想放售手上居屋，卻對繁複的轉讓限制、補地價程序感到無從入手？究竟應在第二市場（居二市場）免補地價轉售，還是補足地價後於公開市場（自由市場）放盤？兩者的流程、手續及所需時間截然不同，稍一不慎或會延誤交易。本篇終極指南將為您一文釐清所有疑問，由不同年份居屋的轉售限制開始，詳細拆解「未補地價」的7大放售步驟，以及「補地價」的完整手續與計算方法，助您輕鬆掌握所有關鍵細節，順利賣出單位。
放售居屋前必讀：轉讓限制與兩大市場
計劃放售居屋，第一步並不是找買家或者定價，而是先要了解清楚政府對單位的轉讓限制。放售居屋的程序與私樓截然不同，它主要受兩個關鍵因素影響：單位的首次購入年份，以及你選擇的出售市場。這兩個因素決定了你的單位可以賣給誰、何時可以賣，以及整個居屋放售手續的走向。
核心概念：第二市場 vs 公開市場
要成功放居屋，你必須先弄清楚兩個市場的分別。它們是兩條完全不同的路徑，各有其規則與目標買家。
什麼是第二市場（居屋第二市場計劃）？
第二市場是一個專為合資格人士而設的內部市場。在這裡放售未補地價居屋，業主無須向政府補回當年的買樓折扣。不過，買家身份就有限制，他們必須是持有「購買資格證明書」的綠表人士（主要是公屋住戶）或白表人士（俗稱「白居二」中籤者）。簡單來說，這是一個「資助房屋」圈內的買賣。
什麼是公開市場（自由市場）？
公開市場就是我們平常所說的自由物業市場。業主只要向房屋委員會（房委會）繳付補地價，解除單位的轉讓限制之後，就可以將單位出售給任何人士，買家資格再沒有任何限制。單位補價後就等同於一般私樓，業主可以更自由地定價，出租或轉讓。
各年份居屋的轉售限制一覽
房委會為了遏止炒賣，不同年份推出的居屋，其轉售限制都有所不同，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。你必須根據自己單位的「首次轉讓契據」簽署日期，來確定它受哪一套規則約束。
2022年及之後首次發售的單位
這是目前最嚴格的轉讓限制。
由首次轉讓契據日期起計15年內，單位都不能在公開市場出售。
首5年內：業主只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格，轉售予合資格人士。這意味著頭5年內放售是沒有利潤的。
第6年至第15年：業主可以在第二市場，自行議定價格出售單位。
滿15年後：業主才可以向房委會申請補地價，然後在公開市場自由出售。
2019年至2021年首次發售的單位
這一時期的單位，轉讓限制期為10年。
首2年內：只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格出售。
第3年至第10年：可以在第二市場自行議價出售。
滿10年後：才可以申請補地價，在公開市場放售。
2018年首次發售的單位
轉讓限制期為5年，但細節與之前不同。
首2年內：只可以原價在第二市場轉售予房委會提名的買家。
第3年至第5年：可以在第二市場自行議價出售。
滿5年後：才可以申請補地價，在公開市場出售。
2007年至2017年首次發售的單位
這一時期的限制相對寬鬆。
由首次轉讓契據日期起計第3年開始，業主就可以在第二市場自行議價出售。
另外，業主可以隨時選擇向房委會申請補地價，然後在公開市場出售。
1982年至2006年首次發售的單位
這些單位的轉讓限制期早已屆滿，業主擁有最大的自由度。
選擇一：無須補地價，直接在第二市場將單位轉售予合資格買家。
選擇二：向房委會申請評估及繳付補價，然後在公開市場自由出售、出租或轉讓。
【居二市場】未補地價居屋放售流程：7步教學
計劃放售居屋，尤其是放售未補地價居屋，整個過程主要在居屋第二市場（簡稱居二市場）進行。要順利完成交易，掌握清晰的居屋放售手續十分重要。與一般私樓買賣不同，居二市場的交易涉及向房屋委員會（房署）申請各種證明文件，程序相對繁複。以下會將整個流程拆解成7個主要步驟，讓你一步步了解由準備文件到成功收款的完整過程。
流程總覽：時間線與文件清單
一般來說，整個放售未補地價居屋的流程，由申請第一份文件開始，到最終成交日收款，大約需要3至4個月。時間的長短，主要取決於尋找買家的速度，以及買賣雙方律師處理文件的效率。
在整個過程中，你會接觸到幾份關鍵文件：
* 賣方文件：「可供出售證明書」（准賣證）
* 買方文件：「購買資格證明書」（准買證）
* 交易關鍵文件：「提名信」
接下來，我們會詳細解釋每一步的具體操作。
步驟一：向房署申請「可供出售證明書」（准賣證）
這是放售居屋的第一步，也是最基本的一步。你必須先持有這份「准賣證」，才能合法地在居二市場放盤和簽訂臨時買賣合約。
申請資格及所需文件
只要你是單位的業主或聯名業主，並且單位的轉讓限制年期已過，便可以申請。你需要準備以下文件：
1. 填妥的「可供出售證明書」申請書（表格HD105C）。
2. 業主身份證明文件副本。
3. 該單位的土地註冊處樓契（Deed of Assignment）副本。
你可以親身到各大的屋邨辦事處索取申請表格，或在房委會網站下載。
申請流程、費用及所需時間
準備好文件後，你需要將申請書連同樓契副本，郵寄或親身遞交至房委會的租約事務管理處。申請費用為港幣840元（此費用會按年調整，請以房委會最新公布為準），你需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。房署收到申請後，一般需要約10至14個工作天處理。成功批核後，你就會收到郵寄的「准賣證」正本，這份文件沒有設定有效期限。
步驟二：單位估價與尋找買家
取得「准賣證」後，你就可以正式將單位推出市場。這個階段的重點是定下一個合理的價錢，然後找到一位合資格的買家。
如何為居二單位定價？
為單位定價時，你可以參考幾個重要資訊。首先，房委會網站會定期公布居二市場的成交紀錄，你可以找到自己屋苑或鄰近屋苑最近的成交價。其次，你可以向幾間主要銀行查詢單位的初步估價，這對買家申請按揭也有參考價值。最後，觀察市場上同類型單位的放盤叫價，也能幫助你掌握市場脈搏。
放盤途徑比較：地產代理 vs 自行放售
放盤主要有兩個途徑。你可以委託地產代理，他們擁有較廣的客源網絡，能較快地為你配對買家，並且會協助處理睇樓、議價等事宜，讓你更省時省力。不過，成交後你需要支付樓價約1%的佣金。另一個方法是自行在網上平台放售，好處是節省佣金，但你需要自己處理所有聯絡、睇樓及洽談的細節。
核實買方「購買資格證明書」（准買證）
當你找到準買家後，最重要的一步是核實對方的身份資格。居二市場的買家必須持有由房署發出的「購買資格證明書」（准買證），這證明他們是合資格的綠表或白表人士。你必須要求買家出示「准買證」正本，並留意證明書上的有效日期，因為這份文件有效期只有12個月。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
當你與買家就價錢及其他條款達成共識後，就可以簽訂臨時買賣合約（臨約），正式鎖定這宗交易。建議在這個階段就聘請律師，由律師草擬或審閱合約條款，以保障你的權益。
臨約關鍵條款及注意事項
一份標準的臨約，應清晰列明以下幾點：
* 物業地址及詳細資料
* 成交價
* 訂金支付方式（細訂及大訂的金額與支付日期）
* 正式成交日期
* 雙方同意的附加條款（例如是否包含傢俬電器等）
支付臨時訂金（細訂）
簽署臨約的同時，買方需要支付臨時訂金，也就是俗稱的「細訂」。金額通常是樓價的3%至5%，這筆款項一般會先由賣方律師樓保管。
步驟四：由買方律師申請「提名信」
簽署臨約後，下一步就是申請「提名信」。這是整個居屋放售手續中，專屬於居二市場的獨特程序。
什麼是提名信及其重要性？
「提名信」是由房署發出的一份文件，用作確認買方的資格，並正式「提名」他成為你這個單位的指定接手人。沒有這封信，交易便無法繼續下去。簡單來說，這是房署為交易開的「綠燈」。
申請提名信所需文件及流程
這個步驟通常由買方的代表律師負責處理。律師會收集所需文件，然後向房署遞交申請。所需文件包括：
* 你的「可供出售證明書」（准賣證）正本
* 買方的「購買資格證明書」（准買證）正本
* 已簽署的臨時買賣合約副本
* 買方簽署的聲明書
* 申請費用（現時為港幣1,090元，同樣需要由律師樓以支票或本票支付）
房署審批時間約為5至7個工作天。
步驟五：簽訂正式買賣合約
收到房署發出的「提名信」後，代表買賣雙方的資格都已獲官方確認，交易可以進入下一階段，就是簽訂更具法律效力的正式買賣合約。
繳付加付訂金（大訂）
簽署正式買賣合約時，買方需要支付加付訂金，即「大訂」。細訂加上大訂的總額，通常是樓價的10%。支付大訂後，如果任何一方終止交易，所需承擔的後果會比簽臨約時更嚴重。
簽署正約的建議時間
一般建議在簽署臨約後的14天內，並在成功取得「提名信」之後，才簽署正式買賣合約。這樣可以確保所有資格審批都已順利完成，減低後續出現問題的風險。
步驟六：辦理樓契與銀行按揭
簽署正約後，雙方律師會開始處理樓契轉讓的法律文件，而買家亦會正式向銀行辦理按揭貸款。
賣方贖回原有按揭（如有）
如果你的單位仍有按揭未供完，你的律師會在這個階段聯絡你的按揭銀行，計算出贖回樓宇所需的確實金額。在成交日當天，律師會用買家支付的部分樓價款項，為你清還原有的按揭貸款。
買方申請按揭及獲取貸款確認
與此同時，買方會憑正式買賣合約向銀行申請按揭。銀行批出貸款後，會向買方律師發出確認文件，準備在成交日發放貸款。
步驟七：完成交易（成交日）
來到最後一步，就是雙方約定的成交日。這天所有款項會結清，而你亦會正式將單位交予新買家。
成交日驗樓及交收
在成交日當天或之前，買家有權進行最後一次驗樓，確保單位狀況與簽約時相符。驗樓沒有問題後，雙方律師會處理餘下的文件。完成所有手續後，你便可以將單位的鎖匙交給買家。
支付尾數、律師費及代理佣金
在成交日，買方的銀行會將按揭貸款餘額（即樓價的90%）轉賬至你的代表律師樓。你的律師在收到全數款項後，會先扣除需要支付的費用，例如贖回原有按揭的款項、律師費及地產代理佣金等，然後將餘額以支票形式交給你，整個放居屋的交易便大功告成。
【自由市場】補地價流程教學：計算方法、手續及注意事項
若然你計劃在公開的自由市場進行放售居屋，整個過程中最關鍵的一環，就是「補地價」。這一步驟讓你的單位能夠像私樓一樣，自由出售給任何買家，不再受買家資格的限制。整個居屋放售手續雖然聽起來複雜，但只要掌握了核心概念與流程，其實相當清晰。
為何要先補地價才能在公開市場放售？
《房屋條例》的法律規定
居屋是政府資助的房屋，當年業主是以低於市值的折扣價購入。為了確保公共資源用得其所，根據香港法例第283章《房屋條例》附表的規定，居屋設有轉讓限制。業主想在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓單位，就必須先向香港房屋委員會（房委會）申請評估補價，並繳付相關款項，以解除單位的轉讓限制。簡單來說，補地價就是將當年政府提供的折扣「歸還」，換取單位的完全業權。
違規出售的法律後果
假如業主未完成補地價程序，就擅自將單位出售或出租，這行為便會觸犯法律。根據《房屋條例》第27A條，任何非法轉讓均屬刑事罪行，一經定罪，最高可被罰款50萬港元及監禁一年。同時，所有相關的交易文件，例如買賣合約或租約，都會被視為無效。因此，依法完成補地價是保障買賣雙方權益的唯一途徑。
補地價金額點樣計？（附計算公式及估價方法）
補價金額計算公式詳解
補地價的金額並不是一個固定數字，而是會隨市場樓價浮動。計算方式清晰，公式如下：
補價金額 = 補價時單位的十足市值 × (單位首次轉讓契約中的最初市值 – 原來買價) ÷ 單位首次轉讓契約中的最初市值
換個更易理解的說法，就是：
補價金額 = 房委會評估的單位「補價時市值」×「買入時的折扣率」
例如，若房委會評估你的單位現時市值為600萬港元，而你當年買入時的折扣率為35%，那麼你需要繳付的補價金額便是 600萬 × 35% = 210萬港元。
關鍵因素（一）：如何找出「最初市值」及「買入時折扣率」？
要準確得知你單位的「最初市值」和「買入時折扣率」，最可靠的方法是查閱你手上那份由律師樓保管的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件會清楚列明單位在購入時的十足市值及實際買價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。切記，即使是同一個屋苑，不同期數或座數單位的折扣率也可能存在差異。
關鍵因素（二）：房署如何評估「補價時市值」？
單位的「補價時市值」並非由銀行或地產代理評估，而是由房委會委派的測量師或專業估價行來釐定。在你遞交補地價申請後，他們會與你預約上門視察單位，綜合考慮單位座向、景觀、樓層、面積、狀況，以及當時的市場成交數據來作出評估。這個估價結果，將會是計算你最終補價金額的基礎。
補地價申請手續5步曲
步驟一：向房署遞交評估補價申請
業主需要填妥「評估補價申請書」（表格HD1065C），連同樓契副本及訂明金額的銀行本票或劃線支票（抬頭註明「香港房屋委員會」），親身交往或郵寄至房委會總辦事處的置業資助貸款小組。
步驟二：房署委派測量師上門估價
房委會收到申請並確認文件齊備後，便會發信通知業主，並委派測量師聯絡你，預約時間上門視察及評估單位。這個過程通常在遞交申請後數星期內進行。
步驟三：接收及確認「評估補價通知書」
測量師完成估價後，房委會大約需要一個月時間處理，然後會向業主正式發出「評估補價通知書」。這份文件會詳細列明單位的評估市值、補價金額，以及繳款限期。
步驟四：繳付補價或提出上訴
業主收到通知書後，必須在兩個月內繳付補價。假如你對估價結果有異議，可以在通知書發出日期起的28日內，以書面形式向房委會提出上訴。若選擇繳款，可直接到律師樓辦理相關手續。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」並辦理土地註冊
當房委會確認收妥補價款項後，便會向業主發出「解除轉讓限制證明書」。這是最關鍵的法律文件，業主需要委託律師將這份證明書送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，你的居屋單位的轉讓限制便正式解除，可以自由在市場上放居屋。
補地價慳錢三大專家貼士
貼士一：申請前先獲取銀行初步估價作參考
在正式向房委會遞交申請前，一個聰明的做法是先向幾家不同的銀行查詢單位的初步估價。這樣不但能讓你對可能要支付的補價金額有個心理預算，方便財務規劃，萬一將來認為房署的估價過高，這些銀行估價紀錄亦可作為提出上訴時的參考理據。
貼士二：避免在估價前進行昂貴裝修
由於房委會委派的測量師會根據單位的現況進行估價，一個剛剛完成豪華裝修的單位，其市場價值自然會被評得更高，這也意味著你需要繳付的補價金額會相應增加。如果你的放售居屋計劃是在補地價後才進行，建議將大型裝修工程留給新買家，避免自己「出錢」推高補價。
貼士三：資金不足？同步補地價與賣樓的操作技巧
若你手頭上沒有足夠現金一次過支付數百萬的補價，可以考慮與買家及雙方律師協調，採用「同步完成交易」的方式。具體操作是在簽訂臨時買賣合約時，將成交期定得長一些（例如三個月），然後馬上啟動補地價申請。在成交當日，利用買家支付的樓價尾數，由律師樓直接將款項劃撥給房委會支付補價，餘額再轉交給你。這個方法需要精準的時間規劃與專業的法律協助，但確實為資金不足的業主提供了一個可行的解決方案。
居屋放售實戰：第二市場 vs 補價成交案例分析
理論知識總是基礎，但實際操作的經驗更加寶貴。要成功放售居屋，除了理解程序，參考真實案例可以讓你更有把握。以下我們透過兩個真實個案，分別拆解在「第二市場」快速成交，以及在「自由市場」同步補地價賣樓的具體操作，讓你對整個放售居屋的過程有更立體的認識。
案例一：陳先生45天內成功經第二市場放售單位
陳先生的目標非常明確：他希望盡快完成放售未補地價居屋的程序，以便換樓。由於單位買入剛滿兩年，符合在第二市場出售的資格，加上他找到一位已持有「准買證」的誠意買家，整個流程進行得相當順利。
時間線拆解：由申請准賣證到成功收款
- 第1日： 陳先生備妥樓契副本及所需文件，正式向房屋署入表申請「可供出售證明書」（准賣證）。
- 第15日： 成功收到由房署發出的准賣證。他立即將單位委託給熟悉區內居屋市場的地產代理放盤。
- 第21日： 透過代理覓得一位已手持「購買資格證明書」的準買家。雙方在視察單位後，對價格達成共識，當天便簽訂了臨時買賣合約，買家支付了臨時訂金。
- 第22日： 買方律師收到文件後，馬上向房屋署遞交申請「提名信」所需的文件，這是居屋放售手續中的關鍵一步。
- 第28日： 房署發出提名信，確認買方的資格及提名。
- 第30日： 買賣雙方律師安排簽署正式買賣合約，買家繳付加付訂金（大訂）。
- 第45日（成交日）： 買家在成交前完成最後驗樓。之後，買方的銀行發放按揭貸款餘額至律師樓，陳先生的律師在確認收款後，將樓契等文件交予對方，陳先生順利收到樓價尾數，整個交易在一個半月內圓滿結束。
案例二：李太巧用買家資金同步完成補地價及自由市場交易
李太的居屋已購入超過十年，她希望在自由市場以更高價格放售，但手頭上沒有足夠流動資金一次過支付過百萬的補地價金額。在專業律師的協助下，她採用了「同步交易」的方式，巧妙地利用買家的資金來完成補地價。
流程規劃：如何與買賣雙方律師協調
這種操作對律師的經驗及買賣雙方的協調有很高要求，關鍵在於精密的流程規劃。
- 第一步：尋找具相關經驗的律師並取得共識。 李太首先聘用了一位熟悉居屋補地價及同步交易操作的律師。在找到潛在買家後，李太的律師會與買方律師溝通，確保雙方都理解並同意此操作模式。
- 第二步：簽訂條款清晰的買賣合約。 臨時買賣合約中必須加入特別條款，清楚列明賣方會利用成交日的部份樓價款項去繳付補地價金額。為了預留充足時間讓房署評估補價，成交期通常會訂得較長，例如90天。
- 第三步：同步申請評估補價。 簽署臨約後，李太立即向房署遞交評估補價申請。大約一個多月後，她收到「評估補價通知書」，獲知了確切的補價金額。
- 第四步：成交日的資金流向安排。 在成交當日，買家支付的樓價尾數及銀行批出的按揭貸款，會先存入賣方（李太）的律師樓戶口。然後，李太的律師會按事前協議，開出數張本票同時處理：
- 一張開給「香港房屋委員會」，用作支付補地價。
- 一張開給李太原本的按揭銀行，用作贖回按揭。
- 最後的餘額，才是真正屬於李太的樓價所得。
透過這樣周詳的規劃，李太無需預先籌集大筆資金，也能順利完成補地價，成功在自由市場放居屋。
放售居屋常見問題 (FAQ)
關於補地價及財務
補地價後，是否必須馬上賣樓？
補地價後，其實並無規定業主必須立即放售居屋。完成補地價手續，並領取「解除轉讓限制證明書」之後，你的單位在法律上就等同於一個私人住宅物業。你可以選擇繼續自住，將單位出租，或者在任何你認為合適的時機才放售，享有完全的自主權。
可以用銀行按揭或加按來支付補地價嗎？
這是一個很常見的疑問，答案是不能夠。補地價的款項，房委會要求必須由業主自行支付，銀行並不會為這筆款項提供任何形式的按揭或加按貸款。因此，業主在決定補地價前，需要確保自己有足夠的流動資金應付這筆開支。
可否先找到買家，再用買家的訂金去補地價？
這是一個相當普遍且可行的操作方式，特別適合資金不算充裕的業主。你可以先在自由市場找到買家，然後在簽訂臨時買賣合約時，與買家協商一個較長的成交期，例如三個月。在成交當日，買方支付的樓價尾數會經由律師樓處理，律師會先從中抽撥款項去房委會支付補地價，然後再處理贖回原有按揭（如有）及將餘款轉交給你。這個居屋放售手續需要買賣雙方及律師之間有良好協調。
關於流程及手續
整個居二市場放售流程大約需時多久？
若要放售未補地價居屋，整個流程由申請「可供出售證明書」（准賣證）開始計算，到最終完成交易，一般需要大約三至四個月時間。當中包括申請准賣證約需兩至三星期，買方律師申請「提名信」約需一至兩星期，以及由簽訂正式買賣合約到成交日普遍預留的兩個月時間。當然，整個過程最不確定的因素，就是尋找合適買家所需的時間。
應該在什麼時候聘請律師？
有別於一般私樓買賣，處理放售居屋的程序，我們建議在簽訂臨時買賣合約前，就應該聘請律師。因為居屋交易涉及向房委會申請文件（例如提名信）等額外步驟，有一位熟悉居屋買賣程序的律師從一開始就提供協助，可以確保臨約條款保障你的權益，並且讓後續的法律文件處理流程更加順暢。
地產代理佣金一般是多少？由誰支付？
在香港，地產代理的佣金並沒有統一的法定標準，但市場上的普遍做法是買賣雙方各自向代理支付樓價的1%作為佣金。當你決定放居屋並委託地產代理時，可以在放盤紙上與代理協商並訂明佣金的具體金額。這筆費用通常在交易完成日支付。