抽中居屋固然是喜事，但面對五花八門的折扣率，不少準買家都會陷入迷思：「居屋折扣率是否越高越好？」這個看似簡單的問題，其實直接牽動您未來賣樓時需要支付的「補地價」金額，隨時蠶食您辛苦賺來的利潤，甚至在樓市下跌時出現「變相加價」的陷阱。
為此，本文將為您全面拆解居屋折扣率的奧秘。由最基本的定義、官方計算公式、以至如何自行查冊獲取最準確的「最終折扣率」，我們都會一步步詳解。本文更整合了由1982年至2025年的歷年數據，透過實例比較高低折扣的利弊，助您洞悉政策走向，避開補地價陷阱，無論是「上車」自住還是長遠投資，都能作出最精明的決定。
什麼是居屋折扣率？與補地價有何關係？
談到居屋，大家最關心的莫過於那個吸引的居屋折扣，它讓「上車」門檻變得相對較低。但是，這個折扣並非一個簡單的數字，它與日後賣樓時的「補地價」開支有著密不可分的關係。理解兩者之間的連動，是每位居屋業主或準買家必須掌握的基礎知識。
居屋折扣率的定義：政府資助而非單純減價
首先要釐清一個概念，居屋折扣率並不是發展商的減價優惠，而是政府提供的一種房屋資助。它的本質是政府在賣出單位時，豁免了當中一部分的地價，而這個被豁免的比例，就是我們所說的「折扣率」。所以，你支付的樓價，其實是扣除了政府資助後的「優惠價」。
解構定價機制：與市價脫鈎的「負擔能力」計算方式
近年房委會的居屋定價，採用了與市價脫鈎的計算方式。定價的基礎是「申請人負擔能力」，主要參考合資格家庭的入息中位數，確保大部分單位的按揭供款在一個可接受的範圍內。這就是為何有時候即使私樓市場價格波動，新一期例如居屋折扣率2025的定價，也可能與市場走勢不完全同步的原因。
補地價與折扣率的必然關係：為何出售前必須計算？
這個折扣率就像你與政府之間的一份合約。因為你當初以低於市價的金額置業，所以當你想將單位在公開市場（即賣給任何人士，不限於綠表或白居二買家）自由出售或出租時，就需要先向政府「買回」當年獲豁免的地價。這個過程就是「補地價」。所以，你當初享有的居屋折扣率，直接決定了未來補地價的金額比例。
補地價黃金公式：居屋折扣率計算方法詳解
要準確計算補地價金額，就要認識房委會的官方補地價公式。這條公式是所有補價計算的基礎，了解它有助你更精準地規劃財務。
官方公式：補價金額 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這條公式看起來有點複雜，但其實公式的核心，就是你買入單位時的「初始折扣率」。當中 (購入時十足市值 - 購入價) / 購入時十足市值 這部分，正正就是你當年買樓時的折扣率。所以，公式可以簡單理解為：
補價金額 = 補價時單位市值 x 當年購入時的折扣率
實例教學：應用公式估算不同折扣率下的補價開支
讓我們用一個簡單例子來實踐居屋折扣率計算。假設你多年前以六折（即40%折扣率）買入一個居屋單位。現在你想補地價，而單位在當前的估價是600萬元。根據公式，你需要補的地價就是：
600萬元 x 40% = 240萬元
如果當年的折扣率只有30%，那麼補價金額就會是600萬元 x 30% = 180萬元。從中可見，最初的折扣率對未來的補價開支有著非常直接而且巨大的影響。
善用工具：居屋補地價計算機一鍵估算
理解公式後，你不必每次都親手計算。現時網上有不少工具可以協助你快速估算，讓你對潛在的財務支出有一個清晰概念。
如何使用線上工具，快速進行居屋折扣率查詢及補價估算
網上有很多免費的居屋補地價計算機，可以幫你快速完成估算。你通常只需要準備幾個關鍵數字，例如單位的「購入價」、「購入時十足市值」（這兩個數字可以在首次轉讓契據中找到）以及「現時的單位估值」。輸入這些資料後，系統就會自動為你估算出需要補回的地價金額。這是一個初步了解潛在開支的便捷方法，對於計劃未來財務安排非常有幫助，也是一種快捷的居屋折扣率查詢方式。
破解迷思：揀樓日的「最終折扣率」才是補地價關鍵
談到居屋折扣，大部分人只會留意到房委會最初公布的數字。但一個更重要的概念，是您在揀樓當日才會塵埃落定的「最終居屋折扣率」。這個數字直接鎖定了您未來在公開市場賣樓時，需要補回多少地價的比例。所以，想清楚了解整個居屋折扣率計算的玄機，就要先弄懂這兩個折扣率的分別。
關鍵分別：「初始公布折扣」vs「揀樓日最終折扣」
這兩個名詞看來相似，但對您的長遠財務規劃有著截然不同的影響。
「初始公布折扣」：房委會的初步估算參考
房委會公布新一期居屋售價時，會參考當時的市場價值，然後計算出一個折扣率，例如居屋折扣率2025公布的數字是30%（即市價七折）。這個「初始公布折扣」的作用，主要是讓公眾了解該期居屋的定價水平。不過，由公布售價到您親身去揀樓，中間可能相隔數月，樓市早已出現變化。
「最終折扣率」：鎖定您未來補價比例的決定性數字
真正的關鍵，是您簽署買賣合約當日的「最終折扣率」。計算方法是基於當天的最新物業市值，但售價維持不變。公式是：（揀樓日十足市值 – 購入價）/ 揀樓日十足市值。這個最終折扣率會清楚列明在您的樓契上，決定了您日後想在公開市場出售單位時，需要補價的百分比。
市場波動如何影響您的最終居屋折扣率
由於居屋單位的售價一經訂立便不會更改，但物業的市值卻會隨市場波動，這就造成了最終居屋折扣率的浮動。讓我們用兩個簡單案例來分析。
案例分析（一）：樓市上升時，為何最終折扣率會比公布的更高？
假設一個單位購入價是350萬。在公布售價時，十足市值是500萬，初始折扣率是30%。
幾個月後您去揀樓，樓市向好，該單位的十足市值升至600萬。
因為購入價不變，您的最終折扣率會重新計算成：（600萬 – 350萬）/ 600萬 = 41.7%。
這個折扣率比最初公布的30%要高。這代表您將來賣樓時，需要按市值補回41.7%的地價，補價的負擔變相加重了。
案例分析（二）：樓市下跌時，如何鎖定較低補價比例？
同樣假設單位購入價是350萬，初始折扣率是30%。
在您揀樓時，樓市正處於下行週期，單位十足市值跌至400萬。
您的最終折扣率就會變成：（400萬 – 350萬）/ 400萬 = 12.5%。
雖然折扣率數字變小了，看似著數減少，但這其實對您長遠更有利。因為您成功鎖定了只需補價12.5%的權利，未來在公開市場出售單位時，需要支付的補價金額將會少很多。
買家入市策略：為何不應單純等待樓市下跌？
看到這裡，您可能會想，是否應該等待樓市下跌時才入市買居屋，以便鎖定較低的補價比例？這個想法不完全正確。居屋的定價機制與市民的負擔能力掛鈎，售價相對穩定，不會像私樓一樣大上大落。您真正需要留意的，是揀樓時的市況。與其花心神去預測樓市走勢，不如將重點放在理解居屋折扣的運作機制上。清楚了解最終折扣率的計算方式，才能為自己日後的財務安排，作出最精明的決定。
歷年居屋折扣率一覽：由1982年至2025年數據回顧
想深入了解居屋折扣的演變，回顧歷年的數據和政策是一個很好的方法。了解政府在不同時期的房屋策略，可以幫助我們更清晰地看懂現時的政策方向，並作出更明智的置業決定。
重要政策分水嶺及其影響
居屋政策並非一成不變。歷史上有幾個關鍵的轉捩點，直接影響了每一代業主的權益和責任，了解這些分水嶺有助我們理解不同居屋單位的內在價值。
1982年第3B期前：可免補地價的年代
在1982年第3B期之前，可以說是居屋的黃金年代。當時的業主在符合特定的轉售年期限制後，可以在公開市場上自由出售單位，而且無需補回地價。這個政策對於早期的居屋業主來說，無疑是一項巨大的福利。
2018年後：定價與家庭入息中位數掛鈎的新政策
到了2018年，政府為居屋定價引入了一個全新的機制。居屋的售價不再單純是按市價提供一個固定折扣，而是改為與非業主家庭的入息中位數掛鈎。這個改變的目的是要確保售價在大部分申請者的「負擔能力」範圍之內，但也造成了居屋價格與私人樓宇市況有時會脫鈎的現象。
2022年後：十年轉售限制的深遠影響
最近一個重大的改變是在2022年實施的。由這年起推售的新居屋，轉售限制期被大幅延長。業主需要在購入單位十年後，才可以補地價並在公開市場出售。這個政策大大降低了居屋的短期炒賣空間和流動性，使其定位更偏向長遠自住用途。
歷年居屋折扣率列表：包含最新的居屋折扣率2025數據
要了解具體的居屋折扣率變化，我們可以回顧不同年代的數據，當中也包括了最新的居屋折扣率2025資料，從而看見政策的演進軌跡。
1980年代至1990年代折扣率總覽
在1980至1990年代，居屋折扣率的波幅比較大。計劃初期，折扣率相對較低。但隨著90年代樓市急速上升，政府為了維持市民的負擔能力，也相應地提高了折扣率，部分期數的折扣甚至超過五成。
2000年代至今折扣率變化趨勢分析
進入2000年代，居屋計劃曾一度暫停。計劃重啟後，特別是2018年新政策實施以來，折扣率的釐定方式變得更為複雜。例如2022年的折扣率曾高達49%（即五一折），而最新的居屋折扣率2025則調整至30%（即七折）。因此，若想進行準確的居屋折扣率查詢，必須找到該單位的首次轉讓契據，再代入公式完成居屋折扣率計算，因為每個單位的最終折扣率都已在揀樓當日被鎖定。
從數據看政策：解讀歷年折扣率的投資啟示
看完了這些歷史數據，你可能會問，這些數字對現在的我們有什麼啟示？其實，從中可以解讀出不少關於房屋政策和個人投資的智慧。
如何從折扣率變動，洞悉政府房屋政策走向？
歷年居屋折扣率的變動，就像是政府房屋政策的晴雨表。當折扣率顯著提高時，通常意味著政府希望加大力度協助市民「上車」，以回應社會訴求。反之，當折扣率下調或定價機制改變，可能反映了政府正在平衡房屋需求、財政考慮以及市場穩定等多方面的因素。
比較不同年份折扣率，評估單位的長遠投資價值
對於想在第二市場（居二市場）置業的朋友來說，比較不同年份的居屋折扣率尤其重要。假設市場上有兩個條件相近的單位，一個是早期低折扣率的單位，另一個是近期高折扣率的單位。前者未來若要在公開市場出售，需要補回的地價金額會相對較少。這個因素直接影響了單位的長遠投資潛力，是評估其價值時一個不可或缺的考慮點。
高居屋折扣率是福是禍？對買賣雙方的長遠影響
很多人第一眼看到高居屋折扣，都會覺得是天大喜訊。但是，這個看似吸引的折扣率，長遠來看可能是一把雙刃劍。它對首次買家與未來賣家的影響截然不同，當中牽涉到補地價的金額與資產的真正價值。接下來，我們會深入拆解高折扣率背後的利與弊。
對首次買家的影響：高折扣的雙面刃
對於幸運中籤的買家來說，高折扣率無疑是喜訊，但也埋下了未來的財務伏線。
優點：以更低入場費輕鬆「上車」
高折扣率最直接的好處，就是大幅降低了樓宇的售價。例如，一個市值500萬的單位，若居屋折扣率達到49%，售價便只是約255萬元。這意味著買家可以用較低的首期預算上車，每月按揭供款的壓力也相對較輕，對於儲蓄不多的年輕家庭或首次置業者來說，這確實是實現置業夢想的重要一步。
缺點：未來補地價的枷鎖與更長的轉售限制
硬幣的另一面是，越高的折扣率代表政府資助的比例越大，這筆「欠款」需要在未來於公開市場出售單位時，以補地價形式歸還。高折扣率鎖定了一個較高的補價百分比，成為業主日後轉售的沉重枷鎖。而且，近年高折扣率的新居屋，例如2022年後推出的單位，往往附帶更長的轉售限制，例如長達十五年後才能補地價在公開市場出售，大大削弱了物業的流動性。
對未來賣家的影響：高折扣率如何蠶食利潤？
當業主身份由買家轉為賣家時，高折扣率的負面影響便會完全浮現。因為在計算補地價時，折扣率越高，需要支付的金額就越多，直接蠶食了賣樓所得的利潤。
實例比較：高低折扣率單位在公開市場出售的淨收益差異
我們可以透過一個簡單的居屋折扣率計算例子，看清箇中差異。假設有兩個單位，數年後在公開市場的市值同為800萬元：
- 單位A： 以較高的49%折扣率（例如居屋2022）買入。
- 單位B： 以較低的30%折扣率（例如居屋2025）買入。
當兩位業主決定出售單位時，需要補地價的金額分別是：
- 單位A補價： 800萬元 x 49% = 392萬元
- 單位B補價： 800萬元 x 30% = 240萬元
計算結果一目了然。即使兩個單位的市值完全相同，單位A的業主需要比單位B的業主多付152萬元的補地價費用。這筆巨額差價，正正就是被當初的高折扣率所蠶食的潛在利潤。
揭示市場反常現象：樓市下跌時，居屋緣何「變相加價」？
近年市場出現一個奇怪現象：即使私人樓宇價格持續回調，新一期居屋的定價卻未有跟隨市場大幅下調，甚至給人一種「變相加價」的感覺。這背後的原因，正正與居屋獨特的定價機制有關。
剖析「負擔能力測試」如何令折扣率減少，導致售價與市價脫鈎
居屋的定價並非直接將市價打折，而是先通過「負擔能力測試」，確保大部分單位的售價，是一般申請家庭（以家庭入息中位數計算）能夠負擔的水平。在樓市下跌時，單位的評估市值會下降。但是，如果市民的入息水平沒有同步下跌，甚至微升，那麼根據「負擔能力」計算出的可負擔售價，變動便不會太大。當一個相對穩定的售價，除以一個正在下跌的市值，計算出來的居屋折扣率自然會減少。這就解釋了為何折扣率由2022年的49%（五一折），下降至2025年的30%（七折）。
啟德區案例：私樓與居屋價格走勢背馳的現實證明
啟德發展區的情況就是一個絕佳例子。過去一兩年，區內多個私人住宅新盤為了促銷，開價已大幅回落。與此同時，同區推出的新居屋，例如啟悅苑，其呎價與鄰近一些減價後的私樓相比，差距明顯收窄。這正正反映了居屋售價與私樓市價脫鈎的現象，在樓市下行週期中，居屋的「安全邊際」或價格優勢，可能會因其定價機制而被削弱。
實戰指南：如何自行查詢居屋折扣率及申請補地價？
想準確掌握單位的居屋折扣，單靠估算並不足夠。接下來，我們會分享一套實戰指南，教你如何由零開始，一步步完成居屋折扣率查詢，並且掌握申請補地價的完整流程與策略，讓你為日後的決定做好最充分的準備。
最準確的居屋折扣率查詢方法：查閱首次轉讓契據
要進行精準的居屋折扣率查詢，最可靠的方法就是查閱該單位的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件記錄了單位首次由房委會或房協出售予第一手業主時的所有關鍵資料。坊間流傳的折扣率可能只是該屋苑的平均數，但每個單位的最終折扣率都可能有些微差異，所以查閱這份原始文件才是最準確的做法。
步驟一：透過土地註冊處進行網上查冊
第一步，你需要透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）進行網上查冊。你只需要準備好目標單位的地址，就可以在系統上訂購該物業的土地登記冊。這份登記冊會列出物業的所有歷史交易紀錄，包括由誰轉讓給誰，以及相關文件的註冊摘要編號。
步驟二：在「首次轉讓契據」中找出「十足市值」與「購入價」
取得了土地登記冊後，你需要找到最初由香港房屋委員會或香港房屋協會作為「賣方」的交易紀錄，那份紀錄對應的文件就是「首次轉讓契據」。接著，你需要訂購這份契據的文本。在文件裡面，你會找到兩個決定性的數字：「十足市值」（Full Market Value）和業主當時的「購入價」（Purchase Price）。
步驟三：代入公式完成最終的居屋折扣率計算
找到這兩個關鍵數字後，就可以進行最終的居屋折扣率計算。公式非常簡單：
居屋折扣率 = (十足市值 – 購入價) / 十足市值
舉例來說，如果當時的十足市值是400萬元，而購入價是240萬元，計算出來的折扣率就是40%。這個數字就是你未來計算補地價金額的基礎。
申請補地價的完整流程與時機策略
清楚了解單位的折扣率後，下一步就是了解如何申請補地價。整個流程由遞交申請開始，直至收到評估價格及繳付補價為止，過程中有不少細節需要注意。
遞交「評估補價申請書」所需文件及注意事項
業主需要在轉讓限制期屆滿後，向房委會或房協遞交一份名為「評估補價申請書」的表格。遞交時需要附上樓契副本、業主身份證明文件副本，還有繳交一筆不可退還的申請費。房委會收到申請後，會委派測量師為單位進行估價，過程大約需要一至兩個月。
補地價最佳時機：為何樓價回調時是理想窗口？
補地價的金額與申請補價「當時」的物業市值直接掛鈎。計算公式是：補價金額 = 補價時的市值 x 單位的居屋折扣率。所以，在樓市處於回調期或較低水平時提交申請，測量師評估出來的市值會較低，最終需要繳付的補價金額自然會減少。這是一個可以為你節省一大筆開支的重要策略。
獨家資源：查冊清單與補價流程圖
為了讓你更輕鬆地處理這些程序，我們特別準備了實用的工具，幫助你理清每一步。
下載我們的檢查清單，確保查冊萬無一失
進行土地查冊時，要留意的細節不少。我們製作了一份詳細的檢查清單，引導你從登入系統到找出關鍵文件，確保你不會遺漏任何重要步驟，讓整個過程更順暢。
參考我們的流程圖，清晰掌握補地價每一步
補地價的申請流程涉及多個部門和時間點，容易讓人感到混亂。參考我們精心設計的流程圖，你可以清晰看到由遞交申請、等待估價、收到繳費通知到完成手續的每一個環節，讓你對整個過程一目了然。
居屋折扣率常見問題 (FAQ)
居屋2025的折扣率、售價及轉售限制跟以往有何不同？
關於居屋折扣率2025的安排，確實與近幾年有明顯分別。今期居屋的折扣率定於三成，也就是以市價七折出售。相較於2023年的六二折（38%折扣）和2022年的五一折（49%折扣），今次的居屋折扣明顯較低。這主要是因為定價機制與「負擔能力」掛鈎，即使樓市回落，但由於目標申請者的入息中位數上升，折扣率也相應調整。
最大的不同之處，在於轉售限制。自2022年起推售的居屋，包括「居屋2025」，都採用了更嚴格的轉售規定。業主需要在首次轉讓契據日期起計15年後，才能補地價並於公開市場自由出售單位。如果想在居屋第二市場轉售給合資格人士（綠表及「白居二」買家），也需要等待5年。這與以往的10年和2年限制相比，大幅延長了鎖售期。
「私人機構參建居屋計劃」屋苑的折扣率計算方法是否一樣？
這是一個很好的問題。答案是肯定的，計算「私人機構參建居屋計劃」（PSPS）屋苑的居屋折扣率，其基本原理與房委會的居屋完全一樣。不論是由房委會還是由私人發展商興建，決定未來補地價金額的關鍵，都是該單位「首次轉讓契據」上所列明的「十足市值」與「當時購入價」。
因此，居屋折扣率計算的黃金公式，即「（購入時十足市值 – 購入價）/ 購入時十足市值」，同樣適用於PSPS屋苑。補地價時，也是用補價當日的市值，乘以這個計算出來的折扣率。
作為「白居二」買家，應如何查詢目標單位的折扣率？
作為「白居二」買家，在入市前進行準確的居屋折扣率查詢，是非常重要的一步。雖然您在買入時無須補地價，但這個折扣率會跟隨單位轉移到您身上。日後如果您打算在公開市場出售單位，就需要按這個「承繼」回來的折扣率補地價。
最準確的查詢方法，是透過土地註冊處進行查冊。您可以根據目標單位的地址，查閱其「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件會清楚列明單位首次出售時的「十足市值」（Initial Market Value）與「買入價」（Purchase Price）。然後將這兩個數字代入公式，就能準確計算出該單位最初的居屋折扣。要求賣方或地產代理提供相關文件副本也是一個方法，但親自查冊能確保資料萬無一失。
除了補地價，還有其他方法可以在公開市場轉售單位嗎？
這個問題的答案很明確：沒有。要在完全公開的自由市場上，將居屋單位出售給任何人士（包括公司或非香港居民），唯一合法途徑就是先向政府相關部門（房委會或房協）申請評估補價，並繳付全額補地價款項。
繳付補地價的作用，是解除單位在土地契約上的轉售限制。一旦完成補價，單位在法律上就等同於私人住宅，業主可以自由出租、轉讓或進行按揭。而「居屋第二市場」雖然無須補地價，但它是一個封閉的市場，買賣雙方都必須是政府認可的合資格人士，並非真正的公開市場。