買樓置業是人生大事，但申請按揭的過程繁複，由計算首期、壓力測試，到比較各大銀行計劃及準備繁瑣文件，往往令準業主感到困惑甚至卻步。為幫助您清晰掌握全局，我們整合了2025年最新的買樓按揭流程，將整個過程拆解成12個關鍵步驟。本文將由零開始，手把手帶您完成前期財務評估、遞交申請、直至簽署樓契成功收樓的每一步，並提供詳盡的文件清單及解答常見疑問，助您輕鬆應對，順利「上會」成為業主。
申請按揭前：4大財務評估與前期準備
買樓是人生大事，而順利完成整個買樓按揭流程，前期的財務規劃絕對是成功基石。在正式睇樓和簽約之前，花時間做好以下四大財務評估與準備，能讓你的置業之路更加實在和順暢。這一步準備充足，等於為整個申請按揭流程打下穩固的基礎。
評估自身財務狀況：計算首期與總開支
計算首期及買樓雜費（印花稅、律師費、經紀佣金）
置業的第一步，是誠實地評估自己的財務實力。除了準備好作為首期的一筆資金外，更要將買樓衍生的各項雜費計算在內。這些開支主要包括三大項：第一是物業印花稅，稅率根據樓價而定，是一筆不小的開銷；第二是律師費，用於處理樓宇買賣合約及相關法律文件；第三則是地產代理佣金，通常是樓價的1%。將首期與這些雜費加總，才是你真正需要準備的初期資金總額。
善用按揭計算機，估算可負擔樓價與貸款額
在掌握自己的資金狀況後，下一步就是利用網上的按揭計算機，進行初步估算。這是一個非常實用的工具，你只需輸入每月收入、現有債務等基本資料，就能初步估算出自己能夠負擔的樓價範圍、最高貸款額以及每月供款的大約金額。這一步能幫助你建立一個清晰的預算，讓你之後尋找物業時目標更明確，避免浪費時間在超出預算的樓盤上。
通過「壓力測試」：計算供款與入息比率 (DSR)
壓力測試是香港金融管理局規定的一項審批標準，目的是確保借款人在利率上升時，仍然具備足夠的還款能力。這是整個申請按揭流程中至關重要的一環，直接影響銀行最終是否批出貸款。
壓力測試計算原理（假設利率上升2厘）
壓力測試的原理並不複雜。銀行會先根據你申請的按揭計劃計算出每月供款，然後再假設現時的按揭利率上升2厘（即2%），並重新計算出一個「壓力下」的每月供款。銀行會用這兩個供款數字，去評估你的供款佔入息比率是否符合要求。
供款與入息比率上限要求
根據金管局指引，申請人的供款與入息比率（DSR）需要符合兩個標準。第一，在正常利率下，每月總供款額不得超過每月總入息的50%。第二，在利率上升2厘的壓力情境下，每月總供款額不得超過每月總入息的60%。如果申請人本身有其他按揭或擔保在身，這兩個比率上限會再收緊。
獲取物業網上估價：避免「估價不足」風險
在遇到心儀物業時，切勿單憑業主叫價就作出決定。先為物業進行網上估價，是保障自己免於「估價不足」風險的關鍵一步。
為何銀行估價對按揭申請至關重要
銀行最終批出的按揭貸款額，是基於物業的成交價或銀行估價，並取兩者中的較低者作計算基礎。例如，若成交價是600萬，但銀行估價只有580萬，銀行便會以580萬來計算最高貸款額。這意味著，你需要準備額外現金去填補當中的差額。
「估價不足」的成因及應對策略
「估價不足」的成因有很多，例如樓市急速波動、物業質素有瑕疵（如村屋或舊式唐樓）、或者成交價本身高於市價。應對策略是在簽署臨時買賣合約前，先透過不同銀行的網上估價系統，為物業作一個初步評估。假如真的出現估價不足的情況，便需要與賣方商討調整價格，或者確保自己有足夠的額外資金應對。
申請「按揭預先批核」：鎖定貸款額增強信心
如果你想在睇樓和出價時更有信心，可以考慮向銀行申請「按揭預先批核」。這可算是一份詳盡的按揭懶人包中，一個常被推薦的專業技巧。
甚麼是按揭預先批核及其好處
按揭預先批核，是你在簽署任何買賣合約前，先向銀行提交個人入息及財務資料，讓銀行對你的貸款能力進行一次正式的評估。完成批核後，銀行會發出一份原則上同意貸款的通知書，列明可批出的貸款額、利率及年期。最大的好處是讓你明確知道自己的借貸能力，出價時更有預算和底氣，避免簽約後才發現貸款額不足的窘境。
申請預先批核的流程與所需文件
申請預先批核的流程與正式申請按揭十分相似。你需要向銀行提交身份證明、住址證明，以及最近3至6個月的入息證明文件，例如糧單、銀行月結單和稅單。銀行審批後發出的批核結果，一般有效期為30至90日。在這段時間內找到合適物業，便可以更快捷地進入正式的按揭申請程序。
買樓按揭詳細流程：8大核心步驟全拆解
當你找到心儀的單位，接下來的買樓按揭流程就是最關鍵的一環。整個申請按揭流程看似複雜，其實只要掌握核心步驟，便能輕鬆應對。這裡為你拆解成8個清晰的步驟，讓你對整個過程有一個全面的了解。
步驟一：簽署臨時買賣合約，支付「細訂」
臨時買賣合約的關鍵條款與法律效力
當你與賣方就樓價達成共識，第一步就是簽署臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，它會列明物業地址、成交價、成交日期，還有雙方的權利與責任。簽署後，任何一方違約都需要作出賠償，所以必須仔細閱讀條款。
訂金金額（樓價3%-5%）及支付方式
簽署臨時買賣合約時，你需要支付一筆「臨時訂金」，俗稱「細訂」。這筆訂金的金額通常是樓價的3%至5%。支付方式一般是透過開立支票給予賣方的律師行。
步驟二：揀選銀行認可（On List）的律師行
為何必須選擇銀行認可律師行
處理樓宇買賣及按揭，必須委託律師。很重要的一點是，你選擇的律師行必須在承造按揭的銀行認可名單（On List）上。因為銀行只會與名單上的律師行合作處理按揭契的文件。選擇一間同時代表你和銀行的律師行，可以簡化流程並且節省成本。
「駁腳律師」的潛在風險與額外收費
如果你選擇的律師行不在銀行的認可名單上，銀行就需要另外委派一間律師行處理按揭文件，這就是俗稱的「駁腳律師」。這樣做不僅會產生額外的律師費，而且文件傳遞過程也會變得更繁複，有機會延誤成交。
步驟三：比較按揭計劃並遞交申請
為何建議同時向2至3間銀行申請
簽署臨時買賣合約後，便應立即開始申請按揭。建議你同時向2至3間銀行遞交申請。這樣做可以讓你比較不同銀行的批核結果，選擇最優惠的方案。而且，萬一其中一間銀行批核出現問題，你還有後備方案，能夠避免撻訂的風險。
比較重點：利率（H按/P按）、現金回贈、罰息期、高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）
比較按揭計劃時，不能只看利率。你應該全面考慮幾個重點。首先是利率計劃，選擇同業拆息按揭（H按）還是最優惠利率按揭（P按）。然後是現金回贈的金額。接著是罰息期的長短，這會影響你提早還款或轉按的彈性。最後是高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link），它可以讓你用存款利息抵銷部分按揭利息支出。
了解高成數按揭保險計劃（MIP）申請資格
如果你的首期預算有限，希望申請六成以上的按揭，就需要透過按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）。申請高成數按揭的審批會更嚴格，銀行與按揭保險公司會同時審核你的財務狀況，因此所需文件及時間會較多。不論是私樓或居屋按揭流程，若涉及高成數貸款，都應及早準備。
步驟四：簽署正式買賣合約，支付「大訂」及繳交印花稅
「大訂」金額（連細訂合共樓價10%）
簽署臨時買賣合約後的大約14天內，你的律師會為你準備好正式買賣合約。簽署這份合約時，你需要支付「加付訂金」，俗稱「大訂」。連同之前支付的「細訂」，訂金總額通常會是樓價的10%。
委託律師處理及繳交印花稅的流程
你的代表律師會負責處理所有法律文件，並且協助你計算應繳的印花稅金額。律師會在你簽署正式買賣合約後，安排向稅務局繳交印花稅，確保整個交易符合法規。
步驟五：銀行審批按揭申請
審批考慮因素：信貸報告（TU）、入息證明、物業質素
銀行收到你的申請後，會全面評估你的還款能力。銀行會查閱你的信貸報告（TU），審視你的過往信貸紀錄。同時，銀行會仔細核對你的入息證明文件，例如糧單和稅單，確保你的收入穩定。此外，銀行也會為物業進行估價，評估物業的質素。
審批時間：一般私樓與高成數按揭的分別
一般私樓的按揭申請，如果文件齊備，審批時間大約需要2至4星期。如果申請的是高成數按揭，因為需要經過按揭保險公司的額外審批，所需時間會更長，通常需要一個月或以上。
步驟六：獲批核，簽署貸款確認信（Offer Letter）
仔細閱讀貸款條款、利率及所有細節
當按揭成功獲批，銀行會發出一份「貸款確認信」（Offer Letter）。這份文件等同正式的貸款合約，裡面詳列了最終的貸款額、利率、還款年期及所有條款細則。你必須仔細閱讀清楚，確認所有資料無誤後才簽署。
確保簽名式樣與申請文件一致
簽署貸款確認信時，你的簽名式樣必須與之前遞交申請文件時的簽名完全一致。任何差異都可能導致銀行要求你重新簽署，這會拖慢整個貸款流程。
步驟七：到律師樓簽署樓契及按揭契
樓契與按揭契的分別與功用
在正式成交日之前，你需要到律師樓簽署兩份非常重要的文件。第一份是「樓契」（Assignment），這是將物業業權正式轉讓給你的法律文件。第二份是「按揭契」（Mortgage Deed），這是你將物業抵押給銀行以獲取貸款的合約。
銀行在此階段放款予賣方律師
簽署按揭契後，銀行就會在成交當天，根據合約將貸款金額直接支付給賣方的代表律師，用以支付樓價的餘額。這筆款項並不會經過你的手。
步驟八：完成交易，收樓及準備供款
驗樓注意事項及清單
當賣方律師確認收妥所有款項後，交易便告完成。你可以從地產代理或律師手上取得新居的鑰匙。收樓後，你應盡快安排驗樓，仔細檢查單位的設施及裝修狀況，並列出清單，確保一切符合買賣合約的協定。
購買火險（銀行強制）與家居保險的分別
完成按揭後，銀行會強制要求你為物業購買「火險」，這是為了保障樓宇的結構安全。火險與「家居保險」是不同的。家居保險保障的是屋內的財物，例如傢俬電器，並且屬於自願性投保，你可以根據自己的需要決定是否購買。
申請按揭文件清單：準備充足，加快批核
要順利推進整個買樓按揭流程，最關鍵的一環就是準備文件。一份齊全和清晰的文件檔案，可以大大縮短銀行的審批時間。這部分內容就像一份申請按揭流程的懶人包清單，讓你了解不同身份的申請人需要準備哪些文件，確保萬無一失。
基本申請文件
不論你是受薪或自僱，以下三份文件是所有按揭申請的基礎，缺一不可。
香港永久性居民身份證
這是最基本的身份證明文件，銀行需要副本來核實申請人的身份。
臨時買賣合約
這份合約證明你已就特定物業與賣方達成買賣協議，是銀行啟動按揭審批的必要文件。
最近三個月住址證明
銀行需要確認申請人的現居地址，你可以提供印有姓名和地址的水費、電費單、銀行月結單等文件。
受薪人士入息證明
對於有固定月薪的「打工仔」，證明還款能力相對直接，重點是展示穩定和持續的收入來源。
最近3至6個月糧單及銀行月結單
銀行會透過糧單了解你的底薪、佣金等收入結構。同時，你需要提供相對應的銀行月結單，顯示公司有準時「過數」的紀錄，兩者資料必須吻合。
最新稅務局評稅通知書（稅單）或僱傭合約
稅單是證明全年總收入的最權威文件。如果剛轉新工，未能提供最新稅單，銀行亦會接納你的僱傭合約，合約上會列明你的職位、薪金和入職日期。
自僱人士／公司董事入息證明
如果你是自僱人士或公司老闆，銀行評估入息的方法會較為複雜，需要的文件也更多，目的是全面了解你的業務狀況和盈利能力。
商業登記證及公司註冊文件
這些文件用來證明你的公司是合法註冊和營運的。
最近6個月公司及個人銀行月結單
銀行會同時審視公司戶口的現金流和個人戶口的入息紀錄，評估業務的穩定性以及你從公司獲得的實際收入。
最近一至兩年公司審計報告及利得稅單
這是評估自僱人士還款能力的關鍵。經會計師核實的審計報告和公司利得稅單，能最客觀地反映公司的盈利情況，是計算你個人入息的主要依據。
申請高成數按揭保險額外文件
若果申請高成數按揭，例如八成或九成，由於涉及按揭保險公司（HKMC）的審批，要求會更加嚴格，需要提供更詳盡的文件去佐證收入。
非固定收入（佣金、花紅）的計算及證明文件
如果你的收入包含佣金或年終花紅等非固定部分，銀行通常會以最少6個月，甚至更長的平均數來計算。你需要提供清晰的糧單或證明文件，列明這些非固定收入的明細。
強積金（MPF）供款紀錄
強積金供款紀錄是核實收入的重要佐證。由於供款額是根據你的收入計算，這份文件能有效證明你向銀行申報的入息屬實，增加申請的可信度。
買樓按揭流程常見問題 (FAQ)
Q1. 按揭申請連同批核，一般需時多久？
整個按揭流程由遞交申請到最終批核，時間長短頗具彈性。一般而言，如果文件齊備，普通私樓的申請按揭流程大約需時2至4個星期。不過，假如申請的是高成數按揭，由於需要額外經按揭保險公司審批，過程會多一重關卡，時間自然會延長，預計可能需要一個月或以上。因此，在簽署臨時買賣合約時，建議預留較長的成交期，例如兩個月，讓整個流程更加從容。
Q2. 同時向多間銀行申請按揭，會否影響信貸評級（TU）？
這是一個很常見的迷思。事實上，處理按揭申請的信貸查詢，與申請信用卡或私人貸款的性質不同。信貸資料機構明白買家需要比較不同銀行的按揭計劃，所以在一段短時間內（例如14天內）出現的多個按揭申請查詢，通常只會被視為單一事件。因此，向2至3間銀行申請，對信貸評級的影響其實微乎其微。
Q3. 信貸評級（TU）差，對按揭審批有多大影響？
信貸評級（TU）可說是銀行評估申請人理財習慣的一份成績表。如果評級不理想，銀行審批時自然會更加審慎。最直接的影響是，銀行可能因此提供較差的貸款條件，例如更高的按揭利率，或者要求更嚴格的供款與入息比率。在嚴重的情況下，例如有撇帳或破產紀錄，申請甚至可能被直接拒絕。因此，維持良好的信貸紀錄，例如準時清還卡數及其他貸款，對整個買樓按揭流程至關重要。
Q4. 如果入息不足以通過壓力測試，可以找擔保人嗎？
如果計算後，發現個人入息未能順利通過壓力測試，增加擔保人是一個相當普遍的做法。透過結合擔保人的入息來計算供款能力，可以大大提高成功獲批按揭的機會。不過，在邀請親友擔任擔保人之前，雙方都需要清楚了解其角色所附帶的責任與風險。
Q5. 擔保人需要甚麼資格？有何責任與風險？
銀行一般會要求擔保人是香港居民，擁有穩定的收入及良好的信貸紀錄。擔保人的法律責任與借款人是同等的，這意味著如果借款人未能償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。此外，成為擔保人亦會影響其自身的借貸能力。當擔保人日後自己想申請按揭時，銀行會將他所擔保的債務計算在內，其壓力測試要求會變得更嚴格，獲批的貸款額度亦會大幅降低。這是一個長遠的財務承諾，必須謹慎考慮。
Q6. 居屋、村屋或唐樓的按揭流程及成數有何不同？
雖然基本的申請流程大同小異，但不同類型物業的審批標準確實有很大分別，這亦是組成一份完整按揭懶人包的必要資訊。
- 居屋按揭流程：由於有房委會作為擔保人，居屋按揭的審批相對寬鬆。在擔保期內（由首次發售日起計30年），綠表買家最高可承造九成半按揭，白表買家亦可達九成，而且通常無需通過壓力測試。
- 村屋及唐樓按揭：這兩類物業的審批則較為嚴謹。銀行會特別關注村屋的業權是否齊全（例如有沒有「滿意紙」）、道路使用權，以及唐樓的樓齡和結構狀況。由於潛在風險較高，銀行批出的按揭成數普遍較私樓為低，還款年期也可能較短。申請前最好先向多間銀行查詢，了解它們對該類物業的取態。