急需資金周轉，但銀行加按、轉按門檻高或審批需時？財務公司的物業二按方案，以「免TU、免入息證明、極速批核」等優勢，似乎成為了應對燃眉之急的快捷方式。然而，物業二按利息真的如傳聞中高昂？廣告中標榜的低息優惠背後，又隱藏著哪些「先甜後苦」的利率陷阱與足以致命的Call Loan風險？
本文將為您全方位拆解物業二按的真實面貌，由釐清二按、加按、轉按的基本概念與成本差異入手，深入剖析影響二按實際年利率（APR）的各大關鍵因素，揭示常見的利息陷阱，並提供一套完整的申請攻略與風險管理策略。在您作出任何借貸決定前，請務必細閱本文，助您精明地利用物業二按解決財務需要，而非跌入長期債務的深淵。
釐清概念：物業二按、加按、轉按大不同，利息成本差天共地
談及物業二按利息，很多人會直接聯想到「昂貴」或「高風險」，這個印象雖然沒錯，但要真正理解箇中原因，我們必先釐清幾個經常被混淆的概念。當業主想利用物業套現時，市場上有「二按」、「加按」和「轉按」三種主要途徑。它們在操作、貸款機構、審批要求以至利息成本上都有天壤之別，選錯方案隨時會令您的物業按揭利息支出大增。現在，我們就來逐一拆解，助您作出最精明的選擇。
什麼是物業二按貸款？為何財務公司是主要提供者？
定義：在已有一按的情況下，向另一間金融機構申請第二份按揭。
首先，物業二按貸款的核心定義非常清晰。它指您的物業本身已經有一份按揭（俗稱「一按」，通常由銀行承造），然後您再以同一物業作抵押，向「另一間」金融機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。完成後，您的物業就會同時背負著兩份來自不同機構的按揭合約。
債權人順位：解釋為何二按風險較高，導致利息普遍更高。
這就引伸出一個關鍵問題：為何物業二按利息普遍較高？答案在於「債權人順位」。您可以想像成一個還款的排隊順序。萬一業主斷供，物業需要被出售來償還債務時，賣樓所得的款項會優先償還給一按的債權人（銀行）。只有在清還所有一按欠款後，剩餘的資金才會用來償還二按的債權人（財務公司）。因此，二按的貸款機構需要承受更大的風險，因為它們排在隊尾，收不回全部款項的機會更高。這個高風險因素，自然會直接反映在更高的利息之上。
銀行角色：為何銀行不普遍提供二按貸款（金管局監管與風險考量）。
您可能會問，為何不能向銀行申請二按貸款？主要原因有二。第一，銀行受到香港金融管理局的嚴格監管，其按揭貸款成數有明確上限。提供高成數的二按會輕易觸及監管紅線。第二，銀行作為風險管理極為審慎的機構，二按這種高風險的貸款產品，並不符合其穩健的業務模式。正因如此，市場上絕大部分的物業二按貸款，都是由風險承受能力較高、審批尺度較靈活的財務公司所提供。
什麼是加按與轉按？銀行主流的套現方案
與財務公司主導的二按不同，加按與轉按是銀行提供的主流物業套現方案，其物業按揭利息水平亦相對親民。
加按定義：向原按揭銀行申請增加貸款額，套現物業升值部分。
加按，是指您的物業升值後，向原來承造一按的銀行申請，增加您的貸款額度，將物業升值的部分套現出來。整個過程只涉及一間銀行，手續相對簡單，就像是為您現有的按揭戶口「增值」。
轉按定義：將整筆按揭由A銀行轉至B銀行，以獲取更佳利率或回贈，並可同時套現。
轉按，則是將您在A銀行的整筆按揭貸款，轉移到B銀行。業主這樣做，通常是為了獲取B銀行提供的更低利率、更高的現金回贈或其他優惠。在轉按的過程中，如果物業已經升值，業主也可以向B銀行申請更高的貸款額，從而同時達到慳息與套現的目的。
核心比較：一張表看懂「二按、加按、轉按」三大套現方式
表格比較維度：貸款機構、利率水平、審批速度、貸款成數、法律費用及潛在風險。
文字解說過後，一張清晰的比較表能讓您更直觀地掌握三者的核心分別。我們將從貸款機構、利率水平、審批速度、貸款成數、法律費用及潛在風險等幾個關鍵維度進行比較。
| 比較維度 | 物業二按 | 加按 | 轉按 |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 主要為財務公司 | 原有的一按銀行 | 新的一按銀行 |
| 利率水平 | 較高 (普遍為12% – 24% APR) | 較低 (與一按利率相若) | 較低 (跟隨市場利率) |
| 審批速度 | 最快，可即日或數天完成 | 中等，約需1至2星期 | 較慢，約需1個月或以上 |
| 貸款成數 | 較高，可達物業估值80%-90% | 受金管局規管，相對保守 | 受金管局規管，相對保守 |
| 法律費用 | 部分財務公司或會豁免 | 可能需要，視乎情況 | 必須支付律師費 |
| 潛在風險 | 高 (高昂利息、Call Loan風險) | 較低 (利率浮動風險) | 較低 (利率浮動風險) |
深入剖析物業二按利息：計算方式、利率範圍及隱藏陷阱
物業二按利息的構成與市場普遍水平
當您考慮申請物業二按貸款時，最關心的問題想必是物業二按利息的計算方式與實際開支。與銀行提供的一按不同，財務公司的二按利息結構更多元化，了解清楚這些細節，是保障自己權益的第一步。
計算方式：「P按」或固定利率，與銀行最優惠利率(P)按揭的分別
財務公司的物業二按貸款，利率計算主要有兩種形式。一種是參考最優惠利率（P）的「P按」，但這裡的「P」未必是銀行公佈的「大P」或「細P」，而是財務公司自行設定的基準利率，通常會比銀行的P為高。另一種是「固定利率」，即在貸款期內利率維持不變。無論是哪一種，其計算出的物業按揭利息水平，普遍都比銀行的一按按揭利率高出不少，因為財務公司需要承擔較高的債權風險。
實際年利率 (APR)：為何它是衡量二按總成本的唯一標準
在比較不同的物業二按貸款時，單看月平息或宣傳的年利率很容易產生誤解。唯一能準確反映總借貸成本的，是「實際年利率」（APR）。根據《放債人條例》，APR必須包含利息以及所有相關的費用，例如手續費、行政費等，並以年利率的方式展示出來。所以，當您比較不同方案時，應該直接比較各自的APR，數字越低，代表實際的借貸成本越低，這才是最客觀的比較基準。
市場利率範圍：財務公司二按的普遍實際年利率水平（例如：12%至24%）
市場上，財務公司提供的物業二按貸款，其普遍的實際年利率（APR）範圍一般介乎12%至24%之間，個別情況甚至可能更高。這個利率水平遠高於銀行的一按按揭，主要是因為二按的貸款機構在債權順位上排於一按銀行之後，一旦物業需要被出售以償還債務，二按機構需等待一按銀行完全收回欠款後，才能獲得償還，風險自然更高。
影響您最終獲批二按利息的關鍵因素
財務公司批核的最終利息，並非一個固定數字，而是會根據多個因素進行「個人化」評估。以下幾個是決定您物業二按利息高低的關鍵。
物業質素：物業類型（私樓、村屋、唐樓）、樓齡及流通性
物業本身的質素是財務公司首要的考量因素。大型私人屋苑的單位，由於流通性高、估價穩定，通常能獲取較低的利息。相反，如果是樓齡較高的唐樓、單幢樓，或者位置較偏遠、業權較複雜的村屋，由於在市場上轉售較困難，風險較高，財務公司批出的利息亦會相應提高。
個人信貸狀況：信貸報告(TU)的角色，以及「免TU」方案的利息代價
您的個人信貸報告（TU）是財務機構評估您還款能力的重要依據。一份良好的TU報告，證明您有準時還款的習慣，有助您爭取到更低的利息。市場上有些標榜「免TU」的二按方案，雖然為信貸記錄不佳的人士提供了方便，但這種方便是有代價的。由於貸款機構無法評估您的信貸風險，便會以大幅提高利率的方式來彌補潛在的壞賬風險，其APR通常會處於市場較高的水平。
總按揭成數 (LTV)：LTV越高，風險與利息亦隨之增加
總按揭成數（LTV）是指一按與二按的總貸款額佔物業估值的百分比。例如，估值1000萬的物業，一按尚欠400萬，再申請300萬二按，總貸款額為700萬，LTV就是70%。LTV越高，代表物業的「淨值」緩衝越少，一旦樓價下跌，貸款機構的風險就越大。所以，您申請的二按貸款金額越高、導致總LTV越高，最終獲批的利息也會隨之增加。
警惕「糖衣毒藥」：二按利息的常見陷阱
部分二按方案的條款設計，表面上看似吸引，但實際可能隱藏著長遠的利息負擔。申請前必須仔細閱讀合約，看清以下幾個常見陷阱。
陷阱一：「先甜後苦」的漸進式利率條款
最常見的陷阱是提供「首年低息」或「首兩年特低利率」的優惠。這種計劃初期供款壓力很低，但優惠期結束後，利率會大幅抽升至一個非常高的水平。申請人若只著眼於前期的低息優惠，而忽略了後期的實際利率，最終的總利息支出可能會遠超預期。
陷阱二：「淨供息」方案的驚人總利息支出
「淨供息」（Interest-only）方案，即還款初期只需償還利息，無需償還本金，令每月供款額看似非常輕鬆。但這種方案的代價是，您的本金在一段長時間內絲毫未減，利息支出是基於全部本金計算的。長遠來看，總利息支出會比傳統的「連本帶利」供款方式高出許多，而且當「淨供息」期結束後，您需要一次過面對本金加利息的巨大供款壓力。
陷阱三：提早還款的高額罰息條款
當您的財政狀況好轉，希望提早清還二按貸款以節省利息時，可能會發現合約中設有高額的提早還款罰息。罰款的計算方式各有不同，可能是貸款額的一個百分比，或是數個月的利息。在簽署合約前，必須清楚了解罰息期的長短以及罰款的計算方法，避免日後想「甩身」時需要支付額外的沉重代價。
申請物業二按的優勢與潛在風險：Call Loan危機全解析
為何選擇物業二按？四大核心優勢
當考慮申請物業二按貸款時，大家自然會先關注到物業二按利息的問題。不過，若能善用其特點，二按在特定情況下確實具備傳統銀行按揭無法比擬的優勢，值得我們深入了解。
極速批核：應對緊急資金周轉需求
物業二按貸款最大的吸引力，在於其審批速度。傳統銀行處理加按或轉按申請，流程嚴謹，動輒需要數星期甚至一兩個月。但是，由財務公司提供的二按服務，審批流程大幅簡化，最快數天內便能完成批核並取得款項。當您面對突如其來的生意周轉困難、醫療開支，或者需要把握短暫的投資機會時，這種速度上的優勢便成為了解決燃眉之急的關鍵。
高成數貸款：突破銀行按揭成數限制
銀行的一按或加按申請，需要嚴格遵守金管局的按揭成數指引，貸款額度有明確上限。物業二按貸款主要由財務公司提供，它們不受此限制，因此能提供更高的貸款成數。這意味著您可以從物業中釋放更多資金。即使物業的總按揭成數（LTV）合計達到八成甚至更高，亦有機會獲批，為需要大額資金的業主提供了額外的可能性。
簡化審批：大部分豁免入息證明及壓力測試
對於收入不穩定、自僱人士或未能提供完整稅單及糧單的業主而言，二按的簡化審批是一大優勢。傳統銀行按揭極為重視申請人的入息證明文件，並且必須通過壓力測試。但是，大部分財務公司在審批二按時，均豁免入息證明及壓力測試，主要以物業估值作為最重要的考慮因素。這個特點為許多被銀行拒之門外的人士，打開了另一扇融資大門。
靈活性高：接受多種物業類型，甚至聯名物業單邊申請
銀行偏好大型屋苑的私樓，但是財務公司的二按計劃接受更多元化的物業類型，例如唐樓、村屋，甚至是已補地價的資助房屋。這種靈活性大大擴闊了可申請業主的範圍。更重要的是，即使物業是聯名持有，部分機構亦接受其中一位業主以其業權份額作「單邊申請」，無需所有業主同意，解決了聯名物業在融資上的常見困難。
必須正視的三大風險
了解過物業二按的優勢後，我們更需要客觀審視其潛在風險，這對做出明智決定至關重要。
風險一：高昂利息成本蠶食資產淨值
物業二按利息遠高於一般物業按揭利息，這是最直接的風險。由於二按債權人的受償順位在銀行之後，風險較高，所以財務公司會以更高的利率作為風險補償。實際年利率（APR）可能達到雙位數。長期支付高昂利息，會不斷蠶食您物業的資產淨值（Equity），若未能妥善規劃還款，最終可能得不償失。
風險二：觸發Call Loan（被一按銀行要求即時全數還款）
Call Loan是指一按銀行有權要求您立即全數清還按揭貸款。大部分銀行的一按合約條款列明，業主在申請任何新增按揭前，必須先取得銀行的書面同意。如果私自向財務公司申請二按，即屬違約。銀行一旦發現，有權執行Call Loan條款，要求您在短時間內還清所有欠款，後果可以非常嚴重。
風險三：樓市逆轉下的「負資產」及雙重追數壓力
當樓市向下跌，高成數按揭的風險便會浮現。物業估價下跌，可能導致總貸款額（一按加二按）超越物業現有價值，即陷入「負資產」狀態。屆時您不但要面對資產貶值的壓力，更要同時應付兩間貸款機構的還款要求。若無力償還，物業被拍賣後所得款項，可能仍不足以清還所有債務，需要繼續承擔餘額，承受雙重追數的壓力。
如何有效規避及管理二按風險
風險雖然存在，但是透過審慎的規劃與管理，是可以有效控制的。
關鍵一步：申請前必須取得一按銀行的書面同意
這是規避Call Loan風險最關鍵、也是最基本的一步。在接觸任何財務公司前，您應該先向您的一按銀行查詢，並正式提交申請，取得他們同意您承造二按的書面證明。雖然並非所有銀行都會輕易批准，而且過程可能需時，但是這個步驟絕對不能省略，它是保障您一按貸款安全的首要屏障。
動態評估：定期檢視樓價與總按揭成數（LTV）變化
申請二按後並非一勞永逸。您需要養成定期為物業估價的習慣，密切留意樓市走勢，並計算自己現時的總按揭成數（LTV）。當發現LTV因樓價下跌而持續攀升，接近或超過100%時，就要及早制定應對方案，例如準備一筆額外資金，以應對銀行可能提出的還款要求，避免陷入被動局面。
案例警示：從真實個案學習風險管理的重要性
過往有不少個案，業主因生意失敗急需資金，在未通知銀行的情況下借入二按。起初以為只是短期周轉，但後來樓市逆轉，加上生意未見起色，最終被銀行發現並觸發Call Loan，導致物業被低價拍賣，仍然欠下巨債。這些案例提醒我們，必須在借貸前全面評估還款能力及市場風險，切勿只看重眼前的便利。
制定您的物業二按策略：從短期周轉到長遠清數
談及物業二按利息，許多人立刻聯想到高昂的成本，但只要懂得策略性地運用，物業二按貸款其實可以成為解決短期財務難題，甚至優化長遠債務結構的工具。關鍵在於，您不能只將它視為一筆普通的貸款，而是要為它制定清晰的「入場」時機與「離場」路線圖。
不同市場利率環境下的策略選擇
金融市場瞬息萬變，物業按揭利息亦會隨之升跌，您的套現策略也應該靈活應對。在申請任何貸款前，先評估宏觀經濟環境，是做出精明決策的第一步。
加息週期：應優先考慮向原銀行「加按」。
當市場處於加息週期，銀行的新造按揭利率普遍上升。如果您早期承造的一按處於較低利率水平，最明智的做法是盡量保留這份低息的按揭合約。此時，向原有的按揭銀行申請「加按」，只針對物業的升值部分借入新資金。這樣，您原有的貸款額可以繼續享受舊有的低利率，只有新增的貸款部分需要承受較高的現時利率，有效拉低整體的利息成本。
減息週期：可考慮「轉按」以全面降低利息成本。
相反，若市場進入減息週期，便是一個全面降低借貸成本的好時機。您可以考慮將整筆按揭「轉按」至另一間能提供更優惠利率的銀行。透過轉按，不單可以將原有的按揭餘額轉至新計劃，更可以同時申請套現，讓整筆貸款（包括舊債與新資金）都能享受當前的低利率，達到全面慳息的效果。
二按定位：當加按/轉按無法滿足需求時的「過渡性橋樑貸款」。
那麼，物業二按貸款的角色是什麼？當銀行因為審批嚴格、您的入息證明不足，或所需金額超出銀行的放款上限，導致加按或轉按申請被拒時，二按便能發揮其「過渡性橋樑貸款」的作用。它的定位應該是短期、應急的方案，用來處理眼前的資金需求，並且必須配合一個清晰的後續計劃，以盡快回歸銀行的低息體系。
「清數離場」路線圖：善用二按，避免長期負債
申請物業二按，最忌諱的就是沒有計劃地長期持有，任由較高的物業二按利息蠶食您的資產。一個成功的二按策略，必須包含周詳的「清數離場」計劃。
策略一（整合債務）：以二按清還高息卡數/私貸，改善TU後，於18-24個月內將一、二按整合轉按至銀行。
這是最常見的策略。如果您正背負年利率動輒超過30%的信用卡結欠或私人貸款，可以利用物業二按貸款一次過清還這些高息債務。雖然二按利息高於一按，但通常遠低於卡數。清還後，您的信貸報告（TU）會因債務結構改善而逐步提升。只要您在之後的18至24個月內保持良好的還款紀錄，便有很大機會可以重新向銀行申請轉按，將一按與二按整合成一筆利率較低的銀行按揭，成功「離場」。
策略二（生意周轉）：利用二按作短期業務投資，設定清晰盈利目標，盡快還清二按本金。
若您是生意人，需要資金作短期周轉，例如購入一批訂單貨物或進行小型裝修，二按亦是可行的選擇。前提是，您必須對這項投資的回報有清晰的預算和盈利目標。這筆投資所產生的利潤，必須能夠完全覆蓋二按的利息成本並且有可觀的盈餘。您的目標非常明確，就是利用業務盈利，在最短時間內（例如6至12個月）清還二按的本金，避免陷入長期的利息支出。
物業二按申請全攻略：流程、文件及審批要點
了解清楚物業二按的申請流程，就像是帶備了一張清晰的地圖展開旅程，讓你對每一步都有充分預算，過程自然更安心順暢。整個申請牽涉到初步評估、文件準備、法律程序等多個環節，我們逐一為你拆解。
物業二按的申請步驟
整個物業二按貸款的申請過程，其實可以拆解成五個清晰的步驟，讓你從諮詢到成功取款都有明確的方向。
步驟一：專業諮詢及物業初步估價。
第一步，也是最關鍵的一步，是尋求專業意見。你可以向可靠的按揭顧問或財務公司查詢，他們會先了解你的財務需要和背景，然後為你的物業進行初步估價。這一步能讓你掌握大概可借的貸款額，以及對潛在的物業二按利息有初步概念。
步驟二：準備所需文件並提交申請。
當你心中有數，選定了合適的財務公司後，便可以開始準備所需文件並正式提交申請。需要準備的文件清單我們會在下面詳細列出。文件準備得越齊全，審批過程就會越迅速。
步驟三：財務公司審批及批出貸款條件。
收到你的申請後，財務公司會根據你的物業質素、總按揭成數等因素，進行內部審批。審批完成後，財務公司會向你提供一份貸款建議書，清楚列明最終批出的貸款額、實際的物業二按利息、還款年期及其他條款。
步驟四：委託律師樓辦理按揭契及於土地註冊處註冊。
當你同意貸款條件並簽署接納後，就需要委託律師樓處理後續的法律文件。律師會負責草擬及解釋二按的按揭契，並在你簽署後，將文件送交土地註冊處進行註冊，以確立財務公司的法律權益。
步驟五：成功提取貸款。
完成所有法律程序及文件註冊後，貸款就會直接存入你指定的銀行戶口。整個過程由申請到放款，最快可以在數個工作天內完成，滿足你緊急的資金需求。
申請所需文件清單
為了讓過程更順暢，預先準備好文件非常重要。相較於銀行的繁複要求，財務公司的二按申請文件相對簡單得多。
個人身份文件：香港永久性居民身份證。
這是最基本亦是必須的文件，用作核實你的個人身份。
物業證明文件：樓契、一按的按揭貸款合約及最近期供款單。
這些文件是用來證明你對物業的擁有權，以及現時一按的貸款狀況，包括尚餘貸款額及供款記錄。
住址證明：最近三個月內的水、電、煤或銀行月結單。
用作核實你的常住地址，這是標準的金融機構規定。
收入證明（如需要）：部分方案或需提供簡單證明，如銀行出糧紀錄。
物業二按的一大優勢是很多方案都豁免入息審查。不過，如果你能提供簡單的收入證明，例如顯示固定收入的銀行月結單，有機會爭取到更優惠的物業按揭利息條款。
特殊物業個案處理
除了標準流程，有些特殊情況需要額外注意，例如聯名物業和未補地價的資助房屋。
聯名物業「單邊按揭」：單一位業主獨立申請二按的注意事項。
如果物業由多於一位業主共同持有，其中一位業主可以獨立用自己持有的業權份額申請二按，這就是俗稱的「單邊按揭」。申請時，財務公司會根據申請人所佔的業權比例來計算貸款額。整個法律程序與一般二按無異，但所有文件只會約束申請人本身。
未補地價資助房屋：申請二按的可行性、限制與政府規定。
持有未補地價的居屋、綠置居等資助房屋，在申請任何形式的按揭（包括二按）前，必須先向房屋署或相關政府部門申請並取得同意。由於政府對這類房屋的轉讓有嚴格限制，財務公司在審批時會非常謹慎，而且可行的方案選擇亦較少。申請前，務必先了解清楚相關的政府規定。
物業二按常見問題 (FAQ)
關於物業二按利息以及申請物業二按貸款的種種疑問，我們明白您一定有很多想知道的地方。這裡整理了幾個最常見的問題，希望用最直接易明的方式，為您逐一解答。
Q1：財務公司的二按利息，為何比銀行私人貸款更高？
這是一個很好的問題。財務公司的物業二按利息普遍較高，主要原因在於風險與債權人的清償順位。簡單來說，當一個物業同時有一按和二按時，如果業主不幸斷供，物業需要被出售來償還債務，那麼賣樓所得的款項，會優先償還給一按的銀行。只有在還清一按的所有欠款後，剩餘的資金才會用來償還二按的財務公司。因此，二按貸款機構需要承受更高的風險，因為它們無法保證能全數收回款項。為了彌補這個潛在的風險，它們自然需要設定較高的物業按揭利息。
Q2：申請二按會否影響我的一按供款或與銀行的關係？
申請二按確實會對您與一按銀行的關係構成影響，處理時需要特別謹慎。您的一按供款金額本身不會改變，但您需要同時應付一按和二按兩筆獨立的還款。更重要的是，絕大部分銀行的按揭合約中，都設有條款列明，業主在為物業申請任何額外按揭前，必須先取得該銀行的書面同意。假如您在未經同意下擅自申請二按，銀行有權視之為違約行為。後果可以很嚴重，輕則被罰款或提升按揭利率，最嚴重的情況是銀行有權「Call Loan」，即要求您立即全數清還所有按揭欠款。所以，在決定申請前，與一按銀行溝通並取得同意是絕對必要的一步。
Q3：償還二按期間，我可以賣樓嗎？程序是怎樣的？
當然可以。即使物業正處於償還二按的階段，您仍然擁有出售物業的權利。整個程序與一般賣樓相似，只是需要同時處理兩間貸款機構的贖契手續。程序大致如下：當您簽署臨時買賣合約後，您的代表律師會分別聯絡一按銀行及二按財務公司，索取截至成交日的準確還款總額（俗稱贖樓數）。在成交當日，律師會利用買方支付的樓價餘款，按優先順序先清還一按銀行的貸款，然後再清還二按財務公司的貸款。在扣除所有欠款、律師費及地產代理佣金後，剩餘的款項便會交給您。整個過程的關鍵，是確保物業的成交價足以覆蓋兩筆按揭的總結欠。
Q4：信貸評級(TU)不佳，是否仍可申請二按？利息會否更高？
信貸評級(TU)不佳，確實會增加向銀行申請貸款的難度，但申請財務公司的物業二按貸款仍有機會獲批。相對於傳統銀行，財務公司的審批準則較具彈性，部分機構甚至會提供「免TU」的方案。它們會更側重於物業本身的價值、質素及尚餘的可按揭空間（俗稱「水位」），而不是純粹依賴申請人的信貸報告。不過，天下沒有免費的午餐。由於信貸評級欠佳代表著較高的違約風險，貸款機構為了平衡風險，批出的物業二按利息幾乎肯定會比信貸評級良好的人士更高。
Q5：發展商提供的「發展商二按」與財務公司二按有何分別？
雖然兩者名稱都包含「二按」，但它們是兩種截然不同的產品。
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目標對象與用途：「發展商二按」是發展商為促銷一手新盤而設的貸款計劃，目的是幫助買家解決首期不足的問題，只適用於購買指定新樓盤。而「財務公司二按」則是為現有物業的業主而設，用途是將物業資產套現，以應付生意周轉、債務重組等個人財務需要。
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利率結構：「發展商二按」常設有「先甜後苦」的條款，例如首兩至三年提供極低甚至免息的優惠，但優惠期過後，利率會大幅抽升至一個非常高的水平。財務公司的二按利率則由一開始就處於較高水平，結構相對直接。
總括而言，前者是買樓的配套工具，後者則是業主套現的融資工具。