手持已供斷的「現契樓」，想將磚頭資產轉化為靈活現金流？「現契套現」利率遠勝私人貸款，是盤活資產、實現財務目標的精明選擇。然而，申請過程涉及不少細節，由按揭成數、利率計算，到銀行審批準則，稍一不慎或會觸礁。本文將化身你的「現契套現天書」，為你一文拆解申請6大步驟、最高按揭成數、利息詳情，並由專家教你避開銀行3大常見伏位，助你順利提取資金，善用物業價值。
什麼是「現契套現」？與「轉按套現」有何分別？
相信不少朋友都聽過「現契套現」或「轉按套現」，兩者雖然都是利用物業獲取資金的方法，但其本質與適用情況卻截然不同。如果想善用你手上已供滿的物業資產，第一步就是要清晰理解兩者的差異，選擇最適合自己財務狀況的方案。
「現契套現」的定義與核心目的
「現契套現」是指業主利用一個已經完全償還按揭貸款、手上持有樓契正本（俗稱「現契」）的物業，向銀行或財務機構重新申請按揭貸款，從而套取一筆現金。簡單來說，就是將一個沒有任何按揭負擔的資產，重新抵押出去以換取流動資金。
其核心目的，是將長期鎖定在不動產中的價值釋放出來，變為靈活可用的現金。這筆資金可以用於多種財務規劃，例如為子女支付海外升學的費用、把握新的投資機遇、創業的啟動資金，甚至是作為退休後的備用現金流，而無需出售自己辛苦供滿的安樂窩。
一表看清：「現契套現」 vs. 「轉按套現」
很多人會將「現契套現」與「轉按套現」混淆，但兩者的操作前提和目的有著根本性的分別。為了讓你更清晰地掌握，我們從三個核心層面來比較一下。
比較一：物業按揭狀態
這是兩者最根本的分別。
- 現契套現：適用於已經完全供滿、沒有任何按揭在身的物業。業主是百分百持有該物業的業權，樓契正本亦由自己保管。
- 轉按套現：適用於物業本身仍有按揭貸款未供完。業主是將原有的按揭由A銀行轉至B銀行，並在轉移過程中，因應物業升值而增加貸款額，從中套取差額現金。
比較二：操作本質與資金用途
操作的本質決定了可套現的金額計算方式。
- 現契套現：本質是為一個「零負債」的資產重新設立一筆全新的按揭貸款。可套現的金額直接由物業的最新估價，乘以銀行批核的「現契套現成數」來決定。
- 轉按套現：本質是「再融資」（Refinance）。可套現的金額是「新批核的總貸款額」減去「原有按揭的剩餘欠款」。這通常與物業在持有期間的升值幅度有直接關係。
比較三：適用對象
不同的物業狀態，自然對應不同的業主群體。
- 現契套現：更適合已持有物業多年、並已完全還清貸款的業主。這類業主很多是退休人士或準備退休規劃的人士，他們可能沒有固定的月薪收入證明，但擁有高價值的無負債資產。
- 轉按套現：主要對象是仍在供款期的業主。他們可能有穩定的收入，希望利用樓價升勢獲取資金，或者尋求比現有按揭更優惠的利率條款，以減輕供款壓力。
為何考慮「現契套現」？剖析3大財務價值
辛辛苦苦供完物業，除了安居樂業，其實這份資產還有更大的潛力。當你手持一份無按揭的樓契，不妨了解一下「現契套現」這個理財選項，它能夠將你的不動產轉化為靈活資金，帶來意想不到的財務價值。很多人以為這只是應急方案，但實際上，它在理財規劃中扮演著更積極的角色。
優勢一：利率遠勝私人貸款，釋放資金靈活理財
當你需要一筆資金周轉，例如裝修家居或整合卡數，申請私人貸款可能是最直接的想法。不過，你只要比較一下就會發現，現契套現利息通常遠比私人貸款的利率優惠。因為物業本身是極佳的抵押品，銀行願意提供更低的貸款成本。這代表在相同的貸款額下，你每月的還款額會更低，總利息支出也大幅減少，讓你的財務壓力更輕。所以，這筆資金無論是用於投資、創業，還是子女的教育基金，都更具成本效益。
優勢二：銀行專業保管樓契，免除遺失風險
樓契是證明物業業權的唯一正本文件，重要性不言而喻。自己存放在家中或保險箱，始終要面對火災、盜竊甚至蟲蛀等遺失或損毀的風險。一旦樓契遺失，補領手續極為繁複，而且可能影響日後的物業買賣。當你選擇向銀行申請現契套現，在完成現契套現手續後，樓契正本便會交由銀行存放在專業的保險庫內。這等於是為你最重要的資產找來一個專業又安全的「管家」，讓你無後顧之憂。
優勢三：善用物業資產，預備未來資金需要
你的物業不應只是一堆「磚頭」，而是可以隨時啟動的備用資金庫。隨著樓價升值，你的資產價值也在增長。透過現契套現，你可以將這份增值潛力釋放出來，為未來的不時之需或人生大計做好準備。例如，為子女準備海外升學的費用、把握突如其來的投資機遇，或者為自己規劃一筆充裕的退休儲備。預先將資產活化，能讓你在機會來臨時，擁有更大的財務主導權。
【現契套現成數與年期】你能借多少？還款期多長？
談及現契套現，大家最關心的問題通常有兩個：究竟銀行可以批出多少貸款，以及還款期可以設定多長。這兩個因素直接決定了你能獲得的資金，以及未來的每月供款壓力。實際上，現契套現成數與年期的計算，背後都有一套清晰的銀行審批標準。
現契套現按揭成數全拆解
現契套現的按揭成數並非一個固定不變的數字，銀行會根據申請人的財務背景作出評估，主要分為以下兩種情況。
基本按揭成數：最高可達物業估價七成
如果申請人能夠提供穩定的入息證明，例如糧單、稅單或公司核數報告，並能通過銀行的壓力測試，那麼現契套現成數最高一般可達物業估價的七成。這是目前市場上最普遍的標準。
資產水平審批（無入息證明人士）：最高可達五成
對於一些退休人士或無法提供傳統入息證明的申請者，銀行會採用「資產水平審批」的方式。在這種審批模式下，銀行會評估申請人持有的流動資產，例如現金、股票及基金等。一般來說，按揭成數最高可達物業估價的五成。
注意事項：不適用於按揭保險計劃
有一點需要特別注意，現時協助買家承造高成數按揭的按揭保險計劃，例如八成或九成按揭，並不適用於現契套現申請。因此，申請人應以七成作為最高成數的預算基準。
退休人士特別方案：如何提高按揭成數？
對於退休人士而言，即使沒有固定工作收入，仍然有方法可以爭取更高的按揭成數，關鍵在於向銀行證明自己擁有穩健的還款能力。
方案一：證明持有足夠流動資產
如果申請人能夠證明自己持有充裕的流動資產，例如一大筆現金儲備或高價值的股票投資組合，足以覆蓋一段較長時間的供款。銀行在評估風險時會更具信心，因而有機會批出高達七成的按揭成數。
方案二：證明擁有穩定被動收入（如租金、股息）
另一種有效方法是證明擁有持續的被動收入。如果申請人持有其他物業並有穩定租金收入，或投資組合能帶來可觀的股息，這些收入都可以被銀行視為還款能力的一部分，有助於通過審批並獲取更高的貸款額。
還款年期計算：影響每月供款的關鍵
除了貸款額，還款年期是另一個影響財務規劃的重要因素。較長的還款期意味著每月供款額較低，現金流會更鬆動，而整個現契套現手續的利息總支出則會相應增加。
銀行標準：以「人齡」或「樓齡」計算上限
銀行計算最長還款年期，普遍會使用「80減人齡」或「75減人齡」作為基準，部分銀行亦會考慮「75減樓齡」，並以計算結果中較短者為準。例如，一位65歲的申請人，以「80減人齡」計算，其最長還款期便是15年（80-65=15），而非一般按揭最長的30年。
延長還款期策略：加入年輕擔保人
如果因為申請人年齡較大而導致還款期過短，可以考慮加入一位較年輕的直系親屬（例如子女）作為按揭擔保人。銀行便會以擔保人的年齡來計算還款期，這樣便有機會將還款期延長至最長30年，從而大幅降低每月的供款壓力。
【實戰流程】現契套現申請6大步驟全攻略
想將手上的物業資產轉化為流動資金，了解清楚現契套現的申請流程就是成功的第一步。整個現契套現手續其實相當直接，只要跟著以下六個步驟，就能清晰掌握全局，讓過程更加順暢。
步驟一：檢查樓契完整度及專業諮詢
萬事起頭難，但這一步絕對不能馬虎。申請前，首先要做的就是找出家中保管的樓契正本，仔細檢查所有文件是否齊全。一份完整的樓契是向銀行申請的入場券，任何缺漏都可能拖慢進度。如果發現文件不齊，便要及早處理。同時，建議在這個階段諮詢專業的按揭顧問，為物業作初步估價，並評估可獲批的現契套現成數，讓你對可動用的資金有一個初步概念。
步驟二：準備及遞交申請文件
當你心中有數後，就可以開始準備正式的申請文件。這一步就像準備一份個人履歷，目的是讓銀行清晰了解你的財務狀況。基本文件通常包括香港身份證、最近三個月的住址證明、入息證明（例如糧單、稅單或銀行月結單），以及最重要的樓契。對於退休或無固定收入的人士，則需要提供資產證明。一份準備充足的文件，有助銀行順利進行審批，並可能影響最終批出的現契套現利息及條款。
步驟三：銀行進行物業估價及審批
遞交申請後，便進入由銀行主導的審批階段。你選擇的現契套現銀行會委託專業的測量師行為你的物業進行正式估價，這個估價是計算貸款額的關鍵基礎。與此同時，銀行會審核你提交的所有文件，並查閱你的個人信貸報告（TU）。這個綜合審批過程，旨在評估你的還款能力與物業價值，最終決定是否批出貸款以及貸款的具體條款。
步驟四：委聘律師處理法律文件
當銀行發出初步批核通知後，便需要委聘律師樓處理後續的法律事宜。律師的角色非常重要，他們會代為草擬新的按揭契據、查核物業業權，確保所有法律程序符合規定。一般來說，銀行會提供一份認可的律師樓名單供你選擇，你只需要從中挑選一家，便可以啟動相關的法律程序。
步驟五：簽署按揭契據
所有法律文件準備妥當後，律師樓會通知你親身前往簽署正式的貸款文件，當中最重要的就是按揭契據。在簽署前，律師會詳細解釋合約中的各項條款，包括貸款金額、利率、還款年期及其他細則。這是整個流程中最具法律約束力的一步，代表你同意將物業抵押給銀行，以換取貸款。
步驟六：成功提取貸款
簽署所有文件並由律師樓完成在土地註冊處的登記手續後，整個申請就來到尾聲。銀行會根據合約，將批核的貸款金額，經由律師樓轉賬至你指定的銀行戶口。當你收到款項時，便代表整個現契套現流程已圓滿完成，你現在可以靈活運用這筆資金，實現你的財務計劃。
【專家提醒】銀行審批3大潛在伏位及應對方案
準備申請現契套現時，雖然看似是將自己已全額付款的物業作抵押，過程應該相當直接，但是在現契套現手續中，銀行依然會進行嚴謹的審批。想順利取得資金，就要先了解銀行審批時最關注的三個潛在問題，並且預先準備好應對方案。
伏位一：樓契不完整或遺失
樓契是證明物業完整業權的根本文件，銀行必須依據完整樓契才能處理現契套現申請。如果樓契有任何缺頁，損壞，甚至完全遺失，銀行的審批流程就會即時中止。
應對方案：
在正式提交申請前，首要步驟就是仔細檢查手上的樓契是否齊全。如果不幸發現樓契不完整或已遺失，必須立即委託律師處理。律師會協助你辦理宣誓書，證明樓契的遺失情況，然後向土地註冊處申請一份樓契的核證副本。需要留意的是，即使取得了核證副本，部分作風審慎的銀行仍可能對完全遺失正本樓契的個案存有疑慮。一個處理技巧是，如果你的物業在遺失樓契後，曾經成功承造過任何銀行的按揭，這會成為一個重要紀錄，讓後續的銀行更有信心接受你的申請。
伏位二：物業存在僭建或結構改動
香港很多舊樓都可能存在僭建物或未經批准的結構改動，這在銀行眼中是影響物業價值及合法性的風險因素。在審批現契套現時，銀行必定會委託估價行上門進行物業估價及視察。如果發現存在僭建問題，將直接影響審批結果。
應對方案：
銀行處理僭建問題通常有幾種方式。第一，估價行會評估還原僭建部分的費用，然後在物業的總估價中扣除這筆金額，再以調整後的估價計算最終的現契套現成數。第二，銀行可能要求業主簽署一份承諾書，表明業主會自行承擔所有因僭建而引起的法律責任及風險。在極端情況下，如果僭建問題嚴重，銀行亦有權拒絕整筆貸款申請。因此，在申請前誠實評估物業狀況，並對可能被扣減估價有心理準備，是十分重要的。
伏位三：申請人信貸紀錄或現有債務問題
即使物業本身沒有任何問題，申請人的財務狀況也是銀行審批的核心。銀行會透過環聯（TU）查閱你的信貸報告，評估你的還款習慣與能力。如果你的信貸評級偏低，或者身上背負其他未償還的高額債務，都會成為申請的阻礙。
應對方案：
這個問題的關鍵在於提早準備。在計劃申請前，可以先自行查閱信貸報告，了解自己的評級。如果發現評級不理想，應花幾個月時間改善財務紀律，例如準時清還信用卡結欠及其他貸款，避免申請新的無抵押貸款。一個良好的信貸紀錄，不單是成功獲批的關鍵，更有助你爭取到更理想的現契套現利息。清晰的財務狀況能向銀行證明你是一位可靠的借款人，讓整個現契套現銀行審批過程更加順暢。
「現契套現」常見問題 (FAQ)
Q1: 物業為聯名持有，申請時是否需要所有業主同意？
這是一個很常見的問題，答案是肯定的。由於現契套現的本質是將整個物業作為抵押品，向銀行申請一筆新的按揭貸款，這項決定會影響物業的業權。因此，在辦理現契套現手續時，物業的所有聯名業主都必須共同同意，並且需要親自簽署所有相關的法律文件及按揭契據。銀行及律師樓會核實所有業主的身份及意願，確保整個過程合法合規。任何一位業主不同意，申請都無法繼續進行。
Q2: 辦理現契套現需時多久？涉及哪些費用？
整個現契套現的流程，在文件齊備及樓契完整的情況下，一般由申請到成功提取貸款，大約需要三星期至一個月。實際時間會受銀行審批速度及律師樓處理效率影響。至於相關費用，主要包括以下幾項：
- 律師費：委聘律師處理按揭契據及相關法律文件是必須的步驟，費用一般介乎數千至一萬港元不等，視乎貸款額及個案複雜程度而定。
- 物業估價費：銀行需要為物業進行專業估價，以釐定最終的貸款額。部分銀行會為客戶豁免此項收費。
- 火險費用：所有按揭物業都必須購買火險，這是銀行的基本要求，每年保費約為千餘港元。
Q3: 未補地價的居屋可以申請現契套現嗎？
一般情況下，未補地價的居屋是不能夠透過一般商業銀行申請現契套現的。原因是未補地價的資助房屋，其業權受到房屋委員會的轉讓限制。業主若要將物業自由抵押給銀行以套取現金，必須先向政府補回地價，解除轉讓限制，讓物業變成可在自由市場買賣的私人樓宇。完成補地價手續後，該居屋單位的業主便可以像處理私樓一樣，向銀行申請現契套現。
Q4: 現契套現的利率及現金回贈一般是多少？
現契套現利息與市場上新購物業的按揭利率水平基本一致，並無太大分別。申請人同樣可以選擇H按（銀行同業拆息按揭）或P按（最優惠利率按揭）計劃。實際的現契套現利息會視乎申請人的信貸狀況、貸款額及當時的市場環境而定。不同現契套現銀行提供的利率和優惠亦有不同，建議多作比較。
至於現金回贈，同樣是現契套現申請的常見優惠，回贈率視乎貸款額大小及市場競爭而定，一般在貸款額的1%至2%之間。需要留意的是，根據金管局指引，若現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分需要從貸款本金中扣除。