手持「白居二」購買資格，以為覓得安樂窩上車在望，卻隨時因揀錯樓而墮入禁售期陷阱？坊間常說的「兩年禁售期」只是冰山一角，單位本身可能附帶長達10年甚至更長的轉售限制，令物業徹底「鎖死」，失去投資彈性與財務流動性。本文將為你徹底拆解白居二的雙重禁售期謎團，並提供三大買樓策略，助你根據短、中、長線目標，精明揀選心儀居屋，避開「鎖死期」。文末更附上補地價終極懶人包，一步步教你如何為物業鬆綁，重獲在自由市場買賣或出租的全部權利。
解構白居二雙重禁售期：釐清「買家限制」與「單位限制」
談到白居二禁售期，許多人第一時間會想起「兩年」這個數字。但這其實只答對了一半。實際上，白居二的轉售限制是一個雙重枷鎖，由兩層不同的限制疊加而成。要完全理解單位的轉售潛力，就必須釐清第一重「買家限制」與第二重「單位限制」之間的分別。簡單來說，第一重是針對你作為白居二買家身份的限制，而第二重則是單位本身從房委會首次出售時就附帶的固有標籤。
第一重限制：白居二買家自身的「兩年轉售期」
官方定義、起計日及轉售對象
首先，我們來看看最基本的一層。根據房屋委員會的規定，所有透過「白居二」計劃購入單位的業主，都會受到一個為期兩年的轉售限制。這個限制的計算日十分關鍵，它是以簽署正式「轉讓契據」(Assignment) 的日期為準，而不是臨時買賣合約或正式買賣合約的日期。
在這兩年期間，你不能在「居屋第二市場」將單位轉售給任何合資格的綠表或下一輪白居二買家。當兩年期滿後，你就可以在第二市場自由定價，將單位賣給其他合資格的買家，而這個過程是不需要補地價的。
豁免兩年限制的情況
那麼，在這兩年內是否有方法可以出售單位呢？答案是有，但只有一個途徑，就是向政府「補地價」。一旦你向房委會或房協繳付了地價差額，單位的轉讓限制就會被解除。單位會即時變為一間與市面上普通私樓無異的物業，你可以隨時在公開自由市場上，將它出售或出租給任何人士，不再受兩年期限或買家資格的束縛。
第二重限制：單位原有的「房委會轉售限制」
釐清了買家自身的兩年限制後，就要面對更為複雜的第二重限制，也就是單位本身從落成一刻起就背負的「房委會轉售限制」。當你作為白居二買家買入單位時，你同時也繼承了這間屋原有的轉售條款。這就是為何市場上會出現遠超兩年，甚至長達十年、十五年的「鎖死期」說法。
為何禁售期遠超兩年？解構房委會轉售限制演變
這項限制的出現，主要是為了回應社會訴求，打擊短期炒賣活動，確保珍貴的資助房屋資源能真正落入有自住需要的市民手中。因此，房委會的轉售政策隨時間不斷演變，對新落成居屋的限制也愈來愈嚴格。早期的居屋轉售限制較為寬鬆，但近年推出的新居屋，其禁售年期已大幅延長。
各年份居屋的轉售限制階梯 (按首次出售日期)
要判斷一個單位的真實鎖死期，關鍵在於查清它的「首次出售日期」。不同年份首次推出的居屋，遵循著不同的轉售階梯：
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2018年或之前首次出售的單位：這些單位的五年轉讓限制期早已屆滿。所以，白居二買家購入後，只需遵守自己本身的兩年禁售期。兩年後便可在第二市場轉售，或隨時補地價後在自由市場出售，靈活性最高。
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2019年至2021年首次出售的單位：轉售限制期延長至十年。由首次轉讓契據日期起計，首兩年內，業主只可以在第二市場以不高於原價的價格轉售；第三至第十年，則可在第二市場自行定價轉售。必須等到十年期滿後，才可以補地價在自由市場出售。
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2022年及之後首次出售的單位：限制最為嚴格，轉售限制期長達十五年。由首次轉讓契據日期起計，首五年內，業主只可以在第二市場以不高於原價的價格轉售；第六至第十五年，才可在第二市場自行定價轉售。而要補地價在自由市場出售，則需要等待整整十五年。
【買樓攻略】如何揀選合適居屋，避開15年轉售鎖死期？
了解白居二禁售期的雙重限制之後，下一步就是實際的揀樓策略。面對不同年份、不同禁售期的居屋，選擇哪一種最適合自己，確實需要花點心思。每個人的買樓目標都不同，所以揀樓策略也應該有所區別。以下我們將根據你的理財目標和居住年期，拆解成三個主要策略，助你找到最合適的單位。
策略一 (短線投資/靈活變通)：瞄準已過禁售期的舊居屋
目標樓盤：首次出售日為2018年或之前
如果你希望資產配置更具彈性，或者未來幾年的人生規劃可能有變動，這個策略就最適合你。選擇那些早已過了房委會原有轉售限制的居屋，可以讓你掌握最大的主導權。
優點與風險分析
優點：最大的好處是極高的流動性。這些單位的業主在補地價後，就可以立即在公開市場自由出售或出租。你作為白居二買家購入後，只需要遵守自己兩年的禁售期，之後同樣可以免補地價在第二市場轉售。萬一遇上財務需要或想換樓，操作上會靈活很多。
風險：主要的風險來自樓齡。樓齡較高的單位，可能存在維修保養的問題，看樓時需要特別留意。另一個關鍵點是銀行按揭，房委會的按揭擔保期由首次出售日起計。樓齡太高的單位，剩餘擔保期可能較短，這有機會影響銀行批出的按揭年期和成數，你可能需要準備較多的首期資金。
策略二 (中期平衡)：兼顧樓齡與流動性
目標樓盤：首次出售日為2019年至2021年
這個策略適合計劃自住一段時間，例如五至十年，但又希望保留一定靈活性的買家。這類單位樓齡相對新，居住質素有保證，同時轉售限制也未算最嚴格。
優點與風險分析
優點：你可以用一個合理的價錢，購入一個樓齡較新的單位，屋苑設施和單位內部狀況通常較佳。在按揭方面，由於單位首次出售日較近，尚餘的政府擔保期充足，較容易向銀行申請到理想的按揭年期和成數，首期壓力相對較輕。
風險：這些單位設有十年的轉售限制。換句話說，由首次出售日起計的十年內，你都不能透過補地價在公開市場自由出售。雖然你在買入兩年後，可以在第二市場轉售給其他合資格人士，但潛在買家群體始終較小，流動性不及可以自由買賣的單位。
策略三 (長線自住)：購入最新樓齡的優質單位
目標樓盤：首次出售日為2022年及之後
如果你的買樓目標非常明確，就是為了建立一個安樂窩，並且沒有在短期或中期內轉售的打算，那麼選擇最新落成的居屋單位就是你的不二之選。
優點與風險分析
優點：你能夠享受到最新的屋苑規劃、設計和設施。單位近乎全新，省卻了大量的維修煩惱和開支。由於是最新期數的居屋，政府的按揭擔保期最長，獲取「九成三十年」按揭的機會極高，能將置業初期的資金壓力減至最低。
風險：最大的代價就是流動性。這些單位背負著長達十五年的轉售限制。在首五年內，單位甚至不能在第二市場以議價方式轉售。這意味著一旦購入，你的資金和選擇將會被長時間鎖定。如果未來家庭結構、工作地點出現意料之外的變化，要換樓將會非常困難。這個策略，只適合對未來有極高確定性的長線自住買家。
破解轉售限制的唯一途徑：補地價程序全解構
談及白居二禁售期，許多業主都會思考一個問題：是否有方法可以合法地提早將單位在市場上自由買賣或出租？答案是肯定的，而這唯一的官方途徑就是「補地價」。這一步驟看似複雜，但只要理解了當中的邏輯，就會發現它是解開資助房屋枷鎖的關鍵鑰匙。
甚麼是補地價？為何能解鎖自由市場買賣？
補地價的法律基礎與作用
簡單來說，當初我們能用低於市價的金額購入居屋，是因為政府豁免了單位的地價。這份折扣就是政府提供的房屋資助。而「補地價」，就是將這筆地價差額交還給政府。
根據《房屋條例》的規定，資助房屋的轉讓契據上附有轉售限制條款。補地價的法律作用，正是移除這些條款。當業主完成補價後，會收到由房屋委員會發出的「解除轉讓限制證明書」。這份文件一經在土地註冊處登記，單位的身份便會由「資助房屋」正式轉為「私人住宅」。從此，業主便擁有該單位的完整業權，可以像處理任何私樓一樣，自由地在公開市場上出售、出租或進行加按，不再受任何轉售對象或年期的限制。
補價金額計算方法及實例
補價金額並不是一個固定數目，而是隨著市場樓價浮動的。它的計算公式其實很直接：
補價金額 = 單位在補價時的市值 × (購入時的折扣率)
這裡的「折扣率」是在你最初簽署買賣協議時，房委會根據當時市值評估出來的。讓我們用一個實例來說明：
假設你在數年前以300萬港元購入一個單位，當時房委會評估的十足市值為500萬港元。
當初的折扣率 = (500萬 – 300萬) ÷ 500萬 = 40%
幾年後，你想補地價將單位在自由市場出售。此時，房委會委派的估價師評估單位當時的市值已升至700萬港元。
你需要繳付的補價金額 = 700萬港元 × 40% = 280萬港元
從例子可見，樓價升得越高，需要補付的金額也越多。反之，若樓市下跌，補價金額亦會相應減少。
申請補地價流程、時間及所需文件
整個申請流程清晰有序，主要分為以下幾個步驟：
- 提交申請：業主需要填妥「評估補價申請書（表格HD1065C）」，連同樓宇轉讓契據副本，一併交回所屬的租約事務管理處。
- 專業估價：房委會收到申請後，會委派專業測量師為單位進行估價，以釐定當時的十足市值。這個過程一般需時約一個月。
- 收到補價通知書：估價完成後，房委會會向業主發出「補價通知書」，清楚列明應繳的補價金額。
- 繳付補價：業主必須在通知書發出日期的兩個月內，前往律師樓簽署法律文件，並繳清所有補價款項。
- 取得解除限制證明：完成付款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。
- 完成註冊：最後一步，是委託律師將證明書送交土地註冊處登記，整個程序才算正式完成。
整個過程由申請到完成，普遍需要數個月時間，大家在計劃資金安排時要預留充足時間。
特殊情況下的業權轉讓及豁免
雖然補地價是主流做法，但在一些特殊的人生狀況下，業主或可在未補地價的情況下轉讓業權。不過要留意，這些並非「走後門」的方法，而是需要向房屋署署長申請並取得特別批准的例外情況。
因離婚、移民、破產等特殊情況的處理
- 離婚：如夫婦雙方因離婚或分居，並獲法庭頒令將單位業權轉歸其中一方，業主可向房屋署申請豁免補地價，將業權轉給前配偶。
- 移民：移民本身並非豁免補地價的理由。若業主因移民需要出售單位，仍需遵守禁售期的規定，或透過補地價在自由市場放售。
- 破產或嚴重財困：若業主面臨破產或陷入極端經濟困難，可提供證明文件向房屋署申請，署方會按個別情況酌情審批，或會批准業主在禁售期內，於居屋第二市場將單位轉售予合資格買家。
- 遺產繼承：若單位業主身故，其合法繼承人（例如名列家庭成員中的配偶或子女）可繼承業權，而無需即時補地價。但如果繼承人本身已擁有其他物業或不符合居住資格，則可能需要在指定期限內，於第二市場將單位出售。
家庭成員間轉名（近親轉讓）的限制與手續
這是一個常見的誤解。資助房屋的業權轉讓受到嚴格規管，並不能像私樓一樣，隨意將業權轉給父母、子女等近親。在未補地價前，要增加或刪除業主姓名，必須有充份的特殊理由，並事先獲得房屋署署長的書面批准。
常見獲批的理由包括：
- 加入配偶：業主結婚後，可申請將配偶的名字加入成為聯名業主。
- 業主身故：聯名業主其中一方去世，可申請將其名字從業權中刪除。
- 年邁或健康問題：原業主因年滿65歲或以上、或因健康理由（需醫生證明）希望將業權轉給名列戶籍內的成年家庭成員。
除上述情況外，純粹基於個人意願的轉名申請，例如想將物業提早轉給子女，通常不會獲批。申請人需要向房屋署提交申請及相關證明文件，由署方作最終決定。
違規轉售的法律風險與後果
大家都知道白居二禁售期設有轉售限制，但總有人會心存僥倖，嘗試挑戰法律底線。這種做法其實非常危險，因為違規轉售的後果遠比想像中嚴重，不單止交易會被作廢，買賣雙方甚至地產代理都可能要負上刑事責任。
違反《房屋條例》的嚴重後果
對買賣雙方及地產代理的潛在刑責
香港的資助房屋轉讓受到《房屋條例》（第283章）嚴格規管。如果業主在指定的禁售期內，未經許可或未補地價就將單位出售，根據條例第17B條，該買賣協議會被視為無效，法律上根本不成立。換句話說，買家就算付了錢，也無法獲得單位的合法業權。
事情不只是交易作廢這麼簡單。任何促成非法轉讓的人士，包括賣家、買家以及從中協調的地產代理，都可能觸犯條例第27A條的刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款五十萬元及監禁一年。所以，無論是為了賺快錢的賣家，還是貪圖便宜的買家，一旦踏入這個法律灰色地帶，就要有面臨嚴重刑責的心理準備。
房委會如何追查及執法
房委會設有多種途徑追查違規轉售個案。當單位進行業權轉讓時，相關文件需要提交到土地註冊處進行登記，房委會可以透過審查這些公開紀錄，核對單位的首次出售日期與轉讓日期，從而識別出在禁售期內進行的非法交易。
此外，房委會亦會處理市民的舉報。如果有人發現或懷疑存在違規轉售情況，可以向房委會的專責小組提供資料。一旦證實違規，房委會除了會採取法律行動追究相關人士的刑事責任外，更有權收回該單位。這意味著買家最終會錢貨兩失，絕對是得不償失。
如何識別及避免違規交易
作為一個精明的買家，主動查證和尋求專業協助，是保障自己免墮陷阱的最佳方法。以下兩個步驟是買樓過程中不可或缺的。
查閱土地註冊處紀錄（查冊）的重要性
「查冊」是置業前最基本也是最重要的一步。任何人都可以透過土地註冊處的服務，查閱目標單位的業權資料紀錄。一份完整的土地登記冊（Land Register）會詳細列出單位的歷史業主、成交價，以及最重要的—由房委會施加的轉讓限制條款。
這些條款會白紙黑字清楚寫明單位的禁售年期和轉售條件。透過查冊，你可以即時核實單位是否仍在禁售期內，賣家有沒有權力出售。這個簡單的動作，就像為物業做一次「身體檢查」，能有效過濾掉有問題的盤源，避免日後的法律糾紛。
委託專業律師處理買賣的必要性
在香港買賣物業，委託律師是法定程序，但律師的角色遠不止處理文書工作。一位專業的物業買賣律師，是你最可靠的「守門人」。
律師在接到委託後，第一件事就是為單位進行詳細的查冊，並會仔細審閱所有法律文件。如果他們發現單位附有未解除的轉售限制，根據專業操守，他們有責任向你清晰解釋當中的法律風險，並且會拒絕處理這類違法的交易。所以，聘用一位信譽良好且經驗豐富的律師，就等於為你的交易買了一重重要的保險，確保整個買賣過程合法合規，讓你安心置業。
白居二禁售期及補地價常見問題 (FAQ)
白居二買家的「兩年禁售期」與一手居屋業主的「轉售限制」有何不同？
這是一個很好的問題，因為兩者確實是完全不同的概念。簡單來說，「兩年禁售期」是針對白居二買家個人的限制，而「轉售限制」則是單位本身附帶的限制。
白居二買家的「兩年禁售期」，是指買家由簽署單位轉讓契據當日起計，兩年之內，不可以將單位在居屋第二市場轉售。這項限制是為了確保資助房屋資源是用於自住，而非短線投機。
至於一手居屋業主的「轉售限制」，則是根據單位首次出售的年份而定，限制會隨政策收緊而變得愈來愈長。例如近年新落成的居屋，轉售限制期可長達十年甚至十五年。這個限制規管了單位何時可以進入第二市場，以及何時才可以補地價後在自由市場出售。所以，白居二買家購入單位後，除了要遵守自己買家身份的兩年禁售期，也要留意單位本身原有的轉售限制階段。
在各階段的禁售期內，單位可以出租嗎？
答案非常明確，是不可以的。根據《房屋條例》，所有未補地價的資助出售房屋，包括透過白居二計劃購入的單位，都必須由業主及名列申請表上的家庭成員作自住用途。
在未完成補地價程序前，將單位出租、分租或以任何形式讓渡佔用權，都屬於違法行為。房委會設有專責隊伍進行抽查，一旦發現違規情況，有權收回單位。因此，如果業主希望將單位出租以獲取租金回報，唯一合法途徑是先向房委會申請評估及繳付補地價，將單位轉為私人物業後，便可自由出租。
轉售限制年期會否影響銀行按揭申請及估價？
轉售限制年期與銀行按揭審批有間接關係，但銀行更看重的是由房委會提供的「按揭還款保證期」。
房委會為居屋單位提供最長達五十年的按揭保證期（由屋苑首次出售日起計）。一般來說，樓齡較新、仍在轉售限制期內的單位，因為剩餘的政府擔保期很長，銀行視其為風險較低的貸款，所以普遍願意批出較高的按揭成數（例如九成）和較長的還款期（例如三十年）。
相反，一些樓齡較高、早已過了所有轉售限制的舊居屋，雖然買賣更自由，但因為剩餘的政府擔保期較短甚至已經完結，銀行在審批按揭時會比較審慎，批出的按揭成數和年期也可能較為遜色。所以，限制年期本身不是銀行的主要考量，單位的樓齡及剩餘擔保期才是關鍵。
完成補地價後，是否就沒有任何轉售限制？
是的，一旦完成整個補地價程序，所有由房委會施加的轉售限制都會隨之解除。
補地價的法律意義，就是業主向政府買回單位業權中包含資助的部份（即當初的買樓折扣）。當業主繳付了補價金額，並在土地註冊處完成相關的註冊手續後，該單位在法律上就等同於一個普通的私人物業。
屆時，業主便擁有該單位的完整業權，可以隨時在自由市場上將單位出售、出租或轉讓給任何人，而毋須再向房委會申請提名信或受任何轉售時間、對象或價格的限制。白居二買家本身的兩年禁售期，在單位完成補地價後亦同樣不再適用。