在持續高息環境下，不少未補地價居屋業主都希望透過轉按，獲取更佳按揭利率及現金回贈，以減輕每月供樓負擔。然而，未補地價居屋的按揭受房屋署（房署）嚴格規管，轉按申請並非隨心所欲，更要小心分辨「平手轉按」與「加按套現」的巨大差異。本文將為您提供一站式未補地價居屋轉按全攻略，由釐清房署條件、申請資格，到詳解6步申請流程、精算轉按成本效益，助您比較各大銀行計劃，輕鬆慳息，同時避開潛在的加按陷阱，作出最明智的財務決策。
未補地價居屋轉按基礎：釐清概念、申請資格與房署條件
談到未補地價居屋轉按，相信不少業主都會覺得比處理私樓按揭複雜。這完全可以理解，因為整個過程確實多了一些步驟，而且關鍵在於必須先獲得房屋署（房署）的書面批准。在決定是否要踏出第一步之前，讓我們先來釐清一些基本概念、申請資格以及房署的相關條件，打好穩固的基礎。
轉按 vs 加按套現：一字之差，概念大不同
很多人會將「轉按」與「加按套現」混為一談，但在未補地價居屋的世界裡，它們是兩種截然不同的操作，房署的審批標準也有天壤之別。弄清楚兩者的分別，是整個申請過程中最重要的一環。
什麼是「平手轉按」？
簡單來說，「平手轉按」是指將現有銀行A的按揭貸款餘額，原封不動地轉移到新的銀行B繼續償還。例如，你的未補地價居屋按揭尚欠300萬元，平手轉按就是向新銀行借入剛好300萬元，用作清還舊銀行的貸款。整個過程你不會獲得任何額外的現金。這樣做的主要目的，通常是為了爭取新銀行提供的更優惠條款，例如更低的按揭利率或更高的現金回贈，從而達到節省利息開支的效果。
什麼是「加按套現」？
「加按套現」則是指在轉按的同時，向新銀行申請比原有貸款餘額更高的貸款額，從而套取現金作其他用途。不過，對於未補地價居屋而言，這項操作的門檻極高。房署只會在業主面臨緊急且嚴重的財政困難時，才會考慮批准，例如籌集家庭成員的醫療開支、教育費用或殮葬費等。這與私樓因物業升值而進行加按套現投資的情況完全不同。
誰有資格申請？房署接納的三大轉按原因
了解概念後，下一步就是檢視你的情況是否符合房署的批准資格。一般而言，房署接納的未補地價居屋轉按申請，主要基於以下三大原因：
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爭取更佳按揭條款
這是最常見的申請理由。如果市場利率下調，或者有其他未補地價居屋按揭銀行提供更吸引的利率及現金回贈，業主便可以此為由，申請轉按至新的銀行，以減輕供款負擔或賺取回贈。 -
業權變動
當物業的業權因特定情況發生改變時，例如家庭成員因離婚而需要分戶，或因繼承遺產而需要更新業主姓名，都必須重新訂立按揭契，這就構成了轉按的合理原因。 -
處理與僱主相關的樓宇貸款
這種情況通常有兩種。第一，業主原本正享用公司提供的員工置業貸款，但因為離職而需要將按揭轉回一般商業銀行。第二，業主轉到新公司，而新公司提供了員工置業貸款福利，業主希望轉用新公司的按揭計劃。
居屋轉按的利弊分析與決策清單
決定是否進行未補地價居屋轉按，就像為自己的財務狀況做一次全面體檢。這一步棋走得好，可以節省一筆可觀的利息支出；但如果考慮不周，亦可能得不償失。在正式行動前，清晰了解所有潛在的好處與風險，是做出明智決策的基礎。
潛在好處：為何要考慮轉按？
考慮為未補地價居屋按揭進行轉按，通常有幾個實際的財務誘因。
首先，最直接的好處是節省利息開支。自從政策放寬後，未補地價居屋按揭銀行可提供H按（銀行同業拆息按揭）計劃。如果市場處於減息週期，H按的利率往往比傳統的P按（最優惠利率按揭）更低，轉按至利率更優惠的計劃，長遠可以省下不少供款。
其次，賺取現金回贈是另一個吸引點。銀行為了爭取按揭市場佔有率，普遍會為新的轉按客戶提供貸款額一定百分比的現金回贈。這筆回贈金額有時足以抵銷轉按過程中產生的律師費及行政開支，甚至有餘額落袋。
此外，轉按亦是重新規劃還款年期的機會。在符合房屋署規定的前提下，部分業主可以藉著轉按申請延長還款期，從而降低每月的供款壓力，讓現金流更加充裕。
必須警惕的風險與壞處
凡事皆有兩面，轉按並非全無風險。在按下啟動鍵前，必須仔細評估以下幾個潛在的壞處。
第一是轉按的直接成本。整個過程涉及數千元的律師費，以及向房屋署繳交的行政費。你需要仔細計算，新銀行提供的現金回贈是否足以覆蓋這些開支。如果回贈金額不足，轉按反而會造成實際虧損。
第二是重新審批的變數。轉按等於向新銀行重新申請一次按揭，銀行會嚴格審核你最新的入息、信貸紀錄，並要求通過壓力測試。如果你的財務狀況比初次申請按揭時轉差，或者現行的壓力測試要求更嚴格，申請可能會被拒絕，或者獲批的貸款額不理想。
第三是物業估價下跌的風險。萬一樓市下行，物業的估價低於你現有的按揭貸款餘額，新銀行批出的貸款額便可能不足以全數清還舊有貸款。這種情況下，你需要自行補貼差額，即所謂的「抬錢轉按」。
最後，必須確認原有按揭的罰息期已經屆滿。如果在罰息期內轉按，舊銀行會收取一筆罰款，這筆費用往往相當高昂，會完全抵銷轉按帶來的任何好處。
一分鐘自我評估清單：我是否適合轉按？
在花時間聯絡各大銀行之前，不妨用一分鐘，誠實回答以下幾個問題，快速評估自己是否適合踏出轉按這一步。
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財務效益計算好了嗎？
將新銀行提供的現金回贈，減去預估的律師費及房署行政費，結果是正數還是負數？只有在淨收益吸引的情況下，轉按才值得考慮。 -
新舊利率差距吸引嗎？
比較新舊按揭計劃的利率差距，計算轉按後每月及長遠能節省多少利息。如果節省的金額微不足道，那麼花費的時間和精力可能就不值得了。 -
我的財務狀況穩定嗎？
你的收入是否穩定，甚至比以往更好？你有信心能通過銀行現時的入息審查與壓力測試嗎？ -
物業估價有變動嗎？
你對自己單位的最新市場估價有概念嗎？最好先向銀行作初步查詢，確保估價沒有下跌，避免出現需要「抬錢轉按」的窘境。 -
原有按揭的罰息期過了嗎？
這是一個最基本的門檻，請拿出你的舊按揭文件，再三確認罰息期已經完結。
如果以上問題的答案都偏向正面，那麼你很可能就是未補地價居屋轉按的合適人選，可以開始著手準備下一步的申請了。
未補地價居屋轉按申請流程：由準備到獲批全攻略
要成功辦理未補地價居屋轉按，整個過程就好像一個清晰的闖關遊戲，只要跟足步驟，就能順利完成。這個流程涉及你本人、新舊銀行、律師樓以及房屋署四方，聽起來好像很複雜，但其實可以拆解為三大階段、六個主要步驟，讓我們一步一步來把它弄清楚。
第一階段：前期準備與提交申請
這是整個轉按旅程的起點，做好這一步，之後的路就會順暢很多。
步驟一：篩選銀行與初步諮詢
在正式向房屋署遞交申請之前，強烈建議你先做好市場調查。主動聯絡幾間心儀的未補地價居屋按揭銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行或中銀香港，了解他們最新的按揭計劃。
你可以向銀行查詢幾個關鍵問題：
* 目前最優惠的利率是多少（P按或H按）？
* 現金回贈有多少？
* 銀行對你的物業估價是多少？
取得銀行的口頭初步批核，確認他們願意承造你的轉按申請後，你才進行下一步。這個動作可以確保你不會白白支付房屋署那筆不可退還的行政費。
步驟二：向房屋署提交正式申請
當你選定銀行並獲得正面回覆後，就可以正式向房屋署提出申請。你需要填寫一份名為「轉變按揭安排申請書」的表格，並附上一張約港幣$2,040的劃線支票，抬頭寫「香港房屋委員會」，用作支付行政費用。
將填妥的表格和支票，交往你物業所屬的分區租約事務管理處。遞交文件後，就需要耐心等候房署的審批結果。
第二階段：獲取批准與法律程序
這個階段，你會收到房署的正式回覆，並且需要開始處理法律相關的事宜。
步驟三：接收房署「轉按同意書」
如果申請獲批，你將會收到由房屋署以掛號信形式寄出的「轉變按揭安排同意書」。這份文件是整個轉按過程中最關鍵的「通行證」。
請特別留意，這份同意書的有效期只有六個月。你必須在這段時間內，完成所有後續的銀行及法律手續，否則同意書便會失效，需要重新申請。
步驟四：協調新舊銀行及律師
收到同意書後，你需要立即處理兩件事：
1. 聯絡新銀行：將同意書交給你選定的新銀行，正式啟動新的按揭申請程序。
2. 委託律師：你需要委託一位律師處理轉按的法律文件，包括代表你向舊銀行贖回樓契，以及處理新舊按揭的交接。一般來說，新銀行會提供一份認可的律師樓名單供你選擇。
第三階段：完成轉按手續
來到最後階段，一切都準備就緒，距離成功慳息只差幾步。
步驟五：簽署新按揭契
律師樓在處理好所有文件後，會通知你親身前往簽署新的按揭契據。簽署這份文件，代表你與新銀行的按揭貸款合約正式生效。
步驟六：完成交易
簽署文件後，新銀行會將貸款金額發放給你的代表律師。律師會用這筆款項清還你在舊銀行的按揭餘額，完成贖契。之後，新銀行提供的現金回贈亦會存入你的指定戶口。至此，整個未補地價居屋轉按過程便大功告成。
申請所需文件清單 (Checklist)
為了讓你的申請過程更順利，可以參考以下清單預先準備好所需文件：
個人身份及入息證明
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月的住址證明（如電費單、銀行月結單）
* 最近三至六個月的薪金入帳銀行紀錄
* 最新稅務局評稅通知書
* 工作證明文件（如公司合約、卡片）
物業及現有按揭文件
* 原有居屋買賣合約
* 原有按揭貸款合約
* 最近十二個月的按揭還款紀錄
向房屋署申請的文件
* 已填妥的「轉變按揭安排申請書」正本
* 用作支付行政費的劃線支票一張
居屋轉按成本效益全計算：慳息回贈 vs 律師行政費
決定進行未補地價居屋轉按前，最重要的一步就是計清楚盤數。轉按的好處顯而易見，例如更低的利息支出和吸引的現金回贈，但同時也伴隨著一些必要開支，例如律師費和房署的行政費。這部分我們會逐一拆解，教你如何精準計算，確保你的轉按決定是明智之舉。
詳細成本清單
在計算潛在收益之前，先要了解轉按過程中無法避免的幾項固定成本。將這些開支一一列出，就能讓你對總支出有一個清晰的預算。
- 律師費： 轉按涉及解除舊按揭契和簽訂新按揭契，這些法律程序都需要由律師處理。市場上處理轉按的律師費，一般介乎$5,000至$8,000港元之間，視乎個案的複雜程度。
- 房署行政費： 向房屋署申請「轉變按揭安排同意書」時，需要繳付一筆固定的行政費用。這筆費用目前約為$2,040港元，並且不論申請最終成功與否，都不會退還。
- 其他雜費： 部分銀行可能會收取物業估價費，但現時大部分銀行為了吸引客戶，通常會豁免這項收費。
如何計算轉按是否「划算」？
計算轉按的成本效益，其實有一個很直接的公式。你只需要比較「總收益」和「總成本」的差距，就能一目了然。
總收益 = 銀行現金回贈 + 預計全期節省的利息
總成本 = 律師費 + 房署行政費
當「總收益」大於「總成本」時，轉按就是一個划算的選擇。現金回贈是最直接的收益，而節省的利息則是長遠的好處。
案例分析：轉按賺定蝕？
讓我們用一個實際例子來看看。假設陳先生的未補地價居屋，目前按揭餘額為$300萬港元，尚餘20年還款期。
轉按前的收益與成本：
- 收益（現金回贈）： 新的未補地價居屋按揭銀行提供1.5%的現金回贈，即 $3,000,000 x 1.5% = $45,000 港元。
- 成本：
- 律師費：$6,000 港元
- 房署行政費：$2,040 港元
- 總成本 = $6,000 + $2,040 = $8,040 港元。
最終結果：
- 淨收益 = $45,000 (現金回贈) – $8,040 (總成本) = $36,960 港元。
從這個計算可見，單是現金回贈已經完全覆蓋了所有轉按成本，還帶來超過三萬元的淨收益。如果新的按揭計劃利率更低，長遠節省的利息將會令這個決定更加划算。
居屋按揭年期的限制與影響
在考慮未補地價居屋轉按時，很多人會忽略按揭年期的限制。與私樓不同，居屋轉按並不能隨意將還款期重新延長至30年。房署對此有明確規定，新舊按揭的總年期不能超過一個上限。
總按揭年期上限 = 原有按揭已供年期 + 新按揭年期
這個上限根據物業首次發售的日期而定：
- 對於在2023年12月1日之前獲發佔用許可證的居屋項目：總按揭年期最長為25年 (300個月)。
- 對於在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的新居屋或綠置居項目：總按揭年期則最長可達30年 (360個月)。
這個限制會直接影響你的每月供款額。例如，如果你的單位已供款10年，而總年期上限是25年，那麼你轉按後的新按揭年期最多只能是15年。各間承造未補地價居屋按揭的銀行，都必須嚴格遵守房署這項規定。因此在計算每月供款時，必須考慮這個實際的年期限制。
【警示】居屋「加按套現」陷阱：嚴苛條件與永久失去擔保的後果
提到未補地價居屋轉按，很多人會聯想到慳息或賺取現金回贈。不過，如果目的是「加按套現」，情況就完全不同，當中涉及的條件與後果，絕對需要業主三思。
極度嚴苛的審批條件
想為未補地價居屋申請加按套現，絕對不是一件易事。因為政府是單位的擔保人，增加貸款額會直接加重政府的擔保風險，所以房屋署的審批標準極度嚴格。
房署只會在業主面臨真實且緊急的個人困境時，才會考慮批准申請。這些特殊情況通常包括：
- 籌集家庭成員的醫療開支
- 支付子女的教育費用
- 應付家庭成員的殮葬費
- 根據法庭命令支付贍養費
- 因生意出現財政困難，以致影響個人生計
申請的理由必須是意料之外的突發情況。如果想用來投資、清還卡數或作其他個人消費，申請基本上不會獲批。
申請加按套現的致命後果
即使申請幸運地獲得批准，業主亦要面對隨之而來的長遠影響。這些後果可能會永久改變單位的按揭條件，對日後的財務安排構成重大限制。
永久失去政府擔保資格
最核心的後果，是單位將會永久失去房委會的按揭擔保。原本，未補地價居屋按揭因為有政府作擔保，銀行才願意提供高達九成甚至九成半的按揭成數。
一旦業主成功加按套現，這項擔保就會被即時撤銷，而且是永久性的。這意味著，日後不論是想再次轉按，或是將單位出售給綠表或白居二買家，新的未補地價居屋按揭申請，銀行都會將其視為失去擔保的物業，最高按揭成數會大幅降至與私樓看齊的水平，例如六成或七成。
貸款額度受嚴格限制
另一個常見的誤解，是以為可以像私樓一樣，利用物業升值來套取大筆資金。事實並非如此。房署審批的加按貸款額度，是完全根據申請人所證明的實際需要而定，與物業的估價或升值幅度沒有直接關係。
舉例來說，如果你需要20萬港元支付手術費，並且提供了相關證明，即使你的單位已經升值了100萬，房署最終批准的加按金額也只會是20萬港元，不會多批一分一毫。
如何選擇最佳居屋轉按銀行及按揭計劃？
成功處理未補地價居屋轉按，關鍵除了取得房署同意，更重要是選對銀行和按揭計劃。市面上的未補地價居屋按揭銀行選擇眾多，每間的條款與優惠都有差異。選對了，每年節省的利息開支可以相當可觀。以下將會拆解比較銀行時的幾個核心要點，讓你懂得如何作出最精明的選擇。
比較不同銀行的關鍵考量點
當你開始比較不同的未補地價居屋按揭計劃時，應該將焦點放在以下幾個方面，它們直接影響你的長遠供款負擔與即時成本。
首先是按揭利率與計劃種類。自2022年底起，未補價居屋的業主除了傳統的P按（最優惠利率按揭）外，也可以選擇H按（銀行同業拆息按揭）。P按利率較穩定，但通常比H按的實際利率高。H按利率波動較大，但設有封頂利率（Cap Rate），上限一般與P按相若。在減息週期，選用H按通常會更划算。你可以根據當時的市場利率環境，計算兩個計劃的實際供款額，再作決定。
其次是現金回贈。這是銀行為了吸引客戶轉按而提供的最直接誘因。回贈金額通常是貸款額的一個百分比，例如1%至2%。這筆回贈可以直接用來抵銷轉按過程中產生的律師費和房署行政費。不同銀行在不同時期提供的回贈率會有很大差異，所以貨比三家是絕對必要的。一筆可觀的回贈，能讓你的轉按成本大大降低，甚至實現「零成本」轉按。
再者是新按揭的罰息期。轉按等於重新訂立一份按揭合約，這份新合約同樣會設有罰息期，普遍為兩年。在這期間，如果你想提早償還全部或部分貸款，銀行便會收取罰款。所以在決定轉按前，也要考慮未來兩至三年的財務規劃，確保不會在罰息期內有賣樓或再次轉按的需要。
最後是銀行的經驗與取態。雖然大部分主流銀行如滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）及渣打銀行等，都有提供未補地價居屋按揭，但它們對申請的取態和審批效率可能略有不同。選擇一間處理相關申請經驗豐富的銀行，可以讓整個流程更加順暢，減少因文件往來或程序不熟而造成的延誤。
與銀行溝通時的必問題目
在你初步選定幾間心儀的銀行後，主動聯絡它們的按揭部門或前線職員作深入諮詢是不可或缺的一步。為了獲得最清晰和全面的資訊，溝通時可以直接提出以下幾個關鍵問題：
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利率與回贈詳情： 「請問現時處理未補地價居屋轉按，你們提供的P按和H按計劃，實際按揭利率及現金回贈率分別是多少？」
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總成本估算： 「除了律師費和房署行政費，整個轉按過程還有沒有其他由銀行方面收取的隱藏費用？」
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審批時間預算： 「一般而言，由我正式提交所有文件起計，到最終成功批核及完成轉按，大概需要多長時間？」
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所需文件清單： 「處理這類轉按申請，除了基本的身份及入息證明外，你們還需要我提供哪些特別的文件正本或副本？」
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罰息期條款： 「新按揭合約的罰息期是多久？如果我在期內需要提早還款，具體的罰款計算方式是怎樣的？」
問清楚以上問題，可以幫助你更準確地比較各間銀行的優劣，避免日後出現意料之外的情況，確保你的轉按決定是基於最全面和透明的資訊。
未補地價居屋轉按常見問題 (FAQ)
若轉按申請被房署拒絕，行政費可以退還嗎？
答案是不能退還。向房屋署遞交未補地價居屋轉按申請時所支付的行政費，是用於處理申請的開支。所以，無論最終申請結果是成功獲批還是被拒絕，這筆費用都不會退還。業主在決定申請前，應該將這筆費用視為一個固定的前期成本。
房委會和房協居屋的轉按申請有何不同？
雖然房委會和房協的未補地價居屋轉按都需要預先取得批准，但是在具體操作上存在一個關鍵分別，主要關乎還款年期。房委會的居屋業主在申請轉按時，可以一併申請延長按揭還款期，不過新的總還款期不能超過政府擔保期上限（現時最長為30年）。相反，房協轄下居屋的轉按申請，一般不允許延長還款期，新按揭的年期通常不能超過原按揭的剩餘年期。所以，申請前必須先釐清自己物業的所屬機構。
房署「轉按同意書」有效期是多久？過期了怎麼辦？
房署發出的「轉按同意書」有效期為六個月。業主必須在這六個月的限期內，完成所有與新舊銀行及律師樓的協調，並且簽署新的按揭契。如果因為任何原因未能在限期內完成手續，同意書便會自動失效。到時，業主就需要重新向房署遞交一次全新的申請，並且要再次繳付相關的行政費用，整個流程需要從頭開始。
可以透過居屋轉按來甩走按揭保險（MC）嗎？
這個概念不適用於未補地價的居屋。一般私樓業主能夠「甩走按揭保險」，是因為他們當初是透過香港按證保險有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，才獲得高成數按揭。而未補地價居屋能夠做到高成數的未補地價居屋按揭，是因為有政府作為擔保人，並非使用了商業上的按揭保險產品。由於一開始就沒有牽涉到按揭保險，所以自然談不上「甩走」的問題。