為物業契據加上家人名字，俗稱「長命契加名」，是香港業主常用於資產傳承及家庭規劃的法律安排。此舉看似簡單，能讓業權在其中一方離世後自動轉移，省卻繁複的遺產承辦手續，但其法律效力及潛在風險卻遠超一般人想像。一旦決定加名，便意味著業權處置、按揭申請以至日後關係變化，都會受到深遠影響。本文將為您全面拆解長命契加名的三大好處與三大風險，並提供詳盡的費用計算、申請步驟及印花稅攻略，助您在作出決定前，權衡利弊，作出最明智的選擇。
什麼是長命契？全面解析法律定義、種類與運作原則
考慮為物業辦理長命契加名，是不少家庭規劃資產的重要一步。不過在了解長命契加名手續與費用之前，首先要清晰理解什麼是「長命契」。它不只是一個俗稱，背後有一套嚴謹的法律原則在運作，直接影響物業的繼承與處置方式。
長命契（聯權共有）的法律基礎
長命契的正式法律名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。當兩位或以上的業主以這個方式共同持有物業，法律上會將他們視為一個單一的整體，共同擁有該物業的全部業權。他們不是各自持有一定比例的份額，而是像一個團隊一樣，完整地持有整個物業。
核心原則：「生存者取得權」的自動繼承機制
長命契最核心、也是最關鍵的原則，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個原則意味著，當其中一位聯權共有人不幸離世，他在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個繼承過程是依法自動發生的，所以離世業主的權益並不會成為其遺產的一部分。換句話說，即使他在遺囑中寫明要將物業留給其他人，長命契的法律效力會凌駕於遺囑之上，該遺囑指示將會無效。最後生存下來的聯權共有人，將會自動成為物業的唯一擁有人。
成立條件：「四個統一體」
在法律上，要成功建立一份長命契，必須同時滿足「四個統一體」（The Four Unities）的條件。簡單來說，就是所有聯名業主必須在同一時間、透過同一份法律文件取得業權，並且享有完全相同、不可分割的權益和佔有權。這四個條件鞏固了所有業主作為「單一整體」的法律地位。
長命契 vs 分權共有：兩者關鍵區別比較
除了長命契，物業聯名還有另一種常見方式，稱為「分權共有」（Tenancy in Common）。兩者在業權份額、繼承方式和業權處置上有著根本性的分別，了解清楚有助你作出最適合的選擇。
業權份額：視為一體 vs 清晰獨立
長命契的業主被視為一個整體，沒有獨立的業權份額。而分權共有的業主則各自持有物業一個清晰、獨立的份額，例如業主A持有70%，業主B持有30%，雙方可以按協議比例持有業權。
繼承方式：自動轉移 vs 按遺囑分配
這是兩者最大的區別。長命契的業權會因「生存者取得權」而自動轉移給在生的共有人。相反，分權共有的業主可以透過訂立遺囑，自由決定將自己持有的業權份額傳承給任何指定的繼承人，例如配偶、子女或其他人。如果沒有遺囑，其份額則會按無遺囑繼承法例處理。
業權處置：須共同決定 vs 可獨立出售
在長命契下，任何關於物業的重大決定，例如出售或按揭，都必須得到全體聯權共有人的一致同意才能進行。任何一方都不能單獨出售或抵押物業。而分權共有的業主，原則上可以獨立出售、轉讓或抵押自己名下的業權份額，而無需其他共有人同意。
為何考慮長命契加名？主要動機與適用情景
了解長命契的運作原理後，你會發現它在特定情況下是一個非常實用的工具。許多人考慮進行長命契加名，主要是基於以下幾個動機。
簡化遺產承辦手續，節省時間與費用
長命契最大的好處，就是業權能夠在共有人離世後順利過渡，繞過了複雜且耗時的遺產承辦程序。在生的業主只需向土地註冊處提供離世者的死亡證明等文件，便可更新業權記錄。這不僅大大節省了時間，也減少了聘請律師處理遺產認證的法律開支，這也是計算整體長命契加名費用時需要考慮的長遠效益。
作為家庭資產規劃及財富傳承工具
對於希望將物業順利傳承給特定家人的業主來說，長命契是一個清晰直接的工具。透過為物業加入聯名業主，可以確保業權在自己身故後，能直接轉移到該名家人手上，避免了未來可能出現的遺產爭議，確保財富傳承的意願能夠實現。
夫婦、父母與子女間的常見物業安排
在現實生活中，長命契最常見於關係緊密的家庭成員之間。例如，夫婦聯名買樓時通常會選擇長命契，確保一方離世後，另一方能自動擁有完整業權，保障居所。此外，年邁的父母為子女辦理長命契加名，也是一種常見的安排，旨在簡化日後的繼承手續，讓資產順利交接。在這些情況下，業主需要了解相關的長命契加名印花稅計算方式。
長命契加名好唔好？全面評估優點、缺點與潛在風險
考慮為物業辦理長命契加名，是許多家庭資產規劃的重要一步。這個決定看似簡單，但實際上像一枚硬幣有兩面，既有明顯的好處，也隱藏著不容忽視的風險。在深入了解長命契加名手續與費用之前，客觀地評估其優劣，才能作出最適合你家庭狀況的明智決策。
長命契加名的三大優點
優點一：簡化繼承，業權自動轉移
長命契最核心的優點，在於其「生存者取得權」的法律原則。當其中一位聯名業主離世，他所持有的業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。整個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，在生的業主只需要帶同離世業主的死亡證，便可到土地註冊處更新業權記錄。這種自動繼承機制，大大簡化了物業傳承的步驟。
優點二：節省承辦遺產的法律開支
正因為繼承程序得以簡化，連帶的法律開支也能顯著減少。傳統的遺產承辦，往往需要聘請律師處理申請遺產承辦書等繁複的法律文件，過程耗時之餘，費用亦相當可觀。選擇長命契，雖然前期處理長命契加名費用及印花稅是一筆開支，但長遠來看，能省卻日後可能更為高昂的遺產承辦律師費，減輕了家人的財政負擔。
優點三：避免潛在遺產爭議，業權歸屬清晰
長命契的法律效力凌駕於遺囑之上。這意味著，即使離世業主在遺囑中另有安排，物業的業權依然會依據長命契的規定，自動轉移給在生的聯名業主。這個特性有效地將物業排除在遺產爭議之外，由於業權歸屬清晰明確，能夠避免家庭成員間因物業繼承問題而產生矛盾或訴訟，保障了家庭和諧。
必先了解！長命契加名的三大風險
風險一：業權處置欠彈性，無法按遺囑分配
優點的另一面就是其缺點。長命契凌駕於遺囑的特性，也意味著業權處置缺乏彈性。假如你希望將物業權益留給聯名業主以外的特定人士，例如你的子女，長命契便無法滿足這個需求。所有業權都必然歸屬於最後在生的聯名業主，你無法透過遺囑自由分配你在物業中的權益。
風險二：關係破裂時處理複雜，不能單獨出售
將物業設定為長命契，等同將所有業主「綑綁」在一起。任何關於物業的重大決定，例如出售或加按，都必須獲得全體聯名業主的同意。假如聯名業主之間（例如夫婦或生意夥伴）的關係破裂，處理物業便會變得非常棘手。任何一方都不能單獨出售自己名下的業權，若無法達成共識，便可能陷入僵局，甚至需要透過法律程序解決，過程漫長且昂貴。
風險三：按揭財務影響，銀行或重審貸款資格
如果你的物業仍有按揭在身，辦理長命契加名並非單純的文書手續。這個操作在法律上被視為業權轉讓，因此必須先取得承按銀行的書面同意。銀行會視此為新的按揭申請，很可能會要求重新審視所有業主（包括新加入者）的財務狀況及還款能力，甚至重做壓力測試。銀行有權根據審批結果，調整按揭條款、利率，甚至拒絕你的加名申請。
長命契加名情景分析：真實案例剖析長遠影響
了解長命契加名的法律定義固然重要，但現實生活中的應用往往更為複雜。許多人在完成長命契加名手續後，才發現其長遠影響與當初的設想有出入。讓我們透過幾個常見的真實情景，深入剖析長命契在不同關係下的實際運作。
情景一：父母為子女化物業加名
這是一個非常普遍的安排。父母辛勤一生購入物業，希望將來順利將資產傳承給子女，於是選擇為物業辦理長命契，將子女的名字加進去。
理想應用：家庭關係穩固，順利簡化繼承
在家庭和睦、互相信任的前提下，這個安排可謂是最理想的財富傳承工具。當父母百年歸老後，子女作為在生的聯權共有人，可以憑死亡證直接繼承整個物業的業權。整個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，大大節省了時間和相關的法律開支，完全達到了簡化繼承的初衷。
情景二：聯名情侶關係生變
年輕情侶共同置業，選擇以長命契形式聯名持有，象徵著彼此的承諾。起初一切看似美好，但感情事難以預料。
潛在困境：一方拒絕出售，或需法律程序分割業權
假如雙方關係破裂，處理這個聯名物業便會成為一個棘手的難題。長命契規定，任何出售或按揭等重大決定，都必須得到所有業權人一致同意。如果一方不願出售，或者雙方在售價上無法達成共識，另一方也無法單獨將自己的「一半」業權賣掉。最終，雙方可能需要透過律師進行漫長的協商，甚至訴諸法庭申請強制售賣令，才能分割資產，過程耗時又傷財。
情景三：聯名兄弟一方欲將業權留給妻兒
假設兄弟二人以長命契方式共同持有一個物業。後來，哥哥結婚生子，希望自己離世後，名下的業權可以由自己的妻兒繼承。
繼承限制：無法滿足指定繼承人，應考慮分權共有
這正正觸及了長命契最核心的限制，「生存者取得權」凌駕於遺囑。即使哥哥在遺囑中清楚寫明將業權留給妻兒，這份遺囑在法律上對該物業是無效的。一旦哥哥不幸離世，他所持有的業權將會依法自動轉移給在生的弟弟，而不是他的妻兒。如果他的目標是指定繼承人，當初就應該選擇「分權共有」（Tenancy in Common）的方式持有物業，才能按個人意願分配業權。
長命契加名申請懶人包：程序步驟、費用及時間全攻略
想為物業辦理長命契加名，但對整個長命契加名手續感到陌生？其實只要掌握了核心步驟，整個過程就會變得清晰。以下為你準備了一個詳盡的懶人包，將程序拆解成三大步，讓你對費用、文件和所需時間有一個全面的了解。
第一步：前期準備及聘請律師
為物業進行專業估價
在正式啟動任何法律程序前，首要任務是為物業取得一份專業的估價報告。這一步非常關鍵，因為它直接影響後續印花稅的計算。稅務局會根據物業的市場價值來評估應繳稅款，所以一份由測量師行出具的正式估價報告是必備文件。估價的基礎並非整個物業的價值，而是所轉讓的業權份額，例如，若由一人全權擁有轉為二人聯權共有，計算基礎就是物業市值的50%。
選擇律師並準備法律文件（如送贈契）
長命契加名屬於正式的業權轉讓，必須經由律師處理。你需要聘請一位專業的律師，由他為你草擬所有必需的法律文件。最常見的文件是「送贈契」（Deed of Gift），因為加名通常不涉及金錢交易，法律上視為一方將部分業權贈予另一方。律師會詳細解釋文件內容，並且確保所有程序符合法律規定，為整個轉讓過程提供保障。
第二步：計算印花稅及簽署文件
如何計算印花稅？近親轉讓的稅率優勢
計算長命契加名印花稅是整個流程的核心環節。稅款是根據剛才提到的估價，即轉讓業權份額的價值來計算。這裡有一個重要的稅務優勢：如果加名的對象是近親（包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹），可以申請以較低的第二標準稅率（相等於首次置業稅率）計算印花稅。這比起非近親轉讓所適用的高昂稅率，能夠節省一筆可觀的費用。你的律師會協助你計算準確的稅額，並且向稅務局遞交文件。
由所有業權人正式簽署法律文件
當所有文件準備妥當，並且印花稅金額確定後，便進入簽署文件的階段。原業主和新增的聯權共有人，必須一同到律師樓，在律師的見證下正式簽署送贈契及其他相關法律文件。這個步驟代表所有業權人均同意這次的業權變動，具有法律約束力。
第三步：註冊及通知相關機構
遞交文件至土地註冊處註冊
文件簽署完成後，並不代表手續已經完結。律師會將已簽署及加蓋印花的送贈契，送交到土地註冊處（Land Registry）進行註冊。只有經過註冊，這次的業權變動才會在官方紀錄上正式生效，新的業權人名字才會被記錄在物業的「田土廳」紀錄上。這個註冊過程通常需要數星期時間。
【重要】如物業有按揭，必須通知銀行並取得同意
這一步絕對不能忽略。如果你的物業尚有按揭貸款未還清，進行任何形式的業權變動前，都必須先通知承按銀行，並且取得銀行的書面同意。因為增加業權共有人，會改變原有的按揭合約條款及借款人組合。銀行有權重新審視所有借款人的財務狀況，甚至要求重新申請按揭。若未經銀行同意便自行加名，可能構成違反按揭協議的行為。
長命契加名總費用一覽
印花稅（釐印費）
長命契加名費用中，印花稅通常是最大的一筆開支。如前所述，費用高低取決於轉讓業權份額的估值，以及轉讓雙方的關係（是否為近親）。在規劃預算時，應將這筆費用放在首位。
律師費及其他雜費
除了印花稅，總費用還包括支付給律師的專業服務費，用以處理所有法律文件、提供意見及代辦註冊等。另外，還會有一些雜項開支，例如物業估價費、土地註冊處的註冊費等。雖然這些費用相比印花稅較少，但也應一併納入預算考慮，以對整個長命契加名費用有更全面的掌握。
【居屋必讀】資助房屋長命契加名限制與特別程序
與私樓不同：業權轉讓須獲房屋署批准
想為資助房屋辦理長命契加名，它的手續和考慮點與一般私人樓宇有很大分別。最關鍵的一點，是所有資助房屋的業權轉讓，包括加名或除名，都必須先向房屋署提出申請，並且取得其書面批准後才能進行。
法律規管：《房屋條例》下的轉讓限制
這個規定的法律基礎源於《房屋條例》。條例旨在確保珍貴的公共房屋資源能妥善運用，所以對未補地價的資助房屋設有轉讓限制，防止業主利用單位進行投機炒賣。因此，即使是家庭成員之間的長命契加名，亦必須符合房屋署的特定條件，不能隨意處理。
居屋加名申請資格與獲批條件
要成功申請，必須滿足房屋署訂立的多項嚴格條件，缺一不可。
條件一：必須為近親及不涉金錢代價
房屋署只接納以「送贈契」形式進行的業權轉讓，意思是過程中不能涉及任何金錢代價。整個操作的性質是送贈，而不是買賣。這一點也直接影響長命契加名印花稅的評估，但核心前提是轉讓本身必須是無償的。
條件二：承讓人須為認可家庭成員
另一個重要條件，是新加入的業權持有人，必須是該單位戶籍上已登記的「認可家庭成員」。如果想加名的對象並非戶籍內的成員，即使是直系親屬，申請也很大機會被拒絕。
房屋署接納的特殊情況（如業主年邁、病危）
雖然條件嚴格，但房屋署會就一些合理的特殊情況作酌情批核。常見的獲批原因包括：業主年滿65歲或以上，希望預先安排資產承繼；業主因病危，需要處理業權；因離婚或合法分居，法庭頒令轉移業權；或者家庭成員因申請其他房屋福利而需要更改業權等。申請人必須提供充足的證明文件支持其理據。
居屋加名申請流程詳解
整個長命契加名手續清晰，主要分為三大步驟。
步驟一：向房屋署遞交申請表格及證明文件
首先，你需要填妥指定的業權轉讓申請表格，連同所有相關證明文件，例如身份證明、關係證明、結婚證書、醫生證明或法庭命令等，一併遞交至所屬的租約事務管理處。
步驟二：繳付手續費並等待審批結果
遞交申請時，你需要繳付一筆申請手續費。這筆長命契加名費用一經繳付，不論申請最終成功與否，都不會發還。遞交文件和費用後，便需要等待房屋署的審批結果，整個過程通常需時數星期。
步驟三：獲批後聘請律師完成後續法律程序
當你收到房屋署發出的「原則上同意書」後，就可以正式聘請律師處理後續的法律文件。律師會根據房屋署的要求草擬送贈契，然後再將文件草稿交回房屋署的法律事務部分處審批。待文件獲批後，雙方簽署並送到土地註冊處註冊，整個程序才算大功告成。
長命契加名常見問題 (FAQ)
在處理長命契加名的手續時，很多人都會遇到一些法律上的疑問，我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地理解整個概念。
Q1: 為何長命契的效力會凌駕於遺囑？
解釋：「生存者取得權」的法律優先性
這是一個非常重要的法律概念，長命契的核心原則是「生存者取得權」（Right of Survivorship），這個原則的意思是，當其中一位聯名業主去世，他所持有的物業權益會依法自動轉移給其他在生的聯名業主。這個轉移過程是即時和自動的，物業的權益根本不會被納入去世業主的遺產之中。而遺囑處理的是去世者的遺產，既然物業權益不屬於遺產，遺囑自然就無法對其進行分配。所以，長命契的法律效力會優先於遺囑的安排。
Q2: 聯名業主失蹤或不合作，可以單方面賣樓嗎？
賣樓限制：必須全體業主同意
答案是不可以。長命契將所有業主視為一個單一的整體，所以任何關於物業的重大決定，特別是出售，都必須得到全體聯名業主的一致同意和簽署。如果其中一位業主失蹤、不願意合作，或者在簽署臨時買賣合約後反悔，整個交易就會被中止。這是長命契在業權處置上一個比較欠缺彈性的地方。
解決方案：「分割長命契」轉為分權共有
雖然不能單方面賣樓，但任何一位聯名業主都可以單方面採取法律行動，將長命契「分割」（Severance），轉為「分權共有」（Tenancy in Common）。完成分割手續後，每位業主會擁有物業一個清晰的、獨立的份額。這一步雖然不能強制對方賣樓，但是它解除了「生存者取得權」的捆綁，讓你重新取回对自己名下業權份額的處置權，可以透過遺囑將其傳承給指定的人。
Q3: 為年邁父母辦理加名，有何特別注意事項？
法律要求：確保簽署人精神健全（或需醫生證明）
為年長的父母辦理長命契加名時，最關鍵的一點是必須確保他們在簽署法律文件（例如送贈契）時，精神狀態健全，並且完全理解這個決定的性質和後果。為了避免日後出現任何爭議，例如有其他家庭成員質疑簽署人當時的決策能力，律師通常會建議或要求，由註冊醫生為年長的簽署人進行精神健康評估，並出具一份醫生證明文件。這一步驟是保障整個加名手續合法有效的重要環節。
Q4: 長命契其中一方破產有什麼後果？
業權影響：破產一方業權將被用作償債
如果長命契的其中一位聯名業主被法庭頒令破產，這個長命契在法律上會被自動分割。破產人士在物業中所佔的權益，會立即交由破產受託人管理，並被視為其資產的一部分，用來償還他的債務。這意味著，破產一方的業權將不再受「生存者取得權」的保障。
潛在結果：物業或被債權人強制出售
由於破產一方的業權需要被變現以償債，破產受託人有權向法庭申請強制出售整個物業。屆時，其他未破產的聯名業主將無法阻止出售，他們可能需要與破產受託人協商，買下破產一方的業權份額，否則整個物業就可能被出售。這對其他業主來說是一個相當大的潛在風險。