金管局於2025年2月28日起暫停實施多年的壓力測試，為樓市按揭審批帶來重大轉變。置業人士毋須再通過假設利率加2厘的嚴格要求，但仍須符合俗稱「供款與入息比率」(DSR) 的核心審批準則。這項變動對您的置業大計有何影響？每月入息要求實際上降低了多少？本文將為您全面拆解在新制度下，DSR的計算方法、最新入息要求，並提供獨家按揭計算機，助您即時評估借貸能力，更會分享3大過關實用策略，無論您是首次置業、換樓客或投資者，都能輕鬆掌握成功「上會」的關鍵。
【2025最新】壓力測試暫停：新舊按揭審批準則一覽
提到在香港置業，供樓壓力測試一直是準買家最關注的環節之一。不過，市場迎來了重大轉變，了解最新的按揭審批準則，對準確評估自己的買樓能力至關重要。
重點消息：金管局宣佈由2025年2月28日起暫停壓力測試
政策變動的背景與原因
香港金融管理局（金管局）正式宣佈，由2025年2月28日起，所有住宅物業按揭貸款申請，均毋須再進行壓力測試。這項沿用多年的逆周期措施之所以暫停，主要是考慮到美國加息周期可能步入尾聲，本地超低息環境已不復再，因此暫時撤銷這項假設利率上升的審核要求。
適用於所有住宅物業按揭申請
這項新措施適用於所有在2025年2月28日或之後簽訂臨時買賣合約的住宅物業交易。無論是申請一般銀行的按揭貸款，還是經按揭保險計劃申請高成數按揭，申請人都無需再計算壓力測試。
新舊制度對比：暫停壓測對置業的實際影響
舊制度：須通過「供款與入息比率(DSR)」及「壓力測試」
在舊有制度下，申請人需要通過兩重關卡。第一關是「供款與入息比率」（DSR），即每月總供款額不能超過入息的50%。第二關就是「壓力測試」，假設現行按揭利率上升2厘後，每月供款額不能超過入息的60%。兩項要求都必須同時符合，才算通過審批。
新制度：僅須符合「供款與入息比率(DSR)」要求
新制度下，審批流程得到簡化。現在申請按揭，銀行只會審核申請人的「供款與入息比率」（DSR），確保每月總供款額不超過入息的50%。換句話說，只要符合基本的供款能力要求，就不再需要為未來潛在的加息風險作額外計算。
圖表比較：同一入息下，新舊制度的最高貸款額差異
暫停樓宇壓力測試，最直接的影響就是置業人士的借貸能力獲得提升。我們可以透過一個簡單例子，比較新舊制度下的分別。
假設貸款額為500萬港元，還款期30年，按揭利率為4.125%。
| 審批準則 | 舊制度（DSR + 壓力測試） | 新制度（僅DSR） |
|---|---|---|
| 每月供款 | $24,232 | $24,232 |
| 壓力測試下每月供款（利率+2%） | $30,323 | 不適用 |
| 所需最低月入 | $50,538 (需符合壓測後供款不超入息60%) | $48,464 (只需符合供款不超入息50%) |
從上表可見，在同一貸款額下，新制度對申請人的入息要求降低了。反過來說，在相同的月入水平下，申請人現在可以借到更高的貸款額，置業預算也自然更有彈性。
政策變動下的潛在得益者
對首次置業人士的影響
對於首次置業人士而言，這項變動無疑是好消息。以往不少「上車客」可能因為收入僅僅未能通過壓力測試的門檻，而需要被迫降低置業預算，甚至擱置買樓計劃。現在，只要他們的收入能應付實際的每月供款，便有更大機會成功獲批按揭，入市門檻實質上降低了。
對換樓客及投資者的影響
換樓客及物業投資者同樣受惠。由於他們並非首次置業，其「供款與入息比率」上限一般會由50%收緊至40%。在舊制度下，他們同時要面對更嚴格的壓力測試，借貸能力大受限制。暫停壓力測試後，雖然DSR上限不變，但由於少了一重關卡，他們的計算變得簡單，借貸能力亦有顯著提升，這有助於增加二手市場的流動性。
拆解新核心準則：供款與入息比率 (DSR) 計算方法
即使金管局已暫停實施供樓壓力測試，銀行審批按揭的程序依然有嚴謹的準則。現在，所有申請人的目光都聚焦在一個核心指標上：「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）。這個指標直接反映您的還款能力，是決定您能否成功上會的關鍵。讓我們一起深入了解它的計算方法和具體要求。
什麼是供款與入息比率 (DSR)？
DSR的定義及其風險評估作用
簡單來說，「供款與入息比率」(DSR) 就是計算您每月所有債務的總供款額，佔您每月總入息的百分比。對銀行而言，這是一個非常重要的風險評估工具。透過這個比率，銀行可以客觀地判斷，在批出新的按揭貸款後，您的財務狀況是否依然穩健，會否因為負擔過重而出現違約風險。
DSR如何成為現時按揭審批核心
在以往的審批制度下，申請人需要同時通過DSR和壓力測試這兩重關卡。自從壓力測試暫停後，DSR便成為了銀行衡量申請人借貸能力的最主要，甚至是唯一的硬指標。換句話說，只要您的DSR符合金管局的規定，基本上就滿足了最核心的審批條件，其重要性不言而喻。
DSR 計算公式與實例詳解
計算公式：(每月總債務供款 ÷ 每月總入息) x 100%
DSR的計算公式相當直接：（每月總債務供款 ÷ 每月總入息） x 100%。公式中的「每月總債務供款」包括您正在申請的新造按揭供款，以及其他所有現存的債務，例如私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。「每月總入息」則是指銀行認可的所有穩定收入來源。
案例分析：逐步演示DSR計算過程
假設申請人陳先生，每月固定總入息為 $50,000。他計劃申請一筆按揭貸款，預計每月供款為 $20,000。同時，他還有一筆汽車貸款，每月需要償還 $3,000。
- 第一步：計算每月總債務供款
新造按揭供款 ($20,000) + 汽車貸款供款 ($3,000) = $23,000 - 第二步：找出每月總入息
陳先生的每月總入息為 $50,000 - 第三步：代入公式計算DSR
($23,000 ÷ $50,000) x 100% = 46%
各類申請人的DSR上限要求
首次置業／無按揭在身人士：DSR上限50%
對於首次置業，或者申請時本身沒有任何按揭或擔保在身的申請人，金管局的DSR上限要求是 50%。以上述陳先生的例子來看，他計算出的DSR為46%，低於50%的上限，因此他符合了這項核心的審批要求。
已持有／擔保其他按揭人士：DSR上限收緊至40%
如果申請人並非首次置業，例如本身已持有其他物業按揭，或者正在為他人的按揭作擔保，審批標準就會更加嚴格。在這種情況下，DSR的上限會收緊至 40%。假如陳先生屬於這個類別，他46%的DSR便會超出40%的上限，其按揭申請將不會獲批。由此可見，申請人的背景狀況，對審批結果有決定性的影響。
按揭DSR計算機：即時評估您的借貸能力
雖然金管局已經暫停了過往的供樓壓力測試，但銀行的審批核心轉移至「供款與入息比率」(DSR)。想知道自己的財務狀況能否順利上會，一個精準的供樓壓力測試計算機就不可或缺。這個工具能幫助您在申請按揭前，清晰掌握自己的借貸能力，讓整個置業計劃更有預算。
輸入財務資料，獲取個人化評估
我們的計算機設計非常直觀，您只需要輸入幾項基本的財務資料，就能獲得專屬於您的評估報告。整個過程就像與一位按揭顧問對話，簡單直接。
目標貸款額
首先輸入您希望向銀行借貸的金額。
還款年期
一般最長可選擇30年。較長的年期可以攤薄每月供款，但總利息支出會相應增加。
預計按揭利率
您可以輸入一個現時市場普遍的按揭利率作估算。這有助您了解在當前利息環境下的供款情況。
每月現有債務還款
這一步非常關鍵。請如實填寫您每月需要償還的所有債務，例如私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。這些都會影響DSR的計算結果。
即時獲取評估結果
輸入資料後，系統會即時運算出幾項核心數據，讓您對自己的財務狀況一目了然。
每月預計供款
計算機會清楚列出您在目標貸款額、年期和利率下的每月還款金額。
通過審批所需最低月入
這是計算機最重要的功能之一。它會根據現時金管局的DSR指引（一般為50%），反推出您需要達到的最低月入水平，讓您知道自己距離成功申請按揭還有多遠。
全期總利息支出預算
除了每月供款，了解整個還款期的總利息開支，能助您更全面地評估置業的長遠成本。
獨家功能：多情景模擬，尋找最佳方案
置業是重大決定，單一的計算結果未必能滿足您的策劃需要。我們的計算機提供多情景模擬功能，讓您比較不同方案，找出最適合自己的路。
方案A：現況評估
這是基於您現有財務狀況的基礎評估，作為比較的起點。
方案B：增加擔保人後的借貸能力
您可以嘗試加入擔保人的收入，看看合併計算後，您的借貸能力有多大提升，以及對最低月入要求的影響。
方案C：清還部分債務後的影響
模擬一下，如果您在申請按揭前先清還部分或全部短期債務，DSR會如何改善，最高貸款額又可以增加多少。
獨家功能：壓力點分析與優化建議
如果計算結果顯示您未能達到銀行的審批門檻，我們的計算機不只會顯示「不通過」。它更會進一步為您分析及提供改善建議。
自動分析未達標原因
系統會自動識別問題所在，例如是「每月總債務佔入息比例過高」，還是「總入息未達標」，讓您清晰了解自己的財務壓力點。
提供個人化建議（例如：清還卡數可提升貸款額）
針對分析結果，系統會提供具體的優化建議。例如，它可能會提示「若您清還每月$3,000的信用卡分期，您的最高貸款額可提升約$500,000」，讓您有明確的目標去改善財務狀況，為成功上會做好準備。
深入剖析銀行審批：影響DSR的入息與債務計算
要順利通過銀行的按揭審批，除了要了解最新的供樓壓力測試標準外，更關鍵的是必須清楚銀行如何評核您的財務狀況。整個審批過程都圍繞著精準計算您的「認可入息」與「總債務」，這兩大元素直接影響您的供款與入息比率（DSR）能否過關，是成功上會的基礎。
如何計算「認可入息」？
銀行計算入息時，並非簡單地看您月薪的表面數字，而是會根據入息的穩定性，採用不同的標準和證明文件來評定一份「認可入息」。
固定收入：糧單、稅單及銀行月結單要求
對於大部分固定月薪的受薪人士，銀行審批相對直接。您通常需要提交最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。這三份文件能夠互相核實，證明您擁有一份穩定且持續的收入來源，銀行一般會將您的底薪全數計算為認可入息。
花紅、雙糧等非固定獎金的計算方式
至於花紅、雙糧或佣金等非固定獎金，銀行的計算方法會比較審慎。銀行會視乎獎金的發放頻率和穩定性，通常會要求您提供過去一至兩年的相關證明文件。然後，銀行會將這段時間內的總獎金金額，除以12或24個月來計算出一個平均數，再將這個平均數加到底薪上，作為您的總認可入息。
非固定收入（佣金、自僱）：證明文件及折扣計算
如果您的主要收入來自佣金，或者是自僱人士，銀行的審批標準會更為嚴格。您需要提供更長時間的證明，例如最少六個月的合約、發票（invoice）及對應的銀行入帳紀錄，有時甚至需要提供公司財務報表。銀行會先計算出您這段時間的平均收入，然後再將這個平均數打六至八折，作為最終的認可入息。這個折扣是為了反映收入的波動風險。
其他收入來源：租金及資產計算方法
假如您持有其他物業並正在出租，租金收入也可以計入住息一部分。您需要提供有效的租約和近期的租金入帳紀錄。銀行通常會將租金收入打七折計算，預留空間應對潛在的空租期或雜項支出。此外，部分銀行亦接納以資產計算還款能力，例如將現金、股票或基金等資產按一定比例折算為月入，但每間銀行的計算方式及接納程度均有不同。
如何計算「總債務」？
在計算DSR時，分母是您的「認可入息」，而分子就是您的「每月總債務」。準確申報所有債務，對審批結果有決定性影響。
須申報的債務種類：私人貸款、信用卡分期等
每月總債務不單指您現有的樓宇按揭供款，它還包括所有固定的債務支出。常見的例子有私人貸款、汽車貸款、學生貸款，以及信用卡的現金或消費分期還款。不論金額大小，只要是定期定額的還款，都必須計算在內。
忽略「隱藏債務」對審批的影響
申請人最常忽略一些「隱藏債務」，例如為購買手機或電器而作的信用卡免息分期。雖然看似小數目，但銀行透過查閱您的信貸報告（TU Report），可以清楚看到這些還款紀錄。一旦銀行發現未申報的債務，便會將其計入您的總債務中，直接推高您的DSR，最終可能導致獲批的貸款額減少，甚至影響整個香港供樓壓力測試的審批結果。
實用工具：個人化申請文件清單
為了讓您在準備申請文件時更有預算，避免遺漏，我們特別設計了一個實用小工具，助您輕鬆應對。
根據您的入息類型，自動生成所需文件清單
您只需簡單選擇您的入息類型（例如固定月薪、包含佣金或自僱人士等），系統便會即時為您生成一份個人化的文件清單。這份清單詳細列出您需要向銀行提交的所有證明文件，讓您一目了然，確保申請過程更順暢。
未能通過DSR審批？提升借貸能力3大策略
即使香港現時已暫停傳統的供樓壓力測試，申請人仍需符合供款與入息比率（DSR）這一核心準則。若初步計算後發現自己的DSR不達標，其實可以透過一些財務策略來提升借貸能力，增加成功獲批的機會。以下為您詳細拆解三個實際可行的方法。
策略一：增加擔保人
合併計算入息以符合要求
增加擔保人是其中一個最直接提升借貸能力的方法。銀行在審批按揭時，會將申請人與擔保人的入息合併計算。舉例來說，若申請人的月入是$30,000，而每月供款是$18,000，DSR便高達60%，不符合50%的上限。但如果加入一位月入$20,000的擔保人，總入息便增至$50,000，DSR隨即降至36%（$18,000 ÷ $50,000），便能符合審批要求。擔保人必須與申請人有近親關係，例如父母、配偶或子女。
成為擔保人對自身未來置業的影響
不過，為他人作擔保是一個非常重要的決定，會直接影響擔保人自身的財務狀況。首先，擔保人需為該筆按揭貸款負上法律責任。其次，當擔保人日後打算自行置業申請按揭時，銀行會視其為「已持有按揭」，其DSR上限會由50%收緊至40%，意味著其借貸能力會大打折扣。因此，在答應成為擔保人前，必須審慎評估對自己長遠置業計劃的影響。
策略二：增加首期，減少貸款額
如何有效降低每月供款及DSR
另一個有效的方法是增加首期資金，直接減少需要申請的貸款總額。貸款額減少，每月供款自然會降低。由於DSR的計算公式是「每月總債務 ÷ 每月總入息」，當作為分子的「每月供款」金額下降時，DSR的比率也會隨之下降。這個方法雖然簡單，卻是降低供款負擔最根本的途徑，讓您更容易達到銀行的審批門檻。
首期資金來源注意事項
銀行對於首期資金的來源審查相當嚴格。增加的首期資金最好是來自申請人本身的儲蓄。如果這筆資金是來自另一筆私人貸款，銀行在計算DSR時，會將該筆私人貸款的每月還款額一併計入「每月總債務」之中，結果可能得不償失，甚至令DSR不跌反升。因此，建議將準備好的首期資金，預先存入銀行戶口至少三個月，以證明其並非臨時借貸。
策略三：申請按揭前清還短期債務
減少「每月總債務」以提升借貸力
在申請樓宇按揭前，積極清還現有的其他債務，是提升借貸力的關鍵一步。銀行計算DSR時，會將申請人所有的債務供款計算在內，包括信用卡分期、私人貸款、汽車貸款等。在申請按揭前，若能先清還部分或全部短期債務，便能有效降低DSR公式中「每月總債務」的總額，從而釋放更多的借貸空間，讓新的按揭供款更容易符合要求。
比較不同債務的影響力
在眾多債務中，信用卡的結欠或現金透支貸款的影響通常最大。因為這類貸款的利息極高，且在信貸報告中可能被視為財務狀況不穩的警號。相比之下，學生貸款等長期且利息較低的債務影響則較小。因此，如果資金有限，應優先清還利息最高的無抵押貸款，例如信用卡欠款及私人貸款，這樣對改善信貸紀錄及降低DSR最具效率。
溫故知新：已暫停的壓力測試如何運作？
雖然金管局已經暫停了住宅物業的供樓壓力測試，不過了解它過去的運作原理，對於理解香港整個按揭體系的風險管理思維很有幫助。畢竟市場環境不斷變化，回顧一下這個重要的歷史機制，有助我們更全面地掌握按揭審批的邏輯。
壓力測試的歷史與目的
作為逆周期措施的背景
香港供樓壓力測試最初是在2010年推出，是金融市場一項重要的「逆周期宏觀審慎監管措施」。簡單來說，它的作用是在樓市暢旺、利率偏低時，適度收緊按揭審批門檻，防止信貸過度擴張，為整個銀行體系和經濟降溫。
確保借款人在加息環境下的還款能力
壓力測試最核心的目的，是模擬未來加息的環境，確保借款人在利率上升後，依然有足夠的能力應付每月供款。這不僅保障了銀行的資產質素，也保護了置業人士，避免他們因利率波動而陷入財務困境。
壓力測試的「兩關」計算方法
以前申請按揭，除了基本的供款與入息比率（DSR）要求外，還要通過壓力測試的「兩關」考驗。當時不少供樓壓力測試計算機，就是基於這個邏輯來設計的。
第一關：DSR不超過50%
第一關是基本的還款能力評估，申請人的每月總供款（包括新申請的按揭及其他所有債務），不能超過每月總入息的50%。
第二關：利率加2厘後，供款佔入息不超過60%
第二關才是真正的樓宇壓力測試。計算方法是將當時的按揭利率假設性地增加2厘（此加幅在不同時期曾作調整），然後用這個更高的利率計算出新的每月供款額。在這個壓力情景下，新的每月供款額不能超過每月總入息的60%。
非首次置業人士的更嚴格標準
對於非首次置業、需要擔保其他按揭或物業用作出租等情況，壓力測試的標準會更加嚴格。
DSR上限收緊至40%
在第一關，他們的供款與入息比率上限，由一般申請人的50%收緊至40%。
壓力測試後供款佔入息上限收緊至50%
在第二關的壓力測試下，假設利率增加2厘後，他們的供款佔入息比率上限，也由60%收緊至50%，門檻明顯更高。
香港按揭審批常見問題 (FAQ)
按揭保險計劃(MC)在新舊制度下的角色有何不同？
舊制下：支付額外保費以豁免壓力測試
在舊有制度下，當供樓壓力測試仍然生效時，按揭保險計劃除了提供高成數按揭外，還有一個非常重要的功能。當時，部分合資格的首次置業人士，如果未能通過壓力測試的要求，可以選擇支付額外約10%至15%的保費，來換取豁免壓力測試的資格。這個安排，幫助了不少入息僅僅未能達標的買家成功上會。
新制下：按揭保險的主要作用及申請條件
隨著金管局暫停壓力測試，按揭保險計劃的角色也回歸其核心。目前，它的主要作用是為置業人士提供高成數按揭選項，例如八成或九成按揭，讓首期資金較少的買家也能夠置業。雖然壓力測試暫停，但申請人依然需要符合最基本的「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%的要求，銀行才會批出由按揭保險承保的高成數按揭貸款。
網上的壓力測試計算機還有參考價值嗎？
提醒應使用根據最新DSR標準設計的計算機
市面上許多網上的供樓壓力測試計算機，仍然是根據已暫停的舊標準設計。假如你想準確評估自己的借貸能力，關鍵是尋找一個根據最新「供款與入息比率」(DSR) 標準更新的計算機。一個可靠的按揭計算機，現在應該是清晰地以DSR 50%作為審批基準，而不是沿用舊有的加息兩厘後、供款佔入息不超過60%的複雜邏輯。
解釋舊計算機結果與現時審批標準的落差
使用舊的壓力測試計算機，可能會嚴重低估你的實際借貸能力。因為舊計算機加入了「利率加兩厘」的假設，門檻遠比現時單純計算DSR嚴格。舉例來說，一個舊計算機可能顯示你的入息不足以申請某個貸款額，但按照現行的新制度，你其實可能綽綽有餘。因此，依賴舊工具的結果，或會令你錯失合適的置業機會。
未來若利率變動，金管局會否重啟壓力測試？
解釋政策的動態性及重啟可能性
金融政策往往是動態的，會根據宏觀經濟環境作出調整。暫停壓力測試是金管局因應當時利率環境而作出的決定。未來，假如市場利率再次進入持續上升的周期，為了維持銀行體系的穩定，金管局絕對有可能重啟樓宇按揭的壓力測試，作為有效的風險管理工具。所以，我們不能假設這項措施會永久取消。
建議置業人士應具備風險管理意識
雖然目前申請按揭無需進行官方的供樓壓力測試，但置業作為長遠的財務承擔，個人的風險管理意識仍然非常重要。我們建議你在計算負擔能力時，可以為自己進行一個簡單的「個人壓力測試」。嘗試計算一下，假如未來利率上升兩厘至三厘，你的每月供款會增加多少，而這個增幅自己是否依然能夠輕鬆應付。這種審慎的態度，是確保你未來供樓路上走得安穩的關鍵。