在香港物業市場，透過近親「甩名」或樓宇轉名，以回復「首置身份」，是不少家庭為節省印花稅、釋放購買力而採用的關鍵財務策略。然而，整個過程牽涉複雜的法律手續、稅務計算與按揭申請，任何一步處理不慎，不但可能導致「慳錢」不成，更有機會墮入業權不清、估價不足甚至遭稅局追討差額的陷阱。為此，本終極指南將為你一文詳解香港樓宇轉名的所有細節：從比較轉讓契與送讓契的利弊、手把手教你完成轉名四部曲、精確計算印花稅及律師費等所有開支，到剖析五大潛在風險及避險策略，助你穩妥地完成業權轉移，善用政策優勢，實現家庭資產增值。
為何要辦理樓宇轉名？解構「甩名」回復首置身份的核心價值
談及樓宇轉名手續，許多人首先會想到這是一項複雜的法律程序。其實，它更是一項具前瞻性的財務規劃工具。在香港，辦理樓宇轉名手續的核心目的，通常是為了讓其中一位業主透過「甩名」（即轉讓其物業業權），重新取得「首次置業人士」（首置）的身份，從而為家庭整體的資產增值和佈局打開新的可能性。
核心價值一：回復「首置身份」，釋放家庭購買力
在家庭財務規劃中，善用每位成員的置業身份，是擴大資產規模的關鍵一步。透過樓宇轉名釋放購買力，是當中最常見的策略。
策略性甩名，為購入下一物業鋪路
最直接的操作方式，是聯名物業的其中一位業主，例如丈夫，將其持有的業權以內部轉讓形式賣給妻子。完成轉讓後，丈夫名下再沒有任何住宅物業，法律上便回復了首次置業的身份。這個身份讓他之後購入新物業時，能夠享有首置人士的獨有優勢。
剖析首置身份與高成數按揭的直接關係
首置身份最實在的價值，體現在銀行按揭審批上。根據現行按揭政策，首置人士購買合資格的物業，可以申請敘造高達九成的按揭貸款。相反，非首置人士的按揭成數上限則會大幅下調。換句話說，回復首置身份，意味著可以用更少的首期資金去購買下一層樓，大大減輕了前期財務壓力。
「撤辣」後影響：按揭成數優勢依然顯著
政府全面「撤辣」後，雖然所有買家均採用相同的從價印花稅第二標準稅率，首置身份在稅務上的優勢已不明顯。但是，其在按揭成數上的優勢依然存在並且非常顯著。因此，「甩名」操作的核心價值，已從過往的「慳稅」轉變為現時的「獲取高成數按揭」，這對需要靈活調動資金的家庭而言，吸引力絲毫未減。
核心價值二：優化資產配置與財務規劃
除了購買新物業，樓宇轉名手續亦是靈活調配家庭資產、實現多元財務目標的重要工具，其牽涉的樓宇轉名費用，可視為一種策略性投資。
透過內部轉讓或轉按套現靈活資金
當物業經過多年已大幅升值，業主可以透過內部轉讓，由接收業權的家人向銀行申請新的按揭。銀行會以物業的最新估值審批貸款額，若新批出的貸款額高於原有的按揭餘額，中間的差額便可以作為現金套現。這筆資金可以用於其他投資、生意周轉或應付家庭不時之需，有效活化固定資產。
預先部署，簡化未來資產傳承安排
從長遠規劃的角度看，適時將物業轉名給子女，也是一種預先處理資產傳承的方式。相較於過身後經由遺產承辦程序處理，生前轉讓能讓業主擁有更大的主導權，可以更清晰及順暢地完成資產交接，避免後代可能因承繼問題產生不必要的紛爭，令整個過程更具確定性。
樓宇轉名途徑比較：轉讓契 vs 送讓契（風險與建議）
辦理樓宇轉名手續，普遍有兩個主要途徑：一是透過「轉讓契」，另一是經由「送讓契」。表面上看似相似，但兩者在法律及財務上的影響卻有天壤之別。選擇不當，或會嚴重影響物業未來數年的按揭申請及市場流通性，甚至衍生額外的樓宇轉名費用，因此在決定前必須清楚了解兩者的分別。
推薦選項：轉讓契 (Deed of Assignment) — 安全穩健
操作方式：以近親買賣形式進行業權轉讓
此方式是以近親買賣的形式進行業權轉讓。即使轉讓雙方之間可能沒有實質的金錢交收，整個流程依然會簽署正式的買賣合約與轉讓契，法律上視為一宗標準的物業買賣。整個樓宇轉名手續 香港的律師樓均十分熟悉，流程清晰。
主要優點：業權清晰，銀行按揭暢順
這種做法的最大優點，是能夠確立清晰無瑕的業權（Good Title）。由於具備完整的買賣文件紀錄，業權背景一目了然，銀行在審批按揭申請時，不論是新承接方的按揭，還是物業未來轉售時新買家的按揭，過程都會十分暢順，不會遇到阻礙。
「近親」定義範圍：配偶、父母、子女及兄弟姊妹
要享受近親轉讓的印花稅優惠，轉讓雙方必須符合稅務條例對「近親」的明確定義，其範圍涵蓋配偶、父母、子女及兄弟姊妹。祖父母與孫兒之間的轉讓，一般不在此列。
高風險選項：送讓契 (Deed of Gift) — 應極力避免
操作方式：以無償贈予形式轉讓，俗稱「送契樓」
送讓契是指業主以無償贈予的形式，將物業業權轉移給另一人，過程中不涉及任何金錢代價。經此方式轉讓的物業，俗稱為「送契樓」，雖然表面上看似節省了樓宇轉名收費中的樓價成本，但卻埋下巨大隱患。
致命風險：五年內業權不穩，銀行拒絕按揭
採用送讓契存在致命的法律風險。根據《破產條例》，若送贈人在送出物業後的五年內宣佈破產，其債權人有權向法院申請，將該次轉讓視為無效，並追回物業用作償還債務。正因如此，為規避業權不穩的風險，絕大部分銀行均會拒絕為送贈日期起計五年內的「送契樓」批出任何按揭貸款。這意味著物業在這段期間內將難以轉售或進行任何融資。
潛在陷阱：低於市價交易亦可能被視為「實質送贈」
一個常見的誤解是，只要有象徵式的金錢交易，便能避開「送契樓」的問題。事實上，即使交易涉及款項，但若成交價遠低於市場價值，銀行基於風險評估，依然可能將該交易視為「實質上的送贈」（Substantial Gift），從而同樣拒絕其按揭申請，後果與直接使用送讓契無異。
【實戰教學】香港近親樓宇轉名四步曲
了解清楚近親轉讓的核心價值後，接下來就是大家最關心的實戰環節。整個樓宇轉名手續其實並不複雜，只要跟著以下四大步驟，就能穩妥地完成整個過程。我們會一步步拆解，讓你對樓宇轉名手續 香港的具體操作和相關樓宇轉名費用有更清晰的掌握。
第一步：釐定作價與簽訂臨時買賣合約
轉名的第一步，就是將雙方的協議白紙黑字記錄下來。這一步的重點在於制定一份清晰的合約，並且為物業定下一個合理的轉讓價格。
制定臨時合約及關鍵條款
雖然是近親轉讓，雙方可能已經有共識，但簽訂一份臨時買賣合約仍然是關鍵的第一步。這份文件是向銀行申請按揭和委託律師辦理後續程序的基礎。合約內容必須清晰列明雙方姓名、物業地址、議定的轉讓價格及預計的正式成交日期。
如何釐定稅務局可接受的轉讓價格
這是整個樓宇轉名手續費計算的核心。千萬不要以為近親轉讓就可以隨意定一個象徵式價格，例如一元。稅務局會根據物業的市場估值去計算應繳的印花稅。如果轉讓價遠低於市價，稅務局有權重新估價並追討稅款差額。一個穩健的做法是，向最少三間銀行申請物業估價，然後選取當中最低的估價作為轉讓價。這樣既能為稅務局提供一個合理的參考基礎，又能最大限度地減低印花稅支出。
準備所需文件清單
在這個階段，雙方需要準備好一些基本文件，以便律師和銀行跟進。主要包括：轉讓方與接收方的香港身份證副本、物業的地址證明、原有的樓契或按揭文件（如有）。準備齊全可以讓整個流程更順暢。
第二步：向銀行申請按揭（風險管理關鍵）
這是整個流程中最關鍵的風險管理環節。業權的轉讓往往伴隨著按揭的變動，處理不好隨時會令整個計劃觸礁。
為何應「先批核，後轉讓」
一個專業且必須遵守的原則是「先取按揭批核，後辦正式轉讓」。意思是在簽署正式轉讓契前，接收方必須先向銀行申請按揭並取得正式的批核通知。這樣做的原因是，萬一接收方的按揭申請最終不獲批准，雙方可以及時中止交易，避免支付了律師費等樓宇轉名收費後才發現交易無法完成。
接收方須通過入息審查及壓力測試
銀行會將接收方視為一個全新的按揭申請人。因此，接收方必須提供足夠的入息證明，並且通過銀行的供款與入息比率（DTI）審查及壓力測試。如果接收方的收入不穩定或不足以通過審批，就需要考慮是否需要增加擔保人，但這會對擔保人未來的置業能力構成影響。
計算原有按揭罰息期成本
如果原有物業的按揭貸款仍然在「罰息期」內（通常是首兩至三年），提早還清貸款（贖回按揭）就需要向原承按銀行支付一筆罰款。在決定轉名前，必須查清楚原有按揭合約的條款，將這筆潛在的罰息成本計算在整個樓宇轉名費用之內。
第三步：委託律師辦理正式業權轉讓
當按揭批核一切順利，就可以正式委託律師處理業權轉讓的法律文件。
律師的角色：查冊、草擬合約及轉讓契
律師的角色至關重要。他們會首先為物業進行查冊，確保業權清晰。之後，他們會根據臨時合約草擬正式的買賣合約，並最終準備最具法律效力的「轉讓契」（Assignment）。這份文件是將業權由轉讓方正式轉移至接收方的憑證。
近親轉讓共用律師的規則與限制
在一般的物業買賣中，買賣雙方必須委託不同的律師代表。不過，香港律師會容許在「近親」關係（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）的轉讓中，雙方可以共用同一位律師。這樣可以簡化溝通，亦可能在律師費上相對划算一些。
簽署正式轉讓契 (Assignment) 完成轉移
待所有文件準備妥當，雙方就可以到律師樓簽署正式的轉讓契。簽署完成後，業權在法律上就正式從轉讓方轉移到接收方手上。
第四步：繳付印花稅及完成土地註冊
簽署轉讓契後，還有最後兩個步驟需要由律師協助完成，以確保整個交易得到政府的正式承認。
律師協助計算及繳交印花稅
律師會根據之前釐定的轉讓價，按照稅務局的第二標準稅率計算出應繳的印花稅金額，並協助接收方在限期內繳交。這是完成樓宇轉名手續不可或缺的一環。
於土地註冊處註冊新契據以確立法律效力
最後，律師會將已簽署及繳付印花稅的轉讓契，送到土地註冊處進行註冊（俗稱「打釐印」及「註冊」）。完成註冊後，新的業權資料就會更新在土地登記冊上，向公眾宣告接收方已成為物業的新業主，整個轉名程序至此才算圓滿結束。
樓宇轉名費用全解構：印花稅、律師費及雜費計算
談及樓宇轉名手續，大家最關心的莫過於整個過程牽涉的費用。清晰掌握各項開支，有助你更準確地規劃財務預算。整個樓宇轉名費用主要由三大部分組成：最大筆的印花稅、不可或缺的律師費，以及一些零碎但必要的雜費。以下我們就逐一拆解，讓你對香港的樓宇轉名手續費有一個全面的了解。
主要開支：印花稅計算與稅局估價準則
在所有樓宇轉名費用中，印花稅無疑是佔比最重的開支。計算印花稅並非簡單地以雙方議定的轉讓價作準，稅務局會以其專業估價為最終依歸，這一點是整個稅務計算的核心。
稅務局如何評估物業價值
稅務局為防止有人透過低價轉讓來避稅，會自行評估物業的市場價值。評估時，稅局會參考一系列客觀數據，例如該物業的面積、樓層、座向，以及近期鄰近地區同類單位的成交記錄。同時，律師在處理轉名文件時，亦有責任向稅局提供一個合理的物業估值，這個估值通常會參考銀行的估價報告。因此，雙方私下訂立的轉讓價，只是一個參考數字，最終的稅基仍由稅局的估價決定。
轉讓價過低被追討稅款差額的風險
假如你與家人協定的轉讓價，遠低於稅務局評估的市場價值，稅局絕對有權力介入。他們會主動根據其內部估價，重新計算你應繳的印花稅金額，並向你追討稅款差額。這個做法是為了確保稅收的公平性。若被發現成交價與市價差距過大，不僅需要補繳稅款，更可能影響整個轉名手續的進度，所以在釐定轉讓價時，必須參考市場水平。
其他必要開支：律師費及相關雜費
除了印花稅，辦理樓宇轉名手續還必須支付律師費及一些政府部門的行政收費。這些開支雖然金額較印花稅低，但同樣是完成合法業權轉移的必要環節。
律師收費結構與服務範圍
處理樓宇轉名，必須委託執業律師辦理。律師的服務範圍相當廣泛，包括為物業進行業權查冊、草擬臨時及正式買賣合約、準備及簽署轉讓契（Assignment）、代為計算及繳付印花稅，以及最後將新契據送交土地註冊處註冊。至於律師收費，市場上一般會提供一個「全包」的定額收費，方便客戶預算。在近親轉讓的個案中，法律容許買賣雙方共用同一位律師，這有助簡化程序及溝通，收費亦可能相對優惠。
查冊費、註冊費等其他支出
雜費主要包括向土地註冊處支付的費用。在轉名前，律師需要進行查冊，以確認業權狀況，這會產生查冊費。完成轉讓後，新的轉讓契必須在土地註冊處進行註冊，以確立其法律效力，這就需要支付註冊費。這些費用均是按政府規定收取，金額固定，一般數百至數千元不等，是整個轉名手續中佔比較小的部分。
節省轉名成本的實用策略
了解所有費用構成後，自然會想知道有沒有方法可以合法地節省成本。答案是有的。只要運用得宜，以下兩個策略能助你在合規的前提下，減輕財務負擔。
策略一：以最低銀行估價作轉讓價
釐定轉讓價時，一個聰明的做法是向多間不同銀行為物業申請估價。由於各銀行的評估標準略有差異，得出的估價亦可能會有高低。你可以選取當中最低的一個估價，作為內部轉讓的作價，並向律師提供相關證明。這個價格有銀行的專業評估支持，較具說服力，能夠作為一個合理的基準，減低被稅務局挑戰的機會，同時亦能有效降低計算印花稅的稅基。
策略二：按業權比例精準計算應繳稅款
對於聯名物業，印花稅的計算基礎並非整個物業的價值，而是次轉讓所涉及的業權份額。舉一個簡單例子，假設一個物業由夫婦二人以「分權共有」形式各持一半業權，現時丈夫打算將其50%的業權轉讓給妻子。那麼，印花稅的計算基礎就是整個物業估值的50%，而非100%。準確計算轉讓的業權比例，能確保你不會多付印花稅，令每分錢都用得其所。
【專家提醒】樓宇轉名前的五大潛在風險及規避策略
辦理樓宇轉名手續，看似是家庭成員間的簡單操作，但整個過程其實牽涉不少潛在的「計時炸彈」。如果事前未有周詳計劃，不但可能達不到預期目標，更有機會引發意想不到的財務或法律問題。以下歸納了五個最常見的風險，並且提供相應的規避策略，讓你順利完成整個程序。
風險一：財務風險 — 按揭申請失敗或估價不足
很多人以為，近親之間的業權轉讓，銀行按揭審批只是例行公事。這是一個重大的誤解。物業的接收方，即使是家人，亦必須以「新買家」的身份，重新向銀行申請按揭，並且需要通過入息審查與壓力測試。如果接收方的還款能力不足，銀行絕對有權拒絕批出按揭。
另一個常見情況是銀行對物業的估價，未必符合轉讓雙方的預期。一旦估價不足，銀行批出的貸款額便會相應減少，接收方可能需要準備更多首期資金才能完成交易，打亂原有的財務預算。
規避策略：執行「先獲批，後轉讓」的原則。在簽署任何具法律約束力的轉讓文件前，應先讓接收方向銀行提交按揭申請，取得一份「原則上批准信」。這一步能預先鎖定銀行願意批出的貸款額和確認物業估價，確保資金方面萬無一失後，才正式啟動轉讓程序。
風險二：稅務風險 — 轉讓價過低被稅局追討差額
為了盡量降低樓宇轉名費用，特別是印花稅支出，有些家庭會考慮使用一個極低的象徵式價格，例如一元，作物業轉讓價。但這種做法並不能成功避稅。香港稅務局在計算印花稅時，並非依據買賣雙方自訂的轉讓價，而是參考當時的市場價值。
如果轉讓價與市價存在巨大差距，稅務局有權自行為物業估價，並且向業主追討應繳的印花稅差額。這不但會產生額外的樓宇轉名收費，更可能帶來不必要的法律程序。
規避策略：釐定一個合理且有依據的轉讓價。最穩健的做法，是向至少三家銀行申請物業估價，然後選取當中最低的估價報告作為是次內部轉讓的作價。這樣既能將印花稅基數維持在較低水平，當稅務局日後提出質詢時，亦有充分的客觀證據支持該轉讓價的合理性。
風險三：法律風險 — 樓花期內轉讓或誤用送讓契
在香港的法律框架下，樓宇轉名手續設有一些硬性規定。首先，俗稱「樓花」的未建成物業，在發展商未發出「滿意紙」及完成首次轉讓契（即正式交樓）前，是絕對禁止進行任何形式的業權轉讓或「甩名」操作的。
其次是避免使用「送讓契」（Deed of Gift）。雖然「送贈」聽起來很直接，但經送讓契轉名的物業會成為「送契樓」。銀行為規避業權風險，普遍在五年內不會為送契樓批出任何按揭，這將嚴重影響物業日後的再融資或出售能力，令資產價值大打折扣。
規避策略：遵守法律規定。如果是樓花物業，必須耐心等待物業落成、收樓並完成所有發展商的法律程序後，才可計劃進行內部轉讓。而在任何情況下，近親轉讓都應採用標準的「轉讓契」（Assignment）以買賣形式進行，確保業權清晰完整，保障各方利益。
風險四：家庭關係風險 — 業權轉移後的資產控制權
樓宇轉名手續一旦在土地註冊處完成註冊，其法律效力就是絕對的。原業主將完全失去對該物業的法定權益與控制權。這意味著，新的業主有權獨立決定出售、加按套現或以其他方式處置該物業，而毋須再徵求原業主的同意。
雖然家庭內部轉讓大多建基於信任，但長遠而言，家庭狀況、成員關係或個人財務需要都可能出現變化。將如此重大的資產完全轉移，本身就包含了一定的家庭關係風險。
規避策略：在轉名前，家庭成員之間必須有坦誠的溝通，清晰了解是次轉讓的目的、各方期望以及對物業未來的共同規劃。如果原業主希望保留一定的控制權，可以考慮只轉讓部分業權（例如90%），自己仍保留10%的業權。這樣，日後任何關於出售物業的決定，都必須得到所有業主同意方可進行。
風險五：「擔保人」身份對未來置業的長遠影響
這個風險經常被忽略，卻對「甩名」一方影響深遠。如果物業接收方的收入不足以獨立通過銀行的壓力測試，進行「甩名」的原業主往往會被要求擔任新按揭的「擔保人」。
問題在於，即使原業主的名字已不在物業契據上，但「擔保人」的身份在銀行的信貸紀錄中，等同於背負著一筆按揭債務。當這位原業主以首置身份去購買新物業時，銀行在計算其供款與入息比率時，會將這筆擔保的債務計算在內。結果是，他能夠申請到的按揭成數會被降低，實際的借貸能力大受影響，令「甩名」回復購買力的原意大打折扣。
規避策略：最理想的情況，是確保接收方有足夠的獨立還款能力，完全毋須設立擔保人。如果擔保人角色無法避免，那麼「甩名」一方在尋找新物業前，必須先向銀行或按揭顧問進行詳細諮詢，準確計算出在擔保人身份下，自己最高的按揭貸款額是多少，然後才根據這個實際的購買力去物色合適的樓盤。
香港樓宇轉名常見問題 (FAQ)
問：整個樓宇轉名手續需時多久？
在香港，整個樓宇轉名手續，由開始準備到完成，一般需要大約1至2個月時間。整個流程的關鍵在於銀行審批按揭所需的時間。通常，銀行需要1至2個星期去處理接收方的按揭申請和進行物業估價。當銀行正式批出按揭貸款後，雙方律師便會處理餘下的法律文件，包括簽署正式轉讓契和辦理土地註冊處的登記手續，這部分程序亦需數星期完成。
問：祖父母轉名給孫兒，是否屬於「近親轉讓」？
這是一個很常見的疑問。根據稅務局的嚴格定義，「近親」僅指配偶、父母、子女及兄弟姊妹。因此，祖父母將物業轉名給孫兒，並不屬於法例定義內的「近親轉讓」。這種情況下，交易會被視為非近親之間的轉讓，需要按標準稅率繳付印花稅，無法享受近親轉讓的稅務優惠。除非孫兒的父母均已離世，並獲稅務局特別批准，否則相關的樓宇轉名收費會相對較高。
問：完成「甩名」後，何時才可用首置身份買新樓？
從法律角度看，當你簽署了轉讓物業的臨時買賣合約後，你的「首次置業」身份就已經回復。理論上，你可以在簽署「甩名」臨約的同一天，稍後的時間再簽署購入新物業的臨約。不過，這個操作存在一定風險。假如原先的「甩名」交易最終因任何原因告吹，稅務局有權向你追討新購物業所涉及的印花稅差額。最穩妥的做法，是等待整個樓宇轉名手續全部完成後，才正式簽約購入新物業。
問：短時間內重複進行樓宇轉名有何風險？
如果短時間內，例如在一兩年內，重複利用「甩名」及回復首置身份的方式購入多個物業，可能會引起稅務局的關注。稅務局有機會將這些操作視為一連串有計劃的避稅行為，而不是單純的家庭資產安排。一旦被稅務局裁定為蓄意避稅，當局有權重新評估你的稅務狀況，並向你追討所有相關物業本應繳付的全額印花稅款，涉及的樓宇轉名費用將會非常巨大。
問：物業接收方沒有固定收入，可以完成轉名嗎？
這是一個核心問題。由於樓宇轉名通常涉及按揭轉移或重新申請，物業接收方必須通過銀行的入息審查及壓力測試。如果接收方沒有穩定及足夠的收入證明，銀行極大機會會拒絕其按揭申請。若果按揭申請失敗，整個轉名程序便無法繼續。即使轉讓方願意擔任擔保人，這亦會影響他本人之後再申請按揭的借貸能力。因此，接收方具備穩健的財務狀況，是順利完成轉名的基本條件。