為物業樓契加上摯愛的名字，無論是為了保障配偶、孝敬父母，還是與伴侶共同持有資產，都是人生中的重要決定。然而，這個看似簡單的「加名」動作，背後牽涉的法律程序、費用計算及長遠影響，遠比想像中複雜。若處理不當，隨時可能因印花稅而大失預算，甚至影響日後的物業按揭及買賣能力。
本文將為您全面拆解樓契加名的所有細節，從釐清「長命契」與「分權共有」兩大聯名方式的分別，到詳細解說印花稅及律師費的計算方法，並提供step-by-step的四步完整流程教學。同時，我們亦會深入剖析失去「首次置業人士」身份、送贈契陷阱等潛在風險，並涵蓋居屋等資助房屋的特別規定，助您在作出決定前，掌握所有關鍵資訊，作出最明智的選擇。
樓契加名前必讀：了解聯名業權兩大形式
在考慮為物業進行樓契加名時，這絕對不只是在文件上多簽一個名字那麼簡單。你首先要做的，是與新加入的業主共同決定未來要用哪種形式持有業權。這個決定會直接影響日後的繼承安排、業權轉讓的靈活性，甚至關係到將來的樓契加名手續與費用計算。你可以將這一步看成是為你們的共同資產設定「遊戲規則」。在香港，聯名業權主要有兩種形式：「聯權共有」和「分權共有」，兩者在法律概念和實際操作上，有著天壤之別。
聯權共有（Joint Tenancy），俗稱「長命契」
定義與特點：共有人為單一業主，業權均等
「聯權共有」，也就是大家常聽到的「長命契」，它的核心概念是所有共有人被視為一個單一的整體業主。無論業主是兩位還是三位，他們都共同擁有整個物業100%的業權，彼此之間不分你我，權益是完全均等的，不能劃分出誰佔60%、誰佔40%這類份額。你可以想像成，所有聯名業主共同持有一把無法分割的物業鑰匙。
繼承方式：「生存者取得權」凌駕遺囑，業權自動轉移
「長命契」最關鍵的特點，在於其獨有的「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位聯名業主不幸離世，他所持有的業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個繼承方式的法律效力，是凌駕於遺囑之上的。換言之，即使離世的業主在遺囑中寫明要將物業業權留給子女，這份遺囑中關於此物業的部分將會無效，業權依然會全數歸在生的聯名業主所有。這也是它被稱為「長命契」的原因，業權最終歸屬於最長壽的共有人。
適用情境：法律關係清晰的配偶或家人，期望簡化承繼
基於其自動承繼的特性，「長命契」最適合法律關係清晰、互相信任的配偶或家人。他們期望在一方離世後，另一方能以最簡單快捷的方式繼承整個物業，無需經過複雜的遺產承辦程序。整個手續只需將離世一方的死亡證在土地註冊處註冊即可，省時省力。
分權共有（Tenancy in Common）
定義與特點：各共有人持有獨立業權份額（可不均等）
「分權共有」提供了另一種截然不同的持有方式。如果說「長命契」是一體式的共同擁有，那麼「分權共有」則更像是合股經營。在這種形式下，每位共有人都持有物業一個清晰、獨立的業權份額。這個份額可以是不均等的，例如，你可以與同伴協議，一方持有70%業權，另一方持有30%，完全視乎雙方的出資比例或共識而定。
繼承方式：業權份額按遺囑或繼承法分配
與「長命契」相反，「分權共有」並沒有生存者取得權。當其中一位分權共有人離世，他名下的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這部分業權將會按照他所訂立的遺囑來分配給指定的受益人。如果沒有訂立遺囑，則會根據無遺囑繼承法例，由其法定繼承人（如配偶、子女、父母等）繼承。其他聯名業主並不會自動獲得這部分業權。
適用情境：生意夥伴、朋友或需指定業權繼承人的人士
「分權共有」的靈活性使其非常適合生意夥伴或朋友之間共同投資物業。因為大家可以清晰界定各自的出資份額，並且確保自己投入的資產份額，在自己離世後可以傳承給自己的家人，而不是生意夥伴。此外，對於一些家庭結構較複雜，或希望將業權份額指定給特定繼承人（例如非聯名持有人的子女）的人士，「分權共有」也是更合適的選擇。
樓契加名費用全解析：印花稅與律師費一覽
提到樓契加名，大家最關心的問題自然是樓契加名費用。這筆開支主要由兩大部分組成：印花稅與律師費。下面我們就為你逐一拆解，讓你對整個預算有更清晰的掌握。
樓契加名印花稅計算方法
在整個加名過程之中，樓契加名印花稅通常是最大的一筆支出。
稅務局視「加名」為部份業權買賣
首先要建立一個重要概念，稅務局並不會將「加名」看成是簡單地在文件上增加一個名字。法律上，這會被視為一次業權轉讓，也就是一場「買賣」。例如，你原本獨自擁有100%業權，現在想加入配偶的名字，令雙方各佔50%，這就等同你將物業50%的業權「賣」給了你的配偶。
近親轉讓的印花稅優惠：可按第二標準稅率計算
如果加名的對象是「近親」（包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹），便可以享有稅務優惠。這種情況下，印花稅可以按照稅務局的「第二標準稅率」來計算，這與首次置業人士所繳付的稅率是相同的，稅率由$100起跳，相對較為優惠。
非近親關係的印花稅計算方式
那麼，如果加名的對象並非近親，例如是未婚伴侶或朋友，情況又如何呢？在政府取消所有住宅物業的額外印花稅後，目前非近親轉讓同樣是按「第二標準稅率」計算。雖然稅率基準相同，但在法律程序上，兩者處理方式始終有別。
「送贈契」的潛在印花稅風險
有些人可能會想，用「送贈契」（Deed of Gift）方式，以零代價或一元轉讓業權，是否就能完全豁免印花稅？這個想法其實存在很大風險。稅務局有權不接納零成交價，並且會自行對物業進行估價，然後根據估值來追收你應繳的印花稅款。所以，想透過送贈契來避稅是行不通的。
合法減省印花稅的竅門與注意事項
雖然印花稅無法完全避免，但的確有一些合法且精明的方法，可以幫助你減省這部分的開支。
策略：以最低銀行估價作為內部轉讓「成交價」
印花稅的計算基礎是物業的「成交價」或「估值」。在內部轉讓中，這個「成交價」是可以自行決定的。一個常見的策略是，向多間銀行為你的物業索取估價，然後選取當中最低的一個估價，將這個數字作為你們內部轉讓的「成交價」並呈報給稅務局。這樣一來，計算印花稅的基數降低了，應繳稅款自然也會減少。
影響：低估價或會降低重做按揭的貸款額
這個策略有一個需要注意的地方。如果你的物業仍有按揭，加名通常需要向銀行重新申請按揭。銀行在批核新的貸款額時，會參考物業的估價。假如你為了節省印花稅而採用了一個較低的成交價，銀行亦可能以此作為批核按揭的基礎，最終導致你能夠重做的按揭貸款額度減少。
律師費及其他雜項開支
處理樓契加名手續，除了印花稅，另一項固定開支就是律師費。
律師費一般範圍（約$5,000 – $6,000+）
市場上，處理樓契加名手續的律師費，一般收費範圍大約在港幣$5,000至$6,000元以上，視乎個案的複雜程度而定。
律師角色：草擬轉讓契、處理法律文件及註冊
這筆費用包括了律師為你提供的專業服務，主要職責是草擬新的轉讓契約、處理所有相關的法律文件，以及確保所有文件最終妥善地送交土地註冊處進行註冊，正式更新業權記錄。
其他雜費：查冊費、註冊費等
除律師費本身，通常還會有一些實報實銷的雜項開支，例如向土地註冊處支付的查冊費和文件註冊費等。這些費用數額不大，律師行會一併在帳單中列明。
私人住宅樓契加名四步曲：Step-by-Step完整流程
想為物業進行樓契加名，其實整個流程就像一個迷你的買賣交易。只要跟著以下四大步驟，就能清晰掌握樓契加名手續的每一步。
第一步：評估現有按揭狀況
確認物業是否仍有按揭
首先，需要確定物業是否還有按揭貸款。如果物業貸款已完全還清，即是「現契樓」，加名手續會相對簡單直接。如果物業仍有按揭在身，就需要額外與銀行協調，步驟也會較多。
如有按揭，必須事先取得承按銀行同意
由於物業的業權是抵押給銀行的，任何業權上的變動，包括加入新的業主，都必須先獲得承按銀行的書面同意。因為加名會改變原有的借款人組合，銀行需要重新評估風險，所以這一步是絕對不能跳過的。
留意是否處於罰息期內，避免額外支出
如果物業的按揭貸款正處於「罰息期」（一般為首兩至三年），而銀行又要求必須重做按揭才能加名，這就可能引致提早還款的罰款。在行動前，最好先向銀行查詢清楚，計算一下相關支出是否划算。
第二步：委託專業律師處理
選擇銀行認可名單 (on bank list) 律師行的重要性
處理樓契加名，必須委託律師辦理。在選擇律師行時，有一點非常重要，就是確認該律師行是否在你承按銀行的「認可名單 (on bank list)」之上。如果不是，銀行便會另外委派一家認可的律師行處理按揭文件，結果你需要同時與兩家律師行溝通，不僅程序更繁複，樓契加名費用亦會增加。
近親與非近親轉讓的律師委託差異
根據規定，若非近親之間的業權轉讓，而轉讓的業權價值超過一百萬港元，雙方就需要各自委託不同的律師代表。不過，如果是近親（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間加名，則可以共用同一位律師，令程序更簡便，亦能節省部分開支。
第三步：銀行重新審批按揭（如適用）
銀行會視加名為新按揭申請
對於銀行而言，樓契加名並非只是改個名字這麼簡單。銀行會將其視為一宗全新的按揭申請來審批，因為借款人的組合和財務狀況都改變了。
新業主組合需通過入息審查及壓力測試
原業主與新加入的業主，需要一同向銀行提交入息證明等文件，並要符合銀行的入息要求和通過壓力測試。銀行會以新的業主組合的總收入，去計算供款與入息比率，確保他們有足夠的還款能力。
或需重新申請按揭保險及支付保費
如果原有的按揭涉及按揭保險（例如高成數按揭），在重做按揭時，通常需要重新申請一次按揭保險，這意味著要再支付一筆按揭保險的保費。
第四步：簽署文件及完成註冊
律師草擬「轉讓契」或「送贈契」
當所有按揭事宜都獲銀行批准後，律師便會根據你的情況，草擬正式的法律文件，通常是「轉讓契」（Deed of Assignment）或「送贈契」（Deed of Gift），讓各方簽署作實。
繳付印花稅及相關費用
簽署文件後，便需要繳付相關的樓契加名費用，當中最大筆的開支通常是樓契加名印花稅。稅款是根據所轉讓的業權份額價值來計算的。此外，還需支付律師費、查冊費及註冊費等雜項開支。
文件送交土地註冊處註冊，完成手續
最後一步，律師會將已簽署及繳付印花稅的轉讓文件，送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，新加入的業主名字便會正式記錄在物業的業權紀錄上，整個樓契加名手續便告完成。
整個流程預計需時：約一個半月
在文件齊備、各方溝通順暢的情況下，由委託律師到完成註冊，整個流程一般預計需要一個半月左右的時間。
樓契加名實戰案例分析：三大常見情境剖析
了解了樓契加名的基本概念和手續後，我們來看看一些真實生活中的情境。理論歸理論，實際操作時總會遇到各種狀況。以下三個案例涵蓋了最常見的加名目的，從中你會更具體地理解每個決定的長遠影響。
案例一：新婚夫婦以「長命契」加名，保障配偶
背景：丈夫婚前物業，婚後為妻子加名
陳先生在婚前已購入一個單位，婚後為了讓太太安心，決定在樓契上加入太太的名字。他希望透過這個行動，給予太太一份保障，同時也象徵兩人共同建立家庭。他們選擇了「長命契」（聯權共有）的形式，因為這代表任何一方離世後，業權會自動歸另一方所有。
流程：與銀行溝通、計算印花稅及完成手續
由於陳先生的物業還有按揭未供完，所以整個樓契加名手續的第一步，就是必須先取得承按銀行的同意。銀行視加名為業權變動，會要求重新審批按揭。過程中，陳先生和太太需要一同通過入息審查和壓力測試。
接著是計算樓契加名印花稅的問題。稅務局將加名視為部份業權的買賣，所以需要繳稅。因為他們是夫婦關係，屬於近親轉讓，印花稅可以按較優惠的第二標準稅率計算。稅基是轉讓業權（即50%）當時的市價。整個流程，包括律師處理文件等樓契加名費用，大約耗時一個半月。
結果：成功保障配偶，但雙方均失去首置身份
最終，他們順利完成了加名手續，太太的名字正式出現在樓契上，得到了法律上的保障。但這個決定也帶來一個重要後果，就是陳太太也因此失去了「首次置業人士」的身份。未來如果他們想再買樓，任何一方都會被視為非首置業主，需要支付較高的印花稅。
案例二：孝順子女為年邁父母加名，簡化承繼
背景：為方便日後承繼，將母親名字加入已供滿物業
李小姐事業有成，早年購入的單位已經供滿，成為「現契樓」。她考慮到自己是獨生女，為了將來母親承繼物業時可以省卻繁複的法律程序，決定以「長命契」方式，將年邁母親的名字加入樓契。
策略考量：「樓契加名」與訂立遺囑的比較
李小姐曾比較過兩種做法：辦理樓契加名，或直接訂立一份清晰的遺囑。選擇加名，好處是萬一她自己有任何不測，母親能自動、快速地取得完整業權，無須經過冗長的遺產承辦過程。而訂立遺囑雖然也能達到同樣目的，但執行時需要法律程序，時間較長。考慮到母親年紀大，她認為加名是更直接簡便的方法。
風險提示：對其他家庭成員的潛在影響
這個做法看似穩妥，但假如李小姐並非獨生女，情況就會變得複雜。如果她有兄弟姊妹，以「長命契」將業權直接轉給母親，意味著物業的繼承權就完全繞過了她自己的遺囑意願。未來物業會歸母親所有，再由母親根據她的意願（或遺產法）分配，這可能會引發其他家庭成員之間的爭議。
案例三：反面教材 —「送贈契」加名導致資產鎖死
背景：為省費用以「送贈」方式為伴侶加名
張先生與女朋友相戀多年，決定在自己持有的物業上，加入女方的名字。為了節省樓契加名印花稅和相關費用，他們聽從了不專業的建議，選擇以「送贈契」（Deed of Gift）的方式進行，即是以零代價轉讓一半業權。
後果：關係破裂後，物業因屬「送契樓」無法獲銀行按揭
幾年後，兩人關係破裂，決定出售物業。這時他們才發現一個嚴重的問題：市場上沒有買家願意承接，因為銀行普遍拒絕為「送契樓」批出按揭。原因是根據《破產條例》，若送贈者在送贈後五年內破產，該轉讓有機會被視為無效。為了規避風險，銀行設有至少五年的「冷河期」。結果，他們的物業既賣不出，也無法加按套現，資產被完全鎖死，最終只能以遠低於市價的價錢賣給願意一筆過付全款的買家，損失慘重。
樓契加名長遠影響與潛在風險
處理樓契加名手續看似是一個簡單直接的決定，但這個動作背後，其實牽涉到一些長遠影響與潛在風險。在付諸實行前，花點時間了解清楚這些後果，絕對是明智之舉。
失去「首次置業人士」身份的代價
所有聯名業主未來再置業須付更高的從價印花稅
一旦完成樓契加名，所有聯名業主都會被視為物業持有人，這代表各方都會立即失去「首次置業人士」的寶貴身份。將來任何一位業主想再購入其他住宅物業時，在計算樓契加名印花稅方面將不再享有優惠，而需要按更高的標準稅率繳稅。
影響申請高成數按揭的資格
除了印花稅的考慮，首置身份也直接關係到申請高成數按揭的資格。失去這個身份後，未來置業時若想透過按揭保險計劃承造高成數按揭，將會受到限制，可能需要準備更充裕的首期資金。
「送贈契」的陷阱：法律、按揭與流動性風險
有些人為了節省樓契加名費用及印花稅，可能會考慮以「送贈契」方式進行。雖然表面上看似慳錢，但實際上隱藏著法律、按揭以至資產流動性的重大風險。
法律風險：五年內轉讓或因《破產條例》被視為無效
根據香港的《破產條例》，如果送贈者在送出業權後的五年內不幸破產，其債權人有權向法庭申請將該次「送贈」視為無效，並追討該物業用作償還債務。這為新業主帶來極大的法律不確定性。
按揭風險：銀行設有5至10年「冷河期」，拒絕為「送契樓」承造按揭
正因為存在上述的法律風險，銀行在處理「送契樓」的按揭申請時會非常審慎。大部分銀行都會設下5至10年的「冷河期」，期間內會拒絕為這類物業承造任何按揭，以規避業權被追討的風險。
流動性風險：「冷河期」內物業難以轉售或加按套現
由於在「冷河期」內無法取得銀行按揭，物業的流動性會大受影響。新業主既難以透過加按或轉按套現資金，未來若想出售物業，潛在買家也因為無法申請按揭而卻步，導致物業難以在市場上正常轉手。
關係轉變引發的業權糾紛
樓契加名很多時候是基於信任和親密關係。但人際關係總有變化，一旦關係生變，當初的決定就可能演變成複雜的業權糾紛。
加名容易除名難，需各方同意才能再轉讓業權
記住一個原則：加名容易，除名難。物業成為聯名資產後，任何關於業權的變動，例如出售、轉讓或再加名，都必須得到「所有」聯名業主的同意並簽署文件才能進行。如果其中一方不同意，業權就會陷入僵局。
關係一旦破裂，物業或因業權糾紛遭凍結
如果聯名業主之間的關係不幸破裂，例如夫妻離異或家人反目，物業的處理便會變得非常棘手。一旦雙方無法就如何處置物業達成共識，任何一方都可以透過法律途徑阻止對方出售或抵押物業，最終可能導致物業資產被長時間凍結，誰也無法動用。
資助房屋（居屋／綠置居）樓契加名的特別規定
談及樓契加名，資助房屋如居屋和綠置居的情況，跟私人住宅有很大分別。由於這類房屋涉及公帑資助，所以業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格規管，並不是想加名就能隨意辦理，必須符合房屋署訂下的特定條件和程序。
申請資格：兩大先決條件
要為資助房屋申請樓契加名，首先必須滿足兩個基本門檻，兩者缺一不可。
轉讓性質：必須為「不涉及金錢代價」的轉讓（如送贈契）
首先，整個樓契加名手續的性質，必須是無償的。這代表轉讓不能涉及任何金錢交易，形式上必須是「送贈」，並透過「送贈契」或「無償轉讓契」來處理。這個規定的目的是防止業主利用資助房屋進行變相買賣圖利。
承讓人資格：必須為單位已登記的家庭成員
其次，準備加入樓契的新成員（即承讓人），身份亦有嚴格限制。他必須是該單位戶籍內，已登記並獲認可的家庭成員。換句話說，想將名字加入樓契的人，本身就要是該單位的「自己人」，外人是絕對不符合資格的。
房屋署接納的10種特定原因
即使滿足了以上兩個條件，申請人還需要向房屋署提供一個他們接納的特定理由。房屋署列出了10種情況，申請必須基於其中之一才能獲考慮。
常見原因：加入配偶、離婚分居、業主年邁（滿65歲）、業主病危等
比較常見和容易理解的原因，包括業主希望加入配偶成為聯名業主；或者因為離婚或分居，法庭判令業權需要轉移；又或是業主年事已高（年滿65歲），希望為日後承繼作準備；以及業主不幸患上危疾等情況。
其他原因：移民、申請房屋福利、反映家庭成員財務貢獻等
其他接納的原因還包括業主決定移民或需要到海外永久工作；家庭成員為申請公務員房屋福利而需要更改業權；又或者為了正式承認某位家庭成員在購買單位時，曾在支付首期或供樓上有重大的財務貢獻。
申請流程、費用及時間全覽
當你確認符合資格和擁有合適理由後，就可以展開正式的樓契加名手續。整個流程、涉及的樓契加名費用和時間，可以分為以下幾個步驟。
步驟一：填寫指定表格 (HD7) 及提交證明文件
申請人需要填妥一份名為「業權轉讓申請書」的指定表格（編號HD7），然後連同支持你申請理由的證明文件副本，一併提交給房屋署。例如，加入配偶便要提交結婚證書副本。
步驟二：繳付申請手續費（約$3,020，不予退還）
遞交申請時，需要繳付一筆申請手續費，目前約為港幣$3,020。有一點必須注意，這筆費用無論申請成功與否，都不會退還。
步驟三：等待審批（約需6星期）
房屋署收齊所有文件後，便會開始審批。一般來說，整個審批過程大約需要6個星期，之後你會收到書面通知結果。
步驟四：獲批後聘請律師辦理後續手續及繳付文件審批費
收到房屋署的同意書後，事情還未完結。你需要自行聘請律師，草擬正式的轉讓契約，然後再將契約草稿提交給房屋署的法律事務分處審批。此時，你需要再繳付一筆文件審批費。
注意事項：同意書有效期為一年
最後提提你，房屋署發出的業權轉讓同意書，有效期只有一年。你必須在一年內完成所有法律程序和註冊，否則同意書便會失效，屆時便需要重新申請和繳費了。
樓契加名常見問題 (FAQ)
問：樓契加名手續一般需時多久？
答：整個樓契加名手續，所需時間主要視乎物業是否仍有按揭。如果物業已供滿，沒有任何按揭負擔，流程會相對簡單快捷。在這種情況下，主要就是委託律師草擬轉讓文件和處理土地註冊處的登記，一般大約需要一個半月便可以完成。
如果物業仍有按揭，情況就比較複雜。因為加名等同於更改借貸人組合，銀行會視為一宗全新的按揭申請。銀行需要重新評估所有業主的還款能力，包括進行入息審查和壓力測試。這個審批過程會增加額外時間，因此整個手續通常需要兩個月或以上才能完成。
問：物業已供滿（現契樓），加名費用及手續會較簡單嗎？
答：是的，處理現契樓的樓契加名手續，確實會比較簡單。最大的分別在於免除了與銀行的交涉程序。你不需要取得銀行的同意，也不用重新申請按揭和接受壓力測試。這代表整個流程會快很多，而且可以省卻銀行審批按揭衍生的相關費用。
不過，在樓契加名費用方面，主要開支並不會因此大幅減少。無論物業是否供滿，律師費和最大筆的開支—樓契加名印花稅，都是必須支付的。印花稅是根據物業轉讓的業權份額估值來計算，與物業有沒有按揭沒有直接關係。所以，手續上會簡化，但是主要的稅務和法律費用仍然存在。
問：非近親辦理加名，印花稅有何不同？
答：在印花稅的計算上，近親與非近親的處理方式，主要的分別在於稅率的適用性。近親之間（即配偶、父母、子女或兄弟姊妹）進行樓契加名，稅務局會視為內部轉讓，可以採用較低的第二標準稅率計算印花稅。
對於非近親關係的人士，例如情侶或朋友，樓契加名會被視為一般的物業買賣。在政府於2025年2月全面撤銷樓市「辣招」後，所有住宅物業買賣都統一採用第二標準稅率。因此，從稅率層面上看，目前非近親與近親辦理加名的樓契加名印花稅稅率標準是一致的。但是，非近親之間的轉讓，尤其成交價明顯低於市價時，可能較容易引起稅務局對成交價合理性的關注。
問：加名後，如何「甩名」回復首置身份？
答：加名後若想其中一方回復首次置業人士的身份，可以透過「甩名」來達成。「甩名」的本質其實是另一次的業權轉讓，即是將自己持有的物業業權份額，轉售給另一位聯名業主。
整個手續與樓契加名相似，需要委託律師處理買賣合約及轉讓契，並支付相應的印花稅和律師費。最關鍵的一環是按揭，如果物業仍有按揭，留名的業主必須有足夠的還款能力，去通過銀行的入息審查及壓力測試，成功申請新的按揭來承擔全部貸款。當所有法律文件完成並在土地註冊處登記後，成功「甩名」的一方就不再持有任何住宅物業，從而回復首次置業的身份，日後再置業便可享受相關的稅務或按揭優勢。