恭喜您！奮鬥多年，終於供滿物業按揭，踏入「無債一身輕」的階段。下一步，便是從銀行取回象徵完整業權的樓契正本。「贖回樓契」看似簡單，但當中涉及法律程序、文件準備及後續保管等關鍵細節，稍有不慎或會引致延誤及額外開支。
本文將為您提供一站式全攻略，由贖契的4大核心步驟、律師費用預算、所需時間，到成功取回樓契後的5大安全存放方法，以及遺失樓契的嚴重後果，助您清晰掌握整個流程，順利取回這份重要資產，安心做個真正業主。
為什麼要「贖回樓契」？了解定義、重要性及贖契時機
當您奮鬥多年，終於清還所有按揭貸款，接下來最重要的一步，就是辦理贖回樓契。這不僅是一個簡單的手續，更是您正式取回物業完整業權的象徵。究竟贖契背後代表什麼？在什麼時候需要處理？讓我們由淺入深，一步步為您拆解。
「贖回樓契」是什麼？釐清樓契與完整業權
樓契 vs 買賣合約：法律地位的根本區別
很多人可能會混淆樓契與買賣合約。簡單來說，買賣合約是您與賣家之間訂立的交易協議，證明您有權利購買該物業。樓契，法律上稱為「業權契據」（Title Deeds），則是另一回事。它是一整套證明物業業權誰屬的法律文件，是物業擁有權的最終、最權威的證明。根據香港法例，物業的法定業權轉移，必須透過契約形式進行，所以樓契的法律地位遠高於買賣合約。
贖契的法律意義：取回物業完整業權的象徵
在您申請按揭時，銀行會保管您的樓契正本，並在土地註冊處登記「按揭押記」（Mortgage Charge），作為抵押品。這意味著在還清貸款前，銀行擁有該物業的優先權益。贖回樓契的法律意義，就是由贖回樓契律師正式解除銀行在土地註冊處的押記，將物業的完整業權，毫無負擔地交還到您手上。完成後，您才是真正百分百擁有這個物業的業主。
供滿樓是否必須立即贖契？拆解迫切性與潛在費用
銀行保管樓契的潛在成本：存契費詳情
當您供滿按揭後，銀行一般不會主動為您辦理贖回樓契手續。如果您長時間沒有行動，銀行並不會提供免費的永久保管服務。它們會視之為一項託管服務，並開始向您收取「存契費」（Deeds Custody Fee）。這筆費用每年可能數千元，長遠來說是一筆不必要的開支，所以這也是贖回樓契費用中需要考慮的一環。
成為「現契樓」：對未來買賣及融資的戰略優勢
成功贖契後，您的物業便會成為「現契樓」，即沒有任何按揭在身。這帶來了極大的戰略優勢。首先，未來若您打算出售物業，交易過程會更簡單快捷，因為您能隨時出示完整樓契，買家及銀行的信心會更大。其次，當您需要資金周轉時，可以利用「現契樓」快速向銀行申請貸款或進行融資，靈活性大大提高。
觸發贖回樓契的兩大主要情況
情況一：已全數清還按揭貸款（Mortgage Discharge）
這是最常見和最值得慶賀的情況。當您還清最後一期按揭供款後，就可以主動聯絡銀行，啟動贖回樓契手續。這是整個置業旅程的終點站，象徵著您多年的努力終於開花結果，正式成為無債一身輕的業主。整個贖回樓契時間通常需要數個月。
情況二：為進行轉按（Remortgage）
另一個觸發贖契的情況，是為了進行「轉按」。當您找到另一間提供更優惠按揭利率或現金回贈的銀行時，便會選擇將按揭由原銀行（A銀行）轉到新銀行（B銀行）。在這個過程中，您的律師需要先向A銀行贖回樓契，然後再將樓契交予B銀行作為新的抵押品。在這種情況下，您本人通常不會接觸到樓契正本，整個過程會由律師在兩間銀行之間處理。
【贖契流程四步曲】供滿按揭 vs 轉按手續、文件、時間全拆解
辦理贖回樓契的手續，聽起來好像很複雜，其實只要跟著以下四個核心步驟，整個過程就會變得清晰易明。不論你是因為已經供滿樓，還是為了進行轉按，基本的流程大同小異，但在最後一步樓契的去向會有所不同。整個贖回樓契手續所需的時間，由委託律師到完成，一般需要數個月，讓我們一步步拆解。
第一步：向銀行申請及準備文件
一切由你主動聯絡銀行開始。這是啟動整個贖契程序的起點，也是準備後續法律文件的基礎。
為何須由業主主動啟動贖契程序
當你還清最後一期按揭貸款後，銀行並不會自動將樓契交還給你。銀行作為商業機構，其主要責任是管理貸款。貸款清還後，歸還抵押品的法律程序需要由業主，也就是你，主動發起。雖然銀行可能會在按揭期滿前發信提醒，但最終啟動程序的責任在於業主本人。
如何向承按銀行索取「按揭貸款結算書」
啟動程序的第一步，是向你的承按銀行申請一份「按揭貸款結算書」（Payoff Statement）。你只需要直接聯絡承按銀行的按揭部門，提出贖契要求即可。這份文件會清楚列明尚欠的本金、利息及其他可能產生的費用，是你的律師後續處理贖契事宜所必需的核心文件。
第二步：委託律師辦理手續【關鍵步驟】
這是整個贖回樓契手續中最關鍵的一環，因為所有法律文件都必須經由專業的贖回樓契律師處理，業主本人無法直接辦理。
如何選擇贖契律師：確認律師行在銀行「認可名單」(Approved List) 上
選擇律師時有一個非常重要的細節。並非任何律師行都有資格處理你的贖契申請。每間銀行都有一份自己的「認可律師行名單」（Approved List）。銀行為了保障自身利益及確保流程順暢，只會與指定名單上的律師行合作。因此，在你委託任何律師行之前，首要任務是先向你的承按銀行查詢，確認該律師行是否在它們的「認可名單」上，以免耽誤進度。
比較律師收費：查詢時須注意的「全包」細節
贖回樓契費用是大家關心的重點，市場上處理贖契的律師費一般介乎港幣$2,000至$5,000不等。查詢贖回樓契費用時，記得要問清楚報價是否「全包」。一個清晰的報價應包括律師的專業服務費，以及其他雜費，例如查冊費及到土地註冊處的註冊費等。這樣可以避免在流程後期才出現預算外的額外開支。
第三步：律師樓處理法律程序及註冊
當你委託好律師後，他們便會接手處理所有繁複的法律程序，你只需要配合提供所需資料即可。
律師準備贖契文件（Discharge or Release Deed）
律師會根據銀行提供的「按揭貸款結算書」，草擬一份名為「贖契文件」（Discharge or Release Deed）的法律文件。這份文件就如同一張「收據」，由銀行簽署後，用作證明你已還清所有按揭貸款，銀行同意解除物業的按揭。
到土地註冊處註銷按揭押記令（Discharge of Charge）
當物業用作按揭時，銀行會在土地註冊處的記錄上登記一份「按揭押記令」（Charge），以示該物業為抵押品。在銀行簽署贖契文件後，律師會將文件送到土地註冊處進行註冊，正式將你物業記錄上的按揭押記令註銷。完成這一步，你的物業在法律上才算真正「甩掉」按揭。
如何透過土地查冊確認按揭押記已成功解除
在律師完成註冊程序後，你可以自行或委託律師進行一次土地查冊（Land Search），以作最終確認。在查冊報告的「物業涉及的轇轕」（Incumbrances）一欄中，原本由銀行登記的按揭押記令應該已經不再顯示。這代表贖契的法律程序已圓滿完成。
第四步：核對及處理樓契正本【流程終點】
來到最後一步，就是處理實體的樓契正本。這一步會因應你贖契的目的而有兩種不同情況。
情況一（供滿按揭）：律師樓交還全套樓契正本
如果你是全數清還按揭，律師樓在從銀行取回樓契正本後，便會通知你親自到律師樓領取。這份厚厚的文件代表著你物業的完整業權，從此便交由你自行保管。
情況二（轉按）：律師樓將樓契轉交新承按銀行
如果你是為了轉按而贖契，那麼樓契正本並不會交到你手上。你的律師樓會擔當中間人的角色，在舊銀行贖回樓契後，直接將樓契正本轉交給你新的承按銀行作為抵押品，直至你將來還清新的按揭貸款為止。
核對關鍵文件：入伙紙、地契、公契等是否齊全
不論是親自取回還是轉交新銀行，核對樓契文件的完整性都非常重要。一份完整的樓契通常包括入伙紙（Occupation Permit）、地契（Government Lease）、大廈公契（Deed of Mutual Covenant）等一系列重要文件。在領取樓契時，最好與你的律師一同核對，確保所有文件齊全，為日後可能的物業交易做好準備。
贖回樓契費用及時間預算
贖回樓契律師費及雜費清單
辦理贖回樓契手續時，大家最關心的自然是贖回樓契費用和所需時間。整個開支預算主要由兩部分組成，分別是律師費以及一些必要的雜費。
贖契律師費一般收費參考（約港幣$2,000 – $5,000）
費用中佔最大部分的，就是委託贖回樓契律師處理整個法律程序的服務費。一般而言，市場上的收費大約介乎港幣$2,000至$5,000。實際收費會因律師行的規模和案件的複雜程度而異，但標準的贖契個案通常都在這個範圍內。這筆費用已包括律師為你準備贖契文件、與銀行溝通協調，以及處理土地註冊處的註冊事宜。查詢報價時，建議直接詢問是否「全包宴」收費，這樣可以更清晰地掌握預算，避免日後有預期之外的開支。
其他雜費：查冊費及註冊費
除了律師費，還有幾項不可避免的固定雜費。這些是支付給政府部門的官方費用。
第一是查冊費。律師需要到土地註冊處查閱你的物業記錄，以核實按揭資料，並在完成手續後再次查核，確保按揭紀錄已成功註銷。每次查冊的官方收費為港幣$10，整個過程可能需要進行數次查冊。
第二是註冊費。這是向土地註冊處遞交「解除按揭/押記」文件並進行註冊的費用，目前為港幣$230。這些雜費金額不大，律師行通常會在最終的帳單中清晰列出。
贖回樓契所需時間：由委託到完成一般需時多久？
至於贖回樓契所需時間，由正式委託律師開始，到你親手取回樓契正本，整個過程一般需要一至三個月。時間長短的主要變數在於銀行的處理效率。
流程大致如下：首先，律師會向銀行索取按揭貸款的最終還款結算書。然後，銀行需要內部審批和簽署贖契文件。這個步驟往往最花時間，完全取決於銀行的工作流程。律師收到銀行簽妥的文件後，便會交往土地註冊處進行註冊，這一步通常需要數個星期。註冊完成後，律師就會安排從銀行取回你整套完整的樓契正本，最後交到你的手上。整個過程環環相扣，所以銀行的效率是決定整體時間的關鍵。
成功贖契後：5大樓契安全存放方法大比拼
好不容易完成了所有贖回樓契手續，終於將這份代表完整業權的重要文件拿到手，心情想必是既興奮又實在。不過，接下來的挑戰就是：這疊厚厚的樓契，究竟應該存放在哪裡才最安全？樓契正本遺失是無法補領的，所以妥善保管絕對是頭等大事。以下為你詳細比較五種常見的存放方法，助你作出最適合的選擇。
方法一：銀行保險箱
優點：保安嚴密、責任清晰
將樓契存放在銀行保險箱，可以說是最傳統穩妥的做法。銀行具備極高規格的保安系統，例如二十四小時監控、恆溫恆濕環境等，能有效避免文件因意外損毀。萬一在銀行保管期間出現任何問題，責任歸屬非常清晰，這份保障讓業主可以十分放心。
缺點：長期供不應求、尺寸限制
銀行保險箱的最大問題是「一位難求」。市場長期供不應求，特別是市區交通方便的分行，排隊輪候幾年亦是等閒事。而且，保險箱的尺寸有限，如果物業樓齡較高，相關的樓契文件可能非常厚，未必能輕易放進標準尺寸的保險箱內。
方法二：銀行專業寄存服務
優點：專業管理、文件有第三方證明
除了保險箱，部分銀行提供專門為重要文件而設的寄存服務。這種服務由銀行作專業管理，保安級別更高。將樓契交由具公信力的第三方機構保管，日後需要處理物業買賣或承造按揭時，文件由銀行直接提供，能增加交易對手及律師的信心，確認業權的真確性。
缺點：年費較高昂（約港幣$3,000 – $4,000）
專業服務自然伴隨較高的贖回樓契費用。這類寄存服務的年費一般由港幣$3,000至$4,000不等，相比保險箱的租金高出不少，是一項需要納入長期預算的開支。
方法三：律師樓保管
優點：較家中安全、方便處理法律事務
將樓契存放在之前協助處理贖回樓契的律師樓，也是一個選擇。律師樓的保安措施總比一般家居優勝。最大的好處是，假如你未來有計劃出售物業或處理其他相關法律事務，文件已在律師手上，能簡化程序，縮短處理時間。
缺點：非長期方案、潛在取回延誤風險
不過，律師樓並非專門的長期文件儲存機構。他們未必會將樓契存放在辦公室內，而是存放於外部文件倉庫，同樣存在一定風險。如果律師樓結業或被接管，取回樓契的過程可能會變得複雜，甚至出現延誤。
方法四：家中保險箱
優點：零成本、存取方便
存放在家中是最直接、最無成本的方法。你只需購置一個家用保險箱，之後便再無其他費用。而且，你可以隨時隨地存取樓契，無需預約或遷就辦公時間，方便度是最高的。
缺點：易受火災、水浸、盜竊等家居意外影響
方便的代價是風險極高。香港天氣潮濕，而且火災、水浸、盜竊等家居意外難以預料。即使是標榜防火防水的保險箱，在嚴重災害面前保護能力也有限。一旦樓契在家中遺失或損毀，所有損失均由業主獨力承擔。
方法五：利用「翻按」由銀行保管（財務策略）
優點：安全保管兼具資金流動性
這是一個結合財務操作的另類方法。你可以將已供滿的物業向銀行申請小額貸款，即「翻按」。這樣，樓契便會再次交由銀行作為抵押品保管，享受頂級的保安，而且無需支付任何存倉費。同時，你手上會多一筆流動資金，可用作投資或其他規劃。
缺點：涉及利息成本、或與贖契初衷相悖
這個方法的最大考慮是成本。雖然省下了存倉費，但你需要為新的按揭貸款支付利息。這與當初辛苦供滿樓、希望擺脫債務的初衷可能背道而馳。除非你有明確的投資計劃，確保回報高於按揭利息，否則未必划算。
贖契後風險管理：樓契遺失或殘缺的嚴重後果
成功贖回樓契，拿回那份厚甸甸的文件，確實是人生一大里程碑。這份文件不僅代表你已完全擁有物業，更是物業的「出世紙」與身份證，其重要性遠超想像。很多人完成贖回樓契手續後，就將樓契束之高閣，但妥善保管才是整個過程的最後，也是最關鍵的一步。如果樓契遺失或嚴重損毀，所引發的後果會非常嚴重，和處理贖回樓契費用或時間的問題完全是不同層次的麻煩。
樓契正本遺失無法補領：只能申請核證副本（Certified True Copy）
首先要建立一個核心概念：樓契正本是獨一無二的，遺失了就無法「補領」一份新的正本。這點和身分證或護照不同。一旦遺失，業主唯一的補救方法，就是透過律師向土地註冊處申請一份「核證副本」（Certified True Copy）。這份副本雖然具法律效力，但在實際應用中，其認受性與正本有天淵之別。
申請核證副本的程序與律師宣誓的角色
申請核證副本的程序相當嚴謹。業主必須委託一位律師，最好是熟悉贖回樓契律師工作的專業人士。律師會協助業主準備一份詳細的宣誓書，業主需要在律師見證下宣誓，清楚說明樓契正本遺失的詳細經過，例如遺失的時間、地點和可能的原因。律師會將這份宣誓書連同申請文件，一併提交給土地註冊處。土地註冊處審核後，才會發出該物業的樓契核證副本。整個過程涉及法律程序，並非簡單的影印手續。
樓契不全（無契/副本契）對物業買賣及估價的影響
當物業只剩下核證副本，或者部分重要文件遺失（例如入伙紙），在市場上就會被稱為「無契樓」或「副本契」物業。這種業權上的瑕疵，會對日後的物業買賣及估價構成沉重打擊，影響主要體現在以下幾個方面。
為何銀行極不情願為「副本契」物業批出按揭？
銀行在審批按揭貸款時，風險控制是首要考慮。樓契正本是證明物業業權最清晰、最無可爭議的文件。雖然核證副本有法律效力，但始終存在偽造或業權爭議的潛在風險。過往市場上曾出現不法之徒利用副本文件進行詐騙的案例，所以銀行為求穩妥，通常極不願意為只有副本契的物業批出按揭。這意味著，未來的買家很可能需要以全現金方式交易。
對物業市場價值的影響：成為買家大幅壓價的理由
既然銀行不批出按揭，潛在買家的範圍就大大收窄，只剩下有能力一筆過支付樓價的現金買家。市場上的現金買家數量遠比需要按揭的買家少，所以賣方的議價能力會被嚴重削弱。買家清楚知道物業存在業權瑕疵，而且自己承擔了未來轉售的困難，因此會利用這一點作為理由，對樓價進行大幅度的壓價。物業的市場價值可能因此大打折扣。
若在簽署買賣合約後遺失，賣方可能面臨的法律風險
這是最壞的情況。根據買賣合約，賣方有法律責任在交易完成時，向買方交付完整及良好的業權（Good Title）。如果賣方在簽署臨時或正式買賣合約之後才遺失樓契，就等於無法履行合約中的關鍵條款。在這種情況下，買方有權取消交易（俗稱「踢契」）。賣方不但需要退還所有訂金，還可能要賠償買方的所有損失，包括律師費、地產代理佣金，甚至是因交易告吹而導致買方錯失其他心儀物業的樓價差額。這個法律風險，足以造成嚴重的財務損失。
【實用資源】文件核對清單與溝通範本下載
整個贖回樓契的過程牽涉不少文件往來和溝通環節。為了讓你的贖回樓契手續進行得更順暢，我們特地準備了一份詳盡的「文件核對清單」和實用的「溝通範本」，讓你清晰掌握每一步。這些資源可以幫助你更有系統地與銀行及贖回樓契律師溝通，避免因遺漏細節而延誤進度。
文件核對清單涵蓋了由申請「按揭貸款結算書」開始，到委託律師，再到最後核對樓契正本的整個流程。清單詳列了每個階段需要準備或接收的關鍵文件，例如身份證明文件副本、銀行信函、律師樓的收據及贖契文件草稿等。你可以逐項核對，確保所有文件齊備，有效管理整個贖回樓契時間。
至於溝通範本，我們為你準備了向銀行查詢及委託律師的電郵範本。很多人初次接觸贖契，未必知道如何清晰表達自己的需求，或者查詢贖回樓契費用時應該注意哪些細節。這些範本提供了一個專業的框架，讓你修改後就能直接使用，節省你的時間，並且確保溝通清晰準確。
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關於贖回樓契的常見問題 (FAQ)
處理贖回樓契的過程中，你可能會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地了解整個贖回樓契手續的細節。
銀行會主動提醒我辦理贖回樓契嗎？
理論上，銀行會在你的按揭貸款即將清還前的數個月，主動發信提醒你準備辦理贖回樓契。不過，穩妥的做法是自己也多加留意。建議你在最後一期供款前後，主動聯絡銀行的按揭部門，查詢相關程序。畢竟，主動跟進可以確保整個贖回樓契時間不會因等待通知而延誤，讓你更有效地掌握進度。
完成贖契後，我的物業是否就等於「現契樓」？有什麼好處？
是的，當你完成所有贖回樓契手續，並且委託的律師已到土地註冊處正式註銷銀行的按揭紀錄後，你的物業在法律層面上就成為「現契樓」。成為現契樓的最大好處，是讓你擁有百分百的業權自主。將來若計劃出售物業，由於樓契已在你手中，交易過程會更加順暢快捷。另外，現契樓在申請某些商業貸款或融資安排時，也可以作為一個更具彈性和實力的資產證明。
聯名物業的贖契手續及費用有何不同？
對於聯名物業，基本的贖回樓契手續和所需時間，與單人名下的物業大致相同。最主要的分別在於文件簽署的環節。所有委託律師的文件，都需要由物業的「全部」聯名業主共同簽署才具法律效力。因此，在安排與贖回樓契律師會面時，需要預先協調好所有業主的時間。至於贖回樓契費用方面，律師行通常是按單一宗交易收費，所以聯名物業的收費一般與單名物業沒有分別。
完成贖契會否影響我的個人信貸評級（TU）？
這是一個十分常見的疑問。整體而言，能夠準時並全數清還按揭貸款，絕對是個人信貸紀錄中的一個正面指標，證明你有良好的還款能力。信貸報告上會顯示該按揭戶口已「結束」。雖然信貸評級的計算方式相當複雜，有時結束一個長期的信貸戶口或會對信貸紀錄的平均年期等指標產生輕微影響，但從長遠角度看，成功還清一筆如此大額的貸款，對你的信貸健康絕對是利多於弊。
整個贖契過程，需要親身見律師多少次？
在整個贖回樓契的流程中，業主通常只需要親身到律師樓一次。這次會面的主要目的，是為了核實所有業主的身份，並簽署正式委託贖回樓契律師處理後續法律事宜的文件。完成這次會面後，律師便會代表你處理與銀行及土地註冊處之間的所有文件往來。當所有程序辦妥，律師樓會再通知你前往領取樓契正本。整個安排的設計，就是為了盡量簡化業主需要親身處理的環節。