
房屋署的原則是，資助房屋應用於自住，而不是作為業主套現的工具。因此，只有在業主面臨突發的經濟困難，並且有迫切需要時，才會考慮批准其申請。可被接納的理由包括：
- 籌集家庭成員醫治危疾的費用。
- 支付家庭成員的教育開支。
- 應付殮葬費。
- 因離婚或分居而需支付贍養費。
不被接納的理由（如：個人財務周轉、投資）
必須注意，任何個人財務安排或投資相關的理由，都不會被房屋署接納。例如：
- 償還個人貸款或信用卡欠款。
- 用作物業投資或生意周轉。
- 支付裝修費用。