香港樓價高企，業主手持的物業既是安樂窩，亦是最大筆的資產。當您需要一筆大額資金應付人生不同階段，例如把握投資良機、子女海外升學、生意周轉或整合債務時，與其申請高息私人貸款，不如善用手上已升值的物業。樓宇按揭套現正是將固定資產轉化為靈活現金的有效方法，透過加按、轉按或重按，不但能取得所需資金，更有機會賺取現金回贈、轉投更低息的按揭計劃。本文將為您全面拆解樓宇套現的三大方法、潛在風險、可套現金額計算方式，並提供詳盡的六步申請流程，助您輕鬆將層樓變現金，實現理財目標。
樓宇套現是什麼？詳解三大方式及常見用途
想將手上的物業變成一筆靈活資金？樓宇按揭套現正是一個常見又有效的方法。簡單來說，樓宇套現就是將你持有的物業價值，透過按揭方式轉化為現金。當物業升值後，其價值與未償還按揭貸款之間便會產生一個淨值空間，你可以利用這個空間申請額外貸款。這筆資金用途廣泛，能助你實現不同的人生規劃。以下我們會詳細拆解三種主流的樓宇套現方式，以及它們的常見用途。
加按、轉按、重按有何分別？
這三種方法聽起來相似，最終目的都是獲取資金，但它們在操作對象、手續繁簡及潛在好處上都有明顯分別。選擇哪一種方式，取決於你的物業狀況、財務目標以及與現有銀行的關係。了解它們的分別，是作出精明決策的第一步。
加按：向原按揭銀行申請額外貸款（定義、優點及適用情況）
加按是指你向原來承造按揭的同一間銀行，因為物業升值而申請增加貸款額。銀行會根據物業的最新估值，重新計算可按揭的金額，然後批出扣除原有貸款餘額後的差額給你。
優點：由於是與同一間銀行交易，省卻了轉換銀行的繁複程序。審批流程通常比較快，手續相對簡單，有時候甚至不需要重新委託律師樓辦理，能節省部分開支。
適用情況：適合對現有銀行的利率和服務感到滿意，而且需要較快取得資金的業主。如果你不想花費太多時間和精力處理轉投其他銀行的手續，加按是一個直接方便的選擇。
轉按套現：轉投新銀行獲取更佳條款（定義、優點及適用情況）
轉按套現，是將整筆按揭由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間新銀行（B銀行）。在轉按過程中，B銀行會為你的物業重新估價。如果物業已升值，B銀行便會批出一個比A銀行剩餘貸款額更高的總貸款額，讓你償還A銀行的欠款後，將差額套現。這也是一種常見的樓宇加按套現策略。
優點：這是最具競爭力的方式。因為銀行之間為了爭取客戶，通常會提供更吸引的利率和更豐厚的現金回贈。透過轉按，你不僅能套現，還有機會降低長遠的利息開支，一舉兩得。
適用情況：適合原有按揭罰息期已過，而且希望尋找市場上更佳按揭條款的業主。如果你不介意花時間準備文件及辦理手續，轉按套現往往能帶來最大的財務效益。
重按（現契套現）：為已供滿物業重新申請按揭（定義、優點及適用情況）
重按，又稱為「現契套現」，是指你的物業已經完全供滿，沒有任何按揭在身（即「現契」）。在這種情況下，你將這個無任何負債的物業抵押給銀行，重新申請一筆全新的按揭貸款。
優點：由於物業沒有任何現存按揭，所以批出的整筆貸款額都可以成為你自由運用的現金，套現能力是三者中最大。你可以根據需要，選擇合適的貸款額和還款年期。
適用情況：適合已經供滿物業的業主，例如退休人士需要準備養老及醫療資金，或者生意人需要大筆資金作業務擴展。這能將一個已「鎖定」的資產，重新活化成強大的現金流。
樓宇套現的4大常見用途
將物業價值釋放後，這筆資金可以如何運用？以下是四個最常見的實際應用場景。
把握投資機遇
當市場出現難得的投資機會，不論是股票、基金或其他資產，手頭上若有充裕的「彈藥」，便能更靈活地作出部署。樓宇套現所得的資金，其利息成本遠低於一般私人貸款，是相對低成本的投資本金來源。
子女海外升學
子女到海外升學的開支不菲，單是學費和生活費，數年間便可能涉及過百萬港元。與其動用所有儲蓄，不如利用樓宇套現獲取一筆過資金，讓財務安排更有預算，同時保留一定的應急儲備。
業務資金周轉
作為生意人，有時難免會遇到資金周轉的需求，例如擴充業務、購入器材或應付突發開支。物業按揭貸款的利率比一般商業貸款低，還款期也更長，能有效減輕企業的財務壓力，支持業務發展。
整合卡數及私人貸款
如果你同時背負利率高昂的卡數或私人貸款，每月還款壓力可能相當沉重。利用樓宇套現取得一筆低息資金，先一次過清還所有高息債務，之後只需集中向銀行作單一的低息按揭供款。這種做法能大幅減輕每月的還款額，並節省龐大的利息開支。
為何考慮樓宇加按套現？全面分析優點與風險
許多業主都會思考一個問題，就是如何善用手上的物業資產。進行樓宇按揭套現，正是一個將固定資產轉化為流動資金的常見方法。這個決定牽涉到不少好處，但同時亦伴隨潛在風險。作出決定前，最重要是全面了解整個畫面的利與弊，衡量是否符合自己的財務狀況和目標。
樓宇套現的5大主要優勢
賺取銀行高額現金回贈
當你選擇轉按套現時，不同銀行為了爭取你的按揭業務，很多時會提供相當吸引的現金回贈，金額可以達到貸款額的1%至2%甚至更高。假設你轉按的貸款額是500萬港元，即使只有1.5%回贈，你也能獲得一筆75,000港元的現金，這筆錢足以抵銷律師費等開支，有餘額更可視為一筆額外收入。
轉投更低利率計劃，節省長遠利息開支
市場利率時刻變動，你現時的按揭計劃未必是市場上最優惠的。透過轉按，你有機會轉投一個利率更低的計劃。即使利率只是輕微下調，例如由2.5%減至2.25%，在長達二、三十年的還款期內，節省下來的總利息開支可以是一個相當可觀的數目，直接減輕你的長遠財務負擔。
將固定資產轉化為靈活備用資金
樓宇套現最核心的優勢，就是釋放物業升值所帶來的潛在價值，將這筆原本「鎖定」在磚頭內的資金，變為一筆你可以隨時動用的現金。這筆資金用途非常靈活，無論是用於子女海外升學、把握新的投資機會、作為生意周轉，或整合其他高息債務，都能大大提升你的財務彈性。
延長還款期，降低每月供款壓力
在進行樓宇加按套現或轉按時，你可以與新銀行重新協議還款年期，例如將剩餘的15年還款期，重新延長至30年。雖然總利息支出可能會增加，但最直接的效果是每月的供款額會顯著下降，有助紓緩眼前的現金流壓力，讓你的每月財務安排更加鬆動。
把握時機「甩按保」，取回部份已繳保費
假如你當初是透過按揭保險計劃（按保）承造高成數按揭置業，而物業在幾年間已錄得一定升幅，你的貸款餘額佔物業估值的比例可能已降至六成或以下。這時候，你可以透過轉按申請「甩按保」，不但能節省日後的保費開支，如果是在買入物業後指定年期內（例如三年內）成功取消按保，更有機會取回部份已繳付的保費。
必須警惕！樓宇加按套現的5大潛在風險
罰息期限制：提早轉按或需支付高昂罰息
大部分按揭貸款合約都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果你在罰息期內提早轉投其他銀行，原按揭銀行有權向你收取罰款，金額可能是貸款額的一個百分比，甚至要求你退還當初批出的現金回贈。因此，在計劃轉按前，必須先查清楚自己是否已經過了罰息期。
壓力測試要求：收入或財務狀況變化或影響審批
申請樓宇加按套現或轉按，銀行會將其視為一宗全新的按揭申請，意味著你需要重新通過入息審查及壓力測試。如果你的收入在這幾年間減少、負債增加，或者轉為自僱人士，導致未能符合金管局的最新要求，你的申請就有可能不獲批准。
物業估價下跌風險：樓市下行或需「抬錢轉按」
進行樓宇套現的一大前提是物業估價上升。相反，如果樓市正處於下行週期，銀行對你物業的最新估價，有機會低於你現有的按揭餘額。在這種情況下，新銀行批出的貸款額可能不足以還清舊有貸款，你就需要自己準備一筆資金去填補差額，這就是俗稱的「抬錢轉按」。
加息週期影響：新利率未必比舊有更優惠
在加息週期中，新申請的按揭利率可能比你現有的更高。雖然轉按可能帶來現金回贈，但如果新的利息開支遠高於回贈金額，長遠來看可能得不償失。你需要仔細計算清楚，確保整個轉按操作在財務上是划算的。
額外成本：涉及律師費及其他行政開支
進行轉按或重按，一般都需要聘請律師樓處理相關的法律文件，當中會涉及數千至過萬港元的律師費。雖然現金回贈很多時候能夠覆蓋這筆費用，但這仍然是你需要預算在內的一項前期開支。此外，部份銀行亦可能收取物業估價費或申請手續費。
我能套現多少？加按套現金額計算全攻略
談到樓宇按揭套現，大家最關心的問題，一定是「我究竟可以套現多少錢？」。這筆資金的數目，並非隨意估算，而是有一套清晰的計算方法。想規劃好自己的財務大計，第一步就是要掌握影響樓宇套現金額的幾個關鍵，以及學會如何自己動手計算。
影響套現金額的4大關鍵因素
銀行在審批你的樓宇加按套現申請時，主要會根據以下四個因素來決定最終的貸款額，了解它們如何運作，對你十分重要。
物業最新估值
物業的最新市場價值，是所有計算的基礎。銀行會委託專業測量師行對你的物業進行估價，或者參考近期的市場成交數據。這個估值直接決定了貸款額的上限。一般來說，物業的升值幅度愈大，可套現的潛在金額自然愈高。
金管局規定的最高按揭成數（LTV）
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行最高可以借出的貸款額，佔物業估值的百分比。這個比率並非由銀行全權決定，而是受到香港金融管理局（金管局）的嚴格規管。金管局會根據物業價值、申請人的財務狀況等因素設定不同的按揭成數上限。
物業用途（自住 vs. 出租）
你的物業是用作自住還是出租，對按揭成數有直接影響。根據金管局的指引，自住物業可獲批的按揭成數，通常會高於出租物業。例如，價值1,000萬港元以下的自住物業最高可承造六成按揭，但如果物業是用作出租，按揭成數上限便會降至五成。
現有按揭剩餘貸款額
這是計算套現金額的最後一個關鍵數字。在你現有的按揭貸款中，尚未償還的本金餘額，就是剩餘貸款額。銀行批出的新貸款，會先用來清還這筆舊債，剩下的部分才是你可以實際拿到手的現金。
套現額計算公式及步驟
掌握了以上四個因素後，我們就可以用一個簡單的兩步公式，輕鬆計算出可套現的金額。
第一步：計算物業最高可按揭額（物業市值 x 最高按揭成數）
首先，將你的物業最新估值，乘以金管局規定的最高按揭成數，就可以得出銀行最高願意批出的總貸款額。
舉例：
物業最新估值：800萬港元
物業用途：自住（最高按揭成數為60%）
最高可按揭額 = 800萬港元 x 60% = 480萬港元
第二步：計算最終可套現金額（最高可按揭額 – 剩餘按揭貸款額）
然後，將第一步計出的最高可按揭額，減去你現時的剩餘按揭貸款額，得出的就是你最終可以套取的現金。
承上例：
最高可按揭額：480萬港元
剩餘按揭貸款額：250萬港元
最終可套現金額 = 480萬港元 – 250萬港元 = 230萬港元
網上即時試算：樓宇加按套現計算機
如果你覺得自己計算有點繁複，現在很多銀行或按揭轉介平台都提供網上計算機，讓你即時獲得初步的估算結果。
輸入資料：物業市值、剩餘按揭貸款額
使用這些網上工具非常方便，你通常只需要準備好幾個基本資料，例如物業的大約市值、現有按揭的剩餘貸款額，然後在計算機的欄目中輸入即可。
計算結果：最高可套現金額、新總貸款額、參考每月還款
計算機在幾秒內就會顯示出詳細的參考結果，一般會包括：你可以獲得的最高可套現金額、套現後新的總貸款額，以及按最新利率計算的參考每月還款額。這讓你對未來的財務狀況有一個更全面的了解。不過要記得，這些結果僅供初步參考，最終的貸款額及條款，仍要以銀行的最終批核為準。
樓宇加按套現申請流程、文件及時間一覽
進行樓宇按揭套現，看似步驟繁複，但整個過程其實有清晰的脈絡可循。只要了解當中涉及的六大核心步驟，由最初的格價比較，到最後成功取得資金，自然能夠順利完成。以下將會為你逐一拆解整個樓宇套現的申請流程、所需文件和預計時間。
第一步：網上估價及比較銀行方案
在正式行動前，首要任務是做好資料搜集。你需要先掌握自己物業的最新市場價值，並且了解不同銀行能夠提供的按揭方案有何差異。這一步是整個規劃的基礎，直接影響你能套現的金額以及未來的供款成本。
所需文件：物業地址
預計時間：1-3天
專家貼士：比較不同銀行的估價、利率及現金回贈。不同銀行對同一物業的估價可能存在差異，選擇估價最高的銀行，意味著可套現的潛在金額愈高。同時，按揭利率與現金回贈亦是必須比較的關鍵，它們共同決定了這次財務操作的最終成本效益。
第二步：準備文件並提交申請
當你選定心儀的銀行和方案後，便可以進入正式的申請階段。你需要準備一系列個人及物業文件，以供銀行作初步審核。
所需文件：身份證明、入息證明、現有按揭貸款紀錄。一般包括香港身份證、最近三至六個月的薪金證明或稅單，以及現有按揭的最新供款單。
預計時間：約1星期
專家貼士：確保文件齊全可加快批核速度。申請過程中，最常見的延誤原因是文件不齊全。在提交申請前，仔細核對銀行的文件清單，一次過交齊所有資料，能夠大大縮短銀行的處理時間。
第三步：銀行審批及壓力測試
銀行收到你的申請後，會正式展開內部審批程序。這包括評估你的還款能力、進行法定的壓力測試，以及審核你的信貸狀況。這是整個流程中至關重要的一環。
所需文件：按銀行要求提供補充文件。銀行在審核過程中，有機會要求你提供額外文件以作證明，例如其他資產或工作證明等。
預計時間：2-3星期
專家貼士：銀行會重查信貸報告(TU)，請保持良好紀錄。銀行在審批按揭時，必定會查閱你最新的TU報告。因此，在申請期間，應避免申請新的信用卡或私人貸款，並且確保所有賬單準時還款，維持良好的信貸評級。
第四步：委託律師辦理法律文件
按揭申請涉及複雜的法律程序，必須委託律師樓處理。律師會負責處理舊有按揭的贖回文件，並準備新的按揭契據。
所需文件：與律師樓簽署的委託文件。
預計時間：1-2星期（可與銀行審批同步進行）。為了節省時間，你可以在銀行進行審批的同時，開始委託律師行的程序。
專家貼士：必須選擇新舊銀行均認可的律師樓。如果你是申請轉按套現，所選擇的律師樓必須同時在原按揭銀行及新按揭銀行的認可名單（on list）上，否則將無法處理交易。
第五步：簽署按揭貸款合約
當銀行正式批出貸款，並且律師樓備妥所有法律文件後，便會通知你親身前往律師樓簽署正式的按揭貸款合約。
所需文件：新按揭契、樓契等。
預計時間：1天
專家貼士：仔細閱讀貸款關鍵條款，特別是罰息期。在簽署前，務必花時間細閱合約條款，特別是關於罰息期的規定。清楚了解在罰息期內提早還款的相關費用，避免日後產生不必要的開支。
第六步：完成交易並提取資金
簽署所有文件後，便進入最後階段。律師樓會與銀行協調，完成放款程序。款項會先用作清還原有的按揭貸款，餘下的套現金額便會轉交給你。
所需文件：無
預計時間：簽署文件後約1星期內
專家貼士：留意銀行電子支付安排，取代傳統支票交收。現時許多銀行已採用電子轉賬方式處理物業交易的款項交收，取代傳統的律師樓支票。這種方式更快捷安全，資金能更快到賬。
真人實例分析：三大樓宇套現策略應用
理論知識固然重要，但要真正掌握樓宇按揭套現的竅門，不如看看真實個案來得實際。不同人生階段與財務目標，所運用的樓宇套現策略亦有分別。以下我們將透過三個真實情境，深入剖析陳先生、李小姐及王先生如何善用自己的物業，解決財務需要。
個案一：中產家庭轉按套現，籌備子女升學基金
背景：陳先生夫婦，持有已升值物業，尚餘15年按揭
陳先生與太太是一對典型中產夫婦，早年購入的單位隨著市道向好已錄得可觀升幅。他們的按揭尚餘約15年還款期，每月供款穩定。
目標：套現100萬港元作學費，並降低按揭利率
最近，他們計劃送子女到海外升學，需要一筆約100萬港元的資金作為學費及生活費。同時，他們也希望檢視現有的按揭計劃，看看能否爭取更低的利率，減輕長遠的利息開支。
策略與結果：成功轉按，利率降低，並獲2%現金回贈
陳先生夫婦選擇了轉按套現方案。他們將按揭轉到另一間提供更優惠利率的銀行，新銀行根據物業的最新估值，批出一個高於原有按揭餘額的新貸款額。結果，他們不僅成功套現100萬現金解決子女的升學需要，新的按揭利率亦比之前低，長遠節省了利息支出。更理想的是，銀行還提供了新貸款額2%的現金回贈作為獎賞，可謂一舉三得。
個案二：年輕專才轉按「甩按保」，取回保費兼獲備用金
背景：李小姐，兩年半前用高成數按揭置業
李小姐是一位年輕專才，在兩年半前透過按揭保險計劃（俗稱「按保」）以高成數按揭成功置業。雖然成功上車，但按揭保費亦是一筆不少的開支。
目標：取消按揭保險以取回部份保費，並套現50萬備用
由於她的物業在過去兩年間升值不少，她希望把握機會「甩按保」，取回部份已繳付的保費。此外，她也想利用這次樓宇加按套現的機會，額外提取50萬港元作為備用資金，以應付未來不時之需。
策略與結果：成功轉按至六成按揭以下，取回15%保費
李小姐向新銀行申請轉按，因物業估價上升，其貸款額佔物業價值的比例（按揭成數）已降至六成以下，符合取消按揭保險的資格。由於她是在持有按保的第三年內退保，成功取回了15%的已繳保費。同時，她亦順利套現50萬現金，大大增強了個人財務的靈活性。
個案三：退休人士重按「現契樓」，創造穩定退休現金流
背景：王先生，持有一間已供滿的自住物業
王先生已屆退休之齡，名下持有一間多年前買入並已完全供滿的自住物業，俗稱「現契樓」。雖然擁有資產，但他手上可靈活運用的現金並不多。
目標：套現一筆資金作退休生活及醫療儲備
為了讓退休生活更有預算，並準備一筆醫療儲備金，王先生希望將這間沒有任何按揭負擔的物業活化，進行樓宇套現，創造一筆穩定的現金流。
策略與結果：利用現契套現，獲樓價五成資金，並選長還款期減輕供款壓力
王先生利用「現契樓」向銀行重新申請按揭貸款。銀行根據物業估值，批出相當於樓價五成的貸款額。為了減輕還款壓力，王先生選擇了較長的還款年期。這樣，他既獲得一大筆資金應對退休後的各種開支，每月的供款額亦相當輕鬆，完全不影響他的日常生活品質。
樓宇加按套現進階策略及注意事項
掌握了樓宇按揭套現的基本概念後，我們可以探討一些更進階的策略。這些方法不單純是為了取得資金，更是善用市場規則與銀行產品的特性，讓你的資產配置更有效率。以下介紹兩種常見的進階操作，助你在樓宇套現的路上走得更精明。
如何善用轉按「甩按保」以退回部份保費？
對於當初使用高成數按揭，並經由按揭保險計劃（俗稱「按保」）上會的業主，當物業升值後，轉按便是一個取回部份已繳保費的好機會。只要物業的最新估值，足以讓你的貸款餘額降至毋須按保的水平（通常是六成或以下），你便可以申請轉按，同時「甩按保」，取回部份保費。不過，退回的保費金額與時間有直接關係。
兩年內退保：可獲退回已繳保費的25%
假如你在原有按揭貸款提取日起計的兩年內，成功轉按至新銀行並取消按揭保險，便可以取回已繳總保費的25%。這對於短期內物業有顯著升值的業主而言，是一個相當吸引的選項。
三年內退保：可獲退回已繳保費的15%
若果你在貸款提取日的第三年內完成轉按及退保手續，可以取回的保費比例則會降至15%。雖然金額較少，但仍然是一筆可觀的數目。
超過三年：無法取回任何保費
必須留意的是，一旦原有按揭超過三年，即使你成功轉按並取消按揭保險，也無法取回任何已繳付的保費。因此，若你有意取回保費，務必把握好首三年的黃金時間。
「發展商Plan」業主如何善用轉按避開高息期？
購買一手新盤時，部分業主會選用發展商提供的按揭計劃（俗稱「發展商Plan」）。這類計劃的設計極具策略性，業主需要及早規劃，才能避開潛在的高息陷阱。
了解發展商按揭的「蜜月期」與「懸崖式」利率
發展商按揭通常會提供首兩至三年的「蜜月期」，期間的利率極低，甚至免息免供，非常有吸引力。可是，蜜月期一旦結束，利率便會以「懸崖式」飆升至一個非常高的水平，例如最優惠利率（P）之上，屆時每月的供款壓力會大幅增加。
在低息期完結前，提早準備申請轉按至傳統銀行
要應對這種情況，最有效的方法就是在低息「蜜月期」完結前，提早部署轉按至傳統銀行。建議業主在優惠期結束前的三至六個月，便開始比較不同銀行的按揭計劃，並著手準備文件提交申請。這樣可以確保有充足時間完成審批及法律程序，順利過渡至利率正常的銀行按揭，避免捱上任何一天的高息。如果物業在這段期間有所升值，更可考慮同時進行樓宇加按套現，一舉兩得。
樓宇加按套現常見問題 (FAQ)
大家在考慮進行樓宇按揭套現時，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更全面地了解整個過程，讓你作出最適合自己的財務決策。
未補地價的居屋可以申請樓宇加按套現嗎？
這是一個非常普遍的疑問。簡單來說，未補地價的居屋（即資助出售房屋）在申請樓宇套現方面受到很大限制。因為業主擁有的只是單位的「部分業權」，政府仍持有單位的轉讓限制權，所以銀行無法將其視為完整的抵押品。
一般情況下，未補地價的居屋業主只能向房委會或指定金融機構申請「再融資」（Refinance），而且用途相當嚴格，例如是為了應付突發的醫療開支、家庭成員的殮葬費或教育費用等緊急情況，並且需要經過房委會的逐個個案審批，不能用作投資或個人消費等目的。
如果想利用居屋進行靈活的樓宇套現，就需要先向政府補回地價，將物業轉為可在公開市場自由買賣的私人物業。完成補地價程序後，其按揭申請流程就與一般私樓無異。
信貸評級(TU)對加按或轉按套現申請影響大嗎？
信貸評級（TU）的影響絕對是舉足輕重。當你申請任何樓宇加按套現時，銀行必定會查閱你的信貸報告，這份報告就像你的「財務履歷」，直接反映你的理財習慣與還款責任感。
一個良好的信貸評級，可以幫助你爭取到更優惠的按揭利率和條款，因為銀行會視你為低風險客戶，自然更願意提供吸引的條件。相反，如果信貸評級欠佳，例如有遲還款紀錄或過多無抵押貸款，銀行可能會因此提高你的按揭利率、降低批核的貸款額，甚至在情況嚴重時直接拒絕你的申請。所以，在計劃申請前，保持健康的信貸紀錄是十分重要的一環。
自僱人士或入息不穩定可以申請樓宇套現嗎？
當然可以，只是需要準備的文件與固定月薪的受薪人士有所不同。銀行審批按揭的核心原則，是評估申請人是否有穩定且足夠的還款能力。對於自僱或收入非固定的朋友，銀行無法單靠月結單來評估。
你需要準備更全面的文件來證明你的收入狀況，常見的文件包括：
* 過去一至兩年的個人及公司利得稅單
* 經會計師審核的公司財務報表
* 公司及個人銀行戶口過去六個月至一年的流水賬紀錄
* 有效的商業登記證
銀行會根據這些文件，計算出一個平均收入水平，用以進行壓力測試。只要你能證明業務有穩定收入，足以應付未來的按揭供款，申請樓宇套現的成功機會依然很高。
整個樓宇加按套現過程需時多久？
整個樓宇加按套現流程，由你遞交申請至最終資金到手，一般需時約一個半月至兩個月。時間的長短會受多個因素影響，例如文件是否齊備、銀行審批的效率以及律師樓的處理速度。
我們可以將過程粗略分為幾個階段：
1. 準備文件及申請： 約1星期
2. 銀行進行物業估價及審批： 這是最花時間的環節，通常需時2至4星期。
3. 委託律師處理法律文件： 可與銀行審批同步進行，約需2至3星期。
4. 簽署貸款合約及提取資金： 待所有文件辦妥後，約1星期內便可收到款項。
要加快流程，最有效的方法是在申請前就準備好所有需要的文件，並確保資料準確無誤。
除了律師費，加按套現還有其他隱藏收費嗎？
在處理加按套現時，律師費是最主要的一項開支，但確實還有一些其他潛在費用需要留意，雖然它們未必算是「隱藏」，但很容易被忽略。
主要需要留意的開支包括：
* 物業估價費： 部分銀行會收取數百至數千元不等的估價費，不過現時很多銀行為了吸引客戶，都會豁免這項收費。
* 原有按揭的罰息： 這是最需要注意的一點。如果你現有的按揭貸款仍處於「罰息期」（通常為首兩至三年）內，提早轉按或清還貸款就需要支付高昂的罰款。申請前務必查清楚原有貸款合約的條款。
* 政府登記費及查冊費： 這些是辦理樓契及按揭契登記時必須支付的固定行政費用，通常會包含在律師費的報價單內。
建議在申請時，直接向銀行職員查詢所有可能涉及的費用，並索取一份詳盡的開支列表，這樣就能有更清晰的預算。