置業是人生大事，選擇按揭計劃更是當中至關重要的一環。面對五花八門的H按、P按計劃，以及各銀行不斷變動的利率和優惠，準業主往往感到困惑：究竟如何選擇才能做到最慳息、最划算？本文將為您全面拆解香港按揭市場的奧秘，不僅提供各大銀行的最新H按P按利率比較，更深入剖析兩者分別及適合人群，並分享定息按揭、Mortgage Link等3大慳息策略。此外，我們還會揭示影響銀行最終批核利率的4大關鍵因素，助您在申請前做好萬全準備，爭取最優惠條款。
您的個人化按揭息率方案分析器：3步找出最適合您的計劃
計算最優惠的按揭息，是置業旅程中的關鍵一步。面對五花八門的銀行計劃，以及複雜的按揭息率走勢，您可能需要的，不只是一個簡單的計算機。一個真正能幫助您決策的工具，應能根據您的獨特情況，提供個人化的專業分析。
為何傳統的按揭息率計算工具並不足夠？
傳統計算機只回答「供款多少」，我們的分析器回答「應選哪個計劃」
坊間大部分的按揭計算機，都只能在您輸入貸款額和利息後，單向地告訴您每月供款額。但是，這並未解答核心問題：在眾多H按與P按計劃中，到底哪一個才最適合您？我們的分析器正正填補了這個缺口，它超越了單純的數字計算，直接為您建議最合適的按揭方案。
綜合您的財務狀況、風險偏好及未來規劃，提供智慧推薦
一個理想的按揭息口選擇，需要全面考慮您的個人情況。我們的智能分析器會結合您的收入水平、首期預算、對利率波動的承受能力，甚至您對物業的長遠打算，進行多維度分析。這樣得出的推薦，自然比單靠猜測市場按揭息率走勢，來得更貼身和可靠。
體驗智能配對（互動工具概念）
整個過程非常簡單，只需三個步驟，就能獲得專屬於您的按揭藍圖。
第一步：輸入您的基本財務資料（物業價值、貸款額、每月收入）
首先，請提供一些基本資料，讓我們了解您的財務起點，包括心儀物業的價值、希望申請的貸款金額，以及您的每月固定收入。
第二步：選擇您的個人偏好（風險偏好、物業用途、持有年期）
接下來，是整個分析的關鍵。您需要選擇自己的風險偏好（例如偏好穩定供款，還是願意承受波動以換取潛在的更低利率）、物業的主要用途（自住或投資），以及預計持有物業的年期。這些選擇將直接影響方案的配對結果。
第三步：獲取您的個人化分析報告（推薦方案、潛在風險、長遠影響）
完成以上步驟後，系統會即時生成一份個人化分析報告。報告不僅會推薦最適合您的按揭計劃，還會清晰列明該計劃的潛在風險（例如加息週期下的影響），以及它對您長遠財務規劃的可能影響，讓您對香港的按揭息率有更全面的掌握。
即時進行按揭息率計算：標準按揭計算機
假如您只想快速估算供款，我們也提供了一個標準的按揭計算機，方便您隨時進行初步的按揭息率計算。
輸入貸款額、還款期及預計按揭息率
您只需輸入貸款總額、還款年期（例如30年），以及一個預計的按揭息率，即可開始計算。
輸出結果：每月供款、總利息支出、最低入息要求（整合壓力測試）
計算結果會清晰顯示您的預計每月供款、整個還款期的總利息支出。更重要的是，它會根據金融管理局的指引，整合壓力測試的要求，為您估算出申請該貸款額所需的最低每月入息，讓您對自己的借貸能力有更實在的預算。
【即時更新】香港各大銀行按揭息率比較及最新優惠
要找到最優惠的按揭息，最直接的方法就是比較各大銀行的最新方案。香港的按揭息率市場瞬息萬變，昨日的優惠今日可能已經調整。因此，我們為你時刻緊貼市場脈搏，提供即時更新的資訊，助你作出最精明的決定。
最新銀行按揭計劃比較總表 (資料更新於：[今日日期])
我們為你整理了香港主要銀行的最新按揭計劃，讓你一眼看清當前的按揭息口水平。這張總表會定期更新，確保資訊的準確性。
表格欄目：銀行、H按計劃 (H + %)、封頂利率、P按計劃 (P – %)、現金回贈、罰息期
這張比較表清晰列出每間銀行的H按、P按計劃、封頂利率、現金回贈以及罰息期等關鍵資料，方便你進行橫向比較，快速篩選出心儀的選擇。
特別標示：本月星級推薦、回贈變動提示
為了讓你更容易掌握市場焦點，我們還特別加入了「本月星級推薦」，標示出整體條款最吸引的計劃。同時，若銀行的現金回贈有任何變動，我們亦會作出提示，讓你不會錯過任何重要資訊。
如何解讀比較表中的關鍵術語
要完全掌握這份比較表，理解幾個關鍵術語非常重要。它們直接影響你的最終按揭息率計算結果和總成本。
封頂利率 (Cap Rate)：H按的「安全網」，決定你的最高按揭息口成本
封頂利率可說是H按計劃的「安全網」。當銀行同業拆息 (HIBOR) 上升時，你的實際按揭息口也會跟隨上升。封頂利率的作用就是設定一個上限，即使市場利率飆升，你的供款利率也不會高於這個水平，有效控制風險。這個利率通常與最優惠利率 (P) 掛鈎，例如P-1.75%。
現金回贈 (Cash Rebate)：回贈超過1%需扣減本金的規定詳解
現金回贈是銀行吸引客戶的直接誘因，但當中有一條重要規定。根據金管局指引，如果現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分必須在貸款本金中扣除。舉例說，貸款額500萬，回贈1.5% (7.5萬)，當中只有1% (5萬) 可作為現金到手，餘下的0.5% (2.5萬) 則會用來扣減你的貸款本金，即實際貸款額會變成497.5萬。
罰息期 (Penalty Period)：短期賣樓或轉按前必須考慮的因素
罰息期是你需要特別留意的合約條款，尤其當你計劃在短期內賣樓或轉按。在罰息期內（通常為2至3年）提早全數清還貸款，銀行會收取額外罰款。因此，在選擇計劃時，必須將自己未來的物業持有計劃一併考慮。
分析師精選：本月最值得關注的按揭息口優惠
在眾多計劃中，哪些最值得留意？我們的分析師根據最新按揭息率走勢和市場數據，為你精選了本月的焦點優惠。
針對首置人士的最佳低息方案
對於首次置業的朋友來說，初期的供款壓力是最大考慮。我們會重點挑選那些H+加成最低、封頂利率最具競爭力的計劃，目標是為你在供款初期盡量減輕負擔，讓你的置業之路更輕鬆。
轉按套現回贈最高的銀行選擇
如果你打算轉按套現，現金回贈的吸引力就變得非常關鍵。我們會找出目前市場上提供最高現金回贈的銀行選擇，助你在取得資金周轉的同時，賺取最可觀的回贈優惠，抵銷轉按的相關成本。
根據我們「智能分析器」數據，最多用戶選擇的熱門計劃
數據最能反映市場的真實選擇。根據我們「智能分析器」的用戶數據，我們會告訴你最多人查詢和最終選擇的熱門計劃是哪些。這些計劃往往在利率、回贈和銀行服務方面取得了最佳平衡，極具參考價值。
深入剖析H按與P按：如何選擇最慳息的計劃？
談到申請樓宇按揭，大家最關心的莫過於按揭息。在香港，銀行提供的按揭息率計劃主要分為兩大類：H按和P按。這兩個選擇直接影響你未來幾十年的供款開支，所以了解它們的分別，再作出明智決定，是慳息的第一步。以下我們會深入拆解兩種計劃，助你清晰掌握如何選擇最適合自己的方案。
H按計劃：緊貼市場脈搏的浮動息率選擇
什麼是HIBOR (香港銀行同業拆息)？
HIBOR的英文全名是 Hong Kong Interbank Offered Rate，中文就是香港銀行同業拆息。你可以把它理解成銀行之間互相借貸資金的「批發價」。這個利率會因為市場資金的鬆緊程度而每日浮動，所以與市場經濟的關係非常密切。一般來說，香港的H按計劃多數參考一個月期的HIBOR。
H按利率計算方式：「H + 銀行加成」及其波動性
H按的按揭息率計算方式非常直接，公式是「H + 銀行指定的加成利率」。例如，假設當日的一個月HIBOR（H）是3%，而銀行提供的計劃是H+1.3%，那麼你當日的實際按揭息口就是4.3% (3% + 1.3%)。由於H值每日更新，這代表你的供款利率並非固定不變，會隨著按揭息率走勢而變動，這就是其波動性的來源。
優點與風險：低息環境下的優勢與加息週期的挑戰
H按最大的優點是在低息環境下，HIBOR處於低位，供樓的利息支出自然較少。當市場減息時，H按的供款人能夠最快享受到減息帶來的好處。不過，它的風險也相當明顯。一旦進入加息週期，HIBOR會迅速抽升，供款額亦會隨之增加，讓你的財政預算變得不穩定。幸好，銀行為H按普遍設有「封頂利率」(Cap Rate) 作為保障，確保利率不會無限上升。
誰最適合選擇H按？
選擇H按的人，通常對利率市場有一定認識，並且財務狀況比較穩健，有能力承受供款額的浮動。如果你預期未來利率會維持平穩或向下，又或者你看重H按計劃普遍附帶的封頂利率所提供的保障，H按會是一個進取的選擇。事實上，現時市場上有超過九成的業主都選用H按計劃。
P按計劃：供款穩定的傳統息率選擇
什麼是最優惠利率 (Prime Rate)？「大P」與「細P」的分別
最優惠利率（Prime Rate），簡稱P，是銀行為最優質客戶提供的貸款利率。與每日浮動的HIBOR不同，P由各家銀行自行決定，變動頻率非常低，通常只有在美國聯儲局有重大利率舉動後，香港的銀行才會跟隨調整。香港的P主要分為「大P」和「細P」，大型銀行如滙豐、中銀香港、恒生等普遍採用「細P」，利率較低；而其他銀行則多數採用「大P」，利率會稍高一些。
P按利率計算方式：「P – 銀行扣減」及其穩定性
P按的按揭息率計算方式是「P – 銀行指定的扣減利率」。例如，假設銀行採用的是細P（例如5.875%），而計劃是P-2.5%，那麼你的實際按揭息口就是3.375% (5.875% – 2.5%)。由於P的變動非常少，所以P按計劃的最大特點就是穩定，你的每月供款額在很長一段時間內都會維持不變，除非銀行宣佈調整最優惠利率。
優點與風險：易於預算但利率可能偏高
P按的最大優點是供款額穩定，讓你可以輕鬆規劃個人或家庭的長遠財政預算，特別在利率上升的環境下，能提供安穩的感覺。它的風險則是在大多數時間，尤其在低息週期，其利率會比H按的實際利率為高。換句話說，你為了追求穩定性，可能需要支付相對較高的利息成本。
誰最適合選擇P按？
如果你是風險承受能力較低，或者個人財務預算抓得比較緊的業主，P按的穩定性就非常適合你。它免除了你需要時刻留意利率變動的煩惱，讓每月供款成為一個可預測的固定開支。對於首次置業、希望一切穩妥為上的人士來說，P按是一個傳統而可靠的選擇。
H按 vs P按：決策清單與總結
一圖看清兩者分別 (比較列表)
| 特性 | H按計劃 | P按計劃 |
|---|---|---|
| 利率基礎 | 香港銀行同業拆息 (HIBOR) | 最優惠利率 (Prime Rate) |
| 利率變動 | 每日浮動，較不穩定 | 甚少變動，非常穩定 |
| 計算方式 | H + 銀行加成 | P – 銀行扣減 |
| 透明度 | HIBOR每日公開，透明度高 | P由各銀行自行決定 |
| 優點 | 低息環境下利率較低 | 供款額穩定，易於預算 |
| 風險 | 加息週期供款額會急升 | 低息環境下利率或偏高 |
| 適合人士 | 能承受風險，追求低息 | 偏好穩定，不喜波動 |
銀行提供的免費轉換選項：H按與P按之間的靈活變動
最後，一個很實用的貼士是，現時很多銀行的按揭合約都包含一項條款，容許客戶在供款期內，有一次免費機會將H按計劃轉換為P按計劃，反之亦然。這個選項為你提供了一個重要的後備方案。你可以先選擇當下利率較低的H按，假如未來利率走勢逆轉，HIBOR持續飆升，你便可以行使這個權利，轉到較為穩定的P按計劃，增加財務上的靈活性。
超越基本利率：善用3大策略慳得更多
揀選了合適的H按或P按，只是管理按揭息的第一步。想在漫長的供款路上慳得更多，就要懂得運用市場上提供的進階工具與策略。這些方法不單純是比較表面上的按揭息率，而是從結構上優化你的財務狀況，讓你更靈活地應對不同的按揭息口環境。以下介紹三個實用策略，助你將慳息效果最大化。
策略一：定息按揭計劃
鎖定固定息率，無懼利率走勢波動
定息按揭計劃，顧名思義就是在指定年期內（例如首兩年或三年），將按揭息率鎖定在一個固定水平。這與H按和P按的浮動利率不同，最大好處是供款額在定息期內完全穩定，不受任何市場利率波動影響。即使香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅抽升，你的每月供款額依然不變，能讓你更準確地規劃個人財務，對於預算控制有極高要求的人士非常有幫助。
最大優勢：豁免「加息三厘」壓力測試，提高借貸能力
定息按揭計劃的最大吸引力，在於部分計劃可以豁免香港金融管理局的「加息三厘」壓力測試要求。在標準審批下，銀行需要假設你現時的按揭息率再加三厘，來計算你的供款佔入息比率。豁免了這個要求後，銀行只需確保你的每月供款不超過入息的50%即可。換句話說，在相同收入水平下，申請人可以借到更高的貸款額，變相提高了上會的購買力。
適合人士：收入剛好達標或高成數按揭申請人
基於上述豁免壓力測試的優勢，定息按揭特別適合兩類人士。第一類是每月收入剛好達到壓力測試邊緣的申請人，定息計劃能幫助他們順利通過審批。第二類是需要申請高成數按揭（例如八成或九成）的首次置業人士，定息計劃能有效提升其借貸能力，讓他們有更大機會購得心儀物業。
策略二：按揭相連存款戶口 (Mortgage Link)
如何以高息存款對沖按揭利息支出
按揭相連存款戶口（Mortgage Link）是很多銀行為按揭客戶提供的一項實用工具。這個戶口最特別的地方，是其存款利息會直接與你的按揭息率掛鈎。舉例來說，如果你的實際按揭息率是3.5%，你在這個戶口內的存款也能享有3.5%的年利率。這筆可觀的利息收入，可以直接用來抵銷部分按揭利息支出，達到「對沖」的效果，從而降低實際的供樓成本。
存款上限及實際慳息效果計算
需要留意的是，這類高息存款戶口設有存款上限，並非所有存款都能享受高息。上限通常設定為剩餘按揭貸款額的50%至60%。假設你的按揭貸款餘額為400萬港元，存款上限為50%，即最多有200萬港元的存款可享有與按揭利率掛鈎的高息。這等於讓你的部分資金無風險地賺取與按揭息口一樣的回報，對於希望資金靈活運用的業主而言，是個極具吸引力的慳息方案。
適合人士：持有較多流動現金的業主
這個策略最適合手頭上持有較多流動現金，但暫時未有其他投資打算的業主。與其將資金存放在只有極低利息的普通儲蓄戶口，不如善用Mortgage Link戶口，讓閒置資金為你創造與按揭利息相等的被動收入，有效減輕供樓負擔。
策略三：轉按與加按
何時是轉按至更低利率計劃的好時機？
轉按（Remortgage）是指將現有物業的按揭由一間銀行轉移至另一間銀行。把握好時機轉按，是節省利息開支的有效方法。一般而言，有幾個時機值得考慮：第一，當原有按揭的罰息期完結後；第二，當市場整體按揭息率走勢向下，而新計劃比你現有計劃的利率更低；第三，其他銀行提供了非常吸引的現金回贈，足以抵銷轉按所涉及的律師費等成本。在決定前，必須仔細進行按揭息率計算，確保轉按後的總得益大於成本。
透過加按套現資金的注意事項
加按（Top-up Mortgage）則是在物業升值後，向原有銀行或新銀行申請提取物業淨值，套現一筆額外資金。這筆資金可用於裝修、投資或其他個人周轉。在考慮加按時，有幾點必須注意：首先，物業必須有足夠的升值空間；其次，銀行會重新評估你的還款能力，並審視你的資金用途；最後，加按會令你的總負債增加，每月供款額亦會相應提高，必須審慎評估自身的財務承受能力。
影響你最終按揭息率的4大審批關鍵
想知道銀行最終批出的按揭息率，為什麼會和廣告上的宣傳有出入？其實銀行在審批按揭申請時，不只會看市場的按揭息率走勢，更會仔細評估你的個人情況。以下這四大關鍵，就直接影響你最終能夠獲得的按揭息口和條件。
個人信貸評級 (TU) 的重要性
你可以將個人信貸評級（TU）視為你的「財務成績表」。它記錄了你的所有信貸活動，例如信用卡還款紀錄、私人貸款等。銀行會透過這份報告來判斷你的理財習慣和還款可靠性。一個良好的TU評級（例如A級或B級），代表你是個可靠的借款人，銀行自然更樂意提供最優惠的按揭息率和條款。相反，如果評級偏低（例如H級或I級），銀行可能會要求你支付更高的按揭息，甚至直接拒絕你的申請。
收入證明：固定受薪、自僱及非固定收入人士的審批差異
銀行需要確保你有足夠的還款能力，所以收入證明是審批的核心。對於固定受薪人士，審批過程最為直接。你只需要提供最近三至六個月的糧單、稅單和銀行月結單，證明有穩定及持續的收入來源，銀行通常會視為最理想的申請人。自僱或非固定收入人士（例如自由工作者、的士司機或保險經紀）的審批就會比較嚴謹。因為收入波幅較大，銀行需要更長時間的證明文件，例如過去六個月至兩年的稅單、公司財務報表和銀行紀錄，來計算一個平均收入。銀行在計算按揭息率時，也可能因為風險較高而批出較保守的條款。
申請人背景：首置、非首置、公務員等身份的影響
你的申請人身份對按揭成數和條件有直接影響。如果你是首次置業人士，便可以受惠於按揭保險計劃，申請高達九成的按揭貸款，而且在壓力測試方面有機會獲得豁免。這讓銀行在審批時有更大彈性。非首置人士的審批標準則會比較嚴格，最高按揭成數較低，並且必須通過壓力測試。另外，公務員因為工作穩定性高，並享有房屋津貼，通常被銀行視為非常優質的客戶，有機會獲得更具吸引力的按揭息率。
物業類型：私樓、居屋、村屋及工廈的審批考量
最後，你購買的物業類型也是銀行決定按揭息和條款的重要一環。一般大型私人屋苑的樓契清晰，流通性高，銀行估價較足，審批過程最為順暢，也最容易取得市場上最好的按揭息率香港優惠。居屋按揭由於有政府作為擔保人，風險較低，但通常只能選用P按計劃，選擇相對較少。至於村屋、舊式唐樓或工廈等物業，銀行會考慮其業權複雜性、估價準確度和轉售能力。審批會更為謹慎，按揭成數普遍較低，按揭息口也可能不如大型私樓般優惠。
關於按揭息率的常見問題 (FAQ)
現時按揭息率下，壓力測試如何計算？有何豁免條件？
談及申請按揭，壓力測試是評估還款能力的關鍵一環。這個重要的按揭息率計算步驟，是為了確保您在未來按揭息口上升時，仍然有足夠能力應付每月供款。計算方法是在您現時的按揭利率基礎上，假設利率再增加2厘，然後計算出新的每月供款額。這個假設情況下的供款額，不能超過您每月總入息的60%。不過，此測試設有豁免條件。如果您是首次置業人士，並選用按揭保險計劃，便可以申請豁免壓力測試，但您的供款與入息比率上限仍然要符合不可超過50%的基本要求。
什麼是按揭保險？它如何影響我的按揭選項？
按揭保險是讓置業人士能夠申請高成數按揭的重要工具。它並非保障業主，而是保障貸款銀行。當銀行批出超過金管局規定成數上限（一般為六成）的貸款時，按揭保險會承擔當中額外的信貸風險。對您而言，這意味著可以支付較低的首期金額上車。例如，透過按揭保險，合資格的首次置業人士最高可申請九成按揭。所以，它直接擴闊了您的置業選擇，特別是對於首期資金有限的買家，按揭保險是實現置業目標的關鍵途徑。保費可以選擇一次過支付，或者加進總貸款額中分期攤還。
現金回贈若超過貸款額1%，具體是如何處理？
銀行提供的現金回贈是相當吸引的優惠，不過處理方式有特定規例。根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款總額的1%，超出的部分需要從您的貸款本金中扣除。舉一個例子說明：假設您申請500萬港元貸款，銀行提供1.5%現金回贈，即75,000港元。貸款額的1%是50,000港元。由於回贈超出了1%的上限，超出的25,000港元（75,000 – 50,000）就必須在貸款本金中扣減。最終，您實際提取的貸款額會是497.5萬港元（500萬 – 2.5萬），這會輕微影響您最初的資金安排。
聯名物業對日後申請按揭的利率有何影響？
以聯名方式持有物業，最主要的影響並非直接體現在未來申請的按揭息率上，而是對您和聯名人的置業身份和借貸資格有深遠影響。一旦聯名持有物業，所有聯名人都會被視為「非首次置業人士」。這代表日後任何一方想再獨自購買物業時，將無法享受首次置業的稅務優惠，需要支付更高的從價印花稅。同時，在按揭審批上，非首置人士的按揭成數上限會較低，供款與入息比率和壓力測試的要求亦會更嚴格。雖然這不代表按揭息口一定會變差，但是整體借貸能力和成本無疑會受到影響。
不同物業類型（如二手樓、村屋、車位）的按揭息率及最高成數是多少？
不同物業類型的按揭審批標準確實存在差異，直接影響最終的按揭息率和成數。
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二手樓：按揭息率與一手樓基本相同，可選用H按或P按。主要分別在於銀行會對物業進行估價，而樓齡亦是關鍵，銀行普遍會用「75減樓齡」來釐定最長還款期。最高按揭成數與一手樓看齊，合資格首置人士可透過按揭保險申請高成數按揭。
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村屋：銀行的取態普遍較為審慎。由於業權和估價相對複雜，估價不足的情況較為常見。基本按揭成數較低，即使使用按揭保險，最高成數一般也只在八成半左右。按揭息口選擇可能較少，部分銀行對村屋按揭業務並不活躍。
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車位：若獨立為車位申請按揭，它會被視為非住宅物業。最高按揭成數只有五成，還款期最長為15年，並且必須通過較嚴格的壓力測試。利率通常為P按，選擇亦較少。最理想的情況是將車位與住宅單位一併購買，並納入同一份按揭契，這樣車位便可跟隨住宅的按揭條款，享有長達30年的還款期和更優惠的利率。