手持未補地價的居屋或公屋單位，當急需資金周轉時，自然會想到加按套現。然而，您可能很快會發現，向房屋署或房協申請公屋加按困難重重，官方接納的理由僅有寥寥五個，而且審批程序嚴格需時，未必能解決燃眉之急。其實，除了官方途徑，市場上存在更靈活的「業主貸款」方案。本文將為您全面拆解公屋加按的官方限制，深入剖析為何申請成功率偏低，並詳細比較官方加按與業主貸款的利弊，助您在了解所有選項後，找到最適合自己財務狀況的終極攻略。
公屋加按的法律框架：首要了解的官方規定
談到公屋加按，很多業主首先會感到困惑，因為這和一般私樓的按揭概念有很大分別。想順利為手上的資助房屋單位申請公屋按揭或套現周轉，第一步就是必須清楚理解背後的法律框架。這些規定看似複雜，但其實都圍繞著一個核心原則，理解了這個原則，整個申請邏輯就會變得非常清晰。
甚麼是「公屋加按」？釐清法律定義與限制
簡單來說，「公屋加按」是指將一個已經有按揭的未補地價資助房屋單位，再次抵押給財務機構以獲取額外貸款。即使單位當初是現金買入，沒有任何按揭在身，首次申請按揭套現，在官方定義上同樣會被視為重新按揭，受同樣的規管。這項操作並非業主的必然權利，而是需要在特定條件下，獲得官方批准才能進行的特殊財務安排。
《房屋條例》下的按揭定義：為何未補地價物業受嚴格規管
要理解為何公屋加按限制重重，關鍵在於「未補地價」這四個字。根據香港的《房屋條例》，資助出售房屋是以折扣價售予合資格市民，政府實際上仍然持有單位的部份業權（即地價份額）。因此，在業主補回地價給政府之前，單位並非一個完全的私有財產。任何會影響到業權的重大財務決定，例如將單位用作抵押的按揭或加按，都必須先徵得政府的同意，這就是為何這類物業會受到嚴格規管的原因。
轉讓限制期內外申請加按的分別
不少業主可能有一個迷思，認為只要捱過了首五年的轉讓限制期，就可以自由地為單位申請加按。這其實是一個誤解。不論是在轉讓限制期內還是期外，只要單位一天未補地價，其業權依然是不完整的。所以，申請加按或重新按揭，都必須向房屋署或房屋協會提出申請並獲得批准，這個基本原則沒有改變。兩者的分別極之細微，主要在於官方審批時的考量，但對申請人來說，整個申請程序和所需理據，基本上是完全一樣的。
為何公屋加按需房屋署署長批准？
政府設立這個「事前批准」的關卡，並非刻意為業主製造麻煩，而是基於兩個非常重要的政策目標。
維持資助房屋「自住為本」的政策核心
資助房屋政策的初心，是為了幫助市民安居樂業，實現自置居所的夢想，核心精神是「自住為本」。假如容許業主隨意將單位加按套現，資金便可能被用作投資、投機甚至個人消費，這就完全偏離了政策原意。資助房屋可能會變成業主的私人提款機，失去了其作為安樂窩的本質。因此，署長的批准程序就是一道閘門，確保只有真正面對家庭經濟困難的業主，才能在不違背政策原則下，有限度地利用物業價值解決燃眉之急。
控制金融風險，防止業主以資助房屋過度借貸
另一個重要考量是控制金融風險。如果業主可以自由地以資助房屋作抵押，進行過度借貸，一旦遇上經濟逆轉或個人財務危機而無法還款，銀行或財務機構便有權收回單位。這不僅會令業主失去居所，造成社會問題，更會令一個珍貴的資助房屋單位流失。官方審批程序會評估業主加按的理由和實際需要，從源頭上控制借貸規模，防止業主因過度負債而最終失去家園。
官方審批的深層意義與違規風險
理解了官方的審批邏輯後，就能明白為何申請理由如此重要，同時亦能意識到，繞過官方程序進行借貸的風險是何等巨大。
解讀官方審批邏輯：政府如何看待您的加按申請
房屋署在審批您的申請時，其角色並非一間商業銀行。它不會從「能否賺取利息」的角度出發，而是從一個公共政策管理者的角度進行審視。它最關心的是：您申請加按的理由是否真實、迫切，而且符合人道精神（例如醫藥費、殮葬費等）？批准這次加按，會否偏離「自住為本」的政策？整個申請的財務風險是否可控？因此，一份理由充分、理據清晰的申請，遠比單純證明自己有還款能力更為重要。
擅自進行未補地價按揭的嚴重後果：法律與財務雙重陷阱
有些業主可能會被市面上一些聲稱「免審查」、「免文件」的貸款廣告吸引，而擅自將未補地價單位抵押。這樣做的後果非常嚴重，絕對是一個法律與財務的雙重陷阱。在法律層面上，這已違反了您與房屋署簽訂的轉讓契約條款，房屋署有權採取法律行動，最嚴重的後果是可以要求您將單位以原價售回給署方。在財務層面上，任何未經官方批准的按揭合約在法律上都是無效的。這意味著貸款機構可以隨時指控您違約，並要求您立即全數清還貸款，令您陷入更深的財務困境。
官方公屋加按申請全攻略：資格、理由與步驟
想申請公屋加按套現周轉，首先要清楚了解整個官方申請框架。這條路徑雖然限制嚴格，但是只要符合資格和理由，整個公屋按揭申請過程其實有清晰的指引可循。讓我們一步步拆解，由申請資格、官方接納的理由，到貸款額計算與具體流程，為您提供一份詳盡的行動指南。
申請資格：哪些資助房屋業主符合申請？
並非所有資助房屋都適用於同一套申請標準，其批核機構主要分為房屋委員會（房委會）與房屋協會（房協）兩大體系。您需要先確認自己的物業屬於哪一個機構管理，才能遵循正確的申請途徑。
房屋委員會（房委會）涵蓋計劃：居屋、租者置其屋計劃等
如果您是以下任何一項由房委會推出的資助出售房屋計劃的業主，而單位未補地價，就需要向房委會申請加按：
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 可租可買計劃
房屋協會（房協）涵蓋計劃：夾心階層住屋計劃、住宅發售計劃等
若您的物業屬於房協旗下的資助房屋，例如以下計劃，加按申請則需向房協提出：
* 夾心階層住屋計劃（夾屋）
* 住宅發售計劃
* 資助出售房屋項目
房委會接納的5大加按套現理由
官方審批的核心，在於資金用途的必要性與迫切性。與私人樓宇加按可隨意用於投資或個人消費不同，公屋加按的理由必須是為了應對突發的家庭或個人困境。房委會目前主要接納以下五大類理由：
籌措醫藥費
當業主本人或其直系家庭成員不幸患上嚴重疾病，需要一筆龐大資金支付醫療開支時，可以此理由申請。申請時需要提供詳盡的醫療報告、醫生證明及相關的醫療費用單據作為佐證。
家庭成員的教育開支
為家庭成員（通常指子女）籌措在本地或海外就讀大專或以上課程的教育費用。這同樣需要提供院校的取錄通知書、學費帳單等證明文件，以證實資金的確實用途與金額。
支付殮葬費
若不幸需要為家庭成員辦理身後事，相關的殮葬費用亦是可被接納的申請理由之一。
因離婚或分居而需支付的費用
若業主因離婚或分居，需要向配偶支付樓價的一部分或贍養費，以致需要透過加按籌集資金，亦在考慮之列。這種情況通常會涉及業權變動，申請程序或會較為複雜。
因生意出現嚴重財政困難
假如業主經營的生意陷入嚴峻的財政危機，例如面臨倒閉，急需資金周轉以維持營運（例如支付員工薪金），這也可能成為獲批的理由。申請人必須提供有力的財務證明，例如公司財務報表、稅單及銀行信件，以證明其業務的確處於困境。
按揭成數與貸款額：最高可獲批金額計算方法
即使申請理由獲接納，最終可獲批的貸款額度亦有嚴格的計算方式，並非單純以物業市值來決定。
官方計算公式剖析：(市值 – 補價) x 指定按揭成數 – 尚欠貸款
官方計算最高可批出貸款額的基本邏輯，是確保政府的資助部分不會被用作抵押。公式如下：
最高貸款額 = (房署評估的單位市值 – 當時應繳付的補價) x 指定按揭成數 (最高80%) – 尚未清還的按揭貸款
- 房署評估的單位市值：由房屋署或其委託的估價行評定，未必與市場上銀行的估價完全一致。
- 當時應繳付的補價：即是政府當年出售單位時提供的折扣。
- 指定按揭成數：最高為扣除補價後淨值的80%。
- 尚未清還的按揭貸款：即您物業現時仍欠銀行的按揭餘額。
租置計劃單位的特殊計算方式
租者置其屋計劃的單位在計算方式上略有不同，主要視乎業主購買單位的年期：
* 首次轉讓契據日期起計兩年內：最高貸款額會以「購入時支付的買價」作為基礎計算，而非單位市值。
* 首次轉讓契據日期起計第三年起：計算方法則與一般居屋相同，改為採用「房署評估的單位市值」。
實際案例模擬：助您初步評估可獲批金額
讓我們以一個簡單例子說明。假設陳先生的居屋單位：
* 房署評估市值為500萬港元
* 當時應繳付的補價為200萬港元
* 現時尚欠銀行的按揭貸款為50萬港元
他的最高可獲批貸款額計算如下：
1. 先計算扣除補價後的物業淨值：500萬 – 200萬 = 300萬港元
2. 再計算可按揭的最高金額：300萬 x 80% = 240萬港元
3. 最後減去尚欠的貸款：240萬 – 50萬 = 190萬港元
因此，陳先生理論上最高可申請的加按金額為190萬港元。當然，最終金額仍需視乎他申請的實際需要，並以較低者為準。
房委會與房協申請流程大比拼
了解資格、理由與可貸金額後，最後一步就是實際的申請流程。房委會與房協的程序有著根本性的次序差異，千萬不能混淆。
房委會申請流程：先獲批准，後找銀行
房委會的流程是「先官方，後市場」。業主必須先向房委會遞交申請，並附上所有證明文件。待房委會審批通過，發出一封「重新按揭准許證明」後，業主才可憑這封信件，自行接洽銀行或認可的財務機構，辦理正式的按揭貸款手續。
房協申請流程：先獲銀行「原則上批准」，後向房協申請
房協的流程則相反，是「先市場，後官方」。業主需要先自行向銀行或財務機構查詢，並取得對方發出的「原則上批准貸款」的信件。然後，再連同這封信及其他所需文件，一併向房協遞交正式的加按申請。這個做法能確保業主在向房協申請時，已初步獲得銀行的貸款意向，避免獲批後卻找不到銀行承按的尷尬情況。
為何官方公屋加按申請困難？替代方案：業主貸款分析
官方公屋加按貸款成功率偏低的原因
許多公屋業主在考慮申請公屋加按時，都會發現過程比想像中複雜。官方渠道的成功率偏低，並不是單一因素造成，而是源於一套嚴謹的審批邏輯。以下會逐一拆解當中的幾個關鍵原因。
接納理由嚴苛：一般個人周轉或清卡數不被考慮
房屋署批准公屋加按的首要原則，是維持資助房屋的「自住」本質，而不是讓其成為業主的套現工具。所以，署方只會在業主面臨非常特殊而且緊急的財政困難時，才會考慮批准申請。這些獲接納的理由，通常圍繞著家庭成員的突發需要，例如籌措巨額醫藥費、支付子女海外教育開支或應付殮葬費等。一般常見的財務需要，例如清還信用卡欠款、整合私人貸款或個人生意周轉，幾乎都不會被接納。這個嚴格的門檻，已經將大部分有周轉需要的業主排除在外。
審批程序需時，未必能解決燃眉之急
即使您的加按理由符合官方要求，整個審批程序也相當漫長。您需要向房屋署或房屋協會遞交詳盡的申請文件和證明，然後等待部門內部審批。這個過程可能需要數星期甚至數月時間。對於急需資金應付燃眉之急的業主來說，這樣長的等待時間，可能遠水救不了近火，未必能夠及時解決眼前的財務困境。
銀行信貸審批的第二重關卡
成功取得房屋署的「重新按揭准許證明」，只是完成了第一步。這份文件僅代表政府同意您為物業進行再按揭，不等於您必定能獲得貸款。您仍然需要帶著這份批准信，自行向銀行或財務機構申請公屋按揭。這時候，銀行會啟動它們的標準信貸審批程序，重新審核您的收入、信貸評級（TU）和還款能力。如果業主本身已債務纏身或信貸紀錄欠佳，銀行很可能會拒絕批出貸款。這道「雙重關卡」大大增加了申請公屋加按的不確定性。
替代方案比較：業主貸款 vs 官方加按
面對官方公屋加按的重重關卡，市場上出現了另一種選擇：業主貸款。這兩種方案在操作和性質上有根本分別，直接影響申請的結果。
申請難度與速度
官方加按的申請程序繁複，審批時間長，而且有兩重關卡。業主貸款則相對簡單快捷，因為它本質上是私人貸款，財務機構主要審批業主的物業擁有權和基本還款能力，過程通常只需數天，大大縮短了等待時間。
資金用途靈活性
官方加按批出的貸款額，必須嚴格用於您當初申報的理由，資金用途受到嚴格規管。業主貸款則沒有這個限制，批出的資金可以由業主自由運用，無論是用於整合債務、生意周轉，還是其他個人消費，靈活性都高得多。
利率與總利息成本
這一點需要仔細衡量。如果能夠成功通過官方加按並獲銀行批核，其按揭利率通常較低，與一般私樓按揭利率相近。業主貸款因為毋須抵押物業，風險較高，所以利率一般會高於傳統按揭，但是通常會低於信用卡結欠或無抵押私人貸款的利息。對於需要整合高息債務的業主而言，業主貸款仍然具備成本效益。
對物業業權的影響（是否需要抵押樓契）
這是兩者最核心的分別。官方加按是一種正式的按揭貸款，需要在土地註冊處為您的物業進行重新註冊，也就是俗稱的「釘契」，樓契需要抵押給銀行。業主貸款則不需要抵押樓契，貸款紀錄亦不會在土地註冊處登記。物業只是作為您信貸能力的一項證明，業權的完整性不受影響。
業主貸款：未補地價公屋的靈活周轉方案
當官方的公屋加按途徑因理由不符或程序繁複而變得遙不可及，許多業主便會尋找其他出路。這時候，「業主貸款」就成為一個值得考慮的選項。它是一個專為物業持有人設計的周轉方案，特別適合持有未補地價公屋或居屋的業主，提供一個比傳統公屋按揭更靈活快捷的資金渠道。
甚麼是業主貸款？與傳統二按有何不同？
很多人會將業主貸款與傳統的二按混淆，但兩者的本質完全不同。簡單來說，業主貸款是一種私人貸款。財務公司批核貸款時，會因為申請人擁有物業業權，而給予更優惠的利率、更高的貸款額和更長的還款期。它與傳統二按最大的分別在於，整個過程並不需要將物業的樓契抵押給財務機構。
核心優勢：毋須抵押樓契，貸款紀錄不載入土地註冊處
業主貸款最核心的優勢，就是毋須抵押樓契。因為它屬於私人貸款性質，所以貸款協議不會在土地註冊處登記。這代表其他人和機構無法透過查冊得知你的貸款紀錄，保障了個人私隱。而且，由於免除了抵押樓契的繁複法律程序，整個申請和批核過程都快得多，能更迅速地解決你的財務需要。
申請資格：聯名物業一人亦可申請的便利性
傳統按揭申請，如果物業是聯名持有，就必須得到所有業主同意和簽署才能進行。這有時候會因為家庭成員意見不合而造成阻礙。業主貸款則提供了極大的便利，即使是聯名物業，通常其中一位業主也能獨立提出申請，簡化了申請的內部協調過程，讓資金周轉更具彈性。
適用物業類型：涵蓋未補地價居屋、公屋、村屋等
業主貸款的適用範圍相當廣泛，這也是它受歡迎的原因之一。除了未補地價的居屋和公屋，它同樣適用於私人樓宇、唐樓、村屋，甚至是丁屋。對於一些樓齡較高或業權不完整的物業，銀行未必願意承造按揭，但財務公司的業主貸款則可能接受申請，為這些業主打開了另一扇融資大門。
如何精明選擇業主貸款？風險評估與注意事項
業主貸款雖然方便，但市場上的產品五花八門，條款差異可以很大。作出決定前，必須仔細評估和比較，才能保障自己的利益，避免跌入不必要的財務陷阱。
辨識實際年利率（APR）與每月平息的真正成本
在比較不同貸款計劃時，你可能會看到「每月平息」這個詞，它通常是一個很低的百分比，看起來非常吸引。但是，它並未反映所有利息和費用。你真正需要比較的，是「實際年利率」（APR）。APR已經將利息、手續費和其他雜費計算在內，是唯一能真正反映貸款總成本的標準。所以，緊記要以APR作準，才能作出精明的比較。
警惕隱藏收費與不清晰的合約條款
除了利率，你也要留意合約中有沒有任何隱藏收費。常見的例子包括申請手續費、行政費、逾期還款罰款，以及提早全數還款的罰息等。簽署任何合約前，一定要花時間細閱所有條款，特別是那些字體較小的部分。如果有任何不明白的地方，必須向財務公司問清楚，確保自己完全理解所有責任和費用。
評估自身還款能力，避免過度借貸
借貸的目的是解決財務問題，而不是製造一個更大的問題。在申請貸款前，你必須客觀評估自己的還款能力。計算一下自己每月的穩定收入和必要開支，看看還款額佔了收入的多大比例。一個健康的比例，能確保你在還款期間仍有足夠的生活費應付日常所需。切忌因為容易申請，就借入超出自己負擔能力的金額。
選擇信譽良好、持牌財務公司的重要性
最後也是最重要的一點，是必須選擇信譽良好，並且持有香港政府發出有效放債人牌照的財務公司。持牌公司受到法例規管，在利率和營運手法上都有一定規範，對你的保障較大。你可以透過公司註冊處的網上查冊服務，核實公司的牌照狀況。避免向來歷不明的中介或財務公司借貸，以防墮入高利貸陷阱。
真實個案分析：業主貸款如何解決財務困局
單看條文可能比較複雜，不如看看真實的個案，了解當官方的公屋加按申請無法應對時，業主貸款如何實際地幫助業主走出財務困境。以下是兩個常見的例子，或許您也能從中看到自己的影子。
個案一：楊先生因家人醫藥費欠下巨債
財務困境：$90萬卡數及私貸，月供$27,800
楊先生本是家庭的經濟支柱，但家人突然患上重病，龐大的醫藥費讓他不得不依賴信用卡和私人貸款應急。債務像雪球般越滾越大，不知不覺間已累積高達$90萬的卡數和私貸。每月的還款額高達$27,800，幾乎佔據了他全部的收入，生活壓力巨大。
申請掙扎：官方加按無法解決燃眉之急
楊先生知道家人的醫藥開支是房委會接納的公屋按揭理由之一。可是，官方申請程序需時較長，文件往來繁複。他面對的是醫院每天都在產生的費用，遠水不能救近火，官方加按的審批時間無法解決他眼前的燃眉之急。
解決方案：申請業主貸款整合債務，一筆過清還高息欠款
在了解不同方案後，楊先生決定利用自己的公屋業主身份，申請審批較快的業主貸款。他成功獲批一筆過資金，立即清還所有利息極高的信用卡欠款和私人貸款，將所有債務整合為一筆利率較低的貸款。
財務成果：月供降至$6,592，利息支出大減
整合債務後，楊先生的財務狀況得到徹底改善。他的每月還款額由$27,800大幅下降至$6,592，每月可動用的現金流立即增加超過兩萬元。這不但讓他能應付家人的醫療開支，更大大減輕了未來的總利息支出，讓他重新掌握生活的主導權。
個案二：梁小姐因理財不善陷入財務危機
財務困境：欠債$190萬，月供超過$54,000
梁小姐退休後生活本應無憂，卻因理財不善和投資失利，開始向不同的財務公司借貸。由於缺乏規劃，債務漏洞越來越大，最終欠下$190萬巨債。她的每月還款額已攀升至超過$54,000，單靠退休金和家用根本無法負擔，生活陷入嚴重危機。
申請掙扎：因理由不符，官方加按申請被拒
梁小姐曾嘗試向房委會申請公屋加按，希望套現來清還債務。不過，因理財不善或投資失利而導致的債務問題，並不在官方接納的五大理由之列。因此，她的申請很快就被拒絕，無法通過官方途徑解決問題。
解決方案：利用租置公屋業主身份，申請大額業主貸款清還所有高息債務
後來，梁小姐了解到即使是租者置其屋計劃的公屋，只要擁有業權，同樣可以申請業主貸款。這類貸款的資金用途靈活，而且不需要通過房委會的嚴格審批。她憑著業主身份成功申請到一筆大額貸款，足以一次過清還所有來自不同財務公司的高息債務。
財務成果：每月還款額大減逾75%，重掌財務主導權
透過業主貸款重組債務後，梁小姐的每月還款額由超過$54,000，大幅減少了超過75%。這讓她終於可以擺脫被債務追趕的日子，每月能夠正常應付還款和生活開支。這次經歷也讓她學會了謹慎理財，真正重掌自己的財務未來。
公屋加按及業主貸款常見問題 (FAQ)
信貸評級（TU）欠佳，能否申請未補地價公屋加按或業主貸款？
這需要分開兩種情況來看。對於官方的公屋加按申請，信貸評級是銀行審批的關鍵一環。即使你成功獲得房屋署的批准，最終決定是否借貸的仍然是銀行。如果你的信貸報告（TU）評級欠佳，銀行很可能會拒絕你的貸款申請，或者批出一個利率極高的方案，令你得不償失。
至於業主貸款，審批的彈性就大得多。財務公司在審批時，雖然也會查閱信貸報告，但其門檻普遍比銀行寬鬆。它們更著重物業本身的價值，以及你整體的還款能力。因此，即使信貸評級未如理想，申請業主貸款的成功機會依然相對較高。
公屋加按、二按與業主貸款有何核心分別？
這三者的核心分別在於它們的法律性質和對物業業權的影響。
- 公屋加按： 指的是在現有的一按之上，向同一間銀行增加貸款額。這是一種正式的按揭貸款，需要抵押樓契，相關紀錄亦會在土地註冊處上登記。
- 二按： 是指在保留一按的情況下，向另一間金融機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。它同樣需要抵押樓契，紀錄也會登記在土地註冊處。對於未補地價的公屋物業，未經房署批准而擅自進行二按是違規行為。
- 業主貸款： 本質上是一種無抵押的私人貸款。它最關鍵的分別是毋須抵押樓契，貸款紀錄完全不會在土地註冊處登記。批核是基於你的業主身份和物業價值，作為你還款能力的強力證明，而非將物業本身作為抵押品。
申請業主貸款，會否影響將來補地價賣樓？
這是一個非常實際的考慮。由於業主貸款的紀錄並不會登記在土地註冊處，因此它不會對物業的業權構成任何形式的釘契或留置權。當你日後決定補地價並出售物業時，這筆貸款在法律程序上並不會構成直接阻礙。不過，必須清楚的是，業主貸款始終是你的個人債務。你在處理賣樓所得的資金時，需要自行妥善安排清還這筆貸款。
聯名公屋物業，申請業主貸款是否需要所有業主同意？
這正是業主貸款其中一個較便利的特點。申請傳統的公屋按揭或加按，因為牽涉到整個物業的抵押，法律上必須得到所有聯名業主親自簽署同意。然而，申請業主貸款時，大部分財務公司只需要其中一位業主作為申請人即可批核。這是因為貸款是基於申請人個人的業主身份和信貸狀況，並非將整個聯名物業作為抵押，所以流程相對簡便，不需要所有業主共同參與。
如果無法償還貸款，會有甚麼後果？
無論是哪種貸款，無法償還都會帶來嚴重的後果。
- 官方公屋加按： 如果無法償還經批准的公屋加按，由於這是一筆正式的按揭貸款，貸款機構（銀行）有權採取法律行動，最終可以沒收你的物業（即「收樓」），並將其公開出售以償還債務，你將會失去安樂窩。
- 業主貸款： 如果無法償還業主貸款，由於物業沒有被直接抵押，財務公司不能夠直接「收樓」。不過，它們會像追討其他私人貸款一樣，透過法律途徑向你追討欠款，包括發出律師信、入稟法院等，這會嚴重破壞你的信貸評級。如果法院最終判你敗訴，債權人可以向法院申請對你的物業頒布「押記令」（Charging Order），俗稱「釘契」。這意味著當你出售物業時，必須先用賣樓的款項清還該筆欠債。在最壞的情況下，你可能需要面對破產的法律程序。