親人離世，除了要處理身後事，還可能要面對繁複的遺產物業承辦及轉名手續。過程牽涉複雜的法律程序、冗長的申請時間與及各項費用，稍一不慎更可能誤墮陷阱，引致不必要的家庭糾紛。為了讓您清晰掌握整個流程，本終極指南將由零開始，為您詳細拆解遺產物業轉名的7大核心步驟。從釐清有否遺囑、物業業權形式等關鍵前提，到申請「授予承辦書」的完整程序，再到土地註冊處的最終轉名手續，我們將一步步引導您完成。本文更會深入剖析申請所需時間、費用預算、按揭處理、稅務問題，並點出常見陷阱，助您順利完成物業繼承。
遺產物業轉名第一步：釐清兩大關鍵前提
要順利辦理遺產物業轉名手續，我們首先要弄清楚兩個最基本的問題。這兩個問題就像是整個流程的起點，答案將會決定你接下來要走的路。清楚理解這兩大前提，可以幫助你更有條理地處理後續事務，並且對整個遺產物業轉名時間和費用有更準確的預算。
前提一：先人是否訂立有效遺囑？
第一個關鍵，就是先人離世時，有沒有留下一份具法律效力的遺囑。這份文件是處理整個遺產物業轉名的核心，有或沒有，處理方式會完全不同。
有遺囑：申請「授予遺囑認證書 (Grant of Probate)」
如果先人已經預先訂立了遺囑，並且在遺囑中指定了「遺囑執行人」（Executor），那麼事情會比較直接。遺囑執行人的首要任務，就是向高等法院遺產承辦處申請一份名為「授予遺囑認證書」的法律文件。這份文件等同於法院發出的官方證明，確認該遺囑是有效的，並且正式授權遺囑執行人依照遺囑的指示去管理和分配遺產，當中包括處理物業轉名。
無遺囑：申請「授予遺產管理書 (Letters of Administration)」
假如先人沒有留下遺囑，法律上稱為「無遺囑死亡」（Intestacy）。在這種情況下，法律會規定誰有優先權去管理遺產。合資格的親屬（例如配偶、子女、父母等）需要向法院申請成為「遺產管理人」（Administrator）。管理人獲委任後，法院會發出一份「授予遺產管理書」。這份文件賦予遺產管理人合法的權力，去處理包括遺產物業轉名在內的所有遺產事宜。
前提二：物業業權形式是甚麼？
第二個關鍵，是必須查清楚遺產物業的業權持有方式。這一點非常重要，因為在某些情況下，業權的規定甚至會凌駕於遺囑的指示之上。
聯權共有 (Joint Tenant / 長命契)：業權自動轉移，無需承辦
如果物業是以「聯權共有」，也就是俗稱的「長命契」形式持有，處理方法就非常簡單。聯權共有的最大特點是「生存者取得權」，意思是當其中一位業主離世，他在物業的權益會自動轉移給其他仍在生的聯權共有人。這個過程是依法自動發生的，完全獨立於遺產承辦程序之外。因此，這類物業無需申請授予承辦書，在生的業主只需要將離世業主的死亡證在土地註冊處登記，便可更新業權紀錄。
分權共有 (Tenancy in Common) 或單獨持有：業權須經承辦處理
如果物業是以「分權共有」或「單獨持有」的形式存在，情況就不同了。在分權共有的情況下，每位業主都擁有物業一個獨立和明確的份額。當其中一位業主離世，他所持有的那部份業權份額，就會被視為其個人遺產的一部分。這份額必須透過上文提到的遺產承辦程序處理，由遺囑執行人或遺產管理人，根據遺囑或無遺囑繼承法例，將業權轉移給指定的繼承人。單獨持有的物業，處理方式也是一樣。
遺產物業轉名核心流程：申請「授予承辦書」完整步驟
要妥善處理遺產物業轉名手續，最核心的一步，就是向香港高等法院申請一份名為「授予承辦書」的法律文件。這份文件是處理先人遺產的正式授權，沒有它，任何後續的遺產物業轉名程序都無法展開。整個過程雖然聽起來很專業，但只要了解清楚，就會發現它有非常清晰的脈絡。
了解「授予承辦書」的法律效力
為何它是處理遺產的唯一合法授權
當一個人離世後，他名下的所有資產，包括銀行存款、股票和物業，都會被依法凍結。這時候，即使是直系親屬，也沒有權力直接動用或處理這些遺產。「授予承辦書」就是由法院發出的唯一合法憑證。它正式任命一位或多位人士成為「遺產代理人」，賦予他們權力去收集、管理和分配遺產，是解凍資產和辦理遺產物業轉名的鑰匙。
「遺囑認證書」與「遺產管理書」的法律分別
「授予承辦書」其實是一個總稱，它主要分為兩種。第一種是「授予遺囑認證書」，適用於先人生前已訂立有效遺囑的情況。法院會根據遺囑，正式認證當中指定的「遺囑執行人」之身份和權力。第二種是「授予遺產管理書」，適用於先人未有訂立遺囑的「無遺囑」情況。法院會依法例指定一名合資格的親屬成為「遺產管理人」。兩者權力相近，只是授權的基礎不同，一個依據遺囑，一個依據法律。
申請授予承辦書的四個階段
申請授予承辦書的過程，可以清晰地分為四個主要階段，了解每一步的工作，有助你更好地規劃整個遺產物業轉名時間。
準備階段：收集及整理所需文件
這是整個申請的基礎。你需要有系統地收集和整理一系列文件，主要包括先人的死亡證明書、身份證副本、完整的遺囑正本（如有）、申請人的身份證明文件和關係證明文件（例如出世紙或結婚證書），還有初步整理的資產及負債清單。文件準備得越齊全，後續的申請過程就越順暢。
申請階段：向高等法院遺產承辦處遞交文件
當所有文件準備妥當後，下一步就是將完整的申請文件，連同指定的表格，一併遞交至高等法院的遺產承辦處。這標誌著法律程序的正式啟動。你可以選擇親自遞交，或者委託律師代為處理，律師會協助確保所有文件符合法律規定，減低出錯的機會。
審批階段：回應遺產承辦處的提問
遞交申請後，遺產承辦處的職員會仔細審核所有文件。在這個階段，他們可能會就遺產的細節、家庭成員關係或文件內容等提出問題，並以書信形式要求你澄清或補交資料。你需要及時和準確地回應所有提問。這個環節的來回溝通，是影響整體申請時間的關鍵因素之一。
領取階段：取得正式授予承辦書
當遺產承辦處信納所有文件和資料均準確無誤後，便會正式發出「授予承辦書」。領取到這份文件，代表你已獲得處理遺產的合法權力。你可以憑此文件到銀行辦理戶口事宜、處理股票資產，和到土地註冊處著手進行物業轉名的手續。
誰有資格申請？法定繼承及申請人優先次序
並非任何人都可以申請成為遺產代理人，法律對申請資格有明確的優先順序規定。
有遺囑情況：遺囑執行人優先
如果先人留下了有效的遺囑，事情就比較直接。遺囑中指定的「遺囑執行人」擁有第一優先權去申請「授予遺囑認證書」。遺囑執行人是先人生前所信賴並委以重任的人，其首要職責就是確保遺產能夠按照遺囑的意願分配。
無遺囑情況：根據《無爭議遺囑認證規則》的優先順序
在沒有遺囑的情況下，申請「授予遺產管理書」的資格，則需要嚴格遵循香港法例第10A章《無爭議遺囑認證規則》中訂明的優先次序。這個順序大致如下：
1. 在世的配偶
2. 子女
3. 父母
4. 兄弟姊妹
換句話說，如果先人有配偶在生，就應由配偶優先申請。只有在沒有配偶，或配偶放棄權利的情況下，才輪到子女，如此類推。申請時，排在較後順序的申請人，需要提供文件證明排在前面的人士已離世或已放棄申請權利。這套規則確保了與先人關係最密切的親屬能優先處理其後事。
辦理遺產承辦後：如何在土地註冊處完成物業轉名？
當你成功從高等法院取得「授予承辦書」（Grant of Representation），整個遺產物業轉名手續就進入了最後的直路。這份文件是你處理後續所有遺產物業轉名事宜的法律基礎，接下來的步驟，就是前往土地註冊處，正式將業權轉移到繼承人名下。
憑「授予承辦書」辦理轉名手續
取得授予承辦書，意味著法院正式授權指定人士處理遺產，這是完成物業轉名的入場券。
遺囑執行人或遺產管理人的法律權力
「授予承辦書」賦予了遺囑執行人（Executor）或遺產管理人（Administrator）全權處理先人遺產的法律權力。他們現在是唯一有合法資格代表遺產行事的人，可以簽署法律文件，將物業業權從先人的名下轉移出去。簡單來說，這份文件就是他們管理和分配遺產，包括處理遺產物業轉名的身份證明。
準備轉名文件：「轉讓契約 (Assent)」
要完成業權轉移，律師會協助準備一份名為「轉讓契約（Assent）」的關鍵法律文件。這份文件並非買賣合約，而是一份由遺囑執行人或遺產管理人簽署的正式聲明，表示他們同意將該物業的業權，無條件地轉移給指定的繼承人。文件上會清晰列明物業資料、遺產代理人身份以及受益人的資料，是整個轉名過程的核心文書。
更新土地登記冊（查冊）資料
文件準備妥當後，最後一步就是向政府部門登記，將業權變更記錄在案，讓其具有法律效力的公開記錄。
於土地註冊處登記「轉讓契約」
你的代表律師會將已簽署的「轉讓契約」，連同「授予承辦書」的正本或核證副本，一併提交到土地註冊處進行註冊。土地註冊處在收到文件後，會更新該物業的登記冊（即土地紀錄），將業權轉移的事實正式記錄下來。這個登記程序確保了業權轉移的合法性和透明度，保障繼承人的權益。
確認業權正式轉至繼承人名下
當「轉讓契約」成功在土地註冊處登記後，整個遺產物業轉名手續便大功告成。此時，任何人透過查冊，都會看到物業的擁有人已經更新為繼承人的名字。一般而言，關於遺產物業轉名時間，土地註冊處的登記程序相對快捷，通常在文件齊備的情況下，約數星期內便能完成。這也意味著繼承人已正式成為物業的合法業主，可以行使全部業權，例如決定是自住、出租還是將來出售。
遺產物業轉名時間及費用全拆解
處理遺產物業轉名手續，大家最關心的問題，通常離不開整個遺產物業轉名時間需要多久，以及當中涉及的遺產物業轉名費用。這兩個因素直接影響家庭的財務規劃與後續安排。現在，我們就將整個時間線和費用結構清晰地拆解出來，讓你對整個遺產物業轉名流程有更實在的預算。
遺產物業轉名時間分析
整個遺產物業轉名的時間，主要由兩個核心階段組成：向法院申請授予承辦書，以及在土地註冊處辦理正式的轉名手續。兩者所需時間相差甚遠。
申請授予承辦書需時：普遍需時3至9個月，視乎案件複雜程度
這是整個流程中最耗時的環節。一般來說，如果遺產結構簡單，文件齊備，沒有任何爭議，申請過程可能在3個月左右完成。不過，如果案件比較複雜，例如遺產涉及多項資產、家庭成員之間存在分歧，或者需要時間尋找及核實文件，整個審批時間就有機會延長至9個月，甚至更長。
土地註冊處轉名需時：約數星期
當你成功取得由法院頒發的「授予承辦書」後，接下來的步驟就相對快捷。遺囑執行人或遺產管理人需要委託律師準備一份名為「轉讓契約 (Assent)」的文件，然後將這份文件連同授予承辦書一併交往土地註冊處登記。這個純粹的文書登記過程，通常在數個星期內便可以完成。
總時間預估：由4至12個月不等
綜合以上兩個階段，整個遺產物業轉名的總時間，由開始申請承辦到最終完成業權轉移，一個比較合理的預估是由4個月到12個月不等。當然，這只是一個參考範圍，每個個案的具體情況都會影響最終所需的時間。
遺產物業轉名費用結構
辦理遺產物業轉名的費用，主要可以分為兩大部分：法院收取的官方費用，以及聘請律師的專業服務費。
法院官方收費（申請存檔費、授予書謄寫費等）
這部分的費用是固定的，由司法機構收取，相對整個過程來說金額不大。根據現時的收費標準，主要包括向遺產承辦處遞交申請的存檔費用（港幣$265），以及授予書的謄寫費用（港幣$72）。這些是處理任何遺產承辦申請都必須支付的基本開支。
律師費用：影響收費的因素及市場參考價
律師費是遺產物業轉名費用中佔比最大且最具彈性的部分。律師費並沒有一個固定的價目表，收費高低主要取決於幾個因素。第一是案件的複雜程度，例如遺產的規模、資產種類的多樣性、繼承人的數量等。第二是處理過程中有否出現任何爭議，因為解決爭議需要投入額外的時間和法律工作。第三是律師行本身的資歷和收費標準。市場上，處理簡單直接的遺產承辦及物業轉名，律師費用一般由數萬港元起，如果案件極為複雜或涉及訴訟，費用則會相應增加。
【關鍵問題】如何處理帶有按揭的遺產物業？
繼承物業亦繼承按揭債務
處理附帶按揭的遺產物業轉名手續，首先要理解一個核心原則，就是繼承資產的同時，亦要承擔其相關債務。如果先人留下的物業仍有按揭貸款尚未還清，這筆債務並不會因為業主離世而自動消失。它會跟隨物業，一併轉移給繼承人。
銀行一般處理程序：凍結戶口與提供「酌情期」
當銀行獲悉按揭貸款人離世後，一般的標準程序是先凍結其相關的銀行戶口，以保障銀行的權益。不過，銀行通常會提供一段「酌情期」，一般約為一年。在這段時間內，繼承人可以繼續按月供款，避免物業因斷供而被銀行收回。這段緩衝期正好讓繼承人有時間處理繁複的遺產承辦及物業轉名程序，是整個遺產物業轉名時間規劃中需要考慮的一環。
按揭貸款不會因業主離世而自動註銷
許多人可能會有個誤解，以為業主離世，按揭合約就會失效。事實並非如此，原有的按揭合約依然有效。繼承人必須在取得「授予承辦書」後，正式以合法遺產代理人身份與銀行接洽，商討後續的處理方案。
繼承人的兩大選擇
當繼承人取得處理遺產的法律授權後，面對帶有按揭的遺產物業，通常有兩個主要選擇。
選擇一：承接按揭並繼續供款（申請轉按）
如果繼承人希望保留物業，可以選擇承接餘下的按揭貸款。這通常意味著需要以自己的名義向銀行申請新的按揭（俗稱「轉按」），將原有的貸款轉移到自己身上。銀行會重新評估新任業主，即繼承人的財政狀況，包括入息、信貸紀錄等，以審批按揭申請。成功獲批後，繼承人便可繼續供款，正式成為物業的新業主。
選擇二：出售物業以償還按揭貸款
如果繼承人沒有能力或不打算繼續供款，另一個直接的選擇是將物業出售。出售物業所得的款項，必須優先用作償還銀行全部的按揭欠款。清還所有債務後，若有任何餘額，該筆款項才會作為遺產的一部分，歸繼承人所有。這個選項雖然直接，但過程中可能涉及地產代理佣金等開支，這些都屬於處理遺產物業轉名的廣義費用。
遺產物業轉名稅務須知：遺產稅與印花稅
講到遺產物業轉名手續，很多人第一時間都會想到錢的問題，特別是涉及的稅款。畢竟，處理物業轉讓通常都牽涉一大筆稅務開支。不過，在遺產繼承這個情況下，稅務方面其實有兩個好消息，可以大大減輕繼承人的財務壓力，這也是影響整體遺產物業轉名費用的關鍵因素。
香港遺產稅早已取消
首先，我們來談談遺產稅。你可能聽過上一輩的人提起過這個稅項，但其實香港已經取消了遺產稅。
2006年2月11日起逝世的人士無需繳付遺產稅
更準確地說，根據法例，只要先人是在2006年2月11日或之後離世，其遺產就不需要再繳納任何遺產稅。這項政策的改變，簡化了整個遺產承辦的程序，也讓繼承人可以完整地繼承資產，無需因為稅款而煩惱。
繼承物業豁免繳付印花稅
除了遺產稅，另一個大家非常關心的就是物業轉名時的印花稅。平時買賣樓宇，印花稅動輒數十萬甚至更多。但在遺產物業轉名的情況下，情況就完全不同了。繼承人是完全可以豁免繳付印花稅的。
為何遺產繼承不被視為買賣或送贈
你可能會好奇，為甚麼不用付印花稅呢？原因很簡單，因為法律上，透過遺囑或法定繼承順序取得物業業權，並不屬於一項「交易」或「饋贈」。它不是買賣，因為當中沒有涉及金錢代價的交換。它也不是一般意義上的送贈，而是在先人離世後，其資產依法轉移給合法受益人的一個法律程序。正因為它的性質特殊，所以稅務條例給予了特別的處理。
豁免從價印花稅 (AVD)、買家印花稅 (BSD) 及額外印花稅 (SSD)
這項豁免是相當全面的。不論是針對首次置業或非首次置業人士的「從價印花稅」(AVD)，還是針對非香港永久性居民買家的「買家印花稅」(BSD)，甚至是限制短期轉售的「額外印花稅」(SSD)，在繼承遺產物業時，全部都無需繳付。換句話說，整個遺產物業轉名過程，在稅務層面上是沒有重大開支的。
遺產物業轉名常見陷阱及應對
在處理遺產物業轉名手續時，除了清楚整個流程，了解一些常見的陷阱亦相當重要。很多時候，一些普遍的誤解或過於樂觀的預期，都可能令過程變得複雜。以下我們將會分享幾個關鍵的法律概念和現實情況，讓你對整個過程有更充分的準備。
陷阱一：「長命契」效力凌駕於遺囑之上
很多人以為，只要立下遺囑，就可以決定自己名下物業的去向。這是一個非常普遍的誤解。事實上，物業的業權形式，即「聯權共有」（俗稱「長命契」）或「分權共有」，對繼承方式有決定性的影響。
「長命契」的最大特點是「生存者取得權」。意思是，當其中一位聯權共有人去世，他在物業的權益會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這個法律原則的效力，是優先於遺囑的。舉個例子，如果一位父親與兒子以「長命契」形式聯名持有一個物業，即使父親在遺囑中寫明要將物業留給女兒，當父親離世後，整個物業的業權依然會依法自動轉移給兒子，遺囑中的相關指示會歸於無效。因此，在規劃遺產時，必須先釐清物業的持有形式。
陷阱二：誤以為無遺囑下配偶可繼承全部遺產
另一個常見的迷思是，如果先人沒有立下遺囑，其配偶就能順理成章地繼承全部遺產。根據香港的《無遺囑者遺產條例》，情況並非如此簡單，分配方式取決於在生的親人組合。
簡單來說，只有在先人沒有留下任何子女、父母、或兄弟姊妹（或其後代）的情況下，配偶才能繼承全部遺產。如果先人有留下子女，配偶會先取得所有個人物品和一筆指定款項（現為50萬港元），之後的餘額再與子女均分。如果沒有子女但有父母，配偶同樣會先取得個人物品及一筆較高的指定款項（現為100萬港元），餘額再與父母均分。這個分配原則會直接影響遺產物業轉名的受益人是誰，所以不能想當然地認為配偶就是唯一的繼承人。
陷阱三：低估處理時間及家庭成員間的潛在爭議
處理遺產物業轉名，需要耐心和時間。很多人會低估整個遺產物業轉名時間。從申請授予承辦書到正式在土地註冊處完成轉名，整個過程順利的話也可能需要幾個月，如果案件稍為複雜或文件不齊，花上一年半載亦不足為奇。
而且，家庭成員之間的潛在爭議，是另一個容易被忽略的變數。即使有清晰的遺囑，家人之間仍可能對遺產的處理方式（例如應否出售物業）有不同意見。在沒有遺囑的情況下，由誰擔任遺產管理人，本身就可能引發爭拗。這些爭議不但會拖慢整個進度，更有機會增加額外的法律開支，令整體的遺產物業轉名費用上升。因此，保持良好溝通，在出現分歧時及早尋求專業協助，是順利完成轉名的關鍵。
遺產物業轉名常見問題 (FAQ)
處理遺產物業轉名手續的過程中，即使了解了基本流程，大家心中總會浮現一些具體疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望用最清晰直接的方式，為你解答。
Q1: 繼承的物業算是「送契樓」嗎？會影響日後買賣或按揭嗎？
這是一個很常見的疑問，答案是：不會。經由遺產繼承所取得的物業，並不算作業界所指的「送契樓」。
兩者的法律基礎完全不同。「送契樓」是指業主在世時，以無償贈與（送贈）的方式轉讓業權，其業權在五年內可能會因原業主破產而被追討，所以銀行在審批按揭時會非常謹慎。
但是，遺產繼承是根據遺囑或法定繼承順序，由遺囑執行人或遺產管理人憑藉法院頒發的「授予承辦書」來執行業權轉移。整個過程有法院的正式授權，業權清晰而且穩固，因此銀行會視之為正常的業權轉讓，日後不論是申請按揭或出售物業，都不會遇到「送契樓」所帶來的麻煩。
Q2: 整個遺產物業轉名過程可以不聘請律師嗎？
理論上，法律是容許申請人親自到高等法院遺產承辦處，辦理申請授予承辦書及相關的遺產物業轉名事宜。
不過，整個過程牽涉複雜的法律文件和嚴謹的程序。遺產承辦處的職員只可以提供程序上的指引，但不能提供任何法律意見。如果文件填寫有誤、程序出錯或未能妥善回應法院的提問，都可能導致申請被延誤，甚至被拒絕。對於包含物業的遺產個案，當中涉及的法律細節更多，因此聘請專業律師處理是最穩妥的做法，可以確保所有步驟合法合規，順利完成轉名。
Q3: 如果遺產涉及未成年受益人，轉名程序有何特別之處？
如果遺產的受益人未滿18歲，法律會有特別的保護措施。最大的不同之處在於，處理該遺產的遺囑執行人或遺產管理人，必須至少有兩位。
這個「雙重管理人」的規定，是為了增加監督，確保未成年人的利益得到妥善保障。在物業轉名方面，物業業權並不會直接轉到未成年人的名下，而是會由該兩位管理人以信託形式共同持有，並負責管理，直到該受益人年滿18歲成年為止，屆時才能正式將業權轉移給他。
Q4: 取得授予承辦書後，是否有期限必須完成物業轉名？
香港法例並沒有像報稅那樣，設定一個硬性的期限，規定必須在取得授予承辦書後的特定時間內完成物業轉名。
但是，遺囑執行人或遺產管理人有法律責任，需要以合理的速度去管理和分配遺產。將物業的業權盡快轉移到受益人名下，是其職責的一部分。長時間延誤處理，可能會引起受益人不滿，甚至引發法律訴訟。因此，即使沒有法定死線，從實際操作和責任角度出發，都應該在取得授權後，盡快辦理轉名手續，以免不必要的延誤影響整體的遺產物業轉名時間。
Q5: 如果先人留有債務，應先還債還是先轉名？
法律規定非常清晰：必須先處理所有債務，然後才能將遺產分配（包括物業轉名）給受益人。
遺囑執行人或遺產管理人的首要職責，是收集先人的所有資產，然後用這些資產清償其所有債務，例如稅款、貸款、信用卡欠款等。當中處理遺產所需的相關開支，例如遺產物業轉名費用和律師費，也屬於需要優先處理的款項。在所有債務和費用都清還後，剩餘的資產（即「遺產淨值」）才可以分配給受益人。如果管理人未清還債務便將物業轉名，管理人可能需要為該筆未償還的債務負上個人責任。