手頭有餘錢，想提早償還部分或全數按揭貸款（俗稱「供甩層樓」），以節省利息開支？這決定看似精明，但若處理不當，隨時墮入「罰息期」陷阱，不但未能慳息，更可能要支付高昂的罰款及手續費，得不償失。究竟提早還款是否划算？罰息如何計算？整個申請流程涉及哪五大步驟？本文將為您全面拆解按揭提早還款的成本效益、手續細節、各大銀行罰息條款，並整合常見問題，助您計清「慳息」與「成本」的數，作出最精明的財務決策。
提早還款划算嗎？罰息期、成本與慳息全分析
在考慮進行按揭提早還款手續之前，最重要的一步就是評估財務上的划算程度。這不單是比較利率高低，還需要深入了解「罰息期」這個關鍵概念，並且準確計算所有相關的按揭提早還款手續費，才能知道提早還款好處是否大於成本。
什麼是罰息期？為何銀行要設立此條款？
罰息期的定義：保障銀行利息收入的合約鎖定期
罰息期，可理解為銀行的「合約鎖定期」。銀行批出按揭貸款時，會投入一定的行政成本，並且預期在未來一段長時間內賺取利息。如果業主在短期內就還清貸款，銀行就無法賺取預期的利潤。因此，銀行設立罰息期這項條款，用來保障自身的利息收入。若你在這段鎖定期內進行按揭提早還款，就需要支付一筆額外費用。
一般罰息期長度：市場普遍為2年，少數為1年或3年
香港市場上，大部分銀行的按揭罰息期普遍設定為2年。當然，也有少數銀行的計劃罰息期僅為1年，或者長達3年。這個年期會在申請按揭時，清楚列明在貸款確認信（Offer Letter）上。
提早還款罰息計算方式：解構兩大基數與隱藏成本
了解罰息期的存在後，下一步就是掌握按揭提早還款計算方法。罰息的金額主要取決於計算基數，而市場上有兩種不同的計算方法。
計算基數一：「原有貸款額」— 大部分銀行的計算方法
這是最常見的計算方法，罰款會按照「原有貸款額」的某個百分比計算。舉例來說，假設你原有貸款額為500萬，罰息是貸款額的1%。即使你已經供款一年，尚欠480萬，罰款依然會用500萬作為基數計算，即5萬元。
計算基數二：「剩餘貸款額」— 少數銀行的計算方法
少數銀行會採用對客戶較有利的「剩餘貸款額」作為基數。沿用以上例子，罰款會用480萬作為基數計算，即4.8萬元。雖然這種方法較為少見，但在簽署按揭合約時，值得留意銀行採用的是哪一種計算方式。
隱藏成本：為何罰款常需加收「已批出現金回贈」？
申請按揭時，銀行通常會提供一筆可觀的現金回贈作招徠。這筆回贈其實是建基於你將會履行整個貸款期的假設。如果在罰息期內提早還款，銀行會視為你未有履行合約精神，因此有權要求你退還當時已批出的全部或部分現金回贈。這筆費用是罰息之外的一項重要隱藏成本，計算時絕對不能遺漏。
如何準確找出我的罰息期？
起計日：由正式提取貸款（Drawdown）當天起計
罰息期的計算起點，並非申請日或簽約日，而是你正式從銀行提取貸款（Drawdown）的那一天。例如，你的物業在6月15日成交，銀行當天放款給你或賣家，罰息期就是由6月15日開始計算。
辦理手續前，務必向銀行核實確實日期及條款
由於記憶可能出錯，最穩妥的做法是在計劃還款前，直接向你的按揭銀行查詢。你可以請職員核實罰息期的確實完結日期，以及合約上訂明的罰款計算方式與條款細則，確保所有資訊準確無誤。
成本效益分析：計算實際成本 vs. 可節省利息
最後，就是進行最實際的成本效益分析，判斷提早還款是否真的明智。
評估總成本：預估罰息、需退還回贈及其他手續費
首先，你需要將所有前期成本加總。這包括按合約計算出來的罰息金額，需要退還給銀行的現金回贈，以及可能產生的其他行政手續費。這個總和就是你決定提早還款需要立即付出的代價。
計算可節省總利息：比較還款前後的總利息支出
接著，計算提早還款可以為你節省多少未來的利息支出。你可以請銀行提供一份新的還款時間表，或者使用網上按揭計算機，比較一下提早還款後，在餘下年期需要支付的總利息，與原本計劃下的總利息支出有多大差距。
分析回本期：需時多久節省的利息才能抵銷前期成本
將「可節省的總利息」與「提早還款的總成本」作比較，就可以分析出「回本期」。例如，如果提早還款的總成本是8萬元，而你每月可以節省2000元利息，回本期就是40個月（80000 / 2000）。這意味著你需要持續持有該物業超過40個月，這次提早還款行動才算真正開始為你帶來淨收益。
按揭提早還款手續全攻略：五大步驟詳解
了解清楚罰息期與成本計算後，下一步就是執行實際的按揭提早還款手續了。整個流程其實比想像中直接，只要跟著以下五大步驟，你就能清晰掌握全局，順利完成還款。
步驟一：確定還款方案（全數 vs. 部份）
在你正式行動前，首先要決定一個最適合你財務狀況的還款方案。這一步會直接影響後續的流程與文件處理。
選擇「全數還款」：一次過清還結欠，準備贖契
如果你的資金非常充裕，可以選擇「全數還款」（Full Redemption）。這代表你將一次過付清所有剩餘的按揭本金與利息。完成後，你的物業便再無任何按揭負擔，下一步就可以著手辦理贖契手續，正式取回由銀行保管的樓契。
選擇「部份還款」：償還部分本金，並決定後續供款安排
另一個更常見的選擇是「部份還款」（Partial Redemption）。你可以動用手頭上的資金，償還一部分貸款本金。完成後，你需要向銀行決定餘下貸款的處理方式：一是維持每月供款額不變，從而縮短總還款年期，這是最能體現按揭提早還款好處的方法，因為能節省最多利息；二是維持總還款年期不變，但減少每月的供款額，這樣能即時減輕你每月的現金流壓力。
步驟二：正式向銀行提交申請
決定好還款方案後，便要正式通知銀行。這一步驟需要留意通知期的規定，並準確填寫申請文件。
提前通知期：為何銀行普遍要求最少1個月書面通知？
大部分銀行都會在按揭合約中列明，提早還款需要最少一個月的書面通知。這並非刻意刁難，而是因為銀行需要時間處理一系列的後勤工作，例如根據你的還款日，進行精確的按揭提早還款計算，核實最終的結欠金額；如果是全數還款，更要準備相關的法律文件以供贖契之用。給予足夠的通知期，能確保整個過程順利進行。
填寫申請表格：《提前清還貸款申請表》的注意事項
你需要向銀行索取並填寫一份名為《提前清還貸款申請表》或類似名稱的表格。填寫時要特別小心，清楚列明你是選擇「全數」還是「部份」還款。如果是部份還款，要清楚填寫還款金額，並剔選後續的供款安排。遞交前，請再三核對表格上的個人資料、物業地址及按揭戶口號碼，確保一切準確無誤。
步驟三：銀行處理與還款日資金準備
遞交申請後，銀行便會開始處理你的指示。此時，你需要確保還款日當天一切準備就緒。
確保扣賬戶口在還款日有足夠資金
銀行會在指定的還款日，從你指定的扣賬戶口中，自動扣除相關款項。你必須確保戶口內有足夠的資金，金額應包括還款本金、截至當日的利息，以及可能產生的按揭提早還款手續費。如果戶口結餘不足導致扣款失敗，銀行的處理方法一般是自動取消是次申請，你需要重新再遞交表格。
留意不足通知期可能產生的額外費用
假如你因特殊情況，例如急於賣樓，而無法給予銀行足夠一個月的通知期，銀行雖然多數會酌情處理，但通常會收取一筆「不足通知期」的額外費用，金額各間銀行不同，遞交申請時可向職員查詢。
步驟四：全數還款後的贖契程序
這個步驟只適用於選擇「全數還款」的業主。當你還清所有欠款後，就需要取回物業的「房契」，即樓契。
委託律師行辦理贖契（Discharge of Mortgage）
樓契是證明物業擁有權的最重要文件，在你供款期間一直由銀行保管。要取回樓契，你必須委託一間律師行代為辦理贖契手續。律師行會代表你與銀行接洽，處理所有法律文件，並在銀行取得樓契後安全地交還給你。整個過程的律師費需要由你自行承擔。
律師行選擇：為何必須確保律師行在銀行「認可名單」上？
選擇律師行時，有一個非常關鍵的細節。你所委託的律師行，必須在你按揭銀行的「認可名單」（on list）之上。如果律師行不在名單上，銀行便需要另外委派一間屬於其認可名單的律師行代表自己，以保障銀行利益。在這種情況下，你便需要同時支付兩間律師行的費用，總開支會大幅增加。
步驟五：處理相關保單（火險與按揭保險）
還款完成後，別忘了處理與按揭綑綁的保險事宜，處理得宜可以為你節省不必要的開支。
火險處理：取消保單或將受益人轉為業主
在按揭期間，火險的受益人是銀行。當你全數還款後，物業與銀行再無關係，你可以選擇直接取消這份火險保單，並取回剩餘的保費。或者，你也可以選擇保留保障，聯絡保險公司將保單的受益人轉為你自己。
按揭保險處理：部份還款後如何申請終止按揭保險？
如果你當初是申請高成數按揭，並購買了按揭保險（MIP），在進行「部份還款」後，記得重新計算你的按揭成數（貸款餘額佔物業價值的比例）。如果成數已降至毋須按揭保險的水平（例如6成或以下），你就可以主動向按揭保險公司申請終止保單，這樣便能節省未來每年的保費開支。
各大銀行按揭提早還款罰息條款比較 (2025)
在計劃進行按揭提早還款手續時，最重要的一步就是了解各大銀行的罰息條款。因為不同銀行的罰息期長短和計算方法都有很大分別，這會直接影響到你的按揭提早還款手續費總額。清楚比較各銀行的條款，是準確計算成本與評估按揭提早還款好處的基礎。
香港主要銀行提早還款罰息條款比較表
我們為你整理了幾間香港主要銀行的罰息條款，讓你對市場標準有個概念。不過，資料僅供參考，實際條款會因應你的貸款計劃而有所不同。
（表格欄目：銀行名稱、罰息期、第1年罰則、第2年罰則、計算基數）
| 銀行名稱 | 罰息期 | 第1年罰則 | 第2年罰則 | 計算基數 |
|---|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | 2年 | 全數退回已收現金回贈 | 全數退回已收現金回贈 | 原有貸款額 |
| 恒生銀行 | 2年 | 「原有貸款額3%」或「HK$50,000」（以較高者為準）+ 全數現金回贈 | 「原有貸款額2%」或「HK$20,000」（以較高者為準）+ 全數現金回贈 | 原有貸款額 |
| 中國銀行(香港) | 2年 | 「原有貸款額1%」+ 全數現金回贈 | 全數退回已收現金回贈 | 原有貸款額 |
| 渣打銀行 | 2年 | 「原有貸款額2%」或「全數現金回贈」（以較高者為準） | 全數退回已收現金回贈 | 原有貸款額 |
表格重點解讀與注意事項
單看表格可能還是會有一些疑問，下面我們就來拆解幾個關鍵細節，幫助你更深入理解這些條款。
解讀「以較高者為準」的條款
有些銀行的罰則會列明「以較高者為準」，這是進行按揭提早還款計算時必須留意的細節。舉個例子，假設你的原有貸款額是500萬港元，而銀行第一年的罰則是「原有貸款額3%」或「HK$50,000」，以較高者為準。
- 按百分比計算：HK$5,000,000 x 3% = HK$150,000
- 定額罰款：HK$50,000
由於HK$150,000高於HK$50,000，銀行便會收取HK$150,000作為罰款。所以，貸款額越高，罰款金額通常就越高。
注意「現金回贈」不包括按揭轉介公司的額外回贈
罰息條款中提到的「現金回贈」，是指當初承造按揭時，由銀行直接批出的現金獎賞。如果你是透過按揭轉介公司申請，並且獲得了由轉介公司提供的「額外回贈」，這筆金額通常是獨立的。銀行只會要求你退還由他們發放的部分，而不會牽涉到轉介公司的額外回贈。
所有條款以最終貸款合約為準，建議向銀行查詢
這篇文章提供的資料是一個市場概覽，能讓你對按揭提早還款的潛在成本有初步了解。但是，銀行的按揭產品和條款會不時更新，而且每個人的貸款合約細節都可能不同。所以在你做出任何決定之前，最穩妥的做法是直接聯絡你的按揭銀行，索取一份正式的還款報價單，確認確實的罰息金額和條款。這才是最準確的做法。
按揭提早還款常見問題 (FAQ)
來到這裡，相信你對按揭提早還款計算和好處都有了基本了解。不過，在實際處理按揭提早還款手續時，總會遇到一些具體問題。我們整理了幾個最常見的疑問，一次過為你解答。
辦理提早還款需要聘請律師嗎？
部份還款：通常不需要
這個問題的答案，取決於你是「部份還款」還是「全數還款」。如果是部份還款，過程相對簡單。你只需要直接向銀行申請，並不需要律師介入。
全數還款：必須聘請律師辦理贖契手續
但是，如果是全數還款，情況就完全不同。因為這牽涉到「贖契」（Discharge of Mortgage）的法律程序。你必須聘請律師，由律師代表你向銀行取回樓契，並到土地註冊處辦理註銷按揭的手續。這是保障物業完整業權的必要步驟。
提早還款手續費包括哪些項目？
罰息及需退還的現金回贈
按揭提早還款手續費主要包括幾部分。最核心的成本，自然是我們之前詳細討論過的罰息，和銀行要求退還的現金回贈。
不足一個月通知期的手續費
另外，大部分銀行都要求最少一個月的書面通知期。如果你未能提供足夠通知，銀行可能會收取一筆額外手續費。
贖契律師費（如適用）
最後，如果你是全數還款，就需要支付贖契的律師費。這筆費用是支付給你委託的律師行。
政府資助房屋（如居屋）的提早還款有何特別規定？
為何必須先獲得房屋委員會的書面同意？
持有居屋、綠置居等政府資助房屋的業主，在處理按揭提早還款時要特別留意。因為物業的轉讓和按揭都受到房屋委員會的限制。在還清銀行貸款前，房委會是物業的其中一個相關方，所以任何影響按揭狀況的決定，都必須先得到它的書面同意。
申請流程：先取同意書，再向銀行申請
所以，正確的申請流程是：第一步，先向房屋委員會申請並取得「提早還款同意書」；第二步，才拿著這份同意書，正式向銀行提交提早還款申請。
聯名物業如何辦理提早還款？
必須取得所有聯名業主的一致同意及簽署
如果你的物業是和家人或伴侶聯名持有，辦理提早還款就需要所有業主的一致決定。在向銀行提交申請時，申請文件上必須有全部聯名業主的簽署，缺一不可。銀行不會處理只有部份業主同意的申請。
若因賣樓而提早還款，需留意額外印花稅（SSD）嗎？
提早還款本身與SSD無關，但賣樓觸發的還款需同時考慮SSD的捆綁期
這是一個很好的問題，也容易產生混淆。首先要弄清楚，提早還款是處理你和銀行之間的貸款合約，而額外印花稅（SSD）是政府針對短期內轉售物業而徵收的稅項，兩者本質上沒有直接關係。不過，很多時候提早還款是因為賣樓。如果你賣樓的時間點，同時落在銀行的罰息期和政府的SSD捆綁期內（現時為2年），你就需要同時考慮這兩項成本。