正在考慮出售您持有的居屋單位，卻對繁複的程序和眾多限制感到無從入手？居屋買賣涉及獨特的轉讓限制、補地價計算，以及在「居屋第二市場」與「公開市場」之間的抉擇，確實比一般私樓交易複雜。
本終極指南將為您一站式拆解所有疑問。我們將由最基本的出售資格查核入手，深入剖析兩大市場的利弊與放盤策略，再分步詳解各自的交易流程。此外，本攻略更會聚焦於最關鍵的「補地價」環節，從計算方法、財務技巧到法律風險，為您提供全方位解析，助您清晰掌握每一步，充滿信心地完成物業出售。
準備居屋賣樓：評估您的出售資格與最佳途徑
當您開始考慮居屋賣樓的計劃時，第一步就是弄清楚自己的單位是否符合出售資格。與私人樓宇不同，居屋賣出受到香港房屋委員會（房委會）的轉讓限制。這些限制會根據您買入單位的年份而有很大分別。了解清楚這些規則，是順利完成整個居屋賣樓程序的第一步。
我可以賣居屋嗎？最新轉讓限制快速查閱
要確定您的居屋賣盤資格，最關鍵的因素是單位「首次轉讓契據」的簽署日期。房委會近年不斷收緊轉售限制，所以不同時期的政策差異很大。您可以根據以下年份劃分，快速找到適用於您單位的規則。
2022年及之後首次推售的單位 (最嚴格限制)
這批單位的轉讓限制最為嚴格。
由首次轉讓契據日期起計：
* 第1至5年內：業主必須在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予合資格人士。
* 第6至15年內：業主可以在居屋第二市場，按自行議定的價格，將單位轉售予合資格人士。
* 15年後：業主可以繳付補地價後，在公開市場自由出售單位；或者選擇繼續在居屋第二市場免補地價出售。
2019年至2021年首次推售的單位
這段時期購入的單位，限制期較長。
由首次轉讓契據日期起計：
* 第1至2年內：業主必須在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予合資格人士。
* 第3至10年內：業主可以在居屋第二市場，按自行議定的價格，將單位轉售予合資格人士。
* 10年後：業主可以繳付補地價後，在公開市場自由出售單位；或者選擇繼續在居屋第二市場免補地價出售。
2018年首次推售的單位
這年推售的單位設有5年的轉讓限制期。
由首次轉讓契據日期起計：
* 第1至2年內：業主必須以不高於原來買價的價格，透過房委會提名轉售予合資格人士。
* 第3至5年內：業主可以在居屋第二市場，按自行議定的價格，將單位轉售予合資格人士。
* 5年後：業主可以繳付補地價後，在公開市場自由出售單位；或者選擇繼續在居屋第二市場免補地價出售。
2017年及之前首次推售的單位
早期居屋的限制相對寬鬆，大部分單位的5年轉讓限制期都已經屆滿。
* 居屋第二市場：業主可以隨時免補地價，在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位。
* 公開市場：業主也可以隨時向房委會申請評估補價，繳付補價後，便可在公開市場自由出售單位。
居屋賣樓核心術語：掌握三大關鍵概念
在處理居屋買賣時，您會經常接觸到幾個專有名詞。理解它們的意思，有助您清晰地規劃出售策略。
什麼是公開市場 (自由市場)？
公開市場就是我們一般理解的自由物業市場。當居屋單位繳付了補地價之後，所有轉讓限制都會被解除。單位就等同於私人樓宇，可以自由地出售、出租或轉讓給任何人士，買家身份不受任何限制。
什麼是居屋第二市場 (居二市場)？
居屋第二市場是一個受限制的市場。它允許居屋業主在毋需補地價的情況下，將單位出售給持有「綠表」或「白表居屋第二市場計劃」（白居二）資格的買家。這個市場的設立，是為了促進資助房屋在合資格人士之間的流轉。
什麼是補地價？
由於政府以折扣價向市民出售居屋，所以這份折扣就是政府的資助。補地價，就是業主向政府歸還這筆資助的過程。當業主決定要在公開市場出售或出租單位時，就需要向房委會支付一筆款項，計算方法是根據單位在補價時的十足市值，乘以當初購入單位時的折扣率。完成補地價後，單位便能在市場上自由流通。
法律風險警示：違規進行居屋交易的嚴重後果
進行居屋交易，必須嚴格遵守《房屋條例》的規定。任何試圖繞過規則的行為，都可能引致非常嚴重的法律後果。
《房屋條例》下的法律責任
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未經批准或未補地價而進行的居屋轉讓、出租或其他形式的交易，均屬違法行為。促成非法交易的相關人士，包括業主、買家甚至地產代理，都可能觸犯法例。
交易無效與潛在刑事檢控
違規交易在法律上是無效的。這代表買家即使支付了樓價，也無法獲得單位的合法業權，最終可能血本無歸。更嚴重的是，違法者一經定罪，最高可被判處罰款及監禁。所以，依足程序進行交易，是保障買賣雙方權益的唯一途徑。
釐清兩大居屋賣樓市場：深入比較第二市場與公開市場
決定要進行居屋賣樓，首先要面對的，就是一個關鍵的選擇題：你的單位應該在哪個市場出售？香港的居屋賣盤主要分為兩個截然不同的市場，分別是「居屋第二市場」和「公開市場」。兩者最大的分別在於是否需要「補地價」，這個決定直接影響你的目標買家、潛在售價、前期資金需求和整個居屋賣樓程序。讓我們一起來深入了解這兩個市場的運作模式。
選擇一：在居屋第二市場出售 (免補地價)
這個市場可以理解為一個受政府資助和規管的內部轉讓平台。業主可以在毋需預先向政府支付補地價的情況下，將單位轉售給合資格的買家。
目標買家：誰是「綠表」及「白居二」資格人士？
在第二市場，你的買家並非任何路人，而是持有特定資格證明的人士。他們主要分為兩類：
第一類是「綠表資格」人士，主要是指現有的公共租住房屋（公屋）住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。
第二類是「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的中籤者。他們是符合入息及資產限制，但本身並非公屋住戶的香港永久性居民。
優點：無需籌集大筆資金補地價，流程相對快捷
選擇第二市場的最大好處，就是可以省卻籌集一大筆資金去補地價的步驟。補地價金額動輒過百萬，對大部分業主來說都是一個不小的負擔。此外，由於買賣雙方都在房委會的框架下進行交易，整個居屋賣出流程相對標準化，時間上可能更有效率。
缺點：買家群體受限，樓價或略低於公開市場
這個市場的缺點也十分明顯。你的潛在買家僅限於持有有效「綠表」或「白居二」資格的人士，買家基礎相對狹窄。因為競爭者較少，加上單位仍帶有轉讓限制，所以單位的最終成交價，通常會比已補地價並可在公開市場自由買賣的同類單位稍低。
選擇二：在公開市場出售 (需先補地價)
當你向房委會繳付了補地價金額後，你的居屋單位就解除了所有的轉讓限制，等同於一間普通的私人樓宇，可以在公開市場上自由買賣。
目標買家：任何人士，不受資格限制
在公開市場上，你的居屋賣盤可以面向全香港甚至海外的任何買家。無論是本地居民、非本地居民，甚至是公司名義的買家，只要他們有興趣和財力，都可以購買你的單位，完全沒有任何身份資格的限制。
優點：潛在買家基礎廣，樓價可完全反映市場價值
買家基礎廣闊，意味著有更多人競爭你的單位，自然有機會以更高的價格將居屋賣出。公開市場的樓價完全由市場供求決定，能夠充分反映單位的真實價值，通常是業主獲取最高回報的途徑。
缺點：必須先繳付補地價，涉及較大前期開支及較複雜程序
選擇這條路的最大挑戰，就是你必須在正式完成交易前，先自掏腰包繳付整筆補地價。這筆前期開支非常龐大，對業主的現金流是一大考驗。同時，整個程序會增加評估補價和辦理補價手續等步驟，相對更為複雜和耗時。
快速決策：我應在哪個市場放盤？
了解完兩個市場的利弊後，你可以根據以下三個核心因素，快速判斷哪一個市場更適合你的情況。
資金狀況考慮
這是最實際的問題。你手頭上是否有足夠的流動資金，用來支付可能高達七位數字的補地價金額？如果沒有，那麼在居屋第二市場放盤幾乎是你唯一的選擇。
時間規劃考慮
你期望多快完成整個賣樓過程？如果你希望流程盡量簡潔，時間上更有預算，第二市場的標準化程序可能更適合你。公開市場因為涉及補地價評估和審批，整個時間線會被拉長。
目標售價考慮
你對單位售價的期望有多高？如果你的首要目標是實現資產價值的最大化，並且不介意前期的資金投入和較長的交易時間，那麼公開市場無疑是你的最佳選擇。如果你的目標是順利套現，並且接受一個合理但非最高的市場價格，那麼第二市場會是一個更安穩的選項。
居屋賣樓程序全攻略：兩大市場分步詳解
當你決定要進行居屋賣樓，首先要清楚整個居屋賣樓程序。其實程序本身並不複雜，主要視乎你選擇在哪個市場出售。以下我們會將「居屋第二市場」和「公開市場」的賣樓步驟逐一拆解，讓你對整個流程有個清晰的藍圖。
方案一：居屋第二市場出售程序
選擇在居屋第二市場將居屋賣出，好處是毋需預先支付一大筆補地價費用。整個流程由申請文件開始，直至交樓，一般可分為五個主要步驟。
第一步：申請「可供出售證明書」(准賣證)
這是你居屋賣盤計劃的第一步。這份「可供出售證明書」，坊間俗稱「准賣證」，是房委會發出的官方文件，證明你的單位符合資格在居屋第二市場轉售。你需要填妥申請書，連同樓契副本及指定申請費用，遞交至相關的租約事務管理處。房委會審核資料無誤後，就會發出這份關鍵文件。
第二步：放盤、尋找買家及簽訂臨時買賣合約
取得「准賣證」後，你就可以正式將單位放盤。你可以委託地產代理，或者自行在網上平台尋找買家。當你與持有「購買資格證明書」（准買證）的合資格買家就樓價達成共識後，雙方就可以簽訂臨時買賣合約，買家此時會支付臨時訂金（細訂）。
第三步：買賣雙方向房委會申請「提名信」
簽署臨時買賣合約後，買賣雙方的代表律師會一同向房委會提交文件，當中包括你的「准賣證」正本和買家的「准買證」正本，以申請「提名信」。這封信的作用是正式確認房委會同意你將單位賣給這位獲提名的買家。這是居二市場交易獨有而且不可或缺的環節。
第四步：聘請律師處理樓契及簽訂正式買賣合約
成功獲發「提名信」後，代表交易得到官方許可。接著，雙方律師會草擬並安排簽署正式買賣合約。買家在此階段需要支付加付訂金（大訂）。律師會開始處理樓契的審核及轉名等法律文件。
第五步：完成交易，正式交樓
來到最後一步，在雙方協定的成交日當天，買方律師會將樓價尾數支付給你的律師。確認款項收妥後，你便可以將單位鎖匙正式交予新買家。律師會處理打釐印及到土地註冊處登記轉讓契據，整個交易便圓滿結束。
方案二：補地價後於公開市場出售程序
如果你希望將單位出售給任何人士，不受買家資格限制，那就要先完成補地價，然後在公開市場（或稱自由市場）出售。流程與第二市場的主要分別在於交易前的準備工作。
第一步：向房委會提交「評估補價申請書」
這個方案的首要任務是處理補地價。你需要向房委會遞交「評估補價申請書」，並繳付相關的手續費。之後，房委會會委派測量師行到你的單位視察及估價，以評估你需要補回的地價金額。
第二步：繳付補價，領取「解除轉讓限制證明書」
房委會完成估價後，會向你發出「評估補價通知書」，列明應繳的補價金額。你必須在指定期限內（通常為兩個月）繳清款項。成功繳款後，你會收到一份非常重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這代表你的單位已解除轉讓限制，等同於私人樓宇。
第三步：放盤、尋找買家及簽訂臨時買賣合約
取得「解除轉讓限制證明書」後，你的單位就可以在公開市場自由放售。這個階段的程序與一般私樓買賣無異。你可以尋找任何有興趣的買家，議定價格後便可簽訂臨時買賣合約。
第四步：聘請律師處理樓契及簽訂正式買賣合約
與私樓交易流程一樣，簽署臨約後，雙方會委託各自的律師處理買賣事宜，並在指定時間內簽訂正式買賣合約。買家會按合約支付訂金。
第五步：完成交易，正式交樓
最後，在成交日當天，買家支付樓價餘款，你交出單位鎖匙。律師會負責處理後續的法律及註冊手續，標誌著你的居屋已成功在公開市場售出。
居屋補地價全攻略：計算方法、財務技巧與注意事項
談及居屋賣樓，補地價是許多業主在公開市場放盤前必須面對的重要一環。這筆款項的計算方式，以及當中涉及的財務技巧與潛在風險，直接影響整個居屋賣樓程序的順暢度與最終收益。以下為你詳細拆解補地價的各個環節，助你清晰規劃。
我何時需要補地價？
於公開市場出售、出租或以其他方式轉讓前
簡單來說，當你希望將你的居屋單位視為一間普通的私人樓宇，在不受任何身份限制的公開市場上自由買賣，你就需要先完成補地價。補地價的正式意義是向政府補回當年你購入單位時所享有的折扣差額。完成這個步驟後，房委會會發出「解除轉讓限制證明書」，你的單位便能在公開市場自由出售、出租，或進行加按等其他轉讓安排，不再受任何轉售對象的資格所限。
補地價金額如何計算？
官方計算公式詳解：補價金額 = 補價時市值 × (1 – 購入時折扣率)
補地價的金額並不是一個固定數字，而是根據一條官方公式計算得出。這條公式是：
補價金額 = 房委會評估的單位補價時市值 × 當年購入單位的折扣率
這裡有兩個關鍵點需要理解：
1. 補價時市值：這不是你當初的買入價，也不是你現在打算的賣出價。這是由房委會委託的專業測量師行，根據單位在申請補價當時的市場狀況所評估出來的價值。
2. 購入時折扣率：這是指你當初購買單位時，政府給予你的樓價折扣百分比。計算方法是「(單位當時市值 – 單位當時購入價) ÷ 單位當時市值」。
換言之，政府在你買樓時資助了你多少百分比，在你決定於公開市場賣樓時，就需要按最新的市值，將同等百分比的價值歸還給政府。
如何查找你單位的準確折扣率？
每個居屋單位的折扣率都可能有所不同，即使是同一屋苑、同一期數，實際折扣率也未必完全一樣。最準確的資料，是查閱你手上那份由律師樓保管的「首次轉讓契據」(First Assignment)。這份法律文件上會清晰列明你單位當時的市值和你的買入價，你可以根據這兩個數字，準確計算出你單位的折扣率。在計劃居屋賣盤時，找出這份文件是必要的第一步。
案例分析：樓價升跌對補地價金額的影響
補地價金額與樓市的升跌有直接關係。讓我們用一個簡單例子說明：
假設陳先生當年以七折 (30%折扣率) 購入一個居屋單位。
- 情況一：樓市上升
- 假設房委會現時評估單位市值為600萬元。
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補地價金額 = 600萬元 × 30% = 180萬元
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情況二：樓市下跌
- 假設房委會現時評估單位市值為400萬元。
- 補地價金額 = 400萬元 × 30% = 120萬元
由以上可見，樓價越高，你需要支付的補地價金額就越多。反之亦然。這解釋了為何有些業主會選擇在樓市調整期完成補地價程序。
補地價財務技巧與風險管理
財技分享：如何利用賣樓交易日同步完成補地價？
許多業主面對的最大難題，是未必有數百萬的流動資金預先支付補地價。其實，你可以利用賣樓交易的流程，同步完成補地價。
具體操作是，你先與買家簽訂臨時買賣合約，然後向房委會申請評估補價。在合約中，成交期需要預留較長時間，例如三個月，以確保有足夠時間等待房委會的評估結果。在正式成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入你的代表律師樓的戶口。然後，你的律師會即時開出本票，先用這筆資金代你向房委會支付補地價款項，接著清還你的銀行按揭餘額，最後的餘款才會轉交給你。這個方法令整個居屋賣出流程順暢得多。
避坑指南：為何補地價前不應進行豪華裝修？
這是一個非常重要的提醒。因為補地價金額是基於房委會對單位「現時市值」的評估，而單位的內部狀況是影響估價的因素之一。如果你在申請補地價前，花費數十萬進行了豪華裝修，測量師上門評估時，很可能會因此調高單位的估值。更高的估值意味著你需要支付更多的補地價。最明智的做法，是在成功補地價之後，才開始進行任何大型的裝修工程。
風險剖析：由買家負責補地價的潛在法律風險
市場上偶爾會出現一些交易，由買賣雙方協議，買家以一個較低的「未補地價」價錢買入單位，並由買家自行負責補地價。這種操作雖然看似能解決賣家資金不足的問題，但對買賣雙方都存在風險。
對買家而言，最終的補地價金額可能比預期高，導致總成本失控。更重要的是，這種交易安排可能被稅務局視為意圖以較低的成交價為基礎去繳付印花稅。稅務局有權重新評估物業的應有價值，並追討印花稅差額及罰款。因此，除非有專業法律意見的清晰指引，否則最穩妥的做法，依然是由賣家完成補地價的責任後，再以一個清晰的「已補地價」價錢進行交易。
居屋賣樓常見問題 (FAQ)
在計劃居屋賣出的過程中，你可能會遇到各種疑問。我們整理了一些業主最常提出的問題，並提供清晰的解答，希望能夠幫助你更順利地完成整個居屋賣樓程序。
Q1. 補地價後可以不出售單位嗎？
答案是可以的。這是一個很常見的疑問。完成補地價手續後，你的居屋單位在法律上就等同於一個私人住宅單位。這代表單位的轉讓限制已經解除。你擁有完全的自主權，可以選擇將單位在公開市場放售，也可以選擇將其出租，或者繼續自住。補地價這個動作，只是為你的資產解鎖了更多的可能性，但並不強制你必須立即進行居屋賣盤。
Q2. 申請「准賣證」後，是否必須完成交易？
答案是不必須的。申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）只是居屋賣樓程序中的第一步，代表你取得了在居屋第二市場出售單位的資格。這份文件本身並沒有設定有效期限，所以你取得證明書後，可以根據自己的時間規劃和市場情況，決定何時才正式將居屋賣出。它給予了業主很大的彈性，你並不需要因為申請了文件而倉促完成交易。
Q3. 補地價的款項可以申請按揭嗎？
這點需要特別注意，答案是不可以。補地價的款項，不能透過為該單位申請新的按揭或加按來支付。業主必須動用自己的現金儲備、其他貸款或其他資產來繳付這筆費用。因此，在決定於公開市場進行居屋賣樓前，務必仔細評估自己的財務狀況，確保有足夠的流動資金應付補地價的開支。
Q4. 是否所有居屋都需要補地價才能在自由市場出售？
絕大部分的居屋都需要，但確實存在極少數的例外情況。
最早期居屋的豁免情況
在居屋計劃推出的最早期，即是第一期至第三期甲的單位，由於當時的地契條款與後來不同，並沒有設立轉讓限制。因此，這些極少數的早期居屋單位，並不需要補地價，就可以直接在自由市場上出售。不過，這只適用於極少數的特定屋苑，絕大部分的居屋單位都受轉讓限制規管。
Q5. 如果我對房委會的估價不滿意，可以上訴嗎？
可以的。如果你認為房委會對你單位的補地價估價過高，你有權提出異議。一般來說，你需要在收到「評估補價通知書」後的一個指定期限內（例如28天內），以書面形式向房委會提出反對。房委會會重新審核個案。如果最終結果你仍然不滿意，你還可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
Q6. 整個居屋賣樓程序，由開始到完成大概需要多長時間？
整個居屋賣樓程序所需的時間，主要取決於你選擇在哪個市場出售。
* 在居屋第二市場出售：整個流程包括申請「准賣證」、尋找合資格買家、申請「提名信」、處理法律文件到最終交樓，如果過程順利，一般需要大約2至3個月的時間。
* 在公開市場出售：這個途徑因為涉及補地價程序，時間會稍長。由向房委會提交估價申請，到取得估價結果，一般需要約一個月。之後再放盤尋找買家、簽約及處理法律文件。因此，整個過程通常需要大約3至4個月，甚至更長的時間。