以為金管局近年多次放寬按揭，上會自然更輕鬆？事實可能正好相反。原來，決定你能否成功申請按揭、以及最終獲批條件的關鍵，並非你遞交申請當日，而是你簽署「臨時買賣合約」的日期。這個被業內稱為「鎖定效應」(Lock-in Effect) 的隱藏規則，直接鎖定你申請時所適用的按揭成數上限及壓力測試標準，即使後續政策放寬亦無法受惠。對於選用「建期」付款的樓花買家而言，這個時間差的風險尤其巨大，隨時因數年前簽下的一紙臨約，導致最終因無法滿足舊政策的嚴苛要求而大失預算，甚至面臨撻訂風險。本文將為你一文拆解「鎖定效應」的來龍去脈，詳細剖析不同臨約日期對按揭成數及入息要求的具體影響，並透過獨家計算工具及實戰案例，助你釐清所有迷思，為成功上會做好萬全準備。
按揭政策「鎖定效應」：為何臨時買賣合約日期是審批的唯一標準？
臨時買賣合約時間影響按揭申請，是置業過程中一個極其重要但又經常被忽略的細節。很多人以為，申請按揭時銀行自然會採用最新的政策，但事實並非如此。在銀行審批按揭的過程中，判斷你適用哪一套規則的唯一標準，就是你簽署臨時買賣合約的日期。這個機制，我們稱之為「鎖定效應」。
解構「鎖定效應」：按揭審批為何跟隨臨約日期而非申請日
簡單來說，「鎖定效應」是指你的按揭申請，會被你簽署臨時買賣合約（臨約）當日的按揭政策「鎖定」。不論你何時才正式向銀行申請貸款，銀行都必須以你簽署臨約當天或之後生效的監管指引作為審批框架。
釐清普遍誤解：新放寬按揭措施不具備回溯力
市場上一個普遍的誤解是，每當政府或金融監管機構宣布放寬按揭措施，例如提高按揭成數或暫停壓力測試，所有申請人都能即時受惠。實際情況是，所有新措施都有一個明確的生效日期，而且不具備回溯力。這代表只有在生效日期或之後簽署臨約的買家，才有資格採用新的、較寬鬆的標準。假如你的臨約是在政策放寬前簽署的，即使你在放寬後才申請按揭，你依然要遵守當時較嚴格的舊規定。
監管機構的考量：維持市場穩定與合約精神
這個規定的背後，其實有著非常務實的考量。首先，是為了維持市場的穩定性與公平性。買賣雙方在簽訂合約時，是基於當時的市場規則與預期來釐定價格與條款的。如果容許買家隨意採用後來的寬鬆政策，可能會引發投機行為，也對當時已存在的市場參與者不公。其次，是為了尊重合約精神。一份買賣合約的法律基礎建立在簽署當刻，相關的融資安排也應基於當時的框架，確保整個交易的風險在簽約時是可預見和可控的。
最高風險群組：剖析「建期」樓花買家面臨的挑戰
如果說「鎖定效應」對一般二手樓買家的影響有限，那對於採用「建築期付款」（建期）的樓花買家而言，這就是一個潛在的巨大風險。因為他們從簽署臨約到正式申請按揭，中間可能相隔數年之久。
時間差風險：由簽署臨約到申請按揭可能橫跨數年政策變動
建期買家最大的挑戰在於「時間差」。你可能在2022年簽署臨約買入一個樓花單位，但物業要到2025年才落成，屆時你才需要申請按揭「上會」。在這兩年間，按揭政策可能已經歷數次修改。即使2025年的政策比2022年寬鬆得多，銀行在審批你的申請時，依然會拿出2022年的舊規章來處理。你將被鎖定在一個幾年前的、可能更為嚴苛的審批框架之中。
財務規劃失算：舊政策如何導致最終無法成功申請按揭
這種時間差會直接導致財務規劃失算。買家可能預期自己能受惠於最新的高成數按揭政策，因而未有預留足夠的首期資金。但最終銀行根據舊政策審批，批出的貸款額遠低於預期，買家便會面臨巨大的資金缺口。若無法在短期內籌集額外資金完成交易，最終可能被迫「撻訂」，不僅失去了心儀的單位，更會損失已支付的全數訂金。這就是臨約日期對按揭申請最致命的影響。
第一關：按揭成數 | 臨約日期如何決定你的貸款額上限？
臨時買賣合約時間影響按揭申請，是你申請貸款時最先要面對的關卡。很多人以為，按揭成數是以申請當日的最新政策為準，但這是一個常見的誤解。事實上，銀行與按揭保險公司在審批你的貸款額度時，唯一依據的是你簽署臨時買賣合約的日期。這份合約的日期，會將你「鎖定」在當時的政策框架內，直接決定了你能借到多少錢，也就是你的最高按揭成數。
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政策第一階段：2022年2月22日或之前簽署臨約
如果你是在這個較早的階段簽署臨時買賣合約，你需要遵循當時最嚴格的按揭標準。
按揭保險樓價上限：港幣1,000萬元
在這個時期，按揭保險計劃只適用於樓價在港幣1,000萬元或以下的物業。換句話說，只有樓價不超過這個數額的物業，才有機會申請到高成數按揭。
超出上限物業的按揭成數計算
如果你的物業買入價超過1,000萬元，就無法申請按揭保險。在這種情況下，銀行最多只能批出五成按揭。這意味著你需要準備更多的首期資金，財務上的挑戰會大很多。
政策第二階段：2022年2月23日至2023年7月6日簽署臨約
隨著市場變化，監管機構在這個階段放寬了按揭政策，為部分買家帶來了便利。
按揭保險樓價上限放寬至港幣1,920萬元
這個階段最大的改變，是將可申請按揭保險的樓價上限，由1,000萬元大幅提升至1,920萬元。這是一個重要的轉變，讓更多中高價物業的買家能夠受惠。
中高價樓宇買家在此階段的按揭優勢
對於購入樓價介乎1,000萬至1,920萬物業的買家而言，這個政策調整無疑是個好消息。他們從原本最高只能借五成，變為有機會申請高達八成至九成的按揭，大大減輕了首期負擔。
政策第三階段：2023年7月7日或之後簽署臨約
這是目前最新的政策階段，提供了至今最為寬鬆的按揭標準。
按揭保險樓價上限再放寬至港幣3,000萬元
在這個階段，按揭保險的樓價上限再度放寬，涵蓋了價值高達3,000萬港元的物業。這項措施使得更高價值的物業市場，也能夠利用高成數按揭的靈活性。
現行最寬鬆標準：深入拆解當前按揭規則
在現行標準下，樓價1,500萬元或以下的物業，即使不經按揭保險，最高按揭成數也達到七成。而樓價介乎1,500萬至3,000萬元的物業，最高按揭成數則為六成。若透過按揭保險，3,000萬元以下的物業仍有機會申請更高成數的貸款，是歷來最寬鬆的安排。
重點提示：樓價估值下跌對最終貸款額的雙重打擊
你需要特別留意一個情況，就是銀行最終批出的貸款額，是基於「成交價」或「銀行估值」兩者中的較低者來計算。這對於被舊政策鎖定的買家來說，可能造成雙重打擊。
舉個例子，假設你在舊政策時期以1,200萬元買入一個單位，當時按揭上限為五成。到你現在申請按揭時，如果銀行對物業的估值下跌至1,100萬元，銀行就會以1,100萬元作為計算基礎。你的最終貸款額，並不是原先預期的600萬元（1,200萬 x 50%），而是會縮減至550萬元（1,100萬 x 50%）。這樣一來，你的首期資金缺口會比預期中更大。
第二關：入息要求 | 臨約日期如何影響壓力測試與供款能力？
除了按揭成數，臨時買賣合約時間影響按揭申請的另一關鍵，就是入息審批標準。過去多年，銀行都需要為按揭申請人進行「壓力測試」，以評估其在加息環境下的還款能力。這項測試的要求，同樣是跟隨你簽署臨時買賣合約的日期而定，直接決定了你的入息門檻高低。
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壓測第一階段：2022年9月22日或之前簽署臨約
嚴格標準：「現行利率 + 3厘」壓力測試
如果你在此階段簽署臨約，便需要通過當時最嚴格的壓力測試。銀行的審批標準是，假設你現行的按揭利率再增加3厘，然後計算出一個假設的每月供款。
該標準下的供款與入息比率上限
在這個較高的假設利率下，你每月的供款額不能超過你每月總入息的60%。同時，以你實際合約利率計算的「供款與入息比率」，也不可以超過每月總入息的50%。你需要同時符合這兩項要求，才能成功獲批按揭。
壓測第二階段：2022年9月23日至2025年2月27日簽署臨約
標準放寬：「現行利率 + 2厘」壓力測試
在這個時期，金融監管機構稍微放寬了標準。壓力測試的假設利率升幅，由原來的3厘下調至2厘。
此階段按揭供款計算方式的轉變
雖然供款與入息比率的上限（壓力下60%，正常50%）維持不變，但因為利率假設升幅減少，計算出來的入息要求也相應降低。這個轉變讓部分原本未能通過審批的申請人，也能符合資格，實質上是降低了上車的入息門檻。
壓測第三階段：2025年2月28日或之後簽署臨約
暫停壓力測試：銀行審批的現行標準
為應對市場環境的轉變，金融監管機構在2025年2月28日宣布，暫停實施所有物業按揭的壓力測試要求。
新標準下的供款與入息比率要求：每月總供款不超過入息50%
在新標準下，審批流程變得直接。銀行現在只需確保你的每月總供款額，不超過你每月總入息的50%，即「供款與入息比率」上限為50%，便符合基本要求。
深入探討：為何早期簽署臨約的買家無法受惠於新措施
你可能會問，為何早前簽署臨約的買家，不能享受最新的暫停壓測措施？這關乎到金融監管政策的「非回溯性」原則。所有按揭政策的修訂，均設有明確的生效日期，只適用於生效日期或之後簽訂的臨時買賣合約。這樣做的目的是維持市場的穩定性與公平性。當買家簽署臨時買賣合約時，交易的財務評估基礎是依據當時的市場規則而定。如果容許政策無限期追溯，可能會引發市場混亂，也有違合約精神。
實戰案例分析：臨時買賣合約日期如何影響審批結果
紙上談兵可能有點抽象，我們直接看一個真實案例，便會明白臨時買賣合約時間影響按揭申請的威力有多大。這個案例清晰地展示了，為何早幾年簽下的臨時買賣合約，會直接決定你今天申請按揭的命運。
案例背景設定
買家：陳先生，於2022年9月24日簽署臨約
物業：價值港幣2,000萬的一手樓花
付款計劃：建築期付款，預計2025年申請按揭
陳先生在市場氣氛尚可時，購入了一個心儀的一手樓花單位。他選用了建築期付款計劃，打算在物業臨近落成時，即2025年才向銀行正式申請按揭。他當時預期，數年後樓市政策或會放寬，屆時申請按揭應該會更輕鬆。
審批流程剖析：銀行如何根據臨約日期批核
到了2025年，陳先生準備申請按揭，此時金管局已經暫停了壓力測試。他滿心以為自己能受惠於新政策，但銀行審批時，卻完全是另一回事。銀行審批的核心標準，就是他簽署臨時買賣合約的日期：2022年9月24日。
步驟一：釐定按揭成數（因樓價超當時上限1,920萬，無法申請按保）
銀行的第一步，是根據2022年9月的按揭指引，去釐定陳先生的最高按揭成數。當時，可申請按揭保險的物業樓價上限是1,920萬港元。因為陳先生的物業價值2,000萬，剛好超過了這個上限，所以他完全無法申請按揭保險，不能借取高成數按揭。結果，他只能依照當時的非按保物業指引，最高只能借到樓價5成。
步驟二：釐定入息要求（需通過「加2厘」壓力測試）
釐定貸款額後，第二步就是審核還款能力。陳先生簽約的日期是2022年9月24日，這個日期剛好落在壓力測試要求為「現行利率加2厘」的政策區間內。所以，即使2025年申請按揭時壓力測試已經暫停，陳先生仍然必須通過這個舊有的「加2厘」壓力測試，銀行才會批出貸款。
最終結果與財務影響
獲批按揭成數：最高僅5成，遠低於新政策
最終，陳先生的按揭申請，最高只能獲批5成，即1,000萬港元貸款。這個結果與2025年的新政策有天壤之別。如果他是2025年才簽署臨約，同樣2,000萬的物業最高可借7成，即1,400萬港元。
首期資金缺口：因臨約日期導致的額外資金需求
這一來一回，陳先生需要準備的首期資金，由原本可能預期的600萬（樓價3成），大幅增加至1,000萬（樓價5成）。這憑空多出來的400萬資金缺口，對他的財務預算造成了極大衝擊，幾乎令他無法完成交易。
案例總結：臨約對按揭申請的決定性影響
陳先生的個案血淋淋地揭示了「鎖定效應」的威力。對於選用建築期付款的買家，臨時買賣合約簽署的一刻，就已經鎖定了未來數年申請按揭所需遵守的規則。後續的任何政策放寬，都可能與你無關。因此，在簽署任何臨時買賣合約前，準確評估當時的按揭政策，並作出最壞打算的財務準備，才是保障自己順利上會的關鍵。
專家提醒：簽署臨約後的按揭申請陷阱與自保技巧
我們深入了解過臨時買賣合約時間影響按揭申請的「鎖定效應」，但簽署臨時買賣合約後的行動，同樣直接影響你的按揭成果。置業是人生大事，過程中的每一步都需要小心處理。尤其在申請按揭的環節，一些看似微不足道的文件，或者不經意的決定，都可能讓你錯失最有利的貸款方案。以下是一些常見的陷阱與實用的自保技巧，助你順利完成按揭申請。
「按揭轉介表」陷阱：為何不應在簽署臨約前提交？
在睇樓或洽談階段，有些地產代理可能會建議你預先簽署一份「按揭轉介表」，聲稱可以「預先評估」或「鎖定優惠」。這份文件看似無傷大雅，實際上卻可能成為你選擇按揭計劃的枷鎖。
銀行「先到先得」的內部審批機制解密
大部分銀行內部都有一套「先到先得」的轉介登記機制。當銀行收到由某個中介（例如地產代理）為你提交的按揭轉介表後，你的申請個案就會被標記為由該中介轉介。即使你之後透過其他渠道，例如自己信任的按揭中介公司申請同一家銀行，銀行系統很可能因為已有登記而拒絕處理新的申請。這個做法俗稱「插旗」，一旦被插旗，你就很難再更換代表你申請該銀行的中介。
案例分享：買家因過早簽署轉介表而失去更佳按揭選擇
舉個實例，一位買家在簽署臨時買賣合約前，應地產代理要求簽署了一份轉介表。簽署臨約後，他透過專業按揭中介公司發現另一家銀行能提供更吸引的現金回贈和利率。但是，當按揭中介嘗試為他向該銀行遞交申請時，卻被告知系統中已有來自該地產代理的轉介紀錄，因此無法處理。最終，這位買家被迫放棄了最心儀的方案，轉而選擇其他銀行，整個過程既費時又失了預算。
如何保障自己的按揭選擇權？
要掌握按揭申請的主導權，關鍵在於謹慎行事和把握時機。主動權應該一直在自己手上，而不是輕易交託給他人。
簽署任何按揭文件前的審慎原則
一個簡單而重要的原則是：在正式簽署臨時買賣合約，確定要購入該單位之前，不要簽署任何與按揭申請相關的轉介文件。細心閱讀每一份需要簽署的文件，清楚了解其目的和潛在後果。你有權拒絕簽署任何你認為不必要或不清楚的文件。
掌握正確申請時機：簽署臨約後立即行動
申請按揭的最佳時機，是在簽妥臨時買賣合約之後，立即開始。這個時候，你已經鎖定了交易，可以憑著臨約正式向心儀的銀行遞交申請。同時向多間銀行申請，可以讓你比較不同銀行的批核結果，從中選擇最有利的方案，也能為審批過程預留充足時間。
何時應尋求專業按揭中介協助？
雖然可以直接向銀行申請按揭，但在某些情況下，尋求專業按揭中介的協助會是更明智的選擇。他們的角色就像你的私人按揭顧問，能提供更全面的市場資訊。
處理與臨約相關的複雜按揭個案
如果你的個案正好受到前文提及的「鎖定效應」影響，例如你是多年前買入樓花的建期買家，需要遵循舊的按揭成數或壓力測試標準。這些複雜情況，經驗豐富的按揭中介能準確為你評估，並向銀行解釋你的狀況，找到最合適的解決方案。
爭取更佳的按揭利率與回贈條款
專業按揭中介與各大銀行有緊密的合作關係，熟悉市場上最新的優惠。他們能為你一次過比較不同銀行的利率、現金回贈及其他條款，而且因為處理大量申請，有時能為客戶爭取到比個人申請更佳的「行內優惠」，助你在漫長的供款路上節省更多。
關於臨時買賣合約與按揭的常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，當中涉及的細節繁多。特別是臨時買賣合約時間影響按揭申請這個環節，很多朋友都會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地掌握整個流程。
若在政策變動當日簽署臨約，應採用新制還是舊制？
這是一個很好的問題，關鍵在於政策生效的具體時間點。金融監管機構在公佈新措施時，通常會指明適用於「某年某月某日或之後」簽署的臨時買賣合約。所以，如果你恰好在政策變動當天簽署臨約，便可以採用最新的按揭制度。例如，若新政策在2月28日生效，你在2月28日當天簽約，申請按揭時銀行就會按照新政策的標準來審批。
除了成數與壓測，臨約日期還會影響按揭哪些方面？
臨時買賣合約的日期，主要是鎖定了由監管機構所制定的宏觀審慎監管措施。這代表除了最核心的按揭成數與壓力測試要求外，其他與金管局指引相關的規定，例如對主要收入來自香港以外地區申請人的入息要求，同樣會跟隨臨約日期的政策。不過，一些商業性質的貸款條款，例如銀行的按揭利率、現金回贈及其他優惠，則取決於你正式申請按揭那一刻的市場情況與銀行政策，與臨約日期沒有直接關係。
若財務狀況變差，即使臨約日期符合舊政策，銀行會否拒批？
會的，這一點十分重要。大家可以這樣理解，臨時買賣合約日期決定了你適用哪一套「遊戲規則」，例如最高的貸款成數上限。但是，銀行仍然需要根據你申請當下的財務狀況，進行獨立的信貸風險評估。即使你的臨約日期讓你符合舊有較寬鬆的政策，如果你在幾年後申請按揭時收入減少、負債增加或信貸評級轉差，銀行依然有權拒絕你的申請，或者批出比預期更低的貸款額。
更改臨約日期，能否申請到新政策下的按揭？
理論上更改合約需要買賣雙方同意，但在實際操作上，這種做法風險極高，而且絕不建議。臨時買賣合約是一份具有法律效力的文件。如果為了遷就新的按揭政策而刻意更改合約日期，銀行在審批過程中很可能會發現交易背景不尋常。銀行對這類操作非常敏感，一旦懷疑申請人意圖規避監管規定，極有可能會直接拒絕該宗按揭申請，最終可能導致交易失敗。
臨約按揭的「鎖定效應」，是否適用於二手樓？
這個「鎖定效應」的規則對所有物業買賣都適用，包括二手樓。但是在實際情況中，二手樓買家很少會受到影響。因為二手樓交易的流程很快，由簽署臨時買賣合約到正式申請按揭，通常只有短短數星期至一兩個月。在這段短時間內，按揭政策出現重大變動的機會微乎其微。所以，這個效應主要影響的是建築期付款的一手樓花買家，因為他們由簽約到申請按揭可能相隔數年之久。
對臨約影響按揭的規則不確定時，應如何處理？
處理按揭申請，最忌諱的就是靠自己猜測。如果你對自己的情況感到不確定，最好的方法是在簽署任何文件前，先尋求專業意見。你可以向大型的按揭中介公司或相熟的銀行按揭部門查詢。只要提供你的臨時買賣合約日期、樓價及個人財務狀況，他們就能為你作出初步評估，讓你清楚了解自己所適用的按揭規則，避免在財務規劃上失算。