想在樓價高企的香港「上車」，入場門檻較低的未補地價公屋（租者置其屋計劃單位），絕對是極具吸引力的選擇。然而，由申請資格（綠表、白居二）、買賣流程、以至最關鍵的按揭計算，當中涉及大量房委會的獨有規定與程序，例如何謂「居二市場」？如何計算「按揭擔保期」？這些複雜的細節往往令新手買家及業主卻步。
本文為您整合一個終極懶人包，由零開始，一步步拆解買賣公屋的7大核心步驟，從釐清概念、評估資格、實戰流程、破解按揭，到搵樓技巧與利弊分析，助您輕鬆掌握整個過程，順利買入或賣出心儀單位。
買賣公屋入門：必讀核心概念
想踏出買賣公屋的第一步，就要先弄清楚兩個最核心的概念。這兩個概念就像是買賣公屋世界的地圖和指南針，理解了它們，整個買公屋程序和賣公屋程序就會變得清晰易明。
什麼是「租者置其屋計劃」(租置計劃)？
計劃背景與現況
「租者置其屋計劃」，簡稱租置計劃，是政府在1998年推出的一項重要房屋政策。這個計劃的核心，就是讓指定的公共屋邨租戶，能以相當吸引的折扣價，購入自己一直租住的單位，從租客變為業主。雖然政府在2005年後已停止將新的屋邨納入計劃，但現時全港仍有39個租置計劃屋邨。這些屋邨的合資格租戶仍然可以選擇購買他們的單位，所以市場上才會有可供買賣的公屋單位出現。
單位特色與限制
租置計劃的單位有幾個鮮明的特點。首先，樓價極具吸引力，因為售價已扣除地價，折扣率可以很高，直接影響到買公屋幾錢的預算。不過，這些單位的樓齡普遍偏高，大多是八、九十年代落成的樓宇，所以買家需要有心理準備，單位內部狀況和屋邨的公共設施可能會有一定程度的損耗，日後的維修保養是一項需要考慮的成本。
什麼是「居屋第二市場」(居二市場)？
居二市場的運作機制
「居屋第二市場」，通常簡稱居二市場，是一個專為未補地價的資助房屋而設的轉售市場。在這個市場中，合資格的買家（主要是綠表和「白居二」資格持有人）可以向現有業主購入單位。整個交易過程，買賣雙方都不需要向政府補回地價，所以樓價會遠低於公開市場的同類單位。
為何買賣公屋需經此市場
這就解釋了為何買賣公屋必須經過居二市場。因為租置計劃單位的業主，當初是以極大的折扣價購入單位，這個折扣其實就是政府豁免的地價。如果業主想在任何人都可以買賣的公開市場（又稱自由市場）出售單位，就必須先向政府補回這筆地價差額。補地價的金額非常可觀，所以絕大部分業主都會選擇在居二市場，將單位轉售給同樣符合政府資助資格的人士，這樣便能合法地免補地價進行交易，這也是整個買賣公屋流程的核心所在。
買賣公屋資格全攻略：誰可買？誰可賣？
想參與買賣公屋市場，並不是任何人都可以入場。這個市場設有特定的資格要求，無論是買方或賣方，都需要符合房屋委員會（房委會）的規定。了解這些資格是整個買賣公屋程序的第一步，讓我們一步步拆解，看看你屬於哪一個角色。
買方資格詳解：綠表 vs 白居二
市場上能夠購買未補地價公屋的，主要分為兩大類人士：「綠表資格」持有者和「白表居屋第二市場計劃」（簡稱白居二）的中籤者。兩者的背景和獲取購買資格的途徑有所不同。
綠表資格：定義、申請「購買資格證明書」步驟
「綠表資格」主要授予給公屋住戶或合資格的公屋申請者。他們因為本身已享用或即將享用公共房屋資源，所以獲准在居屋第二市場購買單位，以騰出他們原有的公屋單位給更有需要的人士。
符合綠表資格的人士包括：
* 房委會轄下公共租住房屋的住戶。
* 香港房屋協會轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有房屋署簽發有效《綠表資格證明書-只適用於一手居屋》的人士。
* 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 受政府清拆計劃或重建計劃影響，並持有房屋署發出有效保證書的家庭。
* 持有有效「長者租金津貼計劃」記錄的受惠者。
申請步驟很直接。合資格的綠表人士只需填妥申請書，然後到所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處核實資格，再將申請書連同所需費用交到房委會的指定辦事處，就可以申領「購買資格證明書」。
白居二資格：申請、抽籤至領取「購買資格證明書」流程
「白居二」是為不符合綠表資格，但入息及資產符合指定上限的香港永久性居民而設的計劃。這個計劃並非常年接受申請，而是需要透過每年房委會的攪珠抽籤來分配名額，競爭相對激烈。
整個流程如下：
1. 留意申請期：房委會每年會公布「白居二」的申請日期，申請者需在限期內遞交申請表。
2. 電腦攪珠：申請期結束後，房委會會進行電腦攪珠，決定申請者的優先次序。
3. 資產審查：中籤而且次序較前的申請者會收到通知，需要提交入息及資產證明文件作詳細審查。
4. 領取批准信：通過審查後，房委會會發出「批准信」。
5. 申領證明書：申請者需要憑「批准信」，在指定時間內向房委會申領「購買資格證明書」，之後就可以正式在市場上物色心水公屋單位。
賣方資格與單位轉讓限制
另一方面，作為公屋業主，也不是隨時可以將單位出售。賣方同樣需要符合特定條件，而最重要的限制就是「轉讓限制期」，俗稱禁售期。了解賣公屋程序的關鍵，就在於掌握這些限制。
業主出售前準備：申請「可供出售證明書」
業主在決定出售單位前，必須向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的文件。這份文件證明了該單位可以在居屋第二市場上轉售，是所有賣方必須具備的法律文件。買方的律師在處理交易時，一定會要求賣方出示此證明。申請時需要填寫相關表格並繳付費用，房委會審批後便會發出。
解讀轉讓限制期 (禁售期)
所有經「租者置其屋計劃」首次出售的單位，都受到一個由房委會訂立的轉讓限制期約束。這個期限的目的，是確保資助房屋資源被善用，而非用作短期炒賣。
一般的限制如下：
* 首次轉讓後的兩年內：業主不可以將單位在居屋第二市場出售。如果真的需要出售，只能以原價加上指明利息的價格，售回給房委會。
* 首次轉讓後的第三至第五年：業主可以選擇將單位售回給房委會，也可以在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場按自行議定的價格，出售給持有有效「購買資格證明書」的人士。
* 首次轉讓後的五年後：業主除了可以在居屋第二市場轉售單位，也可以選擇向政府補回地價後，在公開的自由市場上將單位出售，買家再沒有任何資格限制。
釐清「首次轉讓契約日期」的重要性
在整個轉讓限制中，有一個日期至關重要，就是「首次轉讓契約日期」。這個日期是指房委會第一次將該單位出售給首任業主的日期，所有轉讓限制期的計算，都是由這一天開始。
它的重要性體現在兩方面。第一，它決定了業主何時才符合資格在居屋第二市場出售單位。第二，它直接影響買家的按揭申請。由於房委會為公屋單位提供按揭擔保期，銀行在審批按揭時，會用擔保期減去由「首次轉讓契約日期」至今的年期，來計算「剩餘擔保期」。剩餘擔保期越長，買家就越容易申請到高成數和長年期的按揭。因此，不論買賣雙方，都必須查清楚這個關鍵日期。
買賣公屋實戰流程：由搵樓到收樓完整步驟
掌握了基本概念之後，就進入實際的買賣公屋流程。整個過程涉及不少文件與法律步驟，清晰了解買賣雙方的職責與程序，能讓交易過程更加順利。我們將買方和賣方的流程分開闡述，讓你一目了然。
買方置業四部曲
對於準買家而言，由零開始到成功上車，整個買公屋程序可以歸納為四大步。每一步都環環相扣，及早準備便能掌握先機。
第一步：取得資格、財務規劃及初步評估按揭
首先，你必須持有由房委會發出的有效「購買資格證明書」，不論你是綠表或白居二申請者，這份文件都是你在居二市場睇樓和簽約的入場券。取得資格證明書的同時，便要立即著手規劃財務。這一步是計算清楚「買公屋幾錢」的關鍵，除了樓價本身，你還需要準備足夠資金支付首期、印花稅、律師費及地產代理佣金等雜費。建議你拿著心儀單位的基本資料，提早向幾間銀行查詢，為按揭申請作初步評估，了解自己大概可獲批的貸款額及年期。
第二步：物色心水單位及實地視察
有了預算和資格後，就可以開始積極物色單位。你可以透過地產代理或網上平台，尋找符合自己預算和地區要求的放盤。找到心儀單位後，務必進行實地視察。睇樓時除了留意單位內部的間隔、裝修及景觀，更要觀察大廈的公共空間、屋邨的整體環境及管理質素。由於公屋樓齡普遍較高，可以多加留意走廊、外牆等地方有否明顯的失修問題。
第三步：簽署臨約、正式買賣合約及申請「提名信」
當你選定單位並與賣方達成價格共識後，便可以透過地產代理簽訂臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。簽署臨約後，你需要委託律師審核合約，並在指定日期內簽署正式買賣合約，同時支付「大訂」。簽妥正式合約後，你的代表律師會協助你向房委會申請「提名信」。這份文件是確認你是單位的合資格買家，是完成交易的必須文件，一般需要數星期時間處理。
第四步：辦理轉讓契據、完成交易及收樓驗樓
房委會發出「提名信」後，買賣雙方的律師便會處理轉讓契據等法律文件，並安排交易的最後步驟。在正式的成交日，你需要到律師樓簽署所有文件，並由銀行支付樓價尾數給賣方。完成所有手續後，你便可以從賣方或地產代理手上取得單位鎖匙。收樓後，記得仔細檢驗單位內的所有設施是否與合約訂明的狀況一致，例如附送的電器能否正常運作、有否滲水問題等。
賣方套現三步曲
對於業主來說，賣公屋程序相對直接，主要是向房委會申請文件、尋找買家及完成法律程序。
第一步：申請出售文件及為單位定價
作為賣方，第一步是向房委會申請「可供出售證明書」，證明你的單位可以在居屋第二市場轉售。申請文件時，房委會會列明單位可供出售的定價，但你仍可根據市場狀況及單位質素自行定價。定價時，可以參考同屋邨近期成交價，並考慮單位的樓層、座向、裝修及景觀等因素，定出一個具競爭力的價錢。
第二步：尋找合資格買家及簽訂買賣合約
取得出售文件後，你便可以委託地產代理將單位放盤，或自行尋找買家。你需要確保買方持有有效的「購買資格證明書」。當與買家達成價格協議後，便可簽訂臨時及正式買賣合約，並收取臨時訂金及大訂。你的代表律師會處理合約事宜，並協助核實買方提交的文件。
第三步：完成法律程序、收取尾數及交吉
在買方成功申請到房委會的「提名信」後，雙方律師便會準備正式的樓宇轉讓文件。在成交日當天，你會到律師樓簽署轉讓契據，並在確認收妥由買方銀行支付的樓價尾數後，便可將單位的鎖匙交予買方。交吉（交出空置單位）前，記得清空單位內所有私人物品，並確保單位狀況符合買賣合約的要求。
破解買賣公屋按揭：成功獲批的關鍵
談到買賣公屋，按揭部分可以說是最關鍵的一環。它不像私樓按揭那樣直接，而是有一套獨特的審批邏輯。要成功獲批理想的按揭成數和年期，關鍵在於理解房屋委員會（房委會）在其中扮演的角色，特別是「按揭擔保期」這個核心概念。掌握了這個機制，整個買公屋程序中的財務規劃就會變得清晰許多。
深入理解房委會按揭擔保期
由於未補地價的公屋不能在自由市場買賣，銀行無法像處理一般物業一樣，在借款人斷供時輕易收回單位並拍賣。為了鼓勵銀行承造這類按揭，房委會提供了一個「按揭擔保」，向銀行承諾，在指定期限內，若業主斷供，房委會將會從銀行手上回購單位，大大降低了銀行的風險。這個承諾的有效期限，就是「按揭擔保期」。
一手與二手租置單位的擔保期計算方法
房委會的擔保期，是從單位的「首次出售日期」開始計算。這個日期是指單位第一次由房委會賣給租戶的日期，並非樓宇的落成日期（即樓齡）。
- 一手租置單位：由現居租戶直接向房委會購買，擔保期一般由首次出售日期起計最長30年。
- 二手租置單位：在居屋第二市場轉售的單位，擔保期則由首次出售日期起計最長25年。
所以，計算方法非常直接：找出單位的「首次出售日期」，然後用擔保期的上限（30年或25年）減去已經過去的年期，得出的就是「剩餘擔保期」。
「剩餘擔保期」如何影響按揭成數與年期
「剩餘擔保期」是銀行審批按揭的決定性因素。因為在擔保期過後，銀行的風險保障就會消失。
- 當剩餘擔保期足夠長：如果一個單位的剩餘擔保期長過銀行願意批出的最長還款年期（例如25年），銀行通常很樂意批出最高按揭成數（綠表買家最高9成半，白居二買家最高9成）和最長還款期，並且豁免壓力測試。
- 當剩餘擔保期不足：如果剩餘擔保期短於最長還款年期，銀行批出的還款期上限，就會直接等同於剩餘的擔保期。例如，若剩餘擔保期只有18年，那麼最長的按揭還款期就是18年。還款期縮短，意味著每月供款額會大幅增加，買家的財務壓力也隨之上升。
案例分析：「首次出售日期」對按揭審批的影響
假設有兩個樓齡同為40年的單位，都在居屋第二市場放售，擔保期上限為25年。
- 單位A：在5年前才首次售出。它的剩餘擔保期是 25 – 5 = 20年。買家申請按揭時，銀行最多可以批出20年的還款期。
- 單位B：在22年前已經首次售出。它的剩餘擔保期只有 25 – 22 = 3年。銀行基本上不可能批出按揭，因為3年的還款期完全不切實際。
由此可見，在物色心水單位時，除了考慮樓價和單位狀況，查清楚「首次出售日期」是絕對不能忽略的步驟，它直接決定了買公屋幾錢的按揭預算。
申請按揭實用技巧
了解了擔保期的運作後，就可以著手準備申請。掌握一些實用技巧，能夠讓整個賣公屋程序或買公屋程序中的按揭環節更順暢。
比較銀行按揭計劃 (H按 vs P按)
市場上主流的按揭計劃分為H按和P按。
- H按（銀行同業拆息按揭）：利率跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動，波動性較大，但通常設有與P按掛鉤的「鎖息上限」，提供一定保障。
- P按（最優惠利率按揭）：利率跟隨銀行的最優惠利率（Prime Rate）變化，相對穩定，供款額較易預算。
對於公屋按揭，由於並非所有銀行都積極參與，選擇相對較少。建議優先考慮P按計劃，因為其穩定性對於預算較緊的買家更為友善。在比較時，除了利率，也要留意現金回贈和罰息期等條款。
提高成功率的文件準備清單
銀行最重視申請人的還款能力和文件的齊全度。提前準備好以下文件，可以加快審批流程：
- 身份證明：香港永久性居民身份證。
- 入息證明：最近三個月的糧單、稅單、強積金結單或公司合約。自僱人士則需要提供公司商業登記、核數報告等。
- 住址證明：最近三個月內發出的水電煤或銀行月結單。
- 臨時買賣合約：與賣方簽訂的臨時合約。
- 房委會文件：最重要的「購買資格證明書」（准買證）和簽訂正式合約後申請的「提名信」。
應對「剩餘擔保期」不足的策略
如果心儀的單位各方面都很好，唯獨剩餘擔保期不足，導致按揭條件不理想，可以考慮以下幾個方法：
- 增加首期預算：主動降低按揭成數，減少貸款額，可以向銀行展示更強的還款能力，有助批核。
- 增加擔保人：如果自身入息不足以應付較短年期的供款，可以邀請一位信貸紀錄良好、收入穩定的近親作為按揭擔保人。
- 優先選擇「年輕」單位：最直接的方法，是在搵樓階段就將「首次出售日期」作為重要篩選條件，盡量選擇剩餘擔保期較長的單位。
- 諮詢多家銀行：不同銀行對公屋按揭的取態和審批準則或有輕微差異，多問幾家銀行，或能找到提供較佳條件的選擇。
買賣公屋利弊分析：機遇與陷阱
決定進行買賣公屋，就像是打開一個充滿機遇與挑戰的盒子。一方面，它為許多人提供了夢寐以求的置業階梯；另一方面，當中亦潛藏著一些需要細心考量的風險。深入了解這些利弊，是整個買公屋程序中至關重要的一環，能幫助你作出最明智的決定。
四大優點：為何公屋仍具吸引力？
即使存在限制，二手公屋市場依然相當活躍，全因它具備四大難以抗拒的優勢，特別適合預算有限的首置人士。
優點一：入場門檻低，樓價極具競爭力
公屋最大的吸引力，無疑是它的價格。由於「租者置其屋計劃」的單位當年是以市價的極大折扣出售，所以在居屋第二市場轉售時，樓價遠比同區的私人樓宇，甚至居屋為低。對於想知道買公屋幾錢的準買家來說，答案往往是驚喜的。只需百多萬至二百多萬港元，就有機會在市區或成熟社區購得一個單位，這個入場門檻在今天的樓市中極具競爭力。
優點二：高成數按揭及豁免壓力測試
財務安排上，購買公屋同樣享有「特權」。由於有房屋委員會作擔保，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家亦普遍可獲批九成按揭，意味著首期開支大為減輕。更關鍵的一點，是買家可以豁免金融管理局嚴格的壓力測試。這對於收入不穩定或剛投身社會的年輕人來說，大大降低了成功申請按揭的難度，讓置業夢想變得不再遙遠。
優點三：享受資產升值潛力
雖然未補地價的公屋不能在自由市場買賣，但它依然是業主名下的一項房地產資產。只要香港整體樓市向上，公屋單位的估價亦會隨之上升。這意味著業主未來即使需要在居二市場上出售單位，或者決定補地價後在公開市場轉售，都有機會享受到資產升值的成果。對很多人而言，這是一個成本極低的起點，為日後換樓或資產增值鋪路。
優點四：房委會擔保提供的安全網
房委會為租置單位提供按揭擔保，是一張重要的安全網。這個擔保期由單位「首次出售日期」起計長達30年，銀行因為有此擔保，會更樂意為樓齡較高的公屋單位批出按揭。相比之下，樓齡相若的私人樓宇，銀行在審批按揭時會保守得多。這個擔保機制，實質上為買家和銀行雙方都提供了信心，確保了公屋單位的市場流動性。
四大陷阱：買入前必須警惕的風險
享受公屋優點的同時，我們也必須正視其潛在的四大陷阱。這些問題可能會影響日後的居住體驗和財務安排。
陷阱一：高樓齡衍生的維修保養問題
現時可在市場上買賣的公屋，樓齡普遍偏高，大多已達三、四十年。樓宇老化自然會帶來維修保養的問題，例如石屎剝落、水管老化等。雖然屋邨設有維修基金，但當基金不足以應付大型維修工程時，所有業主便需要按業權份數共同承擔開支。這可能是一筆預期之外的費用，準買家在視察單位時，除了單位內部，更應留意大廈公用地方的整體狀況。
陷阱二：按揭申請的不確定性
雖然有房委會的擔保，但按揭申請並非萬無一失。關鍵在於「剩餘擔保期」，即是由「首次出售日期」起計的30年擔保期減去已過去的年期。如果心儀單位的首次出售日期已經是十多二十年前，剩餘擔保期便會相應縮短。當剩餘擔保期不足以覆蓋買家想要的還款年期時，銀行可能會要求削減按揭成數或縮短還款期。因此，在簽訂臨時買賣合約前，先行向銀行就單位進行初步估價及按揭評估，是極為重要的步驟。
陷阱三：嚴格的轉售與出租限制
這是資助房屋的共有特性。未補地價的公屋單位，絕對不能用作出租用途，一經發現，後果嚴重。在轉售方面，業主同樣受到限制，只能將單位售予持有「購買資格證明書」的綠表或白居二人士。這意味著潛在買家群體較小，市場流動性自然不及私人樓宇。整個賣公屋程序亦比私樓多出向房委會申請文件的步驟，時間和彈性都較低。
陷阱四：業權混亂及屋邨管理挑戰
租置屋邨內同時存在已購單位的業主和仍在租住的租戶，形成了業權混合的狀況。這種情況有時會為屋邨管理帶來挑戰。例如，業主立案法團在商議進行大型維修或提升屋邨設施時，不同持份者（業主、租戶、房委會代表）的意見可能難以統一，導致議而不決。此外，管理費及各項開支的分攤方式，也可能成為爭議的焦點，影響居住的和諧。
全港可供買賣公屋盤源一覽
要進行買賣公屋，首先要知道哪些屋邨的單位可以在市場上流通。這些盤源並非來自全港所有公共屋邨，而是來自房委會早期推出的「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）下的39個特定屋邨。我們一起來看看這些屋邨的完整名單，讓你對潛在的選擇有一個清晰的概念。
全港39個租置計劃屋邨列表 (按地區分類)
以下列表已按地區為你分門別類，方便你依據心儀的區域尋找目標屋邨。
香港島及離島
- 利東邨 (鴨脷洲)
- 華貴邨 (香港仔)
九龍
- 翠屏(北)邨 (觀塘)
- 興田邨 (藍田)
- 德田邨 (藍田)
- 彩霞邨 (牛頭角)
- 竹園北邨 (黃大仙)
- 黃大仙下(一)邨 (黃大仙)
- 鳳德邨 (鑽石山)
- 東頭(二)邨 (黃大仙)
- 李鄭屋邨 (長沙灣)
- 南昌邨 (深水埗)
新界東及新界西
- 祥華邨 (粉嶺)
- 天平邨 (上水)
- 太和邨 (大埔)
- 富善邨 (大埔)
- 廣源邨 (沙田)
- 顯徑邨 (沙田)
- 恆安邨 (馬鞍山)
- 運頭塘邨 (大埔)
- 博康邨 (沙田)
- 秦石邨 (沙田)
- 景林邨 (將軍澳)
- 翠林邨 (將軍澳)
- 寶林邨 (將軍澳)
- 青衣邨 (青衣)
- 長安邨 (青衣)
- 長發邨 (青衣)
- 富亨邨 (大埔)
- 朗屏邨 (元朗)
- 建生邨 (屯門)
- 良景邨 (屯門)
- 山景邨 (屯門)
- 田景邨 (屯門)
- 蝴蝶邨 (屯門)
- 華明邨 (粉嶺)
- 富安花園 (馬鞍山)
- 太平邨 (上水)
- 兆康苑 (屯門)
高效搜尋買賣公屋盤源技巧
掌握了可供選擇的屋邨名單後，下一步就是學習如何在眾多樓盤中，精準地找到適合自己的單位。網上地產平台是現時最主要的搵樓渠道，只要懂得使用篩選功能和解讀廣告術語，整個買公屋程序就會變得更有效率。
如何在網上平台篩選未補地價盤源
在各大地產資訊網站或手機應用程式搜尋樓盤時，第一步是正確設定篩選條件，確保你看到的是合資格購買的盤源。
首先，在物業種類或篩選欄目中，尋找「資助房屋」、「居屋」或類似的分類。然後，最關鍵的一步，是在選項中點選「未補地價」或「居屋第二市場」（簡稱居二市場）。完成這個設定後，搜尋結果便會過濾掉所有已補地價、可在自由市場買賣的單位，只顯示供綠表及白居二買家選擇的盤源。這個簡單的動作，可以為你節省大量時間，避免錯看一些不符合資格購買的單位。
解讀樓盤廣告關鍵字
樓盤廣告的標題和描述充滿了地產術語，看懂它們有助你快速判斷單位是否符合預期。以下是一些常見的關鍵字解說：
- 合綠白二／綠表白居二：直接說明單位適合持有「綠表資格證明書」或「白居二購買資格證明書」的人士購買。
- 開揚景／無遮擋：指單位的窗外景觀廣闊，沒有被鄰近樓宇阻擋。
- 有匙即睇：表示地產代理已持有單位鎖匙，可以隨時預約睇樓，靈活性較高。
- 吉盤／交吉：代表單位現時沒有人居住，業主已遷出，方便買家隨時入住，也避免了處理現有租約的麻煩。
- 實盤：強調這是真實存在的放盤，並非用作吸引點擊的廣告。
- 靚裝／雅裝：說明單位附有裝修，靚裝通常指風格較新穎或用料較好，雅裝則偏向簡潔企理，買家可節省部分裝修費用和時間。
辨識「業主盤」與「代理盤」的利弊
在尋找盤源時，你會遇到「業主盤」和「代理盤」兩種。兩者各有好壞，了解清楚有助你決定哪種更適合自己。
業主盤是由業主親自放售的單位。
– 好處：最大的誘因是買賣雙方可以直接溝通，並且有機會節省地產代理的佣金，這對控制買公屋幾錢的總成本有一定幫助。
– 壞處：整個買賣公屋程序，包括查冊、簽訂合約、申請提名信等法律文件，都需要買家親力親為。公屋買賣的程序比私樓複雜，缺乏經驗的買家容易出錯，風險較高。
代理盤是經由地產代理協助放售的單位。
– 好處：地產代理熟悉整個賣公屋程序和法律要求，能提供專業指導，協助處理繁複的文件，確保交易順利進行。他們亦能擔當買賣雙方之間的溝通橋樑，協助議價，令過程更順暢。
– 壞處：買家需要支付佣金（通常是樓價的1%）。
對於初次置業或不熟悉資助房屋買賣流程的買家，經由專業的地產代理協助處理，通常是更穩妥的選擇。代理的專業服務能確保交易符合房委會的規定，避免因程序出錯而引致不必要的麻煩。
買賣公屋常見問題 (FAQ)
在考慮買賣公屋的過程中，大家心中總會浮現各式各樣的問題。畢竟，這牽涉到重要的財務決策和複雜的法律程序。以下我們整理了幾個最常見的疑問，希望透過清晰易懂的解答，幫助你更順利地完成整個買賣公屋的旅程。
Q1：未補地價的公屋可以加按或轉按套現嗎？
原則上是不可以的。未補地價的公屋單位屬於受資助房屋，業主享有的業權並不完整，房委會仍然持有單位的部份權益。因此，業主不能像處理私人樓宇一樣，隨意將單位加按或轉按以套取現金，作投資或其他個人財務安排。
不過，凡事總有例外。如果業主家庭遇到無法預計的突發困難，例如急需支付家庭成員的醫療費用、殮葬費，或子女的海外教育開支等，可以嘗試向房屋署提交申請。署方會根據個別情況的緊急性和獨特性進行審批，但門檻相當高，獲批的個案並不多見。
Q2：「首次出售日期」和「樓齡」有何分別？哪個對按揭更重要？
這兩個概念很容易混淆，但在申請按揭時卻有天淵之別。
「樓齡」指的是樓宇從落成入伙至今的年期，它主要反映樓宇的物理狀況和新舊程度。
「首次出售日期」則是指該單位首次根據「租者置其屋計劃」由房委會出售予第一手業主的日期。
舉個例子，一個單位的樓齡可能已有40年，但房委會可能在10年前才將它首次出售給租戶。在這個情況下，樓齡是40年，而首次出售日期則在10年前。對於銀行審批按揭而言，「首次出售日期」遠比「樓齡」重要。這是因為房委會為二手租置單位提供按揭擔保期，銀行會根據「首次出售日期」來計算剩餘的擔保期有多長，這直接決定了銀行批核的按揭成數和還款年期。
Q3：購買公屋後，可以將單位出租嗎？有何罰則？
對於未補地價的公屋單位，答案是絕對不可以。政府以極大的折扣價錢出售這些單位，目的是幫助市民自置居所，因此單位用途被嚴格限制為自住。將未補地價的單位出租，屬於違法行為。
一旦被發現，後果相當嚴重。房委會設有專責隊伍調查濫用個案，違規業主可能會被檢控。根據《房屋條例》，任何人士若作出虛假陳述或違反相關規定，一經定罪，最高可被判罰款50萬港元及監禁一年。同時，房委會亦有權要求業主將單位轉讓回政府。如果業主希望合法地將單位出租，唯一的方法是先向政府補回地價，將單位轉為可在公開市場自由買賣的私人物業。
Q4：屋邨的維修基金不足或用盡怎麼辦？
每個租置計劃屋邨在出售時，房委會都會注入一筆維修基金，用作業主立案法團日後的日常維修開支。然而，租置屋邨的樓齡普遍較高，日後難免會遇上更換升降機、翻新大廈外牆等大型維修工程，開支非常龐大，單靠原有的維修基金未必足夠應付。
當維修基金不足或用盡時，業主立案法團便需要召開業主大會，商討及議決籌集資金的方案。最常見的做法是，按照每戶持有的業權份數，向所有業主徵收大維修費用。因此，準買家在落實買公屋程序前，最好先向地產代理或管理處了解屋邨的維修基金狀況及未來是否有任何大型維修計劃，以便有更準確的財務預算。
Q5：買賣公屋的律師費及其他雜費開支預算要多少？
除了樓價本身，了解清楚買公屋幾錢還需要計及各項雜費開支，這是財務規劃中不可或缺的一環。以下是主要開支項目：
- 律師費：處理買賣合約、轉讓契據及按揭文件等法律事宜，費用視乎律師樓收費而定，一般預算約港幣$7,000至$15,000。
- 地產代理佣金：通常是成交價的1%。
- 印花稅：這是最大筆的雜費開支，稅率按樓價而定。買家可利用稅務局的網上計算機估算應繳金額。
- 房委會行政費用：買方申請「購買資格證明書」及賣方申請「可供出售證明書」等文件時，需向房委會繳付相關行政費用。
- 其他雜項：包括查冊費、註冊費等，預算約數千港元。
總括而言，在樓價以外，建議預留約港幣$50,000至$100,000或以上（視乎樓價高低）作雜費開支，會比較穩妥。