「長命契」（聯權共有）是香港夫婦或家人聯名置業最常見的方式，但其「一人離世，業權自動歸另一人」的特性，並非適用於所有情況。隨著人生階段轉變——無論是為了騰出首置名額慳稅、夫妻離異需要分割資產、希望自主規劃遺產，甚至為隔離個人債務風險——當初的「長命契」安排，隨時可能變成束縛。
這篇文章正是為您而設的必讀指南。我們將深入剖析「聯權共有」轉為「分權共有」（分割業權）與「甩名」（轉讓業權）這兩大核心操作的分別，並透過5大關鍵步驟，為您全方位拆解整個轉名流程、成本計算、潛在風險及法律關鍵，助您根據自身情況，選擇最慳錢、最穩妥的業權變更方案。
為何要改變「長命契」？4大常見情境剖析
很多人當初選擇「長命契」（即聯權共有）是看中它簡單的繼承方式，但隨着人生階段和家庭狀況的轉變，當初的便利安排，現在可能不再符合您的最大利益。在某些情況下，進行聯權共有轉名，尤其是將聯權共有轉分權共有，反而能更靈活地保障您的資產與意願。以下我們將剖析四個最常見的情境，看看為何需要考慮改變長命契。
情境一：稅務規劃與恢復首置身份
透過近親轉讓（甩名）騰出「首次置業」名額，節省從價印花稅（AVD）
這是最常見的動機之一，目的就是為了節省稅款。假設您與家人以聯權共有方式持有一個物業，當您們計劃再購入新物業時，就會因為並非「首次置業」身份，而需要繳付較高的從價印花稅（AVD）。透過近親轉讓，也就是大家常說的「甩名」，將您的業權轉給另一位共有人，您便可以恢復「首次置業」的資格，在購買新物業時就能享受較低的稅率，省下一筆可觀的開支。
情境二：關係轉變（離婚、分居、家庭成員獨立）
夫妻離婚或情侶分手時，清晰分割共同持有的物業
當初共同置業時關係融洽，但關係的變化難以預料。假如夫妻需要離婚，或者情侶決定分手，聯權共有的物業便會成為資產分配的一大難題。因為在聯權共有下，業權是不可分割的。將業權轉為分權共有，或者透過轉名方式由其中一方完全持有，便能清晰地分割資產，避免日後因業權問題產生不必要的糾紛。
家庭成員（如兄弟姊妹）因各自成家，希望拆分共有資產
兄弟姊妹年輕時可能共同繼承或購入物業，採用了聯權共有。但隨着時間過去，大家各自成家立室，有了自己的家庭和財務規劃。這時候，繼續將資產綑綁在一起未必是最佳選擇。將聯權共有轉為分權共有，讓每個人取得屬於自己份額的獨立處置權，能更方便地為自己的家庭規劃未來，例如將其持有的份額作為抵押申請貸款，或是在財務上與其他共有人完全分開。
情境三：自主規劃遺產繼承
取消「生存者取得權」，按個人意願透過遺囑分配物業份額
長命契最核心的特點是「生存者取得權」，即任何一位共有人去世後，其業權會自動轉移給其他在生的共有人，這個法律效力甚至高於遺囑。這代表您無法透過遺囑，將物業權益留給您指定的繼承人（例如您的子女）。假如您希望自主決定物業的繼承安排，便需要將聯權共有轉為分權共有，取回個人業權份額的處置權。
確保業權份額由指定繼承人繼承，而非自動轉移給其他共有人
轉為分權共有後，您便可以自由地訂立遺囑，明確指示您所持有的物業份額，應該由誰來繼承。這樣就能確保您的資產能夠按照您的真實意願傳承下去，例如傳給配偶或子女，而不是在您離世後，自動歸屬於其他聯名業主，這對於有特定傳承規劃的人士尤其重要。
情境四：隔離個人債務風險
避免因其中一位共有人的財務問題（如破產），導致整個物業被追討
在聯權共有下，所有業主被視為一個單一的整體。這意味著，假如其中一位共有人不幸遇上財務困難，例如生意失敗或被申請破產，其債權人有權向法院申請出售整個物業來償還債務。這會直接連累到其他無辜的共有人，即使他們財務狀況良好，也可能因此失去居所。
將業權份額化，以隔離及管理各共有人的潛在債務風險
將業權由聯權共有轉為分權共有，就等於為每位業主的資產建立一道防火牆。業權被清晰地劃分為獨立份額後，假如某位共有人出現債務問題，其債權人一般只能針對該共有人所持有的特定份額追討，而不能影響到其他共有人持有的業權。這是一種非常有效的風險管理策略，能夠保障您個人及其他家庭成員的資產安全。
改變業權兩大方法：分割業權 vs 轉讓業權（甩名）
想進行聯權共有轉名，基本上有兩個截然不同的方向。你可以選擇繼續做業主，但改變共同持有的規則；另一個選擇是完全將自己的名字從業權中移除。這兩種方式分別是「分割業權」和「轉讓業權」（俗稱甩名），兩者的目的、程序和法律後果都有很大分別。
方法一：分割業權（聯權共有轉分權共有）
這個方法的核心是將「長命契」的聯權共有關係，轉變為分權共有關係。
定義與目的：保留共有人身份，但取回個人份額的獨立處置權
你可以想像成，這個方法並非退出業主行列，而是改變了共同持有的遊戲規則。完成後，你依然是物業的共有人之一，但你會擁有一個明確的、獨立的業權份額，例如兩位業主就各佔50%。你取回了對自己那份業權的完全控制權。
核心優勢：分割後可自由訂立遺囑，指定物業份額的繼承人
進行聯權共有轉分權共有，最核心的優勢就是廢除了「長命契」的生存者取得權。分割業權之後，你就可以自由地訂立遺囑，將你持有的物業份額指定給你希望的繼承人，例如你的子女，而這份額再也不會在你身故後自動轉移給其他共有人。
法律程序：委託律師草擬「分割通知書」(Notice of Severance)並於土地註冊處登記
法律程序相對直接。你需要委託律師，由律師草擬一份名為「分割通知書」(Notice of Severance) 的法律文件。這份文件送達其他共有人後，再於土地註冊處進行登記，整個轉換程序便告完成。
關鍵特點：任何一位共有人均可單方面啟動，無需獲取他人同意
這是一個非常關鍵的特點。任何一位聯權共有人，都有權單方面啟動這個程序，將業權分割。你不需要得到其他共有人的同意或許\可，法律賦予你這項權利，以保障你個人資產的自主性。
方法二：轉讓業權（甩名）
「甩名」是指將你持有的業權完全轉讓出去，你將不再是該物業的業主。主要有買賣和贈與兩種形式。
方式A：近親轉讓（買賣形式）
這是最常見和穩妥的甩名方式，尤其適用於家庭成員之間，例如夫婦或父母子女。
買賣形式的印花稅計算：按市價估值，首置身份可享較低稅率
雖然是近親轉讓，稅務局依然會根據物業的市場估值來計算印花稅。不過，好處是如果承接業權的一方符合首次置業資格，就可以按較低的第二標準稅率繳稅，這也是很多人選擇用這個方法甩名的主要原因。
買賣形式的法律程序：與正常物業買賣相同，經律師處理買賣合約及樓契
整個法律程序與一般市場上的物業買賣完全一樣。你需要聘請律師處理買賣合約、樓契轉讓以及相關的法律文件，確保交易穩妥完成。
方式B：無償贈與（送贈契形式）
這是指你將業權無條件地「送」給另一方，不涉及任何金錢交易。
送贈契的重大風險：五年破產追溯期及銀行按揭困難
選擇送贈契必須非常謹慎，因為它有兩個重大風險。第一，如果送贈人（你）在簽署送贈契後的五年內不幸破產，債權人有權向法庭申請將該贈與作廢，追討該物業用作還債。第二，銀行普遍對涉及送贈契的物業按揭申請非常審慎，在送贈後的五年內，新業主可能極難為物業申請按揭或轉按。
送贈契的法律程序：由律師草擬及登記送贈契
程序上同樣需要律師介入，由律師負責草擬一份具法律效力的「送贈契」(Deed of Gift)，並將其登記在土地註冊處。
哪個方案最適合您？三大業權變更方式成本與風險比較
快速決策比較表：甩名 vs 分割業權
在深入探討真實案例之前，我們先透過一個清晰的比較表，快速掌握「分割業權」與「轉讓業權（甩名）」這兩種處理聯權共有物業方式的核心分別。這有助您根據自身情況，初步判斷哪個方向更切合您的需要。
| 項目 | 分割業權 (聯權共有轉分權共有) | 轉讓業權 (甩名) |
|---|---|---|
| 主要目的 | 取消生存者取得權，自主規劃遺產繼承，隔離個人債務風險。 | 將個人業權完全轉移給另一方，通常為了恢復首置身份或拆分資產。 |
| 業權狀態 | 所有業主繼續共同持有物業，但業權由「聯權」變為「分權」。 | 其中一位業主完全退出，其業權由另一方承接。 |
| 主要成本 | 律師費及土地註冊處登記費，不涉及印花稅。 | 律師費、土地註冊處登記費，以及可能涉及高昂的印花稅。 |
| 最大風險 | 風險極低，主要為行政程序。 | 若以送贈契形式進行，有五年破產追溯期；銀行按揭審批或會更嚴格。 |
| 是否需對方同意 | 不需要。任何一方可單方面向其他共有人發出通知並完成登記。 | 需要。必須得到所有業權人同意及簽署文件才能完成轉讓。 |
真實案例分析助您決策
理論有時比較抽象，讓我們看看兩個真實生活中經常發生的情境。這兩個案例分別展示了如何透過不同的「聯權共有轉名」方式，達到節稅和資產轉移的目的，以及當中可能隱藏的風險。
案例一：夫婦為恢復首置身份，透過近親買賣成功節稅
陳先生與陳太太在多年前以聯權共有形式購入一個單位自住。近年他們儲備了一筆資金，計劃再購入一個單位作投資收租之用。如果他們以現時的聯名身份去購買新物業，便需要支付高達樓價7.5%的從價印花稅 (AVD)。
為了節省這筆可觀的稅款，他們決定進行業權重組。陳太太透過「近親轉讓」的方式，以買賣形式向陳先生「購入」其持有的業權份額。完成交易後，物業的業權就只剩下陳太太一人。
這個操作讓陳先生成功「甩名」，恢復了首次置業身份。當他再去購買新的投資單位時，便能享受較低的第二標準稅率，大大減輕了稅務負擔。這個方案是家庭進行財務規劃時，一個非常常見及合法的策略。
案例二：分手後以送贈契轉名，業權因對方破產而受威脅
阿明與小麗曾經是情侶，一同以長命契形式購入單位。後來感情生變，決定和平分手。阿明同意將物業業權完全轉給小麗，由於不想涉及金錢交易，亦希望省卻印花稅，他們選擇了以「送贈契」（Deed of Gift）的形式處理。
小麗順利成為物業的唯一擁有人，並獨力償還按揭。豈料兩年後，阿明因生意失敗被頒令破產。根據香港《破產條例》，破產管理署有權追溯送贈人在破產前五年內所作出的資產贈與。
結果，破產管理署向法庭申請，要求將該次送贈宣告無效，並將阿明當時擁有的業權份額（即物業的一半）視為破產資產的一部分，用以償還其債務。小麗的物業因此面臨被強制出售的風險，陷入了漫長的法律程序，當初為了省錢省事的決定，最終卻帶來了巨大的財務及精神壓力。這個案例提醒我們，送贈契雖然看似簡單，但其潛在風險絕對不容忽視。
執行業權變更前必須處理的兩大關鍵
決定進行聯權共有轉名或任何業權變更前，有兩項基礎準備工作必須先行處理，它們是整個過程順利與否的基石。處理好這兩件事，之後的法律程序自然會事半功倍。
關鍵一：處理現有物業按揭
如果你的物業尚有按揭，銀行就是這次業權變更中一個不可或缺的角色。所有關於業權的改動，都必須先過銀行這一關。
必須獲得承按銀行書面同意
物業的按揭貸款是以當時的業主身份及整個物業作為抵押品。當業權結構出現變化，例如有業主退出或加入，這直接改變了銀行的貸款基礎與風險。因此，根據按揭契據的條款，任何業權變更都必須事先取得承按銀行的書面同意。這是一個硬性規定，不能繞過。
銀行重新審批程序：新業權人的入息審查與壓力測試
向銀行申請同意時，銀行並不會自動批准。銀行會將這次申請視為一次全新的按揭審批。銀行會要求承接業權的新業主（或餘下的業主）提交最新的入息證明文件。銀行會根據新業權人的還款能力，重新進行入息審查與壓力測試，確保他們有足夠能力繼續承擔未來的按揭供款。
未獲銀行同意的潛在後果
假如在未獲得銀行同意下，自行透過律師辦理了業權轉讓手續並在土地註冊處登記，這將構成違反按揭契據的行為。銀行一旦發現，有權採取嚴厲行動，最嚴重的後果是銀行可以視為違約，並要求業主立即全數清還所有按揭欠款（俗稱 call loan），這會帶來巨大的財務壓力。
關鍵二：律師角色與費用預算
物業轉名牽涉複雜的法律程序與文件，聘請專業律師處理是法定要求，也是保障各方權益的必要步驟。
為何必須聘請律師處理業權文件
在香港，所有關於物業業權的轉讓文件，例如樓契、轉讓契或分割通知書，都必須由執業律師草擬及見證簽署，然後再由律師樓提交到土地註冊處進行登記。個人是無法自行辦理這些手續的。律師的角色是確保整個聯權共有轉分權共有或甩名過程符合法律規定，文件具備法律效力，保障交易的穩妥性。
總費用組成：律師費、印花稅（如適用）、土地註冊處登記費
整個業權變更過程的總費用，主要由三部分組成：
- 律師費：這是支付給律師樓處理所有法律文件的專業服務費用，收費會因應個案的複雜程度而有所不同。
- 印花稅：這是最大的一項潛在開支。如果是透過買賣或贈與方式「甩名」，政府會就轉讓的業權份額徵收印花稅。稅額會根據物業估值及承接方的身份（例如是否首次置業）而定。如果是進行聯權共有轉分權共有，由於不涉及業權份額的轉讓，通常不需繳付印花稅。
- 土地註冊處登記費：這是向土地註冊處登記相關文件時需要繳付的政府費用，費用金額是固定的。
律師如何確保業權清晰，避免日後爭議
律師在過程中會為物業進行業權查冊（俗稱查契），核實業權是否完整、有沒有任何未解除的押記或法定押記影響業權。在完成所有程序後，經律師處理並在土地註冊處登記的文件，會成為一份清晰的官方紀錄，正式確立新的業權人身份。這個嚴謹的程序能有效確保業權清晰無瑕，避免家庭成員之間或與第三方將來可能出現的任何業權爭議。
特殊情況：資助房屋（居屋）的轉名處理
前面討論的聯權共有轉名方法，主要適用於私人住宅物業。不過，如果你的物業是未補地價的資助房屋，例如居屋，整個處理方式就大有不同。這類物業的業權變動，並不能單純透過律師樓處理分割通知書或買賣合約來完成。
未補地價居屋的轉名限制
受《房屋條例》嚴格規管，不可自由進行近親轉讓
未補地價的居屋，因為業主仍未向政府支付全部地價，所以業權上附帶著轉讓限制。這些限制是根據《房屋條例》所訂立的。換句話說，你不能像處理私人物業一樣，自由地將業權轉讓給近親，即使是想進行聯權共有轉分權共有這類內部業權調整，也同樣受到規管。
轉名申請程序與審批條件
必須向房屋委員會（房委會）提交申請及合理解釋
想為未補地價居屋轉名，唯一的途徑是向房屋委員會（房委會）提交正式申請。這個申請並非例行公事，申請人必須提供一個房委會認為合理並且接納的特殊理由。常見的獲批理由包括家庭狀況出現重大變化，例如戶主去世、夫婦離婚、家庭成員因結婚而需要搬出等。
房委會擁有的最終酌情審批權
提交申請和理由後，最終的決定權完全在於房委會。房委會擁有最終的酌情審批權，會根據每個個案的具體情況去判斷是否批准轉名。即使理由看似充分，房委會也有權拒絕申請。所以，處理資助房屋的業權問題，關鍵不在於法律程序，而是能否通過房委會的行政審批。
聯權共有轉分權共有及甩名常見問題 (FAQ)
在處理聯權共有轉名，或考慮將聯權共有轉分權共有的過程中，您可能會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫到您。
如果其他共有人不同意，我能否單方面申請分割業權？
可以。法律上您有權單方面將聯權共有轉為分權共有，但不能單方面甩名。
根據香港法律，任何一位聯權共有人都有權單方面啟動程序，將業權由「聯權共有」轉為「分權共有」。這個過程只需要委託律師，向其他共有人發出「分割通知書」(Notice of Severance)，然後在土地註冊處登記便可，無需得到他們的同意。不過，分割業權和「甩名」是兩回事。「甩名」涉及業權轉讓，例如買賣或送贈，這必須得到所有業權人同意才能進行。
整個甩名或分割業權過程需時多久？
分割業權程序較快；買賣或送贈轉名連同銀行審批，一般需時4至8星期。
將聯權共有轉分權共有的法律程序相對簡單快捷。因為它不涉及買賣或銀行按揭審批，主要是處理法律文件和登記，一般數星期內就可以完成。至於「甩名」，不論是透過買賣還是送贈，過程就比較長。因為它牽涉到樓契轉讓，如果物業本身有按揭，更需要得到銀行的同意和重新審批。整個流程連同銀行處理時間，通常需要4至8個星期。
「聯權共有」與「分權共有」最根本的分別是甚麼？
繼承方式。「聯權共有」有生存者取得權；「分權共有」則按個人遺囑或繼承法分配。
最核心的分別在於「繼承方式」，也就是業權在其中一位業主身故後的處理方法。「聯權共有」（長命契）設有「生存者取得權」。當一位共有人離世，他/她的業權會自動轉移給其他在生的共有人。這個安排是凌駕於遺囑之上的。「分權共有」就沒有這個機制。每位共有人都持有獨立的業權份額，可以自由地透過遺囑，將自己的份額指定給任何繼承人。如果沒有遺囑，其份額就會按照無遺囑繼承法處理。
近親轉讓（甩名）是否必然能節省印花稅？
不是。節稅前提是承接方符合「香港永久性居民」及「在港無持有其他住宅物業」的條件。
不一定。近親轉讓的好處是，承接業權的一方有機會使用較低的「第二標準稅率」（即首置稅率）。不過，要成功節稅，承接業權的近親必須同時滿足兩個關鍵條件：第一，是香港永久性居民；第二，在承接該物業時，在香港沒有持有任何其他住宅物業。如果承接方本身已經持有其他物業，就算交易在近親之間進行，他仍然需要繳付高昂的從價印花稅（AVD），那就無法達到節稅的目的了。