在樓價高企的香港，想換樓或再添物業作投資，卻被高達15%的從價印花稅（AVD）嚇退？俗稱「甩名」的近親物業轉讓，正是為您重奪「首次置業」身份、節省巨額稅款的關鍵一步。透過將現有物業的業權轉讓予近親，您不僅能以較低的第二標準稅率入市，更有機會申請高達九成的按揭，大大降低置業門檻。本文將為您提供最詳盡的【房屋轉名手續2025】完整攻略，由圖解轉名5大步驟、剖析「轉讓契」與「送契」的分別與風險，到實例計算慳稅金額、律師費分析及居屋轉名須知，助您清晰部署，安全合法地實現財富增值。
為何要辦理甩名或房屋轉名？拆解慳稅與重獲首置身份的核心優勢
說到房屋轉名手續，大家最關心的通常是兩個核心目標：節省大筆稅款，以及重新取回寶貴的「首次置業」身份。這個操作看似只是一個法律程序，但如果運用得宜，它其實是一項極具效益的理財策略，能夠為你未來的置業計劃鋪平道路。
恢復「首置」身份的黃金價值
辦理「甩名」或進行房屋轉名，最大的誘因就是讓其中一位家庭成員變回「首置人士」。這個身份就像一張入場券，能夠在你下次置業時，享受多項關鍵的財務優勢。不論是換樓自住還是投資增值，擁有首置身份，都意味著你能用更低的成本，實現更大的目標。
剖析首置身份如何影響印花稅計算 (第二標準稅率 vs 從價印花稅)
香港的印花稅制度，對首置及非首置人士採用完全不同的稅率。如果你名下已持有住宅物業，再買入新物業時，便需要根據較高的從價印花稅（AVD）稅率繳稅。相反，首置人士則可以享有稅率較低的第二標準稅率。兩者之間的差距相當顯著，隨著物業價值上升，稅款差額隨時是數十萬甚至過百萬的分別。
善用首置身份獲取更高按揭成數（例如九成按揭）
首置身份的另一大優勢，直接體現在按揭申請上。根據現時政策，首置人士有機會申請高達成九成的按揭貸款。這意味著，同樣價錢的物業，首置人士需要準備的首期資金，遠比非首置人士少。這個優勢對於需要預留資金作其他用途的買家來說，尤其重要。
降低置業首期門檻，加快換樓或投資部署
綜合以上兩點，印花稅開支減少，加上可承造更高成數的按揭，直接效果就是大幅降低了置業的入場門檻。無論你是計劃換樓改善居住環境，還是部署作物業投資，重獲首置身份都能讓你手頭上的資金運用得更靈活，加快實現你的置業藍圖。
實例計算：甩名如何助您節省鉅額印花稅？
理論聽起來可能有點複雜，不如我們直接看一個真實案例，你會更清楚整個操作的威力。透過精心的財務規劃，一個簡單的轉名動作，節省的金額足以改變整個置業預算。
使用印花稅計算機，即時預估節省金額
想知道自己的情況可以節省多少？其實你可以利用網上的印花稅計算機，輸入物業價值後，即時比較首置與非首置稅率下的稅款差異，對潛在的節省金額有個初步概念。這是一個非常實用的工具，能助你更精準地規劃財務。
案例分析：夫妻成功轉名慳稅超過80萬
假設陳先生與陳太太聯名持有一個現時市值400萬的單位，他們計劃再購入一個價值800萬的新單位作換樓之用。
若他們不進行任何操作直接購買新單位，由於兩人均非首置，需要繳付高昂的從價印花稅。
但他們選擇了房屋轉名：
1. 第一步：內部轉讓
陳先生先將自己擁有的50%業權，以一半市值即200萬元的價格，轉讓給陳太太。由於陳太太承接的業權價值低於300萬，而且屬於首置稅階，她只需繳付100元的印花稅。完成後，陳先生便回復首置身份。
2. 第二步：購入新物業
陳先生以首置身份購入價值800萬的新單位，適用於較低的第二標準稅率，印花稅約為24萬元 (800萬 x 3%)。
整個操作的總稅款只是240,100元。相比直接購買所需繳付的稅款，足足節省超過80萬元。這個差額，足以成為一筆可觀的裝修預算，或者大大減輕首期的壓力。
物業轉名的兩大方式：轉讓契 vs 送契全面比較
決定進行房屋轉名手續時，您會發現主要有兩種法律途徑，分別是「轉讓契」和「送契」。這兩者在法律性質、稅務處理以至後續的按揭申請上都有天壤之別。選擇哪一種方式，直接影響到整個房屋轉名過程的順暢度與未來業權的穩固性，所以事前必須清楚了解它們的分別。
方式一：轉讓契 (Deed of Assignment) – 最穩妥的近親轉讓方法
法律性質：等同正式的物業買賣交易
轉讓契的本質，其實就是一份標準的物業買賣合約。雖然交易雙方是近親，但在法律層面上，整個過程會被視為一次正式的買賣。承讓人（買方）支付一個議定的價錢，而轉讓人（賣方）則將物業業權轉移給對方。這種方式的法律基礎清晰，業權穩固，是目前近親轉讓最常用和最安全的方法。
流程簡介：毋須地產代理，由律師處理所有法律文件
由於是家庭內部轉讓，雙方早已議定交易，所以整個流程可以省卻地產代理的介入。您只需要委託律師，由律師負責草擬買賣合約、處理業權查冊、安排簽署轉讓契，以及處理後續的打釐印和土地註冊處登記等所有法律程序，確保交易合法合規。
稅務處理：按轉讓部分的市值或議定價（以較高者為準）計算印花稅
稅務方面，印花稅的計算基礎非常關鍵。稅務局會根據轉讓業權部分的「市值」或雙方「議定的成交價」來計算印花稅，並且會以兩者中較高者為準。這意味著即使您們議定一個較低的轉讓價，如果稅務局評估的市值更高，稅款依然會按市值計算，以防止避稅行為。
方式二：送契 (Deed of Gift) – 潛在高風險陷阱
法律性質：無償贈予，不涉及金錢代價
送契，顧名思義，就是一份無償贈予的法律文件。轉讓人（送贈人）在不收取任何金錢回報的情況下，將物業業權贈送給承讓人（受贈人）。表面看來似乎很直接，但這種方式隱藏著不少後續風險。
風險剖析一（按揭）：為何銀行普遍拒絕為5年內的「送契樓」承造按揭
這是送契最大的問題。銀行在審批按揭時極度謹慎，因為根據《破產條例》，如果送贈人在簽署送契後的5年內宣布破產，破產管理署有權向法庭申請撤銷該份送契，並追討該物業用作償還債務。這代表新業主的業權存在巨大的不確定性，所以銀行普遍不願意為簽署送契後5年內的物業承造任何按揭，令物業在這段時間內難以出售或進行再融資。
風險剖析二（業權）：送贈人破產或債務問題可影響業權
除了按揭問題，業權本身亦不穩固。即使受贈人已成為註冊業主，但在上述的5年追溯期內，物業業權隨時可能因為送贈人的個人財務問題而受到挑戰。一旦送贈人出現債務危機，這份「禮物」隨時可能被收回，令新業主蒙受損失。
警告：即使成交價極低，銀行亦可能視為「送契樓」處理
有一點必須注意，即使您們為了避免使用送契，而選擇以極低的價格（例如1元）進行交易，銀行在審批按揭時，亦有機會將其視為「實質上的送贈」。因為成交價遠低於市場價值，銀行會質疑交易的真實性，並基於風險管理，將其當作「送契樓」處理，同樣拒絕批出按揭。
【圖解教學】物業甩名/加名/除名：房屋轉名完整五步曲
想順利完成整個房屋轉名手續，其實就像跟著一份清晰的食譜，只要掌握好五個關鍵步驟，就能有條不紊地辦妥。下面我們就將整個流程拆解，一步一步帶你走完這趟房屋轉名之旅。
第一步：專業諮詢與按揭財務評估
在啟動任何法律程序之前，首要任務是做好財務評估，這一步是整個計劃的基石，決定了後續步驟能否順利推進。
評估承讓方的入息及還款能力是否能通過壓力測試
首先，要仔細評估承接業權一方（承讓方）的財務狀況。銀行審批新按揭時，會用「壓力測試」來衡量其還款能力。簡單來說，銀行會假設在加息的情況下，承讓方的每月供款佔入息比例是否仍在合規範圍。所以，必須確保承讓方的收入穩定並且足以通過這個測試，否則銀行不會批出新的按揭貸款，整個轉名計劃亦會因此停滯。
檢查現有按揭是否仍在罰息期內
下一步是檢查現有物業的按揭合約。很多按揭貸款都設有「罰息期」，通常是首兩至三年。如果在罰息期內轉名並清還舊有按揭，銀行會收取一筆額外的罰款。這筆費用可能不菲，所以在決定轉名時機時，務必將罰息期的因素計算在內，避免產生不必要的開支。
第二步：獲取多方物業估價，釐定近親轉讓價格
釐定一個合理的轉讓價格，是整個房屋轉名手續中非常微妙的一環，它直接影響印花稅開支和按揭貸款額度。
為何要向多間銀行或測量師行索取估價報告
建議向至少三至四間不同的銀行或專業測量師行索取物業估價報告。因為每間機構的估價結果都可能存在差異。取得多個估價後，你就有更全面的市場參考，可以從中選擇一個最合適的估價作轉讓用途。
如何在「慳印花稅」與「獲取足夠按揭貸款額」之間取得平衡
這裡存在一個取捨。選用較低的估價，好處是可以減少需要繳付的印花稅金額。但是，銀行批出的按揭貸款額是基於物業估價計算的，較低的估價意味著最終獲批的貸款額亦會相應減少。因此，你需要根據自身財務狀況，在「節省稅款」和「取得足夠貸款」這兩個目標之間找到一個最理想的平衡點。
保留估價報告參考編號的重要性
當你選定一個估價後，務必妥善保存該估價報告及其參考編號。日後稅務局若對你的轉讓價格提出疑問，這份由專業機構出具的估價報告就是最有力的證明，能證實你採用的價格是基於當時的市場價值，並非隨意定價。
第三步：承讓方申請新按揭並取得銀行預先批准
在財務評估和估價都準備妥當後，就進入申請按揭的實質階段。這一步的關鍵在於時序。
為何應在簽署正式合約前先取得按揭批核
強烈建議先向銀行提交按揭申請，並取得銀行的「預先批核」或「原則上批准」，然後才委託律師簽署正式的買賣合約。這樣做的目的是為了管理風險。假如你先簽了合約、支付了律師費，但銀行最終拒絕批核按揭，你便會陷入進退兩難的局面。先取得批核，等於確保了資金來源，讓整個轉名過程更有保障。
辦理按揭申請所需的基本文件
申請按揭時，銀行通常要求承讓方提供身份證明文件、最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單或銀行月結單），以及現有物業的資料。如果承讓方有其他按揭或貸款，亦需要一併申報。
【實用工具】下載物業甩名文件核對清單
為了讓你更方便地準備所需文件，我們整理了一份詳細的清單，涵蓋了由財務評估到按揭申請各階段所需的文件。你可以下載這份清單，逐項核對，確保萬無一失。
第四步：委託律師辦理物業轉名手續及釐清律師費
當按揭獲批後，便可以正式委託律師處理法律文件。這是確保業權順利轉移的關鍵程序。
釐清近親轉讓關係：是否可由同一位律師代表雙方？
在一般的物業買賣中，買賣雙方必須由不同的律師代表，以避免利益衝突。但是在近親轉讓（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹之間）的情況下，法律允許雙方共同委託同一位律師處理。這樣不但可以簡化溝通，亦有機會節省部分律師費用。
簽署臨時及正式買賣合約
律師會根據你們議定的轉讓價，草擬臨時及正式買賣合約。雖然是內部轉讓，但這些合約是具有法律約束力的正式文件，詳細訂明了雙方的權利與義務。
律師草擬及解釋「轉讓契」內容
完成交易的最後一步，是簽署「轉讓契」（Assignment）。這份文件是業權轉讓的核心，簽署後代表物業的法定業權已正式由轉讓方轉移至承讓方。律師會在你簽署前，詳細解釋契據內的各項條款，確保你完全明白。
第五步：完成交易、繳付印花稅及更新業權記錄
簽署轉讓契後，整個房屋轉名手續就進入最後的行政階段。
律師安排繳交印花稅的時限（簽署轉讓契後30日內）
根據法例，印花稅必須在簽署轉讓契後的30日內繳交。你的代表律師會負責計算應繳稅款，並安排向稅務局遞交文件及付款，確保整個程序符合法規。
於土地註冊處完成業權註冊
繳付印花稅後，律師會將已簽署的轉讓契送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，新的業權資料便會正式記錄在案，這代表承讓方已成為物業的合法業主，其業權受法律保障。
整個房屋轉名手續預計所需時間（約1至2個月）
總括而言，由開始進行財務評估到最終完成業權註冊，整個房屋轉名手續所需時間，普遍預計約為一個半月至兩個月，具體時間會因應銀行按揭審批速度及文件處理效率而有所不同。
專家策略：執行物業甩名前必讀的竅門與風險規避
掌握基本的房屋轉名手續後，更進一步是學懂如何運用專家級的策略，在合規的前提下將利益最大化，同時避開潛在的風險。房屋轉名不單是法律程序，更是一項精密的財務規劃，以下幾個竅門與案例分析，就是為你準備的進階攻略。
竅門一：精準拿捏轉名時機，回復首置身份後再購物業
「甩名」的核心目標是重獲首置身份，而成功的關鍵在於時機。買入新物業的時間點，必須在法律上你已經「出售」舊物業之後，否則將無法享受首置的稅務優惠。
以「臨時買賣合約」簽署日期為準的法律定義
稅務局判斷你是否擁有物業，是以簽署「臨時買賣合約」的日期為標準。換句話說，當你為舊物業簽署了轉讓的臨時買賣合約後，在那一刻起，法律上你已經被視為出售了該物業。所以，你購入新物業的臨時買賣合約，簽署日期必須晚於你甩名舊物業的臨約簽署日期。
「甩名」與購入新物業在同日進行的注意事項
有時候情況比較緊迫，可能需要在同一日完成「甩名」及購入新物業的簽約。如果遇上這種情況，你必須確保文件上能清晰證明兩宗交易的先後次序。最穩妥的做法是在兩份合約上，除了日期外，還明確註明簽署的具體時間，例如甩名合約註明上午十時正，新購物業合約則註明下午三時正，並最好有律師或見證人在場證明。這樣就能提供有力證據，證明你是先出售、後購入，符合首置資格。
竅門二：巧用「拉長轉名成交期」應對壓力測試下入息不足問題
這是一個非常實用的財務技巧，特別適用於承接業權一方（例如全職家庭主婦）暫時入息不足，無法通過銀行新按揭壓力測試的情況。
操作步驟：如何利用臨約與正式合約之間的時間差
首先，轉讓方與承接方簽訂臨時買賣合約。簽署臨約後，轉讓方在法律上已符合首置資格，可以隨時物色及購入新物業。然後，雙方可以協議將簽署正式合約及完成交易的日期（成交期）盡量拉長，例如三個月甚至半年。這段時間就成了寶貴的緩衝期，讓承接方有時間去改善財務狀況，例如尋找工作並建立數個月的穩定入息紀錄，之後再向銀行申請新按揭。
風險警示：對「甩名」方申請新按揭時供款與入息比率(DTI)的影響
這個策略有一個必須注意的風險。雖然轉讓方簽了臨約後可被視為首置人士，但是在舊物業的轉名交易未正式完成前，舊有的按揭貸款仍然存在，並且轉讓方依然是供款人之一。當他為新物業申請按揭時，銀行在計算其供款與入息比率(DTI)時，會將舊有物業的按揭供款一併計算在內。這會大幅削弱他的借貸能力，甚至可能導致新按揭申請不獲批准。
真實案例深度剖析：不同家庭背景的房屋轉名策略
理論之外，真實案例更能幫助你理解如何應對不同狀況。
案例A (標準型)：夫妻物業轉名，一方為高收入人士，順利完成轉名及申請按揭
陳先生與陳太太聯名持有一層樓，陳先生是專業人士，收入非常穩定。他們決定由陳先生「甩名」給陳太太。由於陳太太本身亦有穩定工作，加上陳先生作為擔保人後，其剩餘的入息仍然遠超新物業按揭的壓力測試要求，所以銀行很快就批准了陳太太的新按揭申請。陳先生成功回復首置身份後，順利購入心儀的投資單位，整個過程快捷流暢。
案例B (挑戰型)：承接方為家庭主婦，如何解決按揭審批難題
李先生想將聯名物業的業權轉給全職家庭主婦的李太太，以便自己再置業。李太太沒有固定入息證明，申請按揭時遇到困難。他們可以考慮以下幾個方案。第一，由李先生做擔保人，但是如上文所述，這會嚴重影響他之後申請新按揭的能力。第二，如果李太太擁有其他可觀的流動資產，例如股票、基金或大額存款，部分銀行會考慮以「資產水平」為基礎進行審批。第三，就是結合「拉長成交期」的竅門，讓李太太在這段時間內尋找一份有穩定收入的工作，累積三至六個月的入息證明後再申請按揭，這是最穩妥解決根本問題的方法。
居屋轉名特別須知：資助房屋的限制與程序
處理資助房屋的房屋轉名手續，與一般私人樓宇大相逕庭。由於居屋的原意是為特定收入群組提供自置居所，所以業權轉讓受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管，並不是想轉就能轉。我們一起來看看居屋房屋轉名時，有哪些特別的限制與程序需要留意。
申請先決條件：與私人樓宇的根本差異
居屋轉名與私人樓宇最根本的分別，在於申請有兩大先決條件，缺一不可。
條件一：必須為無償轉讓（不涉及金錢代價）
這意味著居屋轉名不能像市場買賣一樣，以協商價格成交。整個過程必須是「送贈」性質，不涉及任何金錢回報。唯一的例外，可能是業主不幸破產，由破產管理署主導的轉讓。
條件二：承讓人必須為單位已登記的家庭成員
接收業權的新業主，必須是原本已在該居屋單位的家庭成員名冊上登記的成員。這個規定確保了資助房屋的業權，只會流轉到核心家庭成員手上，符合政策原意。
房委會普遍接納的居屋轉名原因
既然不能隨意轉讓，那在甚麼情況下房委會才會考慮批准申請？一般來說，房委會接納的居屋轉名原因，主要圍繞家庭狀況的重大改變，或者業主遇上一些個人特殊情況。
因家庭狀況改變：結婚、分居或離婚
例如業主結婚後需要遷出，想將業權轉給單位內的其他家人。或者，夫婦因分居或離婚，法庭判令其中一方獲得業權，這些都是常見的獲批理由。
因個人特殊情況：移民、海外工作、年滿65歲、身故、破產或患上危疾
如果業主需要移民或到海外長期工作，或者已年滿65歲希望安排資產，都可以申請轉名。另外，業主不幸身故（由遺產繼承人辦理）、破產或患上嚴重疾病等特殊情況，房委會也會酌情處理相關的轉名申請。
資助房屋的居屋轉名申請流程及費用
了解清楚限制與原因後，下一步就是實際的申請流程。資助房屋的轉名申請，程序與費用都十分清晰。
填寫指定表格(如HD7)及提交證明文件
申請人需要填妥房委會的指定申請書（例如HD7表格），並且根據申請原因，附上所有相關的證明文件副本，例如結婚證書、法庭命令、醫生證明或移民簽證等，資料必須齊備。
申請手續費及法律文件審批費（雙重收費且不設退款）
遞交申請時，需要繳付一筆行政手續費。申請獲初步批准後，您委託的律師草擬好轉讓契據，還需要再提交給房委會的法律事務分處審批，屆時需要繳付第二筆的法律文件審批費。要特別注意，這兩筆費用無論申請最終成功與否，都不會退還。
同意書有效期（一年）及後續律師樓手續
當所有文件審批完成，房委會便會發出「業權轉讓同意書」。這份同意書的有效期為一年，您必須在這一年內，自行聘請律師完成所有後續的法律手續，包括簽署正式的轉讓契據及到土地註冊處註冊。如果逾期，就需要重新申請並再次繳費。
房屋轉名及甩名常見問題 (FAQ)
在計劃進行房屋轉名手續時，大家心中總會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助你更順利地完成整個房屋轉名過程。
近親轉讓價可否壓低以節省印花稅？
稅局按「市值」評估，有權追討稅款差額
這是一個常見的誤解。即使雙方議定一個遠低於市價的轉讓價，稅務局並不會以此價格作為計算印花稅的基礎。稅務局會自行為物業進行估價，如果他們認為轉讓價不反映當時的市場價值，便會按其評估的「市值」來徵收應繳的印花稅。所以，試圖用低價轉讓來避稅是行不通的，稅局有權追討稅款差額。
承接方未能通過壓測，由甩名方做擔保人有何影響？
嚴重影響擔保人未來按揭借貸能力
這是一個需要非常謹慎處理的情況。如果承接方（例如收入較低的配偶）無法獨立通過銀行的壓力測試，而由甩名方擔任其按揭擔保人，將會帶來長遠影響。即使甩名方在物業業權上已再無名字，但在銀行眼中，他仍然是該筆按揭貸款的責任人。當這位擔保人日後以首置身份購入新物業並申請按揭時，銀行在計算其供款與入息比率時，會將這筆擔保中的按揭供款一併計算在內。這會大幅削減其借貸能力，甚至可能令新按揭不獲批核，與當初甩名的目標背道而馳。
辦理房屋轉名，律師費一般是多少？
市場收費範圍及定額收費模式建議
辦理房屋轉名的律師費並沒有劃一標準，費用會因應律師樓、物業成交價及個案的複雜程度而有所不同。市場上，一般近親轉讓的律師費，費用範圍由數千至萬多元不等，主要涵蓋草擬買賣合約、處理轉讓契、查冊及處理按揭文件等。為了更好地控制預算，建議尋找提供「定額收費」或「全包」服務的律師樓，在委託前先清晰了解收費所包含的服務項目，避免日後出現預期之外的額外開支。
新按揭不獲批准，轉名手續如何處理？
強調「先批核後轉名」的重要性
這是執行房屋轉名前最重要的風險管理步驟。正確的程序應該是，承接方先向銀行申請按揭，並且取得銀行發出的正式「按揭批核信」，確認貸款額、利率等條款後，才委託律師簽署正式的轉讓文件。如果次序倒轉，先簽了合約才發現按揭申請失敗，承接方可能因無法完成交易而構成違約，甚至損失已付的費用。因此，堅持「先批核，後轉名」的原則，是保障整個轉名過程能順利完成的關鍵。
完成物業甩名後，需要通知差餉物業估價署嗎？
後續行政工作：更新差餉及地租繳納人資料
是的，這一步是必須的。當物業轉讓手續在土地註冊處完成註冊後，物業的業權便正式轉移。之後，代表新業主的律師樓，一般會負責通知差餉物業估價署及地政總署有關業權的變更。這樣做的目的是為了更新差餉及地租繳納人的資料，確保日後的相關賬單會寄給新的業主。這是完成整個轉名手續的最後一步行政工作。