置業安居是不少香港人的夢想，而居屋因其較相宜的樓價，成為許多家庭的「上車」首選。然而，由釐清綠表、白表資格，到計算複雜的入息資產限額；由比較一手居屋與居屋第二市場，到預算首期、按揭及各項雜費，整個過程繁複，稍一不慎便可能錯失良機或跌入陷阱。
為此，我們特意為您準備這份【2025買居屋終極天書】。本文將由淺入深，為您拆解申請一手及二手居屋的6大關鍵步驟，全面剖析申請資格、詳細預算、完整流程，並提醒您必須注意的常見問題與陷阱，助您清晰掌握每個細節，順利實現置業目標。
買居屋第一步：了解市場、資格及關鍵概念
想掌握如何買居屋，第一步就是從基本功開始。我們先要弄懂市場的分別、自己的申請資格和幾個必須知道的關鍵概念。搞清楚這些基礎，之後的路自然會走得更順暢。
一手居屋 vs 居屋第二市場：核心分別
首先，居屋市場主要分為兩個部分：「一手居屋」和「居屋第二市場」。兩者在單位來源、樓價和交易對手上都有很大分別。
一手居屋：向房委會購買全新單位
一手居屋就是由香港房屋委員會（房委會）興建和直接出售的全新單位。買家是直接向房委會購買，樓價會根據當時的市價提供一個折扣率，所以會比私樓便宜。因為是全新樓，所以有機會是樓花，需要等待一段時間才能入伙。
居屋第二市場（居二市場）：免補地價買入二手單位
想了解如何買二手居屋，就要認識居屋第二市場。這個市場容許合資格的人士，在毋須補地價的情況下，買賣由現有業主放售的二手居屋單位。因為免除了補地價的費用，所以樓價仍然比公開市場的私樓吸引。買家是與個別業主交易，單位樓齡、裝修狀況各有不同，選擇也更多元化。
綠表 vs 白表資格：判斷你的申請身份
了解如何購買居屋的下一步，是判斷自己屬於「綠表」還是「白表」申請者。這兩種身份的申請資格和可購買的居屋種類都不同，所以一定要先弄清楚。
誰符合「綠表資格」？（公屋住戶等）
簡單來說，綠表資格主要是給予現正享用公共房屋資源的人士。他們透過購買居屋，將原有的公屋單位交還出來，讓資源可以流轉。主要符合綠表資格的人士包括：
* 房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶
* 香港房屋協會轄下甲類出租屋邨的住戶
* 持有由房委會或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士
誰符合「白表資格」？（白居二申請人等）
白表資格則開放給不符合綠表資格的香港永久性居民申請。他們需要符合房委會每年公布的入息及資產限額，並且在香港沒有持有任何住宅物業。想在居屋第二市場購買單位，白表申請者就需要先參加「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的抽籤，中籤後才能獲得購買資格。
必識概念：補地價與轉讓限制
在居屋買賣中，有兩個概念你一定會經常聽到，就是「補地價」和「轉讓限制」。它們直接影響著單位的價值和買賣的自由度。
甚麼是「補地價」？如何影響樓價？
「補地價」是指居屋業主向政府補回當年買入單位時所享有的樓價折扣。由於政府當初是以低於市價的折扣價將單位售予業主，所以這份折扣其實就是政府擁有的業權份額。如果業主想將單位在公開市場（即像一般私樓一樣，賣給任何人士）自由出售或出租，就必須先完成補地價程序。補價金額會按單位當時的十足市值乘以當年的折扣率計算，所以樓價升得愈高，需要補的地價也愈多。
不同時期落成居屋的轉讓限制
為了確保資助房屋資源用得其所，政府為不同時期出售的居屋設定了不同的轉讓限制，限制了業主在特定年期內出售單位的對象和方式。近年的限制愈來愈嚴格：
- 2022年及之後首次出售的單位： 首5年內，業主只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售給合資格人士。第6至第15年，可在居屋第二市場自行議價轉售。滿15年後，才可補地價在公開市場自由出售。
- 2019年至2021年首次出售的單位： 首2年內，只可以不高於原價在居二市場轉售。第3至第10年，可在居二市場自行議價轉售。滿10年後，可補地價在公開市場自由出售。
- 2018年首次出售的單位： 首5年內，只可以在居二市場自行議價轉售。滿5年後，可補地價在公開市場自由出售。
- 2017年及之前首次出售的單位： 轉讓限制相對寬鬆，一般在購入後2年（部分為5年）即可補地價在公開市場出售。
【白表/白居二】申請資格詳解：入息、資產限額及計算方法
想知道如何買居屋，第一關就是要清楚自己的財務狀況是否符合資格。房委會對白表及白居二申請者的入息和資產設有嚴格上限，每年都會調整。這部分看似複雜，但只要掌握了計算原則，其實很直接。我們將會詳細拆解入息和資產的計算方法，以及物業擁有權的限制，助你準確評估自己是否符合入場資格，順利踏上如何購買居屋的第一步。
2025年白居二入息及資產限額一覽
每年房委會都會公佈最新的限額，申請前必須核對清楚。以下是根據最新一期「白居二2023」計劃的標準，這些數字是評估資格的基本門檻。
一人申請者限額
對於單身人士，每月總入息扣除強積金供款後，不得超過港幣31,000元。而總資產淨值則不能超過港幣735,000元。
兩人或以上家庭限額
如果是兩人或以上的家庭申請，整個家庭的每月總入息扣除強積金供款後，上限為港幣62,000元。家庭總資產淨值則不能超過港幣1,470,000元。
入息計算方法：花紅、佣金、強積金如何處理？
計算入息是申請過程中最多人感到困惑的一環，因為不同收入來源有不同的計算標準。
固定及非固定收入的計算準則
如果你的收入是固定的月薪，計算方法相對簡單，就是以申請截止日期前一個月的薪金為準。如果收入包含佣金或津貼等非固定部分，就需要將申請截止日期前6個月的相關收入加總，然後計算出平均數，再加到底薪上。至於年終花紅或雙糧，則需要將過去12個月的總額除以12，得出每月平均值再計入總收入。如果你的收入完全不固定，例如是自僱人士或自由工作者，則需以過去6個月的平均收入作為申報數額。
強制性及自願性強積金供款的影響
在計算入息時，一個關鍵點是強積金供款。申報的入息是指扣除了法定的「強制性」強積金供款（即薪金的5%）之後的淨收入。不過，任何「自願性」的強積金供款都不能從入息中扣除。申報時必須清楚分辨這兩者的分別，以免計錯數。
資產計算方法：甚麼資產需要申報？
資產的計算範圍很廣泛，包括你在香港及香港以外所擁有的一切。
物業、車輛、投資等資產的申報準則
需要申報的資產包括土地、房產、車輛、股票、基金、債券等投資產品，以及銀行存款和現金。在計算車輛價值時，並不是以買入價計算，而是以其市值減去尚未清還的車會貸款來計算。所有資產的價值，均以申請截止當日結算的數額為準。
H44: 強積金累算權益是否計算在內？
關於強積金是否需要計入資產，答案取決於你的年齡。如果申請人及家庭成員在申請截止日期時，已年滿65歲或以上，不論是否已經提取，其強積金戶口內的累算權益（包括強制性及自願性供款）都必須計算在資產總值之內。如果尚未達到提取年齡，則戶口內的款項無需申報為資產。
物業擁有權限制：釐清24個月「無殼」要求
這是白表申請者必須遵守的一項硬性規定，也是了解如何買二手居屋資格的關鍵。由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽訂所購單位的臨時買賣合約當日為止，申請者及名列申請表上的所有家庭成員，都不能在香港擁有或與他人共同擁有任何住宅物業的權益。這包括曾經簽署過臨時買賣合約，即使交易最終取消，同樣會被視為不符合資格。
買居屋開支預算：計清首期、印花稅及各項雜費
要了解如何買居屋，第一件要事就是做好財務規劃。除了樓價本身，買樓的過程中還有首期、印花稅、律師費等大大小小的開支。清晰計算這些費用，是成功上車的基礎，能夠幫助你更準確地評估自己的負擔能力，避免日後出現意料之外的財政壓力。
首期及按揭預算
首期是買樓最大的一筆前期開支，而一手和二手居屋的計算方式有很大分別。這主要是因為政府為一手居屋和部份二手居屋提供了按揭擔保，大大減輕了買家的首期負擔。
一手居屋首期：綠表5%、白表10%
購買由房委會直接出售的一手全新居屋，最大的優勢是有政府作為按揭擔保人。因此，銀行可以提供高成數的按揭貸款。綠表申請人只需準備樓價5%作為首期，意味著可以申請高達95%的按揭。白表申請人則需要準備樓價10%的首期，按揭成數最高為90%。例如，一個價值400萬的單位，白表買家最低只需準備40萬元首期。
二手居屋首期及按揭成數
如何購買二手居屋的預算就相對複雜，關鍵在於政府的「按揭擔保期」。房委會的擔保期是由單位首次出售日期起計30年。
如果單位樓齡較新，仍在擔保期內，買家同樣有機會向銀行申請高達90%（白表）或95%（綠表）的按揭，而且最長還款期可達25年。
不過，如果單位樓齡較高，擔保期已過，銀行便會視之為一般私人樓宇去審批按揭。按揭成數會大幅降低至60%至70%，買家需要準備三至四成的首期資金，而且銀行亦會要求買家進行壓力測試。因此，選擇二手居屋時，必須留意單位的首次出售日期，這直接影響你的首期預算。
印花稅計算方法（從價印花稅第二標準稅率）
作為香港永久性居民，首次置業購買居屋，需要繳付的是「從價印花稅（第2標準稅率）」。稅率會根據樓價而定，政府在2025年財政預算案中調整了稅階，最新的稅率如下：
- 樓價$3,000,000或以下：$100
- 樓價$3,000,001 至 $3,528,240：$100 + 超出$3,000,000部分的10%
- 樓價$3,528,241 至 $4,500,000：樓價的1.5%
- 樓價$4,500,001 至 $4,935,480：$67,500 + 超出$4,500,000部分的10%
- 樓價$4,935,481 至 $6,000,000：樓價的2.25%
想準確計算，可以善用稅務局的網上印花稅計算機。
律師費、經紀佣金及其他雜費一覽
除了首期和印花稅，買樓過程中還有一些必須預留的雜費：
- 律師費：買賣雙方都需要委託律師處理樓契、買賣合約及按揭契等法律文件。費用視乎律師樓的收費標準，一般介乎數千至萬多元不等。
- 經紀佣金：如果經由地產代理購買二手居屋，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。購買一手居屋則不需要支付佣金。
- 其他費用：包括向土地註冊處查冊的費用、銀行處理按揭的手續費、管理費按金和裝修費等。特別是裝修費用，可多可少，最好在預算中預留一筆較充裕的資金。
【實用工具】居屋按揭及負擔能力計算機
紙上談兵總不及實際計算來得清晰。現在很多銀行和地產資訊網站都提供免費的網上按揭計算機。你只要輸入樓價、按揭成數、年期和利率等資料，就能即時估算出每月供款和總利息支出。這類工具能有效地幫助你評估自己的負擔能力，為實現置業夢做好最穩健的準備。
【一手居屋篇】申請流程全攻略：由入表抽籤到收樓
想知道如何買居屋，其實整個過程就像一個有清晰步驟的任務。只要了解由遞交申請、抽籤、揀樓到最後收樓的每一個環節，就能順利完成置業目標。下面我們會將一手居屋的申請流程拆解成五大步驟，讓你對如何購買居屋有更全面的掌握。
步驟一：遞交申請（網上/親身/郵寄）
整個旅程的第一步，是向房屋委員會（房委會）遞交申請。房委會通常提供三種便利的申請方式：
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網上申請： 在指定的申請期內，你可以直接登入房委會的網站，填寫電子表格並使用信用卡繳付申請費，整個過程快捷方便。綠表申請者在完成網上提交後，記得要將申請編號告知所屬的屋邨辦事處職員，讓他們核實資格。
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親身遞交： 你可以前往指定的屋邨辦事處或房委會客務中心索取申請表格。填妥後，連同申請費（以劃線支票或銀行本票支付）一併放入投遞箱即可。
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郵寄申請： 將填妥的申請表及支付費用的支票或本票，郵寄至指定地址。記得支票抬頭要寫上「香港房屋委員會」，並在背面寫上你的身份證號碼及聯絡電話，確保資料無誤。
步驟二：攪珠及決定揀樓次序
遞交申請後，房委會便會進行電腦攪珠。這個攪珠並非決定你是否中籤，而是決定你的揀樓優先次序。房委會會隨機抽出100組號碼，對應你申請編號的最後兩個數字。號碼的先後，便決定了你在所屬申請組別內的揀樓次序。房委會之後會根據這個次序，分批發信邀請申請者進行資產審查及準備揀樓。
了解「家有長者」及家庭申請者優先次序
在攪珠結果中，所有申請者的次序並非完全平等，家庭申請者會獲得優先。一般的揀樓次序如下：首先是受政府清拆計劃影響的住戶，接著是「家有長者優先選樓計劃」及「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者，然後到其他核心家庭及非核心家庭申請者，最後才輪到一人申請者。這個安排旨在優先滿足家庭，特別是有長者或初生嬰兒成員的家庭的住屋需要。
步驟三：揀樓日流程及準備
收到房委會的揀樓通知信後，便要準備迎接重要的一天。當日你需要按指定時間到達樂富的房委會客務中心。現場會有簡介會，然後你會根據自己的揀樓次序，在大螢幕上看到實時可供選擇的單位。由於時間緊迫，氣氛也比較緊張，建議你和家人預先商量好心儀單位的優先次序，準備幾個後備選擇，以便屆時能迅速作出決定。
所需文件清單及訂金準備
揀樓當日，你需要帶齊所有重要文件，包括揀樓通知書正本、所有申請成員的身份證正副本，以及入息和資產證明文件。最關鍵的是訂金，白表申請者需準備樓價10%的訂金，而綠表申請者則為5%。訂金必須以銀行本票或個人支票支付，並且需要分開準備不同金額的本票（例如一張支付定額的律師費，另一張支付樓價訂金），以應對不同樓價的單位。
步驟四：申請按揭（政府擔保優勢）
簽署臨時買賣合約後，你便可以正式向銀行申請按揭。一手居屋的最大優勢之一，就是有房委會作為擔保人，這為買家帶來極大的便利。
高達95%（綠表）/ 90%（白表）按揭成數及免壓測
在政府擔保下，綠表申請者最高可承造九成半（95%）按揭，而白表申請者也可高達九成（90%），並且無須購買按揭保險。更重要的是，申請人不需要通過銀行的壓力測試。這代表銀行的入息審查標準會相對寬鬆，讓更多人能夠符合資格，成功上會。
步驟五：收樓及「黃金7日」驗樓關鍵
當屋苑取得入伙紙後，律師樓會通知你辦理樓契及付清樓價尾數。完成所有手續後，你便會收到收樓通知書，憑信到屋苑管理處領取鑰匙，正式成為業主。綠表買家要留意，需要在收樓後的指定限期內交還原有的公屋單位。
收樓後有一個非常關鍵的環節，就是驗樓。你必須把握收樓後的「黃金7日」。在這7天內，你需要仔細檢查單位內俗稱「清水樓」的狀況，例如牆身、地台、窗戶、喉管等有沒有滲漏或損壞。如果發現任何問題，必須在裝修工程開始前，填妥「損壞情況報告表」並交回管理處。房委會只會處理在這7天內提交的執修要求，逾期後便可能需要由業主自行負責，所以務必認真對待。
【二手居屋/白居二篇】購買流程天書：由搵樓到成交
想知道如何買居屋，特別是如何買二手居屋的單位？成功抽中「白居二」，只是踏出上車之路的第一步。接下來由搵樓、簽約到申請按揭，整個過程比買賣私樓多了一些獨有程序。以下為你拆解由申領「准買證」到成功收樓的五大關鍵步驟，助你輕鬆掌握整個如何購買居屋的流程。
步驟一：申領「購買資格證明書」（准買證）
當你收到由房屋委員會（房委會）發出的「批准信」後，代表你已通過資產審查。下一步，你需要在批准信發出後的指定時間內，親身前往居屋第二市場計劃小組，繳付費用並申領一份名為「購買資格證明書」的文件，這就是坊間俗稱的「准買證」。
這份「准買證」是你進入居屋第二市場的入場券，有效期為十二個月。你需要在此限期內完成物色單位及簽署臨時買賣合約的步驟。由於有效期屆滿後不會獲得續期，所以時間規劃十分重要。
步驟二：物色單位（搵樓、睇樓、議價）
取得「准買證」後，就可以正式開始你的搵樓旅程。你可以透過地產代理或網上平台物色心儀的未補地價居屋單位。
在睇樓時，買賣雙方有一個關鍵的核對步驟。作為買家，你需要向業主或其代理出示你的「准買證」正本。同時，業主亦必須持有有效的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），以證明單位符合在第二市場出售的資格。當雙方確認彼此資格後，便可就單位價格進行商議，過程與一般私人樓宇買賣相若。
步驟三：簽署臨時買賣合約及申請按揭
當你與業主達成價格共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署臨時合約時，你通常需要支付樓價3%至5%作為臨時訂金（細訂）。
有一點必須注意，居屋第二市場的買賣合約，必須使用房委會指定的標準格式。簽署臨約後，你應立即聘請律師，並憑着這份合約向銀行申請按揭。由於二手居屋的按揭審批涉及政府擔保，銀行處理的程序及所需文件與私樓略有不同，所以及早啟動按揭申請相當重要。
步驟四：向房委會申請「提名信」
這是整個二手居屋買賣流程中最獨特，也是至關重要的一環。簽妥臨時買賣合約後，你的代表律師會代你向房委會提交申請，以獲取一份名為「提名信」的文件。
律師需要將你的「准買證」正本、業主的「准賣證」正本、臨時買賣合約副本及一份由你簽署的聲明書等文件，連同指定申請費用一併交予房委會。房委會審批後發出的「提名信」，等同於官方正式批准你購買該指定單位。若沒有這封信，之後的交易程序將無法繼續。
步驟五：簽署正式買賣合約及完成交易
你的律師成功取得房委會發出的「提名信」後，便會安排你與業主簽署正式買賣合約。簽署正約時，你需要支付「加付訂金」（大訂），連同之前的「細訂」，訂金總額一般為樓價的10%。
由於申請「提名信」需時，建議臨時合約與正式合約之間預留約兩星期的時間。簽署正式合約後，一般會在一至兩個月內訂定正式的成交日期。在成交日當天，銀行會將按揭款項發放給賣方律師，你繳付樓價餘款後，便可以從業主手上接收單位鎖匙，整個交易正式完成。
買居屋常見問題與陷阱 (FAQ)
在探索如何買居屋的過程中，總會遇到各種疑問和潛在的「中伏」位。了解這些常見問題，能讓你的置業之路走得更順暢。以下我們整理了一些大家最關心的問題，為你逐一拆解。
入息或資產計錯了怎麼辦？
申報入息和資產是申請居屋的關鍵一步，準確性至關重要。如果不慎填錯資料，處理方法要視乎發現的時間點。
若在申請截止日期之前發現錯誤，最直接的方法是重新遞交一份正確的申請。房委會一般會以最後收到的申請表為準。
如果是在截止日期後，甚至在收到房委會通知進行資格審查時才發現，申請人必須立即以書面形式主動向房委會申報，清楚列明正確的資料。房委會收到通知後會重新評估資格。如果更正後的入息或資產仍然符合限額，申請資格一般不受影響。相反，如果超出限額，申請便會被取消。必須注意，任何虛報資料的行為都可能導致申請資格被取消，甚至負上法律責任。
家庭申請還是分拆成一人申請中籤機會較高？
這是一個講求策略的問題，答案因應申請者的家庭組合而定。
家庭申請者，特別是參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭，在攪珠後的揀樓次序中擁有絕對優先權。他們會先於普通家庭申請者，而普通家庭申請者又會先於一人申請者。因此，對於核心家庭來說，以家庭名義入表，中籤後能成功揀樓的機會率是最高的。
相反，一人申請者的揀樓次序雖然排到最後，但房委會為他們預留了特定比例的單位配額（例如總數的10%）。這意味著他們是在一個較小的配額池中競爭。對於非核心家庭（例如兄弟姊妹組合），由於他們在家庭隊列中排序極低，成功揀樓的機會非常渺茫。在這種情況下，分拆成兩個獨立的一人申請，各自去競爭一人申請者的配額，從機會率上看可能是一個更實際的選擇。
最新二手居屋轉售限制和補地價要求？
了解如何買二手居屋，必須掌握其轉售限制。房委會為了打擊短期炒賣，近年已收緊了轉售限制，規定因應單位首次出售的日期而有所不同：
- 2022年及之後首次出售的單位： 業主在首5年內，只可以不高於原價在居屋第二市場轉售給合資格人士。由第6年至第15年，才可在居二市場自行定價出售。滿15年後，業主可以繳付補地價，然後在公開市場自由出售。
- 2019年至2021年首次出售的單位： 首2年內，只可以不高於原價在居二市場轉售。第3年起可在居二市場自行定價。滿10年後可補地價在公開市場出售。
- 2018年及之前首次出售的單位： 限制相對寬鬆，一般在買入2年後便可在居二市場自行定價出售，滿5年後可補地價在公開市場出售。
所謂「補地價」，是指業主向政府補回當年置業時所享有的樓價折扣，金額會按單位補價時的市值來計算。完成補地價後，居屋的業權便與私樓看齊，可以在市場上自由買賣，不受買家資格限制。
簽了臨約後「撻訂」有何後果？
簽署臨時買賣合約是具有法律約束力的行為，「撻訂」（即任何一方違約終止交易）均會帶來嚴重後果。
- 買方撻訂： 若買方決定放棄交易，最直接的後果是損失已支付的臨時訂金（俗稱「細訂」，通常是樓價的3%至5%），該筆款項會被賣方沒收。此外，買方可能仍需負責支付雙方的地產代理佣金。
- 賣方撻訂： 若賣方決定終止交易，後果則更為嚴重。賣方除了要全數退還買方已付的臨時訂金外，還須支付同等金額的款項作為賠償（即「賠雙倍訂」）。同樣，賣方亦需承擔地產代理的佣金。在某些情況下，買方甚至有權向法庭申請強制執行合約。
如何比較及選擇最優惠的居屋按揭計劃？
如何購買居屋的財務規劃中，按揭是重要一環。由於有政府作為擔保，居屋按揭的成數較高（綠表最高95%，白表最高90%），而且豁免壓力測試，但這不代表所有銀行的計劃都一樣。要選擇最合適的計劃，應比較以下幾個關鍵因素：
- 按揭利率： 主要分為「P按」（最優惠利率按揭）和「H按」（銀行同業拆息按揭）。P按利率較穩定，H按則會隨市場浮動，但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），保障利率不會無限飆升。
- 現金回贈： 銀行為了爭取客戶，通常會提供貸款額一定百分比的現金回贈，這筆金額可以幫補律師費、印花稅等開支。
- 其他優惠： 部分銀行會提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），讓存入戶口的資金享有與按揭利率相同的利息回報，有助抵銷部分利息支出。
建議申請人不要只向一間銀行查詢，可以透過網上按揭比較平台，一次過獲取不同銀行的初步報價，或諮詢專業按揭轉介公司，以尋找條款最優惠的方案。
【實用資源】下載白居二申請防錯核對清單
白居二的申請過程涉及不少文件和細節，稍有不慎便可能錯失良機。為了協助你順利完成申請，我們特別製作了一份詳盡的「白居二申請防錯核對清單」，內容涵蓋重要日期、文件清單、入息資產計算提示及常見錯誤。
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