由公屋換到居屋，實現置業夢想，是不少公屋家庭的目標。利用「綠表」資格購買自由市場以外的二手居屋，因其入場門檻相對較低，且樓盤選擇更靈活，成為熱門的上車途徑。然而，整個過程牽涉複雜的申請資格、繁瑣的買賣流程、財務預算及按揭安排，以至最後交還公屋單位的程序，任何一步出錯都可能延誤置業大計。本文將為你整合2025年最新資訊，由申請資格、四大核心步驟、首期及按揭計算，到交還公屋的注意事項，一文拆解「公屋換居屋」的完整攻略，助你清晰規劃，順利上車。
公屋買居屋第一步：誰合資格？2025綠表資格全解析
要順利完成整個公屋買居屋流程，第一步就是要清楚了解自己的公屋買居屋資格。許多人以為只有現時住在公屋的家庭才有資格，但其實「綠表」身份的涵蓋範圍更廣。我們就來仔細看看，究竟誰能手持這張珍貴的「入場券」，在居屋第二市場尋找心儀的家。
綠表申請者核心資格
簡單來說，要符合綠表買居屋的資格，申請人需要同時滿足兩個核心條件。第一是持有有效的「綠表」身份，第二是符合房委會訂立的基本申請規定。
條件一：持有有效「綠表」身份
「綠表」並不是一張實體的表格顏色，而是一種資格的統稱。如果你屬於以下任何一個類別，就代表你擁有「綠表」身份，有資格申請購買二手居屋：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公屋住戶：這是最常見的綠表人士，包括大部分公共租住房屋的家庭。
- 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨住戶：如果你是房協甲類出租屋邨的住戶，同樣符合資格。
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民：正在等候上樓的中轉房屋居民也包括在內。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如受市區重建影響或因其他原因，獲房委會發出這份證明書的家庭或人士。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者：正在領取長者租津的長者，亦被視為合資格的綠表申請者。
條件二：符合基本申請規定
除了身份要符合，申請人本身和家庭成員也要滿足一些基本條件。這些規定確保了資源能公平分配：
- 年齡：申請人必須年滿18歲。
- 居港年期：申請人及所有家庭成員必須在香港居住，並且在港的居留不受任何附帶逗留條件所限制。
- 家庭申請：如果以家庭名義申請，申請人與家庭成員之間必須是直系親屬關係。已婚人士的配偶亦必須一同名列在申請表上，除非有特殊情況，例如已合法分居。
申請前注意：兩大情況或會喪失綠表資格
符合了以上的基本條件還不夠，在申請前必須留意兩大關鍵限制。一旦觸及這些「紅線」，即使你手持綠表身份，申請也可能會被取消。
物業擁有權限制
這是最重要的一項規定。由遞交申請前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的任何家庭成員，都不能以任何形式在香港擁有住宅物業的權益。這包括個人名義持有，或者透過公司持有等。這個限制是為了確保公屋住戶買樓的資助，是真正提供給沒有私人物業的人士。
資助房屋限制
香港的資助房屋福利，基本上是一生人一次的機會。如果你或者名列申請表的家庭成員，曾經是任何資助自置居所計劃的業主或聯名業主，例如曾擁有過一手居屋、私人參建居屋、綠置居單位等，那麼不論該單位是否已經出售，你都已經永久失去再次申請的資格。所以在計劃公屋換居屋前，記得要先確認自己和家人過往的資助房屋紀錄。
公屋買居屋流程：四大核心步驟詳解
了解清楚最新的公屋買居屋流程，是展開置業旅程的第一步。整個過程環環相扣，可以清晰地分為四大核心步驟。只要按部就班，公屋住戶買樓的夢想其實觸手可及。現在我們就一起拆解整個公屋買居屋流程2025年的詳細操作。
步驟一：申領「購買資格證明書」
這張證明書，可以想像是你在居屋第二市場的「入場券」。沒有它，就無法進行任何買賣程序。所以，這是整個綠表買居屋計劃的起點。
申請方法、費用、所需文件及有效期
公屋或中轉屋的住戶，申請方法很直接。你只需要到所屬的屋邨辦事處，填妥申請表格和聲明書，連同劃線支票或銀行本票，支付港幣900元的申請費用即可。房委會核實你的公屋買居屋資格後，就會發出「購買資格證明書」。這份文件的有效期為12個月，意思是你有整整一年的時間去尋找心儀的二手居屋。
步驟二：覓盤及簽訂臨時買賣合約
拿到「入場券」之後，就正式進入尋找安樂窩的階段了。這個過程既興奮又需要細心。
如何尋找合適的二手居屋盤源
你可以透過地產代理，或者房委會的官方網站，尋找在居屋第二市場放售的盤源。在睇樓時，除了考慮單位本身的間隔、景觀和裝修，也要留意屋苑的樓齡。樓齡會直接影響居屋擔保期，進而影響銀行批核的公屋買居屋按揭年期和成數，這對計算公屋買居屋首期非常重要。
簽署臨時買賣合約（臨約）注意事項
當你找到理想單位，和賣家議價成功後，就要簽訂臨時買賣合約。簽署臨約時，有兩點非常關鍵。第一，你必須確保賣方已經持有有效的「可供出售證明書」。第二，買賣雙方必須使用房委會指定的標準合約範本。任何對合約的修改，都需要事先獲得房委會的書面同意，否則可能會影響交易的法律效力。
步驟三：經律師樓申請「提名信」
簽署臨約後，下一步就要交由專業的律師處理。提名信是房委會正式同意你購買該指定單位的證明文件。
申請提名信的時限與程序
法律程序有嚴格的時間規定。你必須在簽署臨約後的一個月內，透過代表律師向房委會申請「提名信」。你的律師會協助你準備所需文件，包括你的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」正本、臨約副本，以及相關的聲明書和申請費用。這個步驟涉及的公屋買居屋律師費，記得要預先查詢清楚。
步驟四：簽署正式合約及完成交易 (成交)
當提名信順利批出後，就代表交易已經獲得官方批准，可以進入最後直路。
取得「提名信」後的法律程序
收到提名信後，你的律師便會安排你和賣方簽署正式買賣合約。同時，你會正式向銀行申請按揭貸款。在所有文件和款項都準備妥當後，雙方律師會約定一個成交日。在成交日當天，你簽署轉讓契據，正式成為單位業主。完成交易後，便需要啟動公屋交還程序，在指定限期內將原有公屋單位交還給房委會。
公屋買居屋開支預算：首期、按揭、雜費全方位計算
買居屋要準備多少錢？首期及雜費開支清單
決定「公屋換居屋」，第一件要籌劃的事，自然是資金。整個公屋買居屋流程及費用中，開支主要分為「首期」和「雜費」兩大部分。清晰了解這兩筆數，你的置業藍圖就更加實在。
計算最低首期金額
作為綠表買家，最大的財務優勢就是可以申請高成數按揭。在房委會的擔保下，銀行普遍願意批出高達九成半的按揭貸款。換句話說，你最低只需準備樓價的5%作為公屋買居屋首期。
舉個例子，假設你看中的二手居屋單位價值400萬港元，最低首期金額就是：
400萬港元 x 5% = 20萬港元
這筆資金就是你上車的入場券，比起私人樓宇動輒需要三成首期，門檻確實低了不少。
必要開支一覽：印花稅、律師費、代理佣金
除了首期，你還需要預留一筆資金應付各項雜費。這些開支雖然零碎，但加起來也是一筆不小的數目，千萬不能忽略。
- 印花稅：首次置業的綠表買家，印花稅會按照政府最新的「第二標準稅率」計算。稅率根據樓價而定，你可以預先到稅務局網站估算。
- 公屋買居屋律師費：買賣樓宇牽涉複雜的法律文件，必須聘請律師處理。費用一般由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
- 地產代理佣金：假如你是透過地產代理覓盤，成交後通常需要支付樓價1%作為佣金。
建議將這些雜費加總，預留約樓價2-3%的資金會比較穩妥。
綠表買家按揭優勢：高成數與免壓測
公屋住戶買樓，在申請公屋買居屋按揭時享有兩大「特權」，這也是綠表身份最值錢的地方。
優勢(一)：高達9成半按揭與房委會擔保
為什麼綠表買家能輕鬆借到九成半按揭？關鍵在於背後有香港房屋委員會（房委會）做擔保人。因為有這重保障，銀行承擔的風險大大降低，所以願意提供非常優惠的按揭成數。這個安排讓你毋須購買按揭保險，也能以最低5%的首期上車。
優勢(二)：豁免壓力測試
一般市民購買私人樓宇申請按揭，必須通過銀行的「壓力測試」，即銀行會假設利率上升，計算你的供款佔入息比率，確保你有足夠的還款能力。但由於綠表買家的按揭有房委會擔保，所以可以豁免這個壓力測試。只要你的家庭入息能夠證明可負擔每月供款，申請按揭的過程就會簡單順利得多。
影響按揭的關鍵：2025最新居屋擔保期解讀
在居屋第二市場，決定你能否借足按揭成數和年期的最關鍵因素，並不是物業的樓齡，而是由房委會提供的「居屋擔保期」。
「首次發售日期」如何影響按揭年期？
你要記住一個重點：居屋擔保期的計算，是由屋苑的「首次發售日期」開始計算，而不是由你買入單位那天計起。銀行在審批按揭年期時，會用擔保期減去單位的「年紀」（即由首次發售日期至今的年期）。
例如，在舊政策下，擔保期為30年。如果一個單位由首次發售至今已經20年，銀行最多只會批出10年（30年 – 20年）的還款期，這會令每月供款額大增。所以，樓齡較高的二手居屋，過往在申請按揭上會遇到較大困難。
最新擔保期政策（延長至50年）
好消息是，房委會已於2025年3月1日起，大幅放寬二手居屋的按揭安排，為高樓齡的單位重新注入活力。
- 最長還款期：由25年延長至30年。
- 按揭擔保期：由30年大幅延長至50年。
在新政策下，擔保期安排如下：
* 由首次發售日起計首40年內：綠表買家最高可獲九成半按揭。
* 由首次發售日起計第41年至第50年：綠表買家最高仍可獲八成按揭。
這項公屋買居屋流程2025年的重要更新，意味著市場上絕大部分的二手居屋單位，買家都能夠申請到高成數和長年期的按揭，大大增加了單位的吸引力和你的選擇空間。
成功上車後：交還公屋單位程序及須知
恭喜你成功置業，踏入人生新階段。在開心收樓的同時，作為綠表買家，完成整個公屋買居屋流程的最後一步，就是準時交還你現居的公屋單位。這個程序非常重要，讓我們一起來看看具體步驟和需要注意的地方。
交還公屋的時限與流程
根據香港房屋委員會（房委會）的規定，公屋住戶在簽訂新購居屋的轉讓契據當日起計，必須在60天內遷出並交還原來的公屋單位。整個公屋交還流程清晰直接，主要分為以下幾個步驟：
- 遞交「遷出通知書」：在律師樓簽署新居屋的轉讓契據時，你需要同時簽署一份「遷出通知書」，由律師樓代為交回房委會。這一步正式啟動了你的退租程序。
- 預約單位檢查：收到通知後，所屬的屋邨辦事處職員會聯絡你，預約一個雙方方便的時間進行單位內部檢查，俗稱「驗樓」。
- 清空及還原單位：在交還單位前，你有責任清空所有私人物品、傢俬及雜物。同時，假如單位內部曾進行過不合規格的改動，例如拆除了原有的間隔牆或廚房設施，亦需要自費將其還原。簡單來說，就是將單位恢復到當初租用時的狀況。
- 正式交還鎖匙：在約定的交還日，辦事處職員會再次檢查單位，確認單位已清空及妥善還原。確認無誤後，你便可以正式交還所有鎖匙，完成整個手續。
延遲交還公屋的後果
準時交還公屋單位，是綠表資格賦予你的責任。假如因為裝修等特殊原因，預計無法在60天內遷出，你可以嘗試向房委會申請延期，但必須提供合理解釋和證明文件。房委會會按個別情況審批，最多可延長30天。
假如在未經批准下延遲交還單位，後果會相當嚴重。由第61天起，房委會便會向你收取懲罰性的「佔用費」，金額絕不便宜。這個費用是按市值租金計算，或相等於單位的三倍淨租金再加差餉（以較高者為準），直至你正式遷出為止。這筆額外開支會大大加重你的財政負擔，所以在規劃新居入伙和搬遷的時間表時，務必預留充足時間，確保能順利完成公屋交還的程序。
公屋買居屋常見問題 (FAQ)
問：購買樓齡高的二手居屋，申請按揭會否很困難？
答：這是一個很好的問題，也是很多公屋住戶買樓時會考慮的重點。申請公屋買居屋按揭的關鍵，其實不在於物業的「樓齡」，而是房委會提供的「居屋擔保期」。這個擔保期是從屋苑的「首次發售日期」起計算的。
根據2025年的最新政策，房委會已將二手居屋的按揭擔保期由最長30年延長至50年。簡單來說，只要單位仍在房委會的擔保期內，銀行審批按揭時通常會比較寬鬆，綠表買家很大機會獲批高達九成半的按揭，而且年期也較長。不過，如果心儀單位的首次發售日期已經很久遠，甚至超出了50年的擔保期，銀行就會視之為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅降低，買家亦需要通過壓力測試，審批會嚴格得多。所以，在覓盤時，記得要查清楚單位的「首次發售日期」，這樣對預算公屋買居屋按揭和首期就更有把握。
問：購入二手居屋後，可否自由加名或轉按套現？
答：購入居屋第二市場的單位後，在業權操作上會有一些限制，這點需要特別留意。因為單位仍未補地價，業權屬於房委會與業主共同擁有，所以不能像私樓一樣隨意加名或轉名。如果真的有需要為家庭成員加名，通常會被視為一次業權轉讓，需要向房委會申請，而且可能涉及印花稅等費用。
至於轉按套現，限制就更加嚴格。業主必須有非常充分而且緊急的理由，例如籌集醫藥費、家庭成員的殮葬費或教育開支等，並以書面向房委會提出申請。一般的個人財務理由，例如想套現投資或裝修，幾乎是不可能獲批的。所以在財務規劃上，要明白未補地價的二手居屋流動性相對較低。
問：整個買賣流程需時多久？費用預算應預留多少？
答：整個公屋買居屋流程，由找到心儀單位開始，到簽署臨時買賣合約，再經律師申請「提名信」，然後辦理按揭及簽署正式合約，直至最後成功收樓，一般需時大約2至3個月，時間上要預留充足。
在公屋買居屋流程及費用方面，除了大家最關心的首期外，還有幾項主要開支需要準備。首先是印花稅，稅率與私樓看齊。其次是律師費，處理樓宇買賣合約及按揭契等文件，費用視乎律師樓收費而定，一般預算約數千至萬多元不等。最後是地產代理佣金，通常是樓價的1%。將這些雜費加起來，會是一筆不少的數目，所以在計算總開支時，記得要把這些費用都計算在內，才能更準確地規劃財務。