無論是租樓、買樓，還是處理任何與物業相關的事務，核實業主身份都是保障自身權益的關鍵一步。許多人誤以為可以直接用姓名查冊，但基於私隱保障原則，香港的查冊制度規定必須透過準確的物業地址進行。本文為你準備的【查冊終極指南】，將會一步步教你如何利用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS），在網上輕鬆完成查冊；由事前準備、收費詳情，到解讀查冊報告的四大核心部分，均有詳盡教學。只需跟隨以下4個簡單步驟，即可安坐家中核實業主資料，避免墮入交易陷阱。
查冊前必讀：釐清重要概念與準備事項
在開始查業主姓名之前，我們先要釐清幾個重要概念，這會讓整個查冊過程更順利。許多人以為查業主資料可以直接輸入姓名，但實際操作並非如此。讓我們一步步了解清楚，為接下來的實戰教學做好準備。
為何不能單憑姓名查冊？私隱原則解析
保障個人資料私隱的重要性，防止物業資料被濫用
首先要明白，物業資料屬於敏感的個人私隱。如果任何人都可以單憑姓名就查閱到某人名下的所有物業，這些資料便很容易被不法之徒用作各種目的。所以，為了保障每一位業主的個人資料安全，防止物業資料被濫用，查冊程序設有嚴格的規限。
香港法律框架下對「反向查冊」的限制
在香港的法律框架和土地註冊制度下，公眾是不可以只用姓名來反向搜尋（俗稱「反向查冊」）某人名下物業的。土地註冊處的主要功能，是為指定的物業提供其業權和相關註冊紀錄，而不是提供一個以個人姓名為索引的物業資料庫。
例外情況：業主本人或獲正式授權人士可查閱名下物業
當然也有例外情況。如果你是業主本人，你可以向土地註冊處申請查閱自己名下的全部物業資料。另外，如果你持有業主的正式書面授權，也可以代為查詢。不過，這些程序的申請手續和費用都與一般查冊不同，主要是為業主整理資產或處理特定法律事宜而設。
正確查冊途徑：必須透過物業地址進行
強調以準確物業地址作為查冊起點的標準程序
既然不能用姓名，那麼如何查業主名呢？正確的標準程序，是必須由一個準確的物業地址開始。你需要先鎖定你想查詢的單位，然後利用這個地址去土地註冊處的系統中，調閱該單位的土地登記冊，業主姓名就記錄在這份文件上。
簡介兩大查冊途徑：網上「綜合註冊資訊系統」與親身辦理
要透過物業地址查冊，主要有兩個途徑。最方便快捷的是使用土地註冊處的網上「綜合註冊資訊系統」（IRIS Online Services），安坐家中就能完成。如果你不習慣網上操作，也可以選擇親身前往土地註冊處的客戶服務中心或新界查冊中心，在櫃位或使用自助查冊終端機辦理。
查冊費用：網上及親身查冊收費一覽
網上查冊（綜合註冊資訊系統）主要服務收費
使用網上系統查冊，收費相當清晰。查閱一份只顯示現時業主資料的土地登記冊，費用為港幣$10。如果需要包含完整業權歷史（過往及現時資料）的登記冊，費用則是港幣$25。一般租客或準買家查核業主身份，前者通常已經足夠。
親身查冊（櫃位及自助查冊）主要服務收費
親身查冊的費用與網上查冊基本相同。在櫃位或自助查冊終端機索取一份現時資料的土地登記冊副本，收費同樣是港幣$10；而索取過往及現時資料的登記冊副本，則是港幣$25。付款方式可以是現金、易辦事或支票。
查冊前準備清單：所需文件及資料
必須準備：完整物業地址、查冊者身份證明資料
動手查冊前，請確保你已準備好兩樣基本資料。第一是完整和準確的物業地址，包括大廈名稱、座數、樓層和單位號碼。第二是查冊者本人的身份證明資料，因為現行規定要求查冊人士提供真實姓名和身份證號碼。
建議準備：物業參考編號（PRN）、網上付款工具（信用卡等）
為了讓過程更順暢，有兩樣東西建議你預先準備。如果你知道該物業的「物業參考編號」（PRN），搜尋時會比輸入地址更加精準快速。如果你選擇網上查冊，也請準備好有效的網上付款工具，例如信用卡（Visa/Mastercard）、繳費靈（PPS）或轉數快。
查冊前必須作出的法律聲明及同意事項
最後一點非常重要。不論是網上還是親身查冊，在進行搜尋前，系統或職員都會要求你作出聲明，確認你明白查閱土地紀錄的目的，並同意遵守相關服務條款以及《個人資料（私隱）條例》。這是一個嚴肅的法律步驟，代表你清楚自己是在合法合規的情況下進行查冊。
【網上查冊教學】綜合註冊資訊系統（IRIS）詳細步驟
要網上查業主姓名，最直接的方法就是使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）。這個系統聽起來好像很專業，但實際操作起來相當簡單。只要跟著以下四個步驟，你就可以輕鬆在家中完成查冊，核實業主資料。現在就一起來看看如何查業主名吧。
第一步：登入「綜合註冊資訊系統」網上服務
前往土地註冊處官方網站
首先，你需要前往土地註冊處的官方網站。在網站主頁，你會很容易找到「綜合註冊資訊系統」的登入連結。點擊進去，就會到達查冊服務的專屬頁面。
選擇用戶類型：「非經常用戶」或「登記用戶」
進入系統後，你需要選擇用戶類型。對於大部分人來說，只是偶爾需要查冊，所以直接選擇「非經常用戶」登入就可以了。另一種「登記用戶」主要是提供給律師行、地產代理等需要頻繁進行查冊的專業人士使用，需要預先申請帳戶。
第二步：輸入查冊者資料及物業地址
按規定填寫查冊者的真實姓名及身份證明文件號碼
根據現行規定，所有查冊者都必須提供真實的個人資料。你需要準確填寫你的中文或英文全名，以及身份證明文件號碼。這一步是為了確保查冊過程的透明度與可追溯性，所以務必如實填寫。
如何準確輸入物業地址：按街道、屋苑或地段搜尋的技巧
準確輸入物業地址是成功查冊的關鍵。系統提供了幾種搜尋方式，最常用的就是按「屋苑/樓宇名稱」或「街道」搜尋。一個小技巧是，如果知道物業所屬的屋苑名稱，直接輸入屋苑名稱搜尋會比輸入完整街道地址更容易成功。如果系統找不到，可以嘗試不同的地址組合，例如參考差餉物業估價署的正式地址格式。
第三步：選擇土地登記冊種類
「現時的物業資料」 vs 「過往及現時的物業資料」
成功找到物業後，系統會讓你選擇需要哪一種土地登記冊。這裡有兩個主要選項：「現時的物業資料」和「過往及現時的物業資料」。
解釋兩者分別：前者只顯示現任業主，後者包含完整業權歷史
這兩者的分別很直接。「現時的物業資料」只會顯示現任業主的資料，以及物業在現任業主持有期間所涉及的註冊事項，例如按揭。而「過往及現時的物業資料」則是一份完整的歷史紀錄，包含了該物業由首次註冊至今的所有業主資料、成交價和相關的法律文件摘要。
為何一般買家或租客選擇前者（收費$10）已足夠
對於大部分租客或準買家來說，主要目的是核實現時的業主身份，確認與你交易的人是否真正的業主。因此，選擇收費為港幣$10的「現時的物業資料」通常已經非常足夠。除非你需要進行深入的背景調查，例如研究物業的完整轉手歷史，否則一般不必選擇收費較高的後者。
第四步：確認訂單、付款及收取報告
選擇收取報告方式：PDF下載、HTML閱覽或電郵
選擇好登記冊種類後，下一步就是確認訂單和選擇收取報告的方式。你可以選擇直接在網頁上以HTML格式閱覽，或者下載PDF檔案方便儲存及列印，也可以選擇透過電郵接收。建議選擇PDF下載，方便日後翻查。
完成網上付款程序
最後，系統會引導你進入付款頁面。你可以使用信用卡等常見的網上支付方式完成付款。付款成功後，你就可以即時獲取你所訂購的土地登記冊報告了。整個查閱業主資料的過程就是這麼簡單。
【解讀查冊報告】如何看懂土地登記冊（田土廳紀錄）？
成功取得查冊報告後，下一步就是看懂它。想有效查業主姓名和了解物業的背景狀況，就要學會解讀這份關鍵文件。這份看似複雜的土地登記冊（俗稱田土廳紀錄），其實結構分明，只要掌握要點，你也可以像專業人士一樣輕鬆解讀。
土地登記冊四大核心部分全解構
一份完整的土地登記冊主要分為四個部分，分別是A、B、C和D部分。每個部分都有其獨特功能，我們逐一拆解。
A部分 – 物業資料：核對地址、地段編號、政府租契年期
這部分就像是物業的身份證，提供了最基本的識別資訊。首先你會看到物業的地址，核對地址可以確保你查閱的物業正確無誤。接著是地段編號，這是物業在法律上的唯一識別碼，比地址更為精準。最後是政府租契年期，這項資料告訴你這塊土地的使用權限到何時，對了解物業的長遠價值很重要。
B部分 – 業主資料：辨識業主姓名、購入日期及成交價
這裡是整份報告的核心，直接解答了如何查業主名的問題。你會清楚看到現任業主的姓名，可能是個人或公司名稱。同時，這裡會記錄他們購入物業的日期和當時的成交價。透過這些資料，你可以確認賣方的身份和初步了解物業的價值歷史。
C部分 – 物業涉及的轇轕：解讀按揭、押記令（釘契）、買賣合約等
這部分列出所有對物業有約束力的法律文件或事項，也就是物業的「轇轕」。最常見的是銀行按揭（Mortgage），代表業主曾向銀行貸款。如果看到押記令（Charging Order）或俗稱的「釘契」，就表示物業可能牽涉債務訴訟，這是一個重要的警示信號。已簽署的買賣合約也會在此處註冊，用來顯示物業的當前交易狀況。
D部分 – 待註冊的契約：了解物業最新的交易動態
這部分可以看作物業的「最新動態」欄目。由於法律文件由遞交到正式註冊需要時間處理，一份剛剛遞交的買賣合約或新的按揭文件，會先在這裡以「待註冊」的狀態出現，然後才正式記錄到C部分。檢查這裡，可以讓你掌握到最新的交易情況，避免資訊滯後。
如何從登記冊進一步查證業主資料？
有時候，單憑一份土地登記冊未必能獲得所有你想知道的查業主資料。這時就需要多走一步，訂購相關的契約文件以獲取更深入的資訊。
尋找業主中文全名或其他身份資料
你可能會發現，登記冊上的業主只有英文拼音，沒有中文全名。這種情況在較早期的註冊文件中很常見。如果要尋找更完整的身份資料，例如業主的中文全名，通常就需要訂購相關的轉讓契約（Assignment）副本來查證，契約中一般會載有更詳細的個人資料。
何時需要訂購相關的轉讓契約副本以獲取更詳細資訊
除了想確認業主中文全名，還有幾種情況需要你訂購契約副本。例如，你想了解大廈公契（DMC）中有沒有關於飼養寵物或外牆裝修的特別限制。又或者，你想知道某份按揭契約的詳細貸款條款和金額。這些深入的細節，都記載在原始的契約文件之中，單靠土地登記冊的摘要是無法得知的。
【親身查冊指南】櫃位及自助查冊服務
雖然網上查冊非常方便，但如果你偏好親身辦理，或者需要職員協助處理較複雜的查詢，親身前往土地註冊處進行查業主姓名也是一個直接有效的方法。整個過程相當清晰，主要分為櫃位服務和自助查冊兩種方式，你可以根據自己的需要選擇。
土地註冊處服務點及辦公時間
親身查冊的第一步，當然是要知道可以去哪裡辦理。土地註冊處在市區和新界都設有服務點，方便市民就近查詢全港任何地區的物業資料。
客戶服務中心及新界查冊中心地址
- 客戶服務中心： 香港金鐘道66號金鐘道政府合署19樓
- 新界查冊中心：
- 大埔查冊中心：大埔汀角路1號大埔政府合署5樓
- 元朗查冊中心：元朗橋樂坊2號元朗政府合署8樓
- 荃灣查冊中心：荃灣西樓角道38號荃灣政府合署8樓
辦公時間及特別天氣安排
- 辦公時間： 星期一至星期五，上午9時至下午1時30分。
- 特別天氣安排： 當八號或以上熱帶氣旋警告信號，或黑色暴雨警告信號發出時，所有服務點將會暫停服務。如果信號在辦公時間結束前兩小時或更早取消，服務處會在情況許可下，盡快在兩小時內恢復服務。出發前最好先留意相關的政府公告。
親身查冊流程及所需文件
準備好所需文件，是確保查冊過程順暢的關鍵。不論是個人還是公司客戶想查業主資料，都需要提供身份證明，這是法定要求。
個人客戶所需身份證明文件
如果你是以個人名義進行查冊，職員會要求你出示身份證明文件的正本以作核對。你需要準備：
- 你的全名；及
- 你的身份證明文件號碼（例如香港身份證號碼或護照號碼）。
公司客戶的額外要求（如商業登記、授權書）
假如你是代表公司或機構查冊，除了授權代表的個人身份證明文件外，還需要額外提供以下資料和文件：
- 機構名稱及商業登記號碼： 必須提供準確的資料。
- 授權證明： 獲授權的代表需要出示能證明其身份的文件，例如職員證或由公司正式簽發的授權書。
- 機構印章： 在付款單據上，通常需要加蓋機構的印章作實。
櫃位查冊與自助查冊終端機的操作分別
到達服務點後，你可以選擇兩種方式獲取業主資料，兩者各有不同。
- 櫃位查冊服務： 這個方式就像到銀行櫃位辦理手續。你只需要將準備好的物業地址和你的身份證明文件交給職員，他們便會協助你完成整個查冊及付款過程，最後將土地登記冊列印給你。這個方法適合初次查冊，或對流程不太熟悉的人。
- 自助查冊終端機： 服務點內設有多部自助查冊終端機，操作類似銀行的自動櫃員機。你需要按照螢幕上的指示，自行輸入物業地址、你的個人資料，然後使用八達通或EPS付款。完成後，終端機會即時列印土地登記冊。這個方法的好處是通常等候時間較短，過程也更快捷。
查業主姓名常見問題（FAQ）與疑難排解
在進行查業主姓名和索取物業資料的過程中，你可能會遇到一些系統操作或結果解讀上的疑問。這部分內容就是為你整理的實用指南，涵蓋了各種常見問題和專業的解決方法，助你順利完成查冊。
系統操作與技術問題
系統顯示「找不到物業」怎麼辦？地址輸入技巧分享
在網上系統輸入地址後，有時會出現「找不到物業」的提示，這通常是地址輸入方式的問題。你可以嘗試幾個小技巧，首先是盡量使用官方的標準地址格式，其次是嘗試只輸入屋苑或大廈名稱進行初步搜尋，找到對應樓宇後再選擇具體單位。因為系統對地址的格式要求比較嚴格，有時多一個空格或用錯標點符號，都可能導致搜尋失敗。
如何尋找村屋或丈量約份地段（DD Lot）的物業地段號碼？
要查詢村屋或新界土地的業主資料，單靠地址往往不足夠，最準確的方法是使用地段號碼。這些物業通常以「丈量約份地段」（DD Lot）編號來識別。這個編號通常會清晰列明在樓契或買賣合約等文件中。如果手頭上沒有這些文件，你就要利用接下來介紹的輔助工具來尋找了。
介紹實用查冊輔助工具：「街道、樓宇門牌和地段索引」
土地註冊處提供了一個非常好用的免費網上工具，名為「街道、樓宇門牌和地段索引」。你可以把它看成是一本官方的地址與地段編號對照字典。當你不確定物業的準確地段編號時，只需輸入街道或樓宇名稱，系統就會列出相關的地段資料。對於新界區的物業，則可使用「新界地段/地址對照表」，這兩個工具都能有效解決因地址不詳而無法查冊的問題。
網上付款失敗的常見原因及解決方法
網上付款失敗的原因有很多，常見的包括信用卡資料輸入錯誤、戶口餘額不足，或者銀行基於保安理由暫時拒絕了該筆交易。解決方法很直接，你可以先仔細核對所有輸入的資料是否正確，然後確認信用卡狀態正常。如果問題持續，可能是瀏覽器的彈出視窗攔截功能影響了銀行的驗證頁面，你可以暫時停用此功能再試一次，或直接聯絡發卡銀行查詢。
查冊結果解讀疑問
業主是公司名，代表什麼？如何查證公司股東背景？
當你查業主名時，如果發現業主是一間公司，這在香港非常普遍。公司持有物業可以基於稅務、資產隔離等多種商業考慮。土地登記冊只會顯示該公司的名稱，並不會提供其背後的股東或董事是誰。要進一步了解這家公司的背景，你需要記下完整的公司名稱，然後到公司註冊處的網上查冊中心，進行公司查冊，便可以查閱到該公司的股東及董事等詳細資料。
為何土地登記冊上的地契年期顯示已屆滿但仍然有效？
這是一個常見的法律疑問。你可能會發現一些物業在土地登記冊上的地契年期顯示已經過期，但物業交易依然正常進行。這是因為根據香港法例《政府租契續期條例》，許多在1997年屆滿的土地契約已獲自動續期50年，直至2047年6月30日。土地登記冊上的資料未必會手動更新以反映這個法定續期，所以物業的業權實際上仍然是有效的。
發現物業有「押記令」（釘契）或「清盤令」，有何影響？
在查閱物業資料時，如果發現有「押記令」（Charging Order）的註冊，也就是俗稱的「釘契」，這代表業主因牽涉債務問題，債權人經由法庭取得命令，將該物業作為還債的抵押品。物業被釘契後，其買賣會受到嚴重影響。至於「清盤令」（Winding-up Order），則是針對公司業主而言，代表該公司正被強制清盤，其資產（包括該物業）將由清盤人接管和處置，交易程序會變得非常複雜。
不同情境下的查冊策略
租客：租樓前如何透過查冊核實業主身份，防範租務騙案
作為租客，在簽訂租約和支付按金前，進行查冊是保障自己的重要一步。你可以向地產代理或業主索取單位的準確地址進行查冊，核實土地登記冊上的業主姓名，是否與自稱是業主的人的身份證明文件一致。如果接待你的人聲稱是業主代表，他理應能出示有效的授權文件。這個簡單的步驟，能有效預防假業主或二房東詐騙租金的騙案。
準買家：買樓前查冊以了解業權狀況及物業轇轕
對準買家來說，買樓前進行查冊是絕對不能省略的標準程序。這能讓你清晰了解物業的業權是否完整、是否存在未解除的按揭、有沒有任何「釘契」或其他可能影響交易的法律轇轕。專業的做法是，在簽署臨時買賣合約前查一次，並在交易完成前（即簽署正式樓契前）由律師再查一次，確保物業在這段期間沒有出現新的變動，保障你的權益。
業主：為何應定期查閱自己物業，監察是否有異常註冊
作為業主，定期查閱自己物業的土地登記冊是一種精明的資產管理習慣。雖然機會不大，但市場上曾出現不法之徒偽造文件，為他人物業進行按揭或轉讓的案件。定期查冊可以讓你第一時間發現是否有任何未經你授權的異常註冊，及早採取行動。你亦可考慮使用土地註冊處的「物業把關易」電子提示服務，當有涉及你物業的文書交付註冊時，系統便會發出電郵通知，讓你安心。