「綠表」是不少公屋家庭實現置業夢的入場券，而免補地價的二手居屋市場，更提供了上車的靈活選擇。然而，由確認自身資格、計算繁複的首期與按揭，到處理買賣流程中的各項文件，過程環環相扣，稍有不慎隨時失預算甚至錯失良機。
為此，我們整合了2025年最新資訊，為你呈獻終極「綠表買二手居屋」教學。本文將帶你由淺入深，分三大步驟全方位拆解：第一步，釐清你的申請資格與所有限制；第二步，精準計算首期、供款，並深入剖析最新按揭政策如何助你輕鬆上會；第三步，提供由申請證明書到收樓的完整流程圖。無論你是首次研究，還是已在物色單位，這份全攻略都將成為你最強大的置業指南。
第一步：全面了解綠表買二手居屋資格
要順利完成綠表買二手居屋的程序，第一步就是徹底了解自己是否符合綠表買二手居屋資格。清楚這點後，才能安心規劃綠表買二手居屋首期和後續流程。資格要求看似複雜，但只要掌握幾個重點，就能夠準確判斷。
誰是合資格的綠表申請人？
一般人以為只有公屋住戶才算綠表，其實合資格的範圍更廣。以下幾類人士，都符合申請資格。
香港房屋委員會（房委會）轄下公屋住戶
這是最主要的綠表資格來源。申請人必須是房委會轄下公共租住房屋單位的戶主或名列於戶籍上的家庭成員。不過，持有「有條件租約」的住戶則不符合資格。
香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨住戶
除了房委會，房協轄下甲類出租屋邨的住戶也同樣符合資格。需要留意的是，乙類出租屋邨的住戶並不包括在內。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
部分已通過公屋資格審查，正在輪候上樓的申請者，或者受市區重建局清拆計劃影響的住戶，可以向房委會申請《綠表資格證明書》，用這份文件來購買二手居屋。
房委會轄下中轉房屋的認可居民
居住在中轉房屋的認可居民，因為已經被核實了公屋資格，所以也具備綠表身份，可以申請購買二手居屋。
「長者租金津貼計劃」的受惠者
正在領取「長者租金津貼計劃」津貼的長者，同樣被視為合資格的綠表申請人。
申請人必須符合的基本條件
除了身份類別要符合，所有申請人還必須滿足一些基本條件。
年齡及家庭組合要求
申請人必須年滿18歲。申請可以以一人家庭或家庭組合的形式提交。如果以家庭組合申請，申請書上的家庭成員之間必須為親屬關係。
配偶捆綁原則：已婚人士及其配偶的申請規定
這是一條非常嚴格的規定。如果申請人已婚，其配偶必須一同列名在申請書上，並且共同申請。只有在少數特定情況下，例如能夠提供有效法律文件證明已合法分居，或配偶沒有香港入境權，才可能獲得豁免。
關鍵限制：申請前24個月內的物業擁有權
這項規定是審批綠表資格時的一個重要關卡。
如何計算「不得擁有香港住宅物業」的時間點及豁免情況
從遞交《購買資格證明書》申請書當日，再往前推算24個月，直至簽訂二手居屋臨時買賣合約當日為止，申請人以及名列申請書上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。這項規定相當嚴格，豁免情況極少。
哪些情況不符合綠表申請資格？
有些情況會直接導致申請資格被取消，了解這些「紅線」有助避免浪費時間和申請費用。
曾享受任何資助自置居所計劃的業主/借款人及其配偶
這是一項永久限制。如果申請人或其配偶曾經以業主或借款人身份，享用過任何政府或相關機構的資助自置居所計劃，例如過往的居屋計劃、租者置其屋計劃等，那麼他們就永久失去再次申請的資格。
購買資助單位不足十年的「關鍵成員」
如果家庭為了符合人數要求而加入某位「關鍵成員」一同購買資助單位，那麼這位關鍵成員在該單位轉讓契約日期起的十年內，不能再以自己的名義申請綠表資格。
其他不合資格的詳細情況
此外，還有其他情況會導致不合資格，例如公務員建屋合作社的社員，或是在指定清拆計劃中選擇領取現金津貼並設有年期限制的人士等。房委會保留對所有申請的最終審批權。
第二步：精準計算綠表買二手居屋首期與按揭
了解綠表買二手居屋的資格後，下一步就是整個置業計劃的關鍵核心：計數。準確計算綠表買二手居屋首期和長遠的按揭供款，能讓你更清晰地規劃財務，鎖定適合自己預算的單位。
如何計算綠表二手居屋首期及每月供款？(附互動計算機)
買樓是人生大事，涉及的金額不少，事前一定要計清計楚。為了讓你對整個財務安排更有預算，我們準備了一個簡單易用的互動計算機。
輸入物業價格與「首次發售年份」，即時評估負擔能力
你只需要輸入心儀單位的樓價和影響按揭年期的「首次發售年份」，計算機就能即時幫你評估財務狀況，讓你對自己的負擔能力一目了然。
自動估算最高按揭成數、每月供款及所需首期
計算機會根據你輸入的資料，自動估算出你可以申請的最高按揭成數、大概的每月供款，以及最重要的綠表買二手居屋首期金額，讓你輕鬆掌握預算。
壓力測試要求提示
計算機還會根據單位的樓齡和最新的按揭政策，提示你該宗申請是否需要進行壓力測試，讓你向銀行申請按揭時更有準備。
綠表二手居屋按揭解構：為何最高可達95%成數？
綠表買家最大的優勢，就是可以申請高成數按揭。一般私人樓宇最高只能借到七成，但綠表買家購買二手居屋，最高按揭成數可達九成半，大大減輕了首期的壓力。
房委會擔保的角色
能夠做到這麼高成數的按揭，全因為有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人。因為有房委會的擔保，銀行承擔的風險降低了，所以願意批出高達95%的按揭貸款。
房委會 vs 房協單位：按揭成數的分別 (95% vs 90%)
這裡有一個很重要的細節。房委會的擔保只適用於旗下「居者有其屋計劃」的單位，最高按揭成數是95%。如果你購買的是香港房屋協會（房協）的「住宅發售計劃」單位，因為擔保方不同，最高按揭成數會是90%，首期預算上會有些微差別。
剖析2025按揭新政：擔保期延長與還款期放寬
在2025年，政府為資助房屋市場帶來了好消息，放寬了按揭安排，特別是延長了擔保期和還款期，讓一些高樓齡的二手居屋單位也變得更容易上會。
「首次發售日期」如何決定按揭年期與成數
計算二手居屋按揭時，銀行看的不是單位的「樓齡」，而是「由首次發售日期起計」的年期。這個日期決定了房委會的擔保期還剩下多久，直接影響銀行最終批出的按揭年期和成數。
新舊政策對比：擔保期、還款期及按揭成數變化
在舊政策下，房委會的擔保期最長為30年。新政策則大幅延長至50年。同時，最長還款期也由25年放寬至30年。簡單來說，以往可能只做到七成按揭、供款期只有15年的高樓齡單位，現在有機會做到九成半按揭，並且還款期長達30年。
新政策如何激活高樓齡二手居屋市場？
新政策無疑為市場上大量樓齡較高的二手居屋注入了新的活力。買家以前可能會因為擔心按揭申請困難而卻步，現在由於擔保期和還款期放寬，這些單位變得更易負擔，選擇自然也更多了。
豁免壓力測試的優勢與例外情況
綠表買家另一個財務優勢，是在特定條件下可以豁免銀行的壓力測試。這對於收入水平不算特別高，或者收入不穩定的家庭來說，是一個很大的幫助。
擔保期內免壓測的條件
只要你購買的單位仍在房委會的擔保期內，並且你的按揭申請是經由房委會擔保，銀行一般都會豁免你的壓力測試和資產審查要求。
何時銀行仍可能要求進行壓力測試？
凡事總有例外。如果單位的剩餘擔保期非常短，或者已經過了擔保期，銀行就會將其視為一般私人物業的按揭申請處理，屆時便會要求申請人進行壓力測試。此外，如果申請人的信貸紀錄不佳或收入證明文件不足，銀行也有可能要求進行壓力測試以評估風險。
除了樓價，首期還包含哪些雜費？
準備綠表買二手居屋首期時，除了樓價的5%或10%外，還要預留一筆資金應付各項雜費開支。這部分開支雖然佔比不大，但加起來也是一筆不能忽視的費用。
印花稅計算 (首置與非首置稅率)
印花稅是最大的一筆雜費。如果你是首次置業的香港永久性居民，可以按照較低的「第二標準稅率」繳付。如果申請人或聯名申請人之中，有人已持有其他香港住宅物業，則需要繳付劃一稅率的「從價印花稅」。
律師費、經紀佣金及其他開支一覽
其他主要開支包括：
* 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件，費用視乎律師樓收費而定。
* 地產經紀佣金：若經由地產代理促成交易，一般需支付樓價1%作為佣金。
* 申請提名信費用：向房委會申請「提名信」的行政費用。
* 其他：例如裝修費、購買傢俬電器的費用等，都應一併納入預算。
第三步：掌握綠表買二手居屋完整流程
了解清楚綠表買二手居屋資格和首期預算後，就進入實戰階段了。想成功置業，掌握清晰的綠表買二手居屋流程是不可或缺的一環。整個買賣程序主要分為四大步驟，我們一步步為你拆解，讓你對每個環節都心中有數。
步驟一：申請《購買資格證明書》
這是整個綠表買二手居屋程序的起點。你必須先向房屋署證明自己符合資格，才能取得這張進入二手居屋市場的「入場券」。
所需文件清單
申請時，你需要準備好已填妥的申請書（HD875B）正本。申請書內所有年滿18歲的家庭成員，都需要在指定部分簽署。同時，你需要準備申請費的劃線支票或銀行本票，抬頭寫「香港房屋委員會」。記得帶同申請書內所有成員的香港身份證或出生證明書副本，方便屋邨辦事處職員核對資料。
遞交地點及注意事項
公屋住戶需要將填妥的申請書及所需文件，交到所屬的屋邨辦事處。辦事處職員會核實你的住戶資料，然後將申請轉交房屋署的居屋第二市場計劃小組處理。房屋署審批成功後，就會郵寄《購買資格證明書》給你。
步驟二：尋找心儀單位及簽訂臨時買賣合約
收到證明書後，你就可以正式開始尋找理想的家了。這個步驟講求時機，也需要你細心核對文件。
善用六個月證明書有效期
《購買資格證明書》的有效期為六個月。你必須在這段時間內，找到心儀單位並且與賣方簽訂臨時買賣合約。這個日期非常重要，因為一旦過了有效期，證明書就會失效，你需要重新申請。所以，收到證明書後，就可以積極睇樓，把握時間。
查核關鍵文件：買方《購買資格證明書》與賣方《可供出售證明書》
當你找到合適的單位，準備簽訂臨時買賣合約時，有兩份文件必須同時存在。第一份是你手上的有效《購買資格證明書》。第二份是賣方必須持有的有效《可供出售證明書》。簽約前，你和地產代理都有責任查核清楚雙方文件是否齊備和有效，這樣才能保障交易合法合規。
步驟三：經律師申請《提名信》及辦理銀行按揭
簽訂臨時合約後，法律和財務程序就要同步進行。這個階段需要律師和銀行互相配合，確保交易順暢。
申請提名信所需文件及費用
簽訂臨約後，你需要委託律師，由律師代表你向房屋署申請《提名信》。這封信是用來確認你是單位的合資格買家。律師會準備好所需文件，包括你的《購買資格證明書》正本、賣方的《可供出售證明書》副本、臨時買賣合約副本、買方聲明書，還有一張支付申請費的支票，然後一併交給房屋署的置業資助貸款小組。
同步申請銀行按揭的注意事項
在律師申請提名信的同時，你就可以馬上向銀行申請按揭。因為綠表買家在房委會擔保期內通常豁免壓力測試，所以銀行審批會相對直接。不過，不同銀行提供的按揭計劃和優惠始終有分別，建議可以比較幾間主要銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行或中國銀行（香港），選擇最適合自己的方案。盡早提交申請，可以讓你在簽署正式買賣合約前，確定按揭已經獲批。
步驟四：完成交易、收樓及交還公屋
來到最後一步，就是完成買賣，正式成為業主。但別忘記，你還有一個重要的責任，就是交還你現居的公屋單位。
收樓後交還公屋單位的時限及程序
當所有法律手續完成，你在指定的成交日支付樓價尾數後，就可以從賣方手上接收單位鎖匙，正式收樓。成為居屋業主後，你和名列申請表的家庭成員，需要在收樓後的指定限期內（通常是60天內）遷出現居的公屋單位。你需要辦理終止租約手續，將單位清空並交還給所屬的屋邨辦事處，完成整個綠表買二手居屋的旅程。
專家解答：綠表買二手居屋常見問題 (FAQ) 與進階錦囊
來到這裡，相信你對整個綠表買二手居屋程序已經有了清晰的藍圖。不過，實際操作時總會遇到一些特殊情況。接下來，我們會透過一個真實個案，再解答幾個大家最常遇到的問題，讓你更有信心地踏出置業這一步。
真人個案剖析：一家三口如何善用新政成功置業
個案背景：月入$45,000，目標購入450萬高樓齡居屋
陳先生一家三口，家庭總月入約$45,000，一直租住公屋。他們儲蓄了約40萬，希望購入一個價值約450萬的二手居屋單位。因為預算有限，他們看中的單位樓齡普遍較高，大約已有35年樓齡，這在以往的按揭政策下幾乎不可能做到高成數按揭。
財務規劃：首期來源、按揭選擇、每月總開支分析
陳先生的首期主要來自家庭儲蓄。根據450萬的樓價，他們原本預期需要準備大額首期。不過，在2025年新政策下，他們符合申請九成半按揭的資格。
首期只需22.5萬，遠低於他們原先的預期，手頭上的資金變得非常充裕。餘下的資金正好用來支付印花稅、律師費、經紀佣金等雜費，甚至還有一筆錢可以作簡單裝修。以30年還款期計算，他們每月供款約$21,000，佔家庭收入不足一半，財政上相當穩健。
決策過程：如何利用2025按揭新政選定單位
陳先生最初非常猶豫，因為心儀的幾個高樓齡單位，在舊政策下銀行很可能只批出六至七成按揭，甚至更短的還款期。這意味著他們需要拿出過百萬首期，這是他們無法負擔的。
不過，政府於2025年放寬了二手居屋的按揭擔保期，樓齡35年的單位也能享有長達40年的政府擔保，讓銀行有信心批出九成半按揭及長達30年的還款期。這個新政策成為了他們成功置業的關鍵，讓他們能夠安心選擇樓價合適但樓齡較高的單位，最終順利上車。
Q1: 購買高樓齡二手居屋有何風險？
剩餘擔保期對按揭審批的實際影響
購買高樓齡二手居屋最大的考慮點，向來都與銀行按揭息息相關。銀行批核未補地價居屋的按揭時，最重視的是房委會提供的按揭擔保期，而不是單位本身的質素或申請人的還款能力。
在舊政策下，擔保期由單位「首次發售日期」起計最長只有30年。如果一個單位已出售28年，剩餘擔保期就只有2年。銀行為了控制風險，通常會大幅削減按揭成數或縮短還款期，買家需要準備的綠表買二手居屋首期便會大增。
如何利用2025年新政策降低高樓齡單位按揭風險
2025年的按揭新政策，可以說是為高樓齡二手居屋市場注入了新的活力。房委會將擔保期大幅放寬，由單位首次發售日期起計，首40年內綠表買家最高仍可獲批九成半按揭。
這意味著，即使是樓齡高達39年的單位，新買家依然有機會承造九成半按揭及借足30年還款期。這個改動直接降低了購買高樓齡單位的首期門檻及財務風險，讓更多預算有限的綠表家庭可以考慮樓價更相宜的舊屋苑。
Q2: 未補地價的居屋可以轉按或加按套現嗎？
房署的嚴格限制及僅有的批准原因
這是一個很常見的迷思。答案是：基本上不可以。未補地價的資助房屋，其業權受到嚴格限制。業主不能像私樓一樣，隨意將單位轉按至其他銀行，或者加按套取現金作周轉。
房署只會在極為特殊及緊急的情況下，才會考慮批准加按申請。這些原因通常牽涉到家庭的重大困難，例如：
* 籌措醫藥費應付急切的醫療開支。
* 家庭成員的教育費用。
* 殮葬費。
* 因離婚或分居而需要支付給前配偶的樓宇權益費用。
一般的個人財務理由，例如清還卡數或私人貸款，一律不會獲得批准。
Q3: 買入單位後可以加名嗎？稅務如何計算？
加名被視為業權轉讓，需要繳付印花稅的解釋
買入單位後想加入家庭成員的名字，法律上並非簡單的改名手續，而是被視為一次業權轉讓。即使沒有涉及實際的金錢交易，稅務局依然會將其視為「送贈契」，並需要繳付印花稅。
印花稅的計算基礎，並非用當初的買入價，而是由稅局估算一個介乎補地價後的市值與未補地價的綠表市場價之間的「議定價」。假設估價為400萬，而你是將一半業權轉贈給配偶，便要以200萬的樓價去計算印花稅。所以，在決定加名前，必須考慮到這筆額外的稅務開支。
Q4: 若《購買資格證明書》過期應如何處理？
《購買資格證明書》的有效期為六個月。你必須在有效期內，與賣方簽訂臨時買賣合約。
如果證明書不幸過期，你仍未能找到心儀單位，這份證明書就會自動失效。你沒有辦法申請延期，唯一的方法是重新遞交申請，再一次完成整個綠表買二手居屋申請程序，並且需要再次繳付申請費用。所以，取得證明書後，就要好好把握時間，積極睇樓。