抽中「白居二」或手持「綠表」，準備在居屋第二市場上車？未補地價居屋的樓價雖然較相宜，但其買賣資格、申請流程、按揭計算以至業主轉售限制，均比私樓複雜得多，稍一不慎隨時失預算甚至誤墮法網。本文將為您一文整合所有關鍵資訊，由零開始詳解買賣8大步驟，深入拆解最複雜的按揭擔保期與成數計算，並清晰剖析各時期居屋的業主出售限制，助您全面掌握整個流程，順利覓得心儀居所。
甚麼是居屋第二市場？全面解析未補地價物業
談到未補地價居屋買賣，就一定要先了解「居屋第二市場」這個概念。你可以把它想像成一個由香港房屋委員會（房委會）設立的專屬交易平台。這個市場的目的，是讓現有的資助房屋業主，在不需要補回當年買樓折扣（即補地價）的情況下，將單位轉售給其他合資格的準買家。這樣既能增加資助房屋的流轉性，也能幫助更多合資格家庭以較相宜的價錢置業，實現安居的目標。
未補地價 vs 已補地價居屋：兩者核心區別
當你開始尋找心儀的居屋單位時，會經常見到「未補地價」和「已補地價」這兩個詞。它們代表了單位的兩種不同狀態，直接影響著買賣資格、業權完整性，以及物業的價值，了解兩者的分別至關重要。
未補地價居屋：轉讓限制與特定買賣對象
未補地價居屋，顧名思義就是業主還未向政府補回買入單位時的折扣差價。因此，進行未補地價居屋出售時，最大的限制在於買賣對象。這類單位只能售予持有有效「購買資格證明書」的人士，主要包括「綠表」和「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的合資格買家。因為業主並未補回地價，所以物業的業權並不完整，同時會受到房委會的轉讓限制，例如不能隨意出租或進行加按套現。
已補地價居屋：等同私樓的完整業權與自由買賣
已補地價居屋則完全不同。當業主向政府支付了相關的補價金額後，單位的轉讓限制就會被解除，就好像解除了所有「封印」一樣。這個單位在法律上等同於一般私人樓宇，業主擁有完整的業權。這代表業主可以在公開的自由市場上，將單位自由出售給任何人士，不再局限於綠表或白居二買家。同時，業主也可以將單位自由出租或到銀行申請加按，在資金運用上有更大的彈性。
誰有資格在第二市場買賣？
了解完市場的基本概念，下一個問題自然是：究竟誰可以在這個專屬平台進行交易？無論是想出售單位的業主，還是想入市的買家，都需要符合房委會訂立的特定資格。
賣方資格：業主需符合的轉讓年期限制
對於賣方（即業主）來說，首要條件是必須已過房委會規定的轉讓限制期。這個限制期的設立，是為了確保資助房屋資源能真正幫助有自住需要的家庭，避免單位在短期內被用作炒賣圖利。這個限制年期會根據單位首次發售的年份而有所不同，近年推出的新居屋限制期有逐步延長的趨勢。只要符合這個基本年期要求，業主就可以申請「可供出售證明書」，正式將單位放盤。
買方資格：「綠表」及「白居二」買家的身份要求
要知道未補地價居屋點買，就要先確認買家的身份資格。在第二市場，買方主要分為兩大類：
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綠表資格人士：這主要是指現時居住在公共租住房屋（公屋）的租戶，或持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們可以透過交還現居的公屋單位，來換取購買未補地價居屋的資格。
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「白居二」資格人士：這類別是針對不符合綠表資格，但入息及資產符合申請居屋要求的中低收入家庭。他們需要先向房委會申請「白表居屋第二市場計劃」並成功抽籤中籤，獲發「批准信」及「購買資格證明書」後，才能在第二市場物色和購買未補地價單位。
未補地價居屋買賣流程：申請到成交8大關鍵步驟
想順利完成未補地價居屋買賣，整個過程就好似玩一場有指定規則的遊戲，買賣雙方都需要按部就班，集齊所需文件才能通關。以下為你拆解由申請到收樓的8大關鍵步驟，讓你清楚了解每個環節。
步驟一：賣方申請「可供出售證明書」（準賣證）
申請資格、所需文件、費用及批核時間
業主決定出售未補地價居屋的第一步，並不是立即找地產代理放盤，而是要先向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的文件，俗稱「準賣證」。這份文件等於是房委會發出的官方許可，證明你的單位可以在居屋第二市場上合法出售。
申請時，業主需要填妥指定申請書，連同樓契副本以及申請費用一併遞交。房委會收到申請後，會核實業主的資格和單位資料，整個批核過程一般需要約兩至三個星期。成功獲批後，「準賣證」的有效期為12個月，業主必須在這段時間內找到買家並簽訂臨時買賣合約。
步驟二：買方申請「購買資格證明書」（準買證）
綠表及白居二買家的申請流程與分別
當賣家準備「準賣證」的同時，有意在市場上尋找心水單位的買家，亦要準備好自己的入場券——「購買資格證明書」，即是「準買證」。想知道未補地價居屋點買，取得這份文件就是最關鍵的一步。
綠表買家（主要是公屋住戶）的申請相對直接，他們可以到所屬的屋邨辦事處索取申請表格，填妥後交回即可。
白居二買家則需要經過抽籤程序。他們要留意房委會每年推出的「白表居屋第二市場計劃」申請日期，成功抽中並通過資產審查後，才會獲發「準買證」。這張「準買證」有效期同樣是12個月，買家需要在有效期內物色單位和完成交易。
步驟三：買賣雙方簽訂臨時買賣合約
當持有有效「準賣證」的賣家，遇上持有有效「準買證」的買家，雙方就可以就單位價格、成交日期等細節進行磋商。達成共識後，便可以透過律師或地產代理簽訂臨時買賣合約，買方一般會在這時支付樓價約3%至5%作為臨時訂金（細訂）。
步驟四：買方申請按揭及委聘律師
簽署臨約後，買家就要馬上行動了。首先是盡快向銀行申請按揭。由於未補地價居屋的按揭有政府擔保，審批準則與私樓不同，所以最好多向幾間銀行查詢，比較按揭條款。同時，買家需要正式委聘一位律師，代表自己處理後續所有法律文件及交易事宜。
步驟五：律師處理法律文件及申請「提名信」
這一步是未補地價居屋買賣中非常獨特的一環。買方的代表律師會將臨時買賣合約及雙方的資格證明文件，交往房委會申請「提名信」。這份提名信代表房委會正式同意該名買家去購買這個指定單位。房委會批出提名信後，交易才能繼續進行。
步驟六：簽署正式買賣合約
收到房委會發出的「提名信」後，通常在簽署臨約後的14天內，買賣雙方律師會安排簽署正式買賣合約。屆時，買方需要繳付訂金的餘額，即「大訂」。一般來說，「細訂」加上「大訂」，合共約為樓價的10%。
步驟七：簽署樓契完成交易（成交日）
在正式成交日當天，買方律師會將樓價尾數交給賣方律師。然後，雙方會簽署樓契（正式的業權轉讓文件）。簽署完成後，賣方會將單位鎖匙交給買方，整個交易在法律層面上便告完成，買方正式成為單位的新業主。
步驟八：繳付印花稅及註冊（打釐印）
交易完成後還有最後一步。買方律師會安排將樓契送往稅務局繳付印花稅（俗稱「打釐印」），然後再將已蓋印的樓契送到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，土地註冊處的公開紀錄便會更新，正式確立新業主的身份，整個買賣流程至此圓滿結束。
【買家必睇】未補地價居屋按揭全攻略：破解樓齡與政府擔保期
考慮進行未補地價居屋買賣時，按揭是最多人關心的環節。畢竟，能否成功「上會」直接決定了交易成敗。要了解銀行如何審批未補地價居屋的按揭申請，關鍵在於理解一個核心概念：房委會提供的「按揭擔保期」。這個擔保期，正是決定你能借到多少錢、供款年期有多長的決定性因素。
核心概念：房委會30年按揭擔保期如何運作？
房委會為了鼓勵銀行為居屋買家提供高成數按揭，會為每個一手居屋單位提供一個由「首次發售日期」起計，長達30年的按揭擔保。你可以將這個擔保期理解成房委會為銀行提供的一份「保險」。萬一業主斷供，房委會將會向銀行還清剩餘的貸款。有了這份保障，銀行自然更樂意批出條件優惠的按揭。
如何計算剩餘擔保期（30年減首次發售日期）
計算方法非常直接。你只需要找出單位的「首次發售日期」（可以從物業查冊或樓契中找到），然後用30年減去單位的樓齡，就能得出剩餘的擔保期。
公式：30年 – （現時年份 – 首次發售年份） = 剩餘擔保期
例如，一個在2010年首次發售的居屋單位，到了2025年，樓齡就是14年。那麼它的剩餘擔保期就是：30年 – 14年 = 16年。
擔保期對銀行批核按揭成數及年期的決定性影響
銀行批核未補地價居屋按揭時，最長的還款年期，一般不能超過房委會的剩餘擔保期。所以，剩餘擔保期的長短，直接限制了你的還款年期，並且會連帶影響銀行最終批出的按揭成數。剩餘擔保期越長，銀行承擔的風險越低，買家就越容易申請到理想的按揭條件。
樓齡19年的隱形分水嶺：對按揭成數與還款期的影響
在實際操作中，樓齡19年成為了一個不成文的關鍵分水嶺。因為大部分銀行的未補地價居屋按揭，最長還款年期為25年。要做到25年還款期，同時又要符合政府擔保期的要求，樓齡便成為了重要的計算基礎。
樓齡19年或以下：最高九成半按揭，最長25年還款期
如果心儀的居屋單位樓齡在19年或以下，恭喜你，這是最理想的情況。因為它的剩餘擔保期足夠長（30年 – 19年 = 11年），銀行普遍願意提供最長的25年還款期。在這種情況下，綠表買家最高可申請九成半按揭，而白居二買家最高也可申請九成按揭，並且不需要通過壓力測試。
樓齡超過19年：按揭成數或還款年期將逐步遞減
當單位樓齡超過19年，剩餘的政府擔保期就會少於11年。這時候，銀行為了控制風險，便會開始縮減按揭年期。例如一個樓齡23年的單位，剩餘擔保期只有7年，銀行最多只會批出7年的還款期。過短的還款期會導致每月供款額大增，如果超出買家的供款能力，銀行就可能會反過來要求買家降低按揭成數，增加首期支出。
樓齡30年以上：擔保期已過，銀行審批等同私樓，須壓力測試
如果居屋樓齡已達30年或以上，代表房委會的按揭擔保期已經完結。此時，銀行會將其視為一般私人物業處理。這意味著買家不但需要通過嚴格的壓力測試，而且按揭成數通常會大幅降至六成或以下，並且不是所有銀行都願意承造這類單位的按揭，買家在選擇上會受到很大限制。
未補地價居屋的轉按與加按限制
買入未補地價居屋後，業主在資金調動方面會受到較多限制，尤其是在轉按和加按套現上，與私樓有很大分別。
平手轉按：慳息或賺取現金回贈的主要目的
「平手轉按」是指在不增加貸款額的情況下，將按揭由一間銀行轉到另一間銀行。業主這樣做的目的，主要是為了尋求更低的按揭利率，或者賺取新銀行的現金回贈。這類申請一般較容易獲得房委會批准。
加按套現：僅限特定家庭開支，並須房委會特批
至於「加按套現」，即增加按揭貸款額以獲取現金，則受到極度嚴格的規管。業主必須向房委會提交申請，並提供充足證明，解釋套現是為了應付重大的家庭開支。獲批的理由通常非常特殊，例如籌措家庭成員的醫藥費、教育開支、殮葬費，或因離婚而需要支付贍養費等。想透過加按來投資或作其他個人周轉，基本上是不可能的。
【業主須知】各時期居屋轉讓限制深度解析：避開法律陷阱
進行未補地價居屋買賣，業主最需要留意的就是由房屋委員會所設下的轉讓限制。這些限制並非一成不變，而是隨着不同時期的房屋政策而有所不同。想順利完成未補地價居屋出售，就必須清楚了解自己單位所屬的年份，以及其對應的轉讓規矩，避免誤觸法網。
不同年份首次發售居屋的轉讓限制比較
不同年份首次發售的居屋，其「禁售期」長短和期內買賣的規定都有很大分別。簡單來說，政策是愈來愈嚴格，主要目的是為了確保資助房屋資源能真正落入有自住需要的市民手上。
2018年或之前：禁售期屆滿，可於第二市場自由定價
如果你的居屋單位是在2018年或之前首次發售，好消息是，這些單位的五年禁售期基本上已經屆滿。你只需要申請「可供出售證明書」，就可以在居屋第二市場，按照市場情況自由定價，將單位出售給持有「購買資格證明書」的綠表或白居二買家。
2019年至2021年：10年禁售期（首2年內不高於原價）
在2019年至2021年間首次推出的居屋，轉讓限制就嚴格得多。業主由首次轉讓契據日期起計，有長達10年的禁售期。在這10年內，業主不能補地價在公開市場出售。
而且，在首2年內，業主只能在第二市場，以不高於首次買入時的原價出售單位。到了第3至第10年，才可以自行定價，在第二市場轉售。
2022年及以後：15年禁售期（首5年內不高於原價）
政府為了進一步打擊短期炒賣，在2022年及之後首次發售的居屋，實施了歷來最嚴格的轉讓限制。禁售期大幅延長至15年。
在首5年內，業主同樣只能在第二市場，以不高於原價的價格出售單位。到了第6至第15年，才可以自行定價在第二市場出售。換言之，業主需要等待足足15年後，才有機會補地價並在自由市場放售。
違反《房屋條例》的法律後果
有些業主可能會想，能否私下與買家達成協議，繞過上述限制。這個想法非常危險，因為任何違反轉讓限制的買賣，都會觸犯《房屋條例》，後果相當嚴重。
第17B條：非法轉讓協議屬無效
根據《房屋條例》第17B條，任何在限制期內未經批准而訂立的買賣協議，法律上均屬無效。這代表即使買賣雙方簽了任何合約、買家付了訂金，整份協議在法律層面上都是沒有約束力的。買家無法獲得單位的業權，而業主亦可能要面對複雜的法律糾紛。
第27A條：違規買賣的刑事責任與懲處
更重要的是，違規進行未補地價居屋買賣不單是協議無效，更可能構成刑事罪行。根據《房屋條例》第27A條，非法轉讓單位的業主及買家，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。因此，業主在計劃出售單位前，務必了解清楚所有規定，循合法途徑進行交易。
揀樓貼士與開支預算：買賣前必做的準備功課
想順利完成未補地價居屋買賣，除了熟悉流程，揀樓和預算規劃更是成功上車的關鍵。這一步就像是做足功課，能幫助你找到真正合適的安樂窩，同時避免日後出現意料之外的財務壓力。我們一起來看看，從硬件到軟件，應該如何篩選單位，以及買賣雙方各自要準備多少開支。
如何篩選心水未補地價居屋單位？
單位硬件：地區、校網、面積與景觀考量
挑選理想的居屋單位，可以從「硬件」入手，這些是單位本身難以改變的條件。首先是地區，考慮上班的交通時間、社區配套是否便利，例如街市、商場、康樂設施等。如果家中有小朋友，心儀校網更是重中之重。然後是單位面積與間隔，要實際評估家庭成員的需求，確保空間足夠使用。最後，景觀與座向也直接影響居住的舒適度和日後的升值潛力，例如開揚的景觀通常更受歡迎。
單位軟件：內部裝修與樓宇維修狀況
看過硬件，就要評估「軟件」部分，這關乎你入住後的開支與生活品質。單位內部裝修是首要考量，如果裝修簇新合用，就能省下一大筆裝修費用，對預算有限的買家尤其重要。決定要買未補地價居屋前，要仔細檢查水電、牆身、地板等狀況。另外，大廈本身的維修狀況也絕不能忽視。可以向代理或業主查詢大廈的維修基金狀況、是否有大型維修計劃，例如強制驗窗或驗樓，避免購入單位後就要馬上集資維修。
買賣雙方開支預算一覽
不論是出售還是購入未補地價居屋，交易過程中都會涉及各種費用。清晰了解這些開支，有助雙方更好地規劃財務。
買方主要開支：首期、印花稅、律師費、按揭保險及代理佣金
買方需要準備的資金主要包括以下幾項：首期是最大筆的開支，金額視乎銀行批出的按揭成數而定；印花稅是向政府繳交的稅項，稅率按樓價計算；律師費是處理樓契及法律文件的費用；如果申請高成數按揭，可能需要支付按揭保險費；最後還有支付給地產代理的佣金，通常是樓價的1%。
賣方主要開支：律師費、代理佣金及其他雜費
至於成功出售未補地價居屋的賣方，開支相對簡單一些，主要有兩大項。首先是委聘律師處理賣樓文件的律師費。其次是支付予地產代理的佣金，同樣通常是樓價的1%。另外，如果原有按揭尚未還清，可能需要支付少量銀行贖契的手續費等雜費。
未補地價居屋買賣常見問題 (FAQ)
整個買賣流程，由簽臨約到收樓一般需時多久？
處理未補地價居屋買賣，從簽訂臨時買賣合約到正式收樓，整個過程一般需要大約2至3個月。這個時間比起一般私樓買賣稍長，主要是因為流程中涉及向房屋委員會（房委會）申請文件。
在簽署臨約後，買方律師需要代表買賣雙方向房委會申請「提名信」，這是整個流程的關鍵一步。房委會處理申請需要一定時間，加上銀行審批按揭、律師樓處理樓契等文件往來，都會影響整體進度。如果文件準備齊全，而且房委會與銀行的審批過程順利，交易時間就有機會縮短。
購買未補地價居屋後，可以出租嗎？
答案是絕對不可以。未補地價居屋的業主必須將單位用作自住。這是因為政府提供折扣資助的原意，是協助合資格市民置業自用，而不是用作物業投資。
根據《房屋條例》規定，未補地價的資助房屋單位，業主不得將其出租、分租或以任何形式放棄管有權。一旦被發現違規出租，即屬違法行為。房委會可以採取法律行動，後果包括罰款、監禁，甚至有權要求業主將單位轉售回房委會，業主需要承擔的風險極高。若想合法出租單位，唯一的途徑是先向房委會申請評估及繳付補地價，將單位轉為完整業權後，才可像私人物業一樣自由出租。
若銀行估價不足，買家可以怎辦？
銀行估價不足，意思是銀行對單位的估值低於買賣雙方議定的成交價。由於銀行批出的按揭貸款額是基於估價計算，這會直接導致買家需要準備更多的首期資金去填補差額。遇到這種情況，買家有幾個可行的處理方法：
首先，可以嘗試向多間不同的銀行申請按揭。每間銀行的估價標準和取態略有不同，另一間銀行或許能提供更貼近成交價的估值。
其次，可以嘗試與賣方商討。買家可以提供銀行的估價報告作為理據，看看賣方是否願意調低售價，以促成交易。
最後，如果以上方法都不可行，買家便需要自行籌集額外資金作為首期。假如資金實在無法到位，最終可能要考慮放棄交易，但這樣通常會損失已支付的訂金。
準賣證或準買證有效期內未能成功交易應如何處理？
賣方持有的「可供出售證明書」（準賣證）和買方持有的「購買資格證明書」（準買證），有效期均為12個月。買賣雙方必須在這12個月的有效期內，找到合適的交易對象並簽訂臨時買賣合約。
如果其中一方或雙方的證明書在簽訂臨約前已經過期，那麼證明書便會失效，交易無法繼續進行。這時，持證人需要重新向房委會遞交申請，並繳付相關的申請費用，以獲取一份新的有效證明書。重新申請需要時間，所以建議買賣雙方在證明書有效期內積極完成配對及簽約，避免不必要的延誤和開支。
應在第二市場出售還是補地價後於公開市場出售？兩者利弊比較
決定採用哪種未補地價居屋出售方式，主要取決於業主的資金狀況和期望回報。兩種方法各有利弊，適合不同的業主。
選擇在第二市場出售：
- 利處： 最大的好處是業主無需動用大筆資金去補地價。整個流程相對簡單直接，只需找到合資格的綠表或白居二買家即可。
- 弊處： 由於單位並未補足地價，售價會遠低於同區的私人物業市價，因為買家實際上承接了政府的資助折扣。同時，潛在買家範圍也僅限於合資格人士，客源相對較少。
選擇補地價後於公開市場出售：
- 利處： 單位可以按十足的市場價值出售，售價能與私人物業看齊，業主可以獲取最大的財務回報。買家沒有身份限制，任何人士都可以購買，潛在客源廣泛。
- 弊處： 最主要的門檻是業主必須先籌集一筆可觀的資金來支付補地價。補價金額是按單位當時的市值計算，數目可能高達數百萬。此外，申請補地價評估也需要額外時間，整個交易流程會更長。