面對資金周轉需要，或置業首期不足時，物業二按常被視為一種快捷的套現或「上會」方案。尤其是發展商提供的「呼吸plan」高成數按揭，其低息蜜月期更具吸引力。然而，二按背後潛藏著「先甜後苦」的利率結構、轉按困難、嚴苛的壓力測試計算方式等五大陷阱，申請人若未有周詳考慮，隨時可能陷入長期的財務困境。本文將為您全面拆解物業二按的定義，比較其與加按、轉按的分別，深入剖析各項潛在風險，並提供詳盡的申請流程及壓測計算懶人包，助您在申請前做好萬全準備，作出最精明的財務決策。
甚麼是物業二按？一文看清定義、貸款方及法律須知
講到置業或資金周轉，你可能聽過「二按」這個詞。要清楚了解物業二按意思，最簡單的理解，就是在物業已有第一份按揭（一按）的情況下，再向另一間貸款機構申請第二份按揭貸款。這篇文章會由淺入深，為你拆解二按的定義、常見的貸款方，以及當中最重要的法律細節。
物業二按的精確定義：與一按有何不同？
要掌握二按的概念，必須先明白甚麼是一按，因為兩者之間存在著主次關係。
一按（First Mortgage）基本概念
一按，就是你買樓時向銀行申請的第一筆按揭貸款。銀行會以你的物業作為抵押品，批出貸款。這筆貸款受香港金融管理局（金管局）的嚴格規管，包括按揭成數上限、供款與入息比率及壓力測試等，是市場上最標準和利率最低的物業貸款。
二按（Second Mortgage）延伸概念與從屬關係
二按，或稱作物業2按，是在一按的基礎上，向另一間貸款機構（通常不是銀行）申請的第二筆貸款。關鍵在於「第二」這個詞，它不單是指次序，更代表了法律上的「從屬關係」。假如業主無法還款，物業需要被賣出以償還債務時，賣樓所得的資金，必須優先償還給一按的銀行。只有在還清一按的所有本金和利息後，若有餘額，才會輪到二按的貸款方。這個先後次序，正正解釋了為何二按的風險較高，利率也通常比一按昂貴。
二按貸款方：財務公司 vs 發展商
在香港，銀行一般不會提供二按服務。市場上主要的二按提供者是財務公司和地產發展商。
財務公司二按的特點與審批
財務公司是市場上最常見的二按貸款方。因為財務公司不受金管局的按揭指引規管，所以它們的審批標準相對寬鬆，可能不需要通過壓力測試，甚至對入息證明的要求也較低。這為一些難以從銀行獲得足夠貸款的業主，提供了一個套現或周轉的途徑。不過，這種便利的代價就是較高的利息成本。
發展商二按的背景與目的
當你購買一手新盤時，有機會接觸到由發展商提供的二按計劃。發展商推出二按，主要目的是為了促銷樓盤，幫助買家解決首期不足的問題，達成較高的按揭成數。這類二按通常會提供首幾年極低利率的「蜜月期」作招徠，但蜜月期過後，利率便會大幅抽升。
法律關鍵：為何二按必須獲取一按銀行同意？
這是申請二按過程中，最多人忽略但又至關重要的法律環節。私下申請二按，後果可以非常嚴重。
《同意書》（Letter of Consent）的重要性
你在銀行申請一按時簽署的按揭契據中，通常已包含條款，列明在未經銀行書面同意前，你不能將物業再作任何形式的抵押。因此，申請任何合法的二按，都必須先向一按銀行申請一份名為《同意書》（Letter of Consent）的法律文件。這份文件代表一按銀行知悉並同意你的物業將會有第二個債權人。
銀行發現未經同意二按的後果
假如你繞過一按銀行，私下與財務公司承造二按，這便構成了違約行為。銀行有權透過土地註冊處的紀錄查閱物業的抵押狀況。一旦發現未經同意的二按登記，銀行可以視作你違反按揭合約，並採取相應行動，例如要求你立即全數清還一按貸款（俗稱Call Loan），或大幅提高你的一按利率。所以，循正規途徑獲取同意書是保障自己的必要步驟。
二按 vs 加按 vs 轉按：三大物業套現方案比較
當手頭需要一筆資金周轉，而名下又持有物業時，很多人自然會想到利用層樓來套現。市場上最常見的方法有三種：物業二按、加按和轉按。這三個方案聽起來好像差不多，但實際操作、貸款機構、利率以至審批要求都有很大分別。要選擇最適合自己的方案，首先就要清晰理解它們的核心差異，特別是全面掌握物業二按意思，才能避免墮入不必要的財務陷阱。
二按、加按、轉按核心分別比較表
| 項目 | 物業二按 (Second Mortgage) | 加按 (Top-up Mortgage) | 轉按 (Refinancing) |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 向另一間財務公司或發展商申請，造成兩個債權人。 | 向原有一按銀行申請，債權人維持不變。 | 將整筆按揭轉至新銀行，債權人由舊銀行轉為新銀行。 |
| 利率水平 | 利率通常遠高於一按，而且常有「先甜後苦」的結構。 | 利率與市場主流按揭計劃相若，跟隨一按利率。 | 可選擇市場上利率最低、優惠最好的按揭計劃。 |
| 審批要求 | 審批相對寬鬆，部分財務公司或免除壓力測試。 | 必須通過銀行的入息審查及壓力測試。 | 必須通過新銀行的入息審查及壓力測試。 |
| 現金回贈 | 基本上沒有。 | 通常沒有，或金額極少。 | 主要吸引力之一，通常有可觀的現金回贈。 |
| 操作複雜度 | 申請手續相對簡單快捷。 | 手續最簡便，因是向原有銀行申請。 | 較複雜，等同重新申請一次按揭，涉及律師樓轉契。 |
| 主要目的 | 解決首期不足；或無法通過銀行審批但急需資金。 | 物業升值後，從原有銀行套現資金。 | 尋求更低利率；賺取現金回贈；同時套現物業升值部分。 |
物業二按 vs 加按套現 (Top-up Mortgage)
核心區別：貸款機構與利率結構
物業二按和加按最核心的分別，在於貸款方的身份。加按，是指你的物業升值後，向原本承造一按的銀行申請，提取物業升值的部分資金。整個過程，你的債權人始終是同一間銀行，新增的貸款額會與原有按揭合併，利率亦會跟隨市場主流的按揭計劃。
相反，申請物業二按，代表你要向一按銀行以外的另一間機構（通常是財務公司）借貸。這樣一來，你的物業就會同時抵押給兩間機構：銀行（一按）和財務公司（二按）。由於二按機構承受的風險較高，其利率結構亦完全不同，一般遠高於銀行的按揭利率，這是理解物業二按意思時必須留意的重點。
審批門檻與壓力測試要求比較
由於加按是由銀行處理，申請必須嚴格遵守香港金融管理局的規定，換言之，申請人需要提供足夠的入息證明，並且一定要通過壓力測試，證明即使在加息環境下仍有足夠的還款能力。
而物業二按主要由財務公司提供，它們不受金管局的監管框架約束。因此，其審批門檻通常較為寬鬆，部分甚至不需要進行壓力測試，主要視乎物業估值。對於收入不穩定，或者難以通過銀行壓力測試的業主來說，物業2按看似提供了一個方便之門。
物業二按 vs 轉按套現 (Refinancing)
核心區別：債權人轉移與操作複雜性
物業二按是在保留原有按揭的基礎上，再增加一個債權人。而轉按，則是將整筆按揭貸款由原來的A銀行，轉移到提供更優惠條件的B銀行。這是一個徹底的「轉會」行動，舊的按揭會被完全還清，之後你只需要向新的B銀行供款。
操作上，轉按的程序等同重新做一次按揭申請，需要向新銀行提交入息證明等文件、為物業重新估價，並透過律師樓處理舊按揭的贖回和新按揭的註冊，過程相對複雜，需時較長。二按的申請流程則可能快得多。
成本與現金回贈比較
轉按市場競爭激烈，銀行為了吸引客戶，通常會提供豐厚的現金回贈，金額可達貸款額的1%至2%不等，很多時候足以覆蓋律師費等開支，變相降低了轉按的總成本。
物業二按則完全是另一回事。申請二按不但沒有現金回贈，業主還需要支付額外的律師費及可能存在的申請手續費。加上其本身的高昂利率，長遠的利息成本是三種方法之中最高的。
如何選擇？二按、加按、轉按適用情況分析
了解三者的分別後，如何選擇就變得清晰。
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選擇加按：如果你的物業已升值，而且入息穩定，有信心通過壓力測試，同時對現有銀行的服務和利率感到滿意，加按是最簡單直接的套現方法。
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選擇轉按：如果你的物業已過了罰息期，而市場上有其他銀行提供更低的利率或更吸引的現金回贈，轉按就是一個理想選擇。這不僅能幫你套現資金，更能優化你整體的按揭條款，長遠節省利息開支。
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選擇物業二按：這個選項通常適用於較特殊的情況。例如，當你急需資金，但收入證明未能通過銀行的壓力測試，無法申請加按或轉按時，二按便成為一個可能的途徑。不過，申請前必須清楚計算其高昂的利息成本，並為未來的還款壓力做好準備，這才是真正消化了物業二按意思的精髓。
為何申請物業二按？3大好處與應用場景
要清晰理解物業二按意思，先要了解它在甚麼情況下能夠發揮作用。雖然物業二按的利率普遍較高，並伴隨一定風險，但它確實為特定財務狀況的業主提供了傳統銀行按揭以外的解決方案。在以下三個主要場景中，物業二按的獨特優勢便顯得相當實用。
好處一：解決首期不足，達成高成數按揭
這可以說是申請物業二按最常見的原因，尤其適用於購買一手新盤的買家。香港金融管理局對銀行的一按審批有嚴格的按揭成數限制，買家往往需要準備三至四成的首期。當儲備資金不足時，由發展商合作的財務公司提供的物業2按，便成為了達成交易的橋樑。買家先向銀行申請第一按揭，然後再利用二按借入餘下的一至兩成樓價，湊足首期，最終成功「上車」。
好處二：申請門檻相對寬鬆，或可免壓測
與受金管局嚴格監管的銀行不同，提供二按的財務公司在審批貸款時有較大的彈性。它們不受按揭成數上限、供款與入息比率，以及壓力測試等規限。這對於一些收入不穩定、自僱人士，或未能通過銀行壓力測試的申請者來說，無疑降低了借貸門檻。因為審批標準相對寬鬆，財務公司能為他們提供一個銀行以外的融資選項，解決了因為文件不足或入息證明問題而無法獲批貸款的困境。
好處三：靈活套現，應對短期資金周轉需要
對於已經持有物業的業主，物業二按也是一個快速套現的工具。人生總會遇到需要動用大筆資金的時刻，例如生意擴展、捕捉短期投資機會，或是應付家庭緊急開支。相較於向銀行申請加按或轉按，過程動輒需要數星期甚至數月，二按的審批流程則快得多，有些情況下甚至數天內就能完成放款。這種時效性，正正滿足了對資金有即時、短期需求的業主，讓他們可以利用物業的價值，靈活解決眼前的周轉問題。
【二按風險警示】申請前必須了解的5大陷阱
深入理解物業二按意思後，你會發現它像一把雙刃劍。它雖然能夠解決眼前的資金問題，但背後隱藏著不少風險。在簽署任何文件之前，讓我們像朋友一樣，逐一拆解申請物業2按時必須留意的五大陷阱，確保你能夠做出最明智的決定。
陷阱一：「先甜後苦」的利率結構
不少二按計劃，特別是發展商提供的方案，最吸引人的地方就是其利率結構，但這也正是最常見的陷阱。
發展商二按的低息蜜月期
為了促銷新盤，發展商通常會提供首兩至三年極低利率的二按計劃，利率甚至可能與銀行一按的利率看齊。這個「蜜月期」大大減輕了買家初期的供款壓力，令上車看似非常輕鬆。
蜜月期後P按利率急升的衝擊
問題在於蜜月期結束後。二按合約的條款通常列明，優惠期過後，利率會大幅抽升至一個較高的水平，例如以最優惠利率（P）為基準計算，甚至更高。利率隨時由最初的2-3厘，急升至5-6厘或以上，每月供款額亦會因此倍增，對業主的財務預算造成巨大衝擊。
陷阱二：轉按困難，或被高昂利率長期鎖定
當蜜月期結束，利率急升時，大部分業主的自然反應就是尋求轉按，希望將整筆按揭轉移到利率較低的銀行。不過，這一步往往比想像中困難得多。
為何二按物業難以通過轉按估價？
主要原因是總貸款額過高。銀行在沒有按揭保險的情況下，一般最高只會批出五至六成的按揭。假如你當初透過一按加二按借足九成，意味著你的總貸款額遠高於銀行正常的貸款上限。除非物業樓價在短短數年內大幅飆升，令你的貸款餘額降至新估價的六成以下，否則銀行根本無法承接你的轉按申請。結果，你可能被迫繼續承受二按的高昂利息。
未來甩走二按的財務規劃
如果你預計需要申請二按，就必須在一開始制定好清晰的「退場策略」。這包括努力儲蓄，準備一筆額外資金用作提早償還部分二按本金，或在樓市暢旺時把握機會出售物業，以避免被長期高息鎖定。
陷阱三：銀行以二按最高利率計算壓力測試
很多人誤以為，只要自己能夠負擔二按的供款，銀行就會批准一按。事實上，銀行在審批一按時，必須將二按的負債一併計算壓力測試，而且計算基準非常嚴格。
二按壓測的計算基準詳解
根據金管局指引，銀行在計算壓力測試時，並不會採用二按「蜜月期」的低利率。相反，銀行會以二按合約中列明的最高利率（即優惠期過後的利率）作為計算基礎，然後再加2厘進行壓力測試。這個做法確保申請人有足夠能力應對未來的利率上升風險。
對總入息要求的實際影響分析
這個嚴格的計算基準，會令通過壓力測試所需的入息要求大幅提高。很多申請人就是因為忽略了這一點，以為自己入息足夠，最後卻在一按審批階段失敗，導致交易告吹。申請前，務必準確計算合併一按及二按後的總壓力測試要求。
陷阱四：審批標準不透明及發展商配額限制
與銀行標準化的審批流程不同，二按提供方的審批過程存在較多變數。
財務公司二按審批的變數
提供二按的財務公司，其審批準則不像銀行般清晰透明。它們不受金管局規管，每間公司的要求都可能不同，有些可能較寬鬆，有些則可能設有內部指引。這為申請過程增添了不確定性。
發展商二按的「先到先得」風險
另一個常見風險是，發展商提供的二按計劃很多時都設有「配額」。即使你的財務狀況完全符合資格，但如果申請人數眾多，配額一旦用盡，你的申請也可能被拒。這種「先到先得」的機制，對一些較遲入市的買家構成了潛在風險。
陷阱五：對信貸評級（TU）的潛在影響
申請二按是一項重要的信貸活動，它會清晰地記錄在你的個人信貸報告之中。
二按貸款如何反映在信貸報告上
當你申請二按時，貸款機構會查閱你的信貸報告（TU）。成功獲批後，這筆二按貸款會成為你信貸報告上的一項重要負債紀錄。它會顯著增加你的總債務額，並影響你的信貸使用度及還款能力評分。
如何管理二按以維持良好信貸紀錄
要維持良好的信貸紀錄，最關鍵是確保一按和二按的供款都準時償還。任何一筆貸款出現逾期還款，都會對你的信貸評級造成負面影響。這不但會影響你日後申請轉按，甚至可能影響申請信用卡或其他類型貸款的成功率。
物業二按申請懶人包：完整流程、文件清單及壓測計算
了解物業二按意思後，實際的申請流程其實相當直接。整個過程可以歸納為三個核心步驟，由取得一按銀行的「通行證」開始，到最後成功取得資金，我們為你清晰拆解。
申請三部曲：由銀行同意到成功放款
步驟一：向一按銀行申請同意書
這是整個物業二按申請流程中，最關鍵也最不能省略的一步。根據按揭合約，任何在物業上的新增抵押，都必須先取得第一按揭貸款方（即一按銀行）的書面同意，這份文件稱為「同意書」（Letter of Consent）。你應直接向一按銀行提出申請，銀行會根據你的還款記錄及物業現況作出評估。沒有這份同意書，任何私下進行的物業2按都屬於違約行為，後果可以非常嚴重。
步驟二：向二按機構提交申請及所需文件
取得銀行的同意書後，你便可以正式向提供二按的財務機構提交申請。雖然各機構的要求不盡相同，但一般需要準備以下文件：
* 身份證明文件
* 住址證明
* 物業一按的按揭貸款合約
* 一按銀行的同意書正本
* 入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單等，部分財務公司或有較寬鬆要求）
* 土地註冊處的物業查冊記錄
機構會審核你的文件，並為物業進行估價，以批核最終的貸款額和利率。
步驟三：經律師樓處理法律文件及安排放款
二按申請獲批後，最後一步便是透過律師樓處理相關的法律文件。律師會負責草擬及簽署二按的按揭契據，並在土地註冊處進行登記，以確立二按貸款方的法律權益。所有法律程序完成後，貸款機構便會根據協議，將款項發放給你。
【實例教學】物業二按壓力測試如何計算？
壓力測試是申請二按時，一按銀行評估你總體還款能力的標準。銀行的計算方式相當嚴謹，它會將一按和二按的供款合併，並以二按合約中最高的利率作基準，這往往令最終的入息要求遠超預期。讓我們用一個實例，一步步教你如何計算。
計算範例：樓價、一按及二按貸款資料設定
假設你看中一個價值800萬元的單位，計劃申請一按加二按，合共借貸八成。
* 物業價格：$8,000,000
* 一按貸款：樓價六成（$4,800,000），還款期30年，利率3.5%
* 二按貸款：樓價兩成（$1,600,000），還款期25年，利率結構為「先甜後苦」，首兩年5%，其後8%
第一步：計算一按部分的供款與入息要求
首先，我們計算一按部分的壓力測試。假設壓力測試要求為現行利率加2%。
* 每月供款：$21,551
* 壓力測試利率：3.5% + 2% = 5.5%
* 壓力測試下每月供款：$27,253
* 最低入息要求（供款佔入息50%）：$27,253 ÷ 50% = $54,506
第二步：計算二按部分的供款與入息要求（銀行角度）
接下來是關鍵部分。銀行在計算二按的壓力測試時，並不會使用初期的低利率（5%），而是會直接採用合約中最高的利率（8%）來評估風險。
* 壓力測試利率：8% + 2% = 10%
* 壓力測試下每月供款：$14,539
* 最低入息要求（供款佔入息50%）：$14,539 ÷ 50% = $29,078
第三步：合併計算總壓力測試及最低入息要求
最後，銀行會將一按和二按的壓力測試結果相加，得出最終的入息門檻。
* 總壓力測試供款：$27,253 (一按) + $14,539 (二按) = $41,792
* 最終最低月入要求：$54,506 (一按) + $29,078 (二按) = $83,584
從這個例子可見，即使物業總貸款額為640萬元，但由於二按的高利率結構，申請人需要超過83,000元的月薪才能通過一按銀行的壓力測試，門檻相當高。
【二按壓測計算機】一鍵即計你的最低月入要求（互動工具）
覺得手動計算太複雜？不用煩惱。我們設計了簡單易用的二按壓力測試計算機，你只需要輸入物業價格、一按及二按的貸款額和利率，系統就能即時為你計算出所需的最低月入要求。立即試用，為你的財務規劃做好準備。
（此處為互動工具嵌入位置）
物業二按常見問題 (FAQ)
申請物業二按前，心中總會有不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更全面地理解物業二按的各個層面。
私下申請二按，銀行會否發現？
答案是肯定的，銀行幾乎必定會發現。有些人可能以為，只要自己不說，銀行就不會知道物業已承造二按。但實際上，現今的監管機制已經相當完善。根據金管局的要求，當有新的按揭或押記文件在土地註冊處登記時，處方會向第一按揭的銀行發出電子提示。換句話說，你申請的二按一經註冊，一按銀行就會即時收到通知。此外，二按貸款也會反映在你的個人信貸報告（TU）上。銀行定期檢視客戶的信貸狀況，因此很難隱瞞。未經同意私下申請二按，是嚴重違反一按合約條款的行為，銀行有權要求你立即全數清還貸款（俗稱Call Loan），後果可以非常嚴重。
發展商二按是否保證獲批？
這是一個常見的誤解，發展商二按並非保證獲批。雖然發展商為促銷樓盤會提供看似吸引的二按計劃，但這些計劃通常設有「配額限制」。即使你的財務狀況完全符合資格，如果申請人數過多，配額用完了，你的申請也可能會被拒絕。另外，提供二按的關聯財務公司，其審批標準不像銀行那樣標準化及透明，申請結果存在變數。因此，千萬不要將發展商二按視為必然的資金來源，應作好後備方案。
持有二按的物業能否正常出售？
可以的。即使物業附有二按，業主仍然可以自由出售物業。整個程序與一般物業買賣相似，只是在法律程序上需要多處理一步。當你與買家簽訂臨時買賣合約後，你的代表律師會分別聯絡一按銀行及二按財務公司，取得貸款的贖回金額。在交易完成當日，買家支付的樓價會優先用作償還一按的全數欠款，餘下的款項再用來償還二按的欠款。完成所有債務清還後，物業的業權才會正式轉讓給新買家。
如果無法償還二按，有何法律後果？
無法償還二按的後果相當嚴重，業主必須謹慎對待。不論是一按或二按斷供，貸款方都有權採取法律行動。流程通常是：貸款機構會先發出警告及要求還款，若情況未改善，便會入稟法院申請收回你的物業。物業被收回後，會成為俗稱的「銀主盤」並被拍賣。拍賣所得的款項，會按照債權的優先次序償還，即先還給一按銀行，有餘額才輪到二按機構。如果樓價下跌，拍賣價不足以還清所有欠款，業主仍需要承擔剩餘的債務。屆時，貸款機構有權向法院申請你破產，以追討剩餘欠款。
申請二按前，如何進行自我財務評估？
在考慮申請物業2按這種高槓桿的財務工具前，進行一次詳盡的自我財務評估是絕對必要的步驟。這不只是為了成功獲批，更是為了保障自己未來的財務健康。你可以從以下幾方面入手，誠實地評估自己的狀況：
- 收入穩定性評估： 你的主要收入來源是否穩定？未來一兩年內出現變動的機會大嗎？
- 現有債務審視： 列出所有現存債務（例如信用卡分期、私人貸款等），計算總債務佔你每月收入的比例。
- 開支預算與紀律： 你清楚自己每月的固定及非固定開支嗎？在增加二按供款後， هل你仍有足夠的流動現金應付日常生活及突發開支？
- 利率變動壓力測試： 模擬計算一下，當二按的「低息蜜月期」結束後，利率大幅抽升至最高水平時，你的財政能否承擔得起增加的供款額？
- 應急儲備金檢視： 你是否擁有足夠的應急錢（通常建議為6個月的總生活開支），以應對失業或突發疾病等情況？
- 長遠還款計劃： 你有沒有一個清晰的計劃，預計在何時、用甚麼方法去甩走利率高昂的二按？
我們為你準備了一份詳細的【二按申請前自我財務評估清單】，助你更有系統地檢視自己的財務狀況。
[按此下載：二按申請前自我財務評估清單.pdf]