抽居屋最怕「臨門一腳」計錯數被DQ！面對每月入息、年終花紅、強積金扣除及繁瑣的資產申報規定，不少白表申請者都感到困惑，擔心因一時大意計錯數而錯失置業良機。本文將為您一文詳解2025年最新的居屋入息及資產計算方法，從釐定收入範圍、強積金扣除上限，到資產申報細節，再結合單人、家庭及含非固定收入等三大實例分析，手把手教您準確計算，確保順利通過資格審查。
居屋2025入息及資產限額 (白表資格)
要掌握居屋入息計算方法，第一步就是了解最基本的入場券：入息及資產限額。房委會每年都會根據市況調整，所以居屋入息計算方法2025的最新限額是你必須清楚了解的數字。申請資格主要分為「單人申請」與「二人或以上家庭」兩大類，兩者的標準各有不同，我們逐一來看。
單人申請者限額
如果你是自己一個人申請，就需要留意以下的財務資格要求。
每月入息上限 (已扣除強積金)
單人申請者的每月總收入上限為$30,000。這個數額是指扣除了法定的強制性強積金供款後的淨收入。
資產淨值上限
在資產方面，單人申請者的資產淨值上限為$615,000。資產淨值涵蓋現金、銀行存款、投資、物業及車輛等資產的總和。
二人或以上家庭申請者限額
假如你與家人一同申請，例如是夫妻或與父母子女組成家庭，適用的限額就會更高。
每月入息上限 (已扣除強積金)
二人或以上家庭的每月總收入上限為$60,000。這是指申請表上所有家庭成員的總收入，同樣是扣除了各自的強制性強積金供款後計算得出。
資產淨值上限
家庭申請的資產淨值上限則為$1,230,000。同樣，這也是整個家庭，即申請表上所有成員，合計的總資產淨值上限。
居屋入息計算方法詳解
要成功申請居屋，準確理解居屋入息計算方法是關鍵的第一步。許多申請者在計算家庭收入時感到困惑，生怕因微小差錯而錯失機會。其實，整個計算過程依循清晰的邏輯，只要我們按部就班，就能掌握最新的居屋入息計算方法2025規則。以下將整個計算過程拆解為三大步驟，讓你一目了然。
第一步：釐定「家庭總收入」計算範圍
首先，我們要界定清楚甚麼會被計算為「家庭總收入」。簡單來說，就是申請者及名列申請表上所有家庭成員在指定時段內，從所有渠道賺取的全部收入總和。這不僅僅是每個人的底薪，房委會對「收入」的定義相當廣泛，基本上涵蓋了所有形式的報酬。
固定收入：月薪、津貼
這部分最為直接，主要包括你的基本月薪，以及公司每月固定發放的津貼，例如交通津貼、房屋津貼或膳食津貼等。只要是定期定額發放的款項，都應計算在內。
非固定收入：佣金、加班費、小費
對於收入非固定的朋友，例如從事銷售、餐飲或需要輪班工作的行業，所有浮動收入都必須申報。這包括銷售佣金、超時工作薪金（加班費）、顧客支付的小費，以及按工作表現發放的獎金。這些收入雖然每月不同，但都需要納入計算。
年終酬金：花紅、雙糧
年終雙糧、花紅、約滿酬金等一次性發放的款項，是許多人計算時容易忽略的項目。這些款項雖然不是每月發放，但同樣屬於收入的一部分，需要攤分計算並加到每月平均收入之中。
第二步：確認入息計算週期
釐清了收入範圍後，下一步是確認計算這些收入的指定時段。房委會每次推出居屋計劃時，都會在申請須知中列明一個清晰的「入息計算期」，所有收入的計算都必須以此為準。
受僱人士的計算時段
對於一般受僱人士，房委會通常會要求以申請截止日期前指定的一段時間（例如過去6個月）作為計算基礎。你需要將這段時期內的所有固定及非固定收入相加，然後計算出每月平均數。至於年終花紅或雙糧，則通常是以過去12個月的總額除以12，再加到月入之中。
非固定收入人士的平均入息計算
如果你的收入來源完全不固定，例如是自由工作者或主要靠佣金收入，計算方法同樣是將指定計算期內的總收入加起來，再除以相應的月份數，得出一個平均每月收入。這個平均值就是你用作審查的入息數字。
第三步：扣除強制性強積金 (MPF) 供款
計算出家庭總收入後，還有一個重要的步驟，就是扣除法定的強積金供款。這是唯一獲准從總收入中扣減的項目，正確計算可助你更貼近入息限額。
可扣除的法定供款定義
可以扣除的部分，僅限於法例規定僱員必須作出的強制性供款。簡單來說，就是你每月薪金中按5%比例強制扣除並存入強積金戶口的部分。僱主為你作出的供款部分，是不能扣除的。
強積金扣除額上限及計算方式
根據現行法例，僱員的強制性供款額為有關入息的5%，而設有每月入息上限（現時為$30,000），即每月最高供款額為$1,500。計算可扣除金額時，應以你的實際強制性供款額為準。例如，若你月入$25,000，你的強制性供款為$1,250，可扣除的金額就是$1,250。若你月入$40,000，你的強制性供款已達$1,500上限，可扣除額就是$1,500。
注意：自願性供款 (VC) 不可扣除
這一點必須特別留意。如果你除了強制性供款外，還有作出任何形式的自願性供款 (Voluntary Contributions)，例如俗稱的「VC」或「可扣稅自願性供款 (TVC)」，這些額外供款金額是完全不可以從總收入中扣除的。在計算最終審查入息時，你需要確保只減去法定的強制性供款部分。
居屋資產計算及申報須知
除了準確計算收入，正確申報資產淨值同樣是居屋申請中決定成敗的一環。很多申請者對資產計算一知半解，結果可能因為計錯數而錯失良機。掌握居屋入息計算方法固然重要，而了解清楚資產的計算準則，才能確保萬無一失。
釐清資產計算的截止日期
在申報資產時，最先要記住的是「資產計算截止日期」。房委會並不是要求你每日更新資產狀況，而是在申請期內指定某一日作為「快照」，你只需要申報截止當日所擁有的總資產淨值。
以居屋2025為例，資產計算的截止日期就是申請期的最後一天。這代表無論你在截止日期前後的投資市場賺蝕多少，或者銀行戶口有多少變動，房委會審核的都只是截止當日結算的總額。因此，準確記錄當日的資產狀況非常關鍵。
須申報的資產項目清單
資產淨值是指你和申請表上所有家庭成員持有的各類資產總和，減去所有負債（例如按揭、私人貸款等）後的淨額。以下是必須申報的資產項目：
物業 (香港及海外)
申請者及名列申請表上的家庭成員，在香港或海外所持有的任何住宅、商業或工業物業，都需要以截止當日的市價估算，再扣除尚未清還的按揭貸款，將其淨值計算在內。
投資 (股票、基金、儲蓄保險)
這部分包括股票、債券、基金、信託及任何理財產品。計算時應以資產截止當日的市場收市價為準。至於儲蓄或投資相連保險，則需要申報其「現金價值」或「退保價值」，而不是已繳付的總保費。
現金及銀行存款
所有港幣及外幣的現金、銀行活期與定期存款，都需要計算在內。外幣存款應以截止當日的匯率換算成港幣計算。
車輛價值
擁有私家車或公司用車都需要申報。車輛的價值需要扣除折舊及未償還的車輛貸款，計算其淨值。下文會再詳細解釋具體的計算方法。
公司股份及業務權益
如果你或家庭成員持有公司股份、擁有獨資或合夥業務，都需要申報相關的業務權益淨值。計算方法是將公司或業務的總資產減去總負債，再乘以你所佔的權益百分比。
重要資產計算規則
在眾多資產項目中，有幾項的計算規則比較特別，申請者必須清楚了解，以免申報出錯。
強積金 (MPF) 累算權益應如何計算？
強積金的處理方法視乎年齡。一般情況下，如果申請者及家庭成員未滿65歲的法定退休年齡，其強積金戶口內的累算權益是不需要計算作資產的。
但是，若任何成員在資產截止當日已年滿或超過65歲，即使他仍未提取強積金，其戶口內的所有累算權益（包括僱員及僱主供款部分）都必須全數申報為資產。
車輛價值的計算方法
車輛價值的計算有特定要求。你需要先評估車輛在截止當日的市值，然後減去任何尚未償還的車輛貸款。簡單來說，公式就是：
車輛資產淨值 = 車輛當時市值 – 未償還車輛貸款餘額
你可以參考二手車市場的價格來估算市值。房委會在審查時，亦可能會根據車輛的首次登記年份、型號等資料作估價參考，所以申報時應盡量貼近市場實況。
居屋入息資產計算實例分析
理論講完，不如實際演練一次。要掌握居屋入息計算方法，最好的方式就是透過不同情境的實例分析。以下的居屋入息計算方法2025範例，涵蓋了單人、家庭、固定及非固定收入等常見情況，讓你更清晰地了解整個計算流程。
情境一：單人申請 (固定月薪)
假設申請人陳先生是單人申請者，每月有固定的薪金收入。
計算每月總收入
陳先生的固定月薪是 $31,000。在計算居屋入息時，這個金額就是他的「每月總收入」。
計算可扣除的MPF
根據規定，陳先生可以扣除5%的強制性強積金供款。
計算方式是：$31,000 x 5% = $1,550。
不過，法定的每月最高可扣除強積金供款上限為 $1,500。所以，陳先生最多只能扣除 $1,500。
得出最終審查月入
將每月總收入減去可扣除的MPF金額，就是最終用作審查的月入。
$31,000 – $1,500 = $29,500。
這個數額低於2025年單人申請者的入息上限（$30,000），因此陳先生符合入息資格。
情境二：家庭申請 (含非固定收入成員)
假設申請核心家庭為李先生及李太太，二人一同申請。李先生有固定月薪，而李太太從事銷售工作，收入非固定。
計算各成員的平均月入
首先，需要分開計算兩位成員的平均月入。
李先生的固定月薪是 $35,000。
李太太的收入非固定，需要計算指定時期內的平均收入。假設房委會要求的計算期為過去6個月，她這6個月的收入分別是 $20,000、$25,000、$18,000、$30,000、$22,000 及 $28,000。
她的平均月入計算如下：
($20,000 + $25,000 + $18,000 + $30,000 + $22,000 + $28,000) ÷ 6 = $23,833
合併家庭總收入及MPF扣除額
然後，將兩位成員的收入和可扣除MPF合併計算。
家庭每月總收入：$35,000 (李先生) + $23,833 (李太太) = $58,833。
家庭可扣除MPF總額：
李先生部分：$35,000 x 5% = $1,750，達上限，可扣除 $1,500。
李太太部分：$23,833 x 5% = $1,192，未達上限，可全數扣除 $1,192。
家庭總扣除額：$1,500 + $1,192 = $2,692。
得出最終家庭審查月入
最後，計算出家庭的最終審查月入。
$58,833 – $2,692 = $56,141。
此金額低於二人或以上家庭的入息上限（$60,000），所以李氏夫婦符合申請資格。
情境三：收入包含年終花紅或雙糧
假設王小姐是單人申請，除了固定月薪外，每年還會收到年終花紅。
如何攤分花紅或雙糧
處理花紅或雙糧等年終酬金時，需要將過去12個月內收到的總額，平均攤分至12個月。
假設王小姐在過去一年收到一筆 $48,000 的年終花紅。
攤分後的每月額外收入：$48,000 ÷ 12 = $4,000。
合併常規收入與攤分後金額
王小姐的固定月薪是 $25,000。她的總收入需要加上攤分後的花紅金額。
用作計算的每月總收入：$25,000 + $4,000 = $29,000。
計算最終審查月入
接下來，根據合併後的總收入計算MPF扣除額和最終審查月入。
可扣除MPF：$29,000 x 5% = $1,450 (未達上限)。
最終審查月入：$29,000 – $1,450 = $27,550。
這個數額同樣低於單人申請的入息上限，王小姐符合資格。
特殊情況的入息及資產處理
在申請居屋的過程中，除了計算標準的固定月薪，現實中還有許多特殊情況。以下會詳細說明各種非標準情況下的居屋入息計算方法，幫助你準確申報。
自僱人士／自由工作者 (Freelancer) 的入息計算
自僱或自由工作者的居屋入息計算方法2025年版本，與固定受薪人士有明顯分別。因為收入並非每月固定，房委會需要透過特定的文件和計算方式，來評估一個穩定且具代表性的平均月入。
所需收入證明文件
為了準確計算收入，你需要提交一套完整的文件，以證明在指定時期內的業務總收入和支出。常見的文件包括：
- 已提交給稅務局的最近期利得稅報稅表。
- 由執業會計師核實的個人入息證明或公司損益表。
- 顯示業務收入和支出的銀行月結單、相關合約或發票紀錄。
平均收入計算方法
房委會通常會審視申請者過去一段時間（例如6個月或整個財政年度）的總收入，然後計算出平均每月收入。計算公式相當直接：
將指定時期內的總收入，扣除所有可獲稅務豁免的開支（例如辦公室租金、業務開支），然後將得出的淨收入總額除以相關的月數。
海外收入及海外資產申報
申請居屋時，一個很重要的原則是必須申報全球的收入和資產。不論收入來源或資產所在地是香港還是海外，都需要一併計算在內。
申報要求及所需證明
你需要主動申報所有海外收入和資產，例如海外工作的薪金、海外物業的租金收入、海外投資的收益等。為此，你需要準備相關的證明文件，例如：
- 海外僱傭合約或糧單。
- 海外物業的租約或樓契。
- 海外銀行戶口的月結單或資產證明。
- 海外報稅紀錄。
收入變動的處理方式
生活總有變化，轉工、失業或收入不穩都是常見情況。在申請期間，這些變動會直接影響入息計算結果。
轉工、失業或放無薪假對計算的影響
- 轉工或加薪：如果在申請期內轉工或加薪，房委會通常會以最新的薪金水平作為計算基礎。
- 失業：如果申請者在計算期內失業，該段時間的收入會以零計算，這會拉低整段時期的平均收入。
- 放無薪假：處理方式與失業類似，放無薪假的月份收入同樣作零計算，然後再與其他月份的收入合併計算平均值。
持有多份兼職的收入計算
如果你同時持有多份兼職工作，計算方法很簡單。你需要將所有工作的收入全部加起來，合併成一個總收入數字。房委會會以這個合併後的總收入，來審核你的申請資格。記住，任何一份工作的收入都不可以遺漏。
居屋入息資產審查常見問題 (FAQ)
我們介紹了主要的居屋入息計算方法，但在實際操作中，總會遇到一些特殊情況。這裡整理了幾個大家最常提出的問題，希望可以幫到你釐清各種細節。
申請期間或之後加薪，會否影響資格？
會的，這是一個非常關鍵的規定。居屋申請的資格審查並非只看截止申請當日的情況，而是一個持續的過程。由遞交申請表開始，一直到你簽署正式買賣協議當天為止，你和所有家庭成員的每月總收入及總資產淨值，都必須持續符合申請資格。
換句話說，如果在揀樓前或簽約前，任何家庭成員因加薪、轉工或獲得其他收入，導致整個家庭的總入息超出了上限，申請資格就會被取消。所以，在整個申請期間，都需要密切留意家庭的入息變化。
哪些家庭成員的入息及資產需要計算在內？
計算標準非常清晰：所有名列於同一份申請表上的申請者及家庭成員，他們的入息和資產都需要合併計算。不論是主要申請人，還是其他家庭成員，只要名字在申請表上，其收入（包括薪金、津貼、兼職收入等）和資產（包括存款、物業、投資、車輛等），都必須全數加起來，用作計算「家庭總收入」和「家庭總資產淨值」。
綠表申請者的入息資產審查標準有何不同？
綠表和白表申請者的審查標準有很大分別。簡單來說，綠表申請者基本上無須接受居屋申請的入息及資產限額審查。因為綠表資格本身（例如公屋住戶）已經證明了他們在資助房屋政策下的特定身份。
不過，這並不代表完全沒有任何審查。例如，透過「特快公屋編配計劃」獲取綠表資格的申請者，在揀選居屋單位時仍可能需要進行資產審查。但總體而言，他們不受白表申請者需要嚴格遵守的入息及資產上限所限制。
入息或資產超出限額少許應如何處理？
房屋委員會對於入息和資產限額的執行非常嚴格，並沒有設立任何彈性或酌情處理的空間。即使只是超出限額一元，申請資格同樣會被取消。
因此，並沒有「超出限額後」的處理方法。唯一的應對方式，就是在申請前及整個申請期間，準確地運用居屋入息計算方法2025的規則，小心計算清楚所有收入和資產項目。尤其對於收入浮動或持有不同資產的朋友，更要仔細核對，確保每一項申報都符合要求，避免因一時大意而失去寶貴的置業機會。