將未補地價的公屋或居屋單位出租，是不少業主暗中考慮的賺錢途徑，但此舉隨時可能觸犯法例，面臨巨額罰款甚至監禁。然而，坊間普遍認為「一定犯法」的觀念亦不完全準確。事實上，政府設有官方的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，為合資格業主及公屋輪候冊上的租客提供一條合法、安全的途徑。本文將為您一文拆解「未補地價公屋出租」的四大關鍵，從釐清合法與非法的界線、詳解官方計劃的申請全攻略，到剖析市場租金水平，並警示業主與租客必須避開的法律陷阱，助您全面掌握所有細節，作出最明智的決定。
未補地價公屋出租是否犯法？合法與非法的關鍵區別
釐清概念：兩種截然不同的出租模式
「未補地價公屋出租」這個話題，很多人一聽到就覺得是犯法的。其實，這個說法只對了一半。現實中存在兩種截然不同的出租模式，一種是政府認可的合法途徑，另一種則是會觸犯法例的私人交易。要了解清楚，首先就要懂得分辨這兩者的根本區別。
合法途徑：經由「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」
合法的做法，是經由香港房屋協會（房協）官方推出的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」。這個計劃的目的，是善用現有的房屋資源，為正在輪候公屋的合資格申請者，提供一個過渡性的居所。業主透過這個計劃出租單位，是完全合法的，因為整個過程都在政府的監管下進行。
非法陷阱：業主私下放租，觸犯房屋條例
相反，所謂「未補地價公屋出租犯法」的情況，是指業主繞過官方計劃，私下將單位放租。這種「未補地價出租公屋」的行為，直接違反了《房屋條例》。因為在未補足地價之前，單位仍受轉讓限制，業主私下出租等同牟利，是絕對不容許的。
合法與非法對比一覽
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們將從幾個關鍵層面進行直接比較。
參與資格：指定業主與租客 vs. 任何人
合法計劃對業主和租客都有嚴格的資格要求。業主必須是指定資助出售單位的持有人，而租客則必須是正在輪候公屋的合資格申請者。相反，非法私下放租則沒有任何門檻，任何人都可能成為業主或租客，這也正是問題的根源。
法律後果：合法收入 vs. 最高罰款50萬及監禁一年
透過合法途徑，業主收取的「未補地價公屋出租租金」是受保障的合法收入。但是在非法出租的情況下，業主一旦被定罪，將面臨極其嚴重的法律制裁，根據現行法例，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。
租客保障：受計劃規管 vs. 租客亦可能遭檢控
在官方計劃下，租客的權益受到標準租約的保障，例如有特定的退租安排。然而，如果租客明知故犯，參與非法出租，不但沒有任何租務保障，更可能因為串謀或協助等罪名而遭到檢控，影響未來的公屋申請資格。
社會影響：增加過渡房屋供應 vs. 濫用公共資源
從社會層面看，合法計劃有助於增加過渡性房屋的供應，紓緩基層家庭的住屋壓力。非法出租則是對公共資源的嚴重濫用，將納稅人資助的房屋變成牟利工具，不但扭曲了資助房屋政策的原意，也剝削了其他真正有需要人士的機會。
【合法途徑全攻略】詳解官方「出租計劃」
談到未補地價公屋出租，很多人第一時間會聯想到犯法風險。其實，政府早已提供一個正式且合法的渠道，讓合資格業主與租客參與其中。這個官方的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，就是唯一的合法出路。接下來，我們將會一步步拆解整個計劃的細節，由背景、資格到申請流程，讓你全面掌握如何循規蹈矩地進行操作。
計劃背景與法律基礎
計劃目的：善用房屋資源，為公屋輪候冊人士提供過渡居所
這個計劃的核心目的非常清晰，就是為了善用現有的房屋資源。社會上有部分資助出售單位的業主，因各種原因暫時丟空單位，造成資源浪費。與此同時，有大量家庭正在漫長地輪候公屋。計劃就是一道橋樑，將這些閒置單位與有迫切住屋需求的公屋輪候冊申請者連繫起來，為他們提供一個穩定的過渡性居所，紓緩他們的住屋壓力。
法律依據：「豁免書」及相關條例豁免
計劃的合法性，建基於地政總署批出的「豁免書」。這份法律文件，正式豁免了參與計劃的業主在出租其未補價單位時，所受到的轉讓限制。簡單來說，這份豁免書等於給予業主一個「特許」，讓他們可以在不觸犯房屋條例的前提下出租單位。所以，只要是透過這個官方計劃進行的所有租賃活動，都是受到法例許可的。
參與資格：我是否符合申請條件？
要參與計劃，並非任何業主或租客都可以，雙方都必須符合特定的資格要求。
業主資格要求
首先，業主必須是香港房屋協會（房協）或香港房屋委員會（房委會）轄下指定資助出售單位的合資格業主。而且，業主在出租單位時，必須仍然是該單位的註冊業主。
租客資格要求（必須為合資格公屋輪候申請者）
對於租客的要求則更為嚴格。租客必須是正在輪候公屋的合資格申請者，並且已輪候公屋達三年或以上。這項規定確保了計劃的資源能夠精準地投放到最有需要的人士身上。
公屋申請者入息及資產限額參考
由於租客必須是公屋輪候者，所以其入息及資產淨值必須符合房委會的規定。以下為部分家庭人數的限額參考（數字會定期更新，請以官方最新公布為準）：
- 1人家庭：每月入息上限約$12,940，資產淨值上限約$286,000
- 2人家庭：每月入息上限約$19,550，資產淨值上限約$387,000
- 4人家庭：每月入息上限約$30,950，資產淨值上限約$590,000
申請流程分步詳解：由零開始到成功出租
整個申請流程設計得相當清晰，主要分為四個步驟。
第一步：申請資格證明 (業主證書／租客證書)
無論是業主還是租客，第一步都是要向計劃的營運方（房協）提交申請，以核實資格。成功獲批後，業主會獲發「業主證書」，租客則會獲發「租客證書」。這兩份文件是參與計劃的入場券。
第二步：配對業主與租客 (官方平台／物業代理)
取得證書後，業主與租客需要自行尋找合適的對象。途徑有兩個：一是透過持有牌照的地產代理協助；二是使用計劃設立的免費專屬網上平台「業主及租戶資訊共享平台」。證書持有人可用官方提供的帳戶登入平台，瀏覽資訊及進行配對。
第三步：向房委會申請「提名證書」
如果配對成功的單位是屬於房委會轄下的資助房屋，租客就需要多走一步。租客需要帶同自己的「租客證書」及業主提供的「業主證書」副本，向房委會申請一份名為「提名證書」的文件。取得這份文件後，才算正式獲得租用該單位的許可。
第四步：簽訂標準租約及處理後續事宜
最後一步就是簽訂租約。雙方必須使用官方提供的「標準租約」範本。簽約後，還需要處理蓋印花（打釐印）及向差餉物業估價署遞交表格等後續事宜，整個合法出租的程序才算大功告成。
深入理解租約條款與限制
官方的標準租約包含一些特定條款，以平衡業主與租客雙方的權益。
租約年期與提早解約條款
標準租約的年期為固定兩年。在租約首12個月屆滿後，不論是業主或租客，都可以書面形式給予對方兩個月通知，提早終止租約。
對租客的特別保障：獲派公屋後的退租安排
這是一條對租客非常重要的保障條款。假如租客在租約期內成功獲派公屋，他們只需給予業主兩個月書面通知，便可以提早終止租約，並且無須作出任何賠償。這項安排確保租客不會因為租約在身，而錯失上樓的機會。
新舊證書對租約生效及屆滿日的影響
業主和租客需要留意自己持有的證書版本。不同時期發出的證書，其有效期有所不同，而租約的生效日和屆滿日，都不能超出證書的有效期。在簽訂租約時，必須確保雙方的證書仍在有效期內。
H44: 續約程序及注意事項
假如雙方希望在兩年租約期滿後續約，必須在租約屆滿前最少兩個月，各自向計劃營運方提交續約通知書，以辦理相關手續。
釐清官方角色：租金由雙方協商，營運方不介入租務糾紛
有一點必須釐清，雖然這是官方計劃，但營運方（房協及房委會）的角色是行政審批與提供框架。關於未補地價公屋出租租金的水平，完全由業主與租客雙方自行協商，官方並無提供任何參考指標。此外，假如日後出現任何租務糾紛，營運方亦不會介入調解，雙方需循現行法律途徑自行解決。
【非法陷阱警示】私下出租的法律後果與風險
談及未補地價公屋出租這個議題，很多人可能只看到表面的租金回報，卻忽略了背後嚴重的法律後果。私下將未補地價出租公屋，不論對業主還是租客，都像走在一條法律的鋼線上，風險極高。
業主須知：法律制裁與財務風險
法律條文詳解：最高罰款50萬元及監禁一年的規定
首先，我們要清楚了解，未補地價公屋出租犯法是鐵一般的事實。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何資助出售單位的業主，在未補繳地價及未經房屋署署長批准的情況下，不得將單位出租。一旦罪名成立，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這個罰則相當嚴厲，絕非危言聳聽。
房屋署的執法情況與檢控個案分析
有些人可能心存僥倖，認為房屋署不會輕易發現。事實上，房屋署設有專責隊伍調查懷疑個案，並且會根據市民舉報採取行動。近年，成功檢控的個案時有發生，違規業主最終不僅要面對罰款或監禁，更有可能被命令交還單位。所以，以為可以瞞天過海的想法，其實非常不切實際。
業權的本質：為何私下出租屬侵佔政府業權
要理解為何法例如此嚴格，就需要明白業權的本質。業主當年是以極大的折扣價（即未補地價）向政府購入單位，這份折扣其實代表政府仍然持有單位的部分業權。因此，業主只擁有單位的居住權，而非完整的業權。私下將單位出租牟利，等同於利用了屬於公眾的資源來賺取個人收益，本質上是一種侵佔政府業權的行為。
租客同樣面臨的風險：不只是失去居所
為何租客參與非法出租亦可能被檢控？
很多租客以為，即使出了問題，責任也全在業主身上。這是一個極大的誤解。如果租客在明知單位是未補地價公屋的情況下仍然租住，法律上可能被視為串謀或協助教唆，同樣有機會面臨檢控。特別是如果租客在過程中提供了虛假資料，例如對外聲稱是業主親友，更有可能觸犯欺詐相關罪行。
缺乏租務保障的困境
由於這類租約本身就是非法的，所以租客完全不受任何租務法例保障。你與業主簽訂的任何租約，在法律上都是無效的。這代表如果業主隨時加租、突然要求你搬走，或者單位有任何損壞而業主拒絕維修，你都無法透過正常法律途徑追討。一旦東窗事發，你更可能需要即時遷出，連按金也未必能取回。
對未來公屋申請資格的潛在影響
對於正在輪候公屋的租客而言，參與非法出租的後果更為深遠。一旦被發現，房屋署會記錄在案。這個不良記錄，極有可能會影響你未來的公屋申請資格，甚至導致申請被取消。為了節省短期的租金，卻賭上了未來獲得穩定居所的機會，實在是得不償失。
違法出租背後的動機與個案剖析
經濟誘因與高租金回報的誘惑
為何總有人願意鋌而走險？最大的驅動力無疑是經濟誘因。由於當年購入單位的成本極低，即使以低於市價的未補地價公屋出租租金放租，其租金回報率也可以高得驚人，甚至達到幾十厘。這種高回報的誘惑，令部分業主選擇無視法律風險，將公共房屋資源當作私人印鈔機。
實際個案研究：從違法操作模式看風險
在一些網上平台或社交媒體群組，不難發現這類違法放盤的蹤影。它們通常會以「業主自讓，免佣」等字眼作招徠，租金看似吸引。業主會要求租客對外宣稱是親戚或朋友，並以現金交租，不留任何書面記錄。這種操作模式看似隱蔽，但其實充滿漏洞。鄰居的懷疑、大廈的訪客登記，甚至是租客與業主發生糾紛後的互相舉報，都可能成為引爆計時炸彈的導火線，最終兩敗俱傷。
市場現實：剖析未補地價公屋出租租金水平與挑戰
當討論未補地價公屋出租這個議題，租金水平自然是業主和租客最關心的核心。雖然這個計劃的原意是為市場提供更多元化的租盤，但是實際操作中，租金的釐定卻充滿挑戰，甚至出現一些與市場脫節的情況。接下來，我們會深入剖析官方計劃下的租金現實，幫助你更全面地掌握市場脈搏。
官方計劃下的租金水平
在合法的「出租計劃」框架下，未補地價公屋出租租金完全由業主和租客雙方協商決定，官方機構並不會設定租金上限或提供參考價。這給予了市場自由度，但也造成了租金水平的差異化。
各區成交個案參考與租金範圍
根據市場成交數據，參與計劃單位的租金範圍相當廣闊。例如，位於市區交通便利的單位，像是黃大仙嘉峰臺的兩房單位，月租可達一萬元。而一些位於非核心區域的單位，例如慈雲山慈安苑的兩房單位，租金則可能在七千五百元水平。整體來看，大部分成交個案的月租集中在八千至一萬三千元之間，這反映了市場上一個相對普遍的租金範圍。
影響租金的主要因素分析
影響未補地價出租公屋租金的因素，與一般私人樓宇市場大同小異。主要有以下幾個關鍵點：
- 地區與交通： 單位是否鄰近港鐵站，周邊的巴士、小巴網絡是否完善，都是決定租金高低的首要因素。
- 單位間隔與面積： 單位的實用面積、房間數目和間隔是否實用，直接影響其租值。
- 內部裝修與狀況： 單位是否企理，有沒有基本裝修和家電，也會影響業主的叫租能力。
- 屋苑設施與樓齡： 雖然大部分是公營房屋，但部分屋苑的配套和樓齡新舊程度，也會在租金上有所反映。
「天價叫租」現象與市場脫節
儘管大部分租金水平尚算合理，但市場上偶爾也會出現一些「天價叫租」的個案。這些單位的叫租價遠高於同類單位的平均水平，甚至逼近鄰近的私人屋苑，形成一種與市場現實脫節的現象。
個案分析：叫租逼近私樓的啟示
早前市場上有一個矚目的例子，位於小西灣佳翠苑一個約六百四十平方呎的三房單位，業主叫租高達二萬一千元。這個租金水平不僅遠超同計劃下的其他單位，其呎租更已貼近鄰近大型私人屋苑藍灣半島的水平。這個個案的啟示在於，它完全忽略了計劃的目標租客群體，也就是正在輪候公屋的申請者。根據房委會的規定，一個四人家庭的最高月入限額約為三萬元，根本無法負擔佔收入近七成的租金，這也解釋了為何這類「天價盤」往往有價無市。
給業主與租客的務實建議
面對複雜的市場情況，無論是業主還是租客，都應該採取更務實的態度，才能達成雙贏的租賃協議。
業主如何設定具競爭力的租金
作為業主，想成功將單位租出，設定一個具競爭力且合理的租金至關重要。你可以參考以下幾點：
- 參考同計劃成交： 留意網上平台或地產代理提供的同計劃成交個案，了解你所在屋苑或鄰近地區的租金水平。
- 比較同區私樓租盤： 觀察附近私人屋苑同類單位的租金，然後作出合理的折讓。畢竟資助房屋的配套和定位與私樓有別。
- 評估目標租客負擔能力： 理解計劃的租客是公屋輪候人士，他們的收入有上限。設定一個符合他們負擔能力的租金，會大大增加單位的吸引力。
租客如何評估租金的可負擔性
作為租客，在尋找心儀單位的同時，必須仔細評估自身的財務狀況，確保租金在可負擔範圍內。
- 制定清晰預算： 一般建議，租金開支不應超過家庭總收入的三分之一。你可以根據這個黃金法則，計算出自己能夠承擔的租金上限。
- 考慮額外開支： 除了租金，還要將管理費、差餉、水電煤和網絡等雜費計算在內，這些都是每月的固定支出。
- 預留應急資金： 確保在支付租金和日常開支後，仍有餘裕儲蓄一筆應急資金，以備不時之需。
未補地價公屋出租常見問題 (FAQ)
關於申請與資格
如果之前申請「租客證書」失敗，可以再申請嗎？
可以。申請資格是以當刻的狀況為準，所以過往的申請結果不會影響你重新申請。只要你目前符合公屋輪候申請的所有要求，便可以再次提交申請。不過，每次申請都會被視為一個獨立的個案處理，並且需要重新繳付相關的申請費用。
申請證書有沒有截止日期？
這個出租計劃目前並沒有設定固定的申請截止日期。只要計劃仍然生效，符合資格的業主和租客，都可以在有需要的時候隨時提交申請。建議留意官方的最新公布，以獲取最準確的資訊。
所有家庭成員都必須親身辦理手續嗎？
是的。為了保障所有申請人的權益，並且確保各方都清楚明白計劃的條款，申請表上所有年滿十八歲的家庭成員，都必須親身前往指定辦事處辦理相關手續，例如進行會面、核實身份和簽署重要的聲明文件。這個程序是無法委託他人代辦的。
關於單位出租與合約
私下分租房間是否同樣犯法？
是的，任何未經官方計劃許可，而私下進行的未補地價公屋出租行為，不論是出租整個單位，還是只分租個別房間，都同樣觸犯《房屋條例》，屬於未補地價公屋出租犯法的行為。要合法地出租或承租，業主和租客雙方都必須成功申請並持有計劃發出的有效證書，然後再簽訂官方的標準租約。
租約期間家庭成員有變動應如何處理？
租客的租住資格，是與其公屋申請資格直接掛鈎的。如果在租約期間，家庭成員的狀況出現變動，例如有新生嬰兒、成員結婚或離世等，租客必須立即按照房屋委員會的現行程序主動申報，以更新其公屋申請資料。同時，所有入住單位的成員，都必須是「租客證書」上已列明的家庭成員。
合法出租會否受「劏房」租務管制規管？
不會。根據法例規定，所有透過這個官方「出租計劃」簽訂的租賃合約，不論是出租整個單位還是分租個別睡房，都已經獲得特定豁免，所以不受《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》中有關分間單位（俗稱「劏房」）的租務管制所規管。
關於費用與責任
參與合法計劃的總費用是多少？
參與計劃的主要開支包括一次性的證書申請費。除此之外，當業主與租客簽訂正式租約時，需要為租約繳付印花稅（俗稱「釐印費」），這筆費用一般會由業主和租客雙方平均分擔。至於大家最關心的未補地價公屋出租租金水平，則是由業主與租客在市場基礎上自行協商釐定，計劃的營運方並不會介入或設定任何標準。
如果租客在租期內身故，租約會怎樣處理？
假如租客在租約有效期內不幸身故，其在標準租約上列明的其他家庭成員，仍然有權利按照原有的租約條款，繼續在該單位居住，直至租約期滿為止。這是標準租約中保障家庭成員居住權的條款。
租客可以再分租（做二房東）嗎？
絕對不可以。計劃的標準租約有嚴格規定，租客在任何情況下，都不得將所租用的單位或房間的全部或部分，再分租給任何第三方。這種「二房東」的行為是嚴重違反租約條款的。