居屋在未補地價的情況下，業權轉讓（俗稱「轉名」或「甩名」）限制多多，既不能隨意買賣，承讓人亦必須是認可家庭成員。因結婚、離婚、移民或家庭成員變故等原因，需要將業權轉讓予家人？本文將為你整合一份全面的居屋業權轉讓攻略，由房委會接納的10大轉讓原因、詳細的4步申請流程，到印花稅、律師費等各項費用總覽，一文看清所有細節，助你順利完成轉名手續。
居屋業權轉讓的兩大前設：未補地價下的限制
計劃進行居屋業權轉讓，首先要理解整個程序的基礎。因為未補地價的居屋涉及政府資助，所以它的業權轉讓限制，跟一般私人樓宇完全不同。在遞交任何居屋業權轉讓申請書之前，必須要先符合由房屋署訂立的兩大前設條件。這兩個條件缺一不可，是成功申請的入場券。
前設一：必須經由「無償轉讓」即「送契」方式進行
第一個前設，是整個居屋轉讓業權的過程，本質上是一份「禮物」。法律上，這稱為「無償轉讓」，也就是我們常聽到的「送契」。簡單來說，現任業主是將單位業權「送」給新的業權持有人，當中不可以涉及任何金錢交易。這樣做的目的，是為了確保資助房屋的福利不會被濫用，防止有人以轉名為藉口，變相將單位出售圖利。所以，除了業主因破產而由法定程序處理的極少數情況外，所有申請都必須是零金錢代價的轉讓。
前設二：承讓人必須為單位「認可家庭成員」
第二個前設，是關於接收業權一方的身份資格。這位新的業權持有人（承讓人），必須是該單位在房屋署紀錄冊上已登記的「認可家庭成員」。這一點非常重要，並不是任何親戚關係都可以。例如，一位沒有登記在戶籍內的子女，即使是直系親屬，也不符合資格。因為政府的房屋資助，是提供給整個認可的家庭，所以業權的轉移，也理應在現存的家庭成員之間進行。唯一的常見例外，是因業主離世而觸發的遺產繼承，屆時的處理方式會有不同。
我是否符合資格？房委會接納的10大轉讓原因
進行居屋業權轉讓，並不是隨時都可以申請的。房屋委員會（房委會）有一套清晰的指引，只有在特定而且合理的情況下，才會酌情批准未補地價居屋的業權轉讓申請。想知道自己是否符合資格？不如看看房委會通常會接納的以下十大原因，逐一對照你的情況。
原因1：結婚或有成員加入，增加配偶或認可成員為聯名業主
這是最常見的喜事之一。如果你結婚了，希望將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，房委會一般都會接納。同樣地，如果想增加戶籍內的其他認可家庭成員為聯名業主，也可以提出申請，讓物業由家人共同持有。
原因2：離婚或分居，業權轉讓予其中一方
當婚姻關係結束，處理資產是必須的一步。如果因離婚或合法分居，法庭判令或雙方協議將單位的業權歸於其中一方，業主便可以向房委會申請，將業權完全轉給前配偶或戶籍內的認可家庭成員。
原因3：業主結婚後，自願遷出以配偶物業作為居所
另一種與結婚相關的情況是，業主本人結婚後，決定搬到配偶擁有的物業中居住。在這種情況下，業主可以申請將原有的居屋單位，轉名給單位內其他已登記的家庭成員，確保居屋資源能繼續由有需要的家人使用。
原因4：業主需要移民或長居海外
人生規劃總有轉變。如果業主決定移民，或者因為工作需要而必須長居海外，繼續持有香港的資助房屋便不太合適。因此，房委會容許業主申請將業權轉讓給戶籍內的家庭成員。
原因5：為符合申請其他房屋福利的資格
為了避免市民享用雙重房屋福利，如果業主、配偶或任何家庭成員需要申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而持有居屋業權會令他們不符合申請資格，就可以申請進行居屋轉讓業權。
原因6：家庭成員曾支付大部分樓價或按揭供款
這個原因關乎公平。有時候，單位的首期或長期的按揭供款，實際上是由另一位沒有登記為業主的家庭成員支付。為了反映這個財務貢獻的實況，房委會允許申請將業權轉給這位實際出資的家庭成員。
原因7：業主去世，由合資格成員繼承業權
這是最直接的業權繼承情況。當業主不幸離世，其業權就需要根據遺囑或遺產法例，轉讓給合法的繼承人。只要繼承人符合房委會的資格，這類申請一般都會順利獲批。
原因8：業主年滿65歲或以上，希望轉讓業權
為了方便長者規劃資產，如果業主年滿65歲，房委會亦會接納其轉讓業權的申請。業主可以藉此提早安排，將單位業權轉移給希望繼承的家庭成員。
原因9：業主因健康問題（危疾）需長期住院或得到照顧
假如業主不幸患上嚴重疾病，需要長期住院或入住安老院舍接受照顧，處理物業事宜可能會變得困難。基於體恤的理由，房委會容許業主在這種情況下申請轉讓業權。
原因10：業主破產，按法例轉讓業權
這是一個比較特殊但依法處理的情況。當業主被法庭頒布破產令，其資產（包括居屋單位）會交由破產管理署署長或受託人處理。屆時，單位的業權會按法律程序轉讓，以償還債務。
居屋轉名/甩名申請流程四部曲
談到居屋業權轉讓，整個申請流程聽起來可能有點複雜，但其實只要把它拆解成四個清晰的步驟，就會發現一切都變得有條不紊。掌握了這個流程，處理居屋轉讓業權自然就更加得心應手。現在，就讓我們一步一步來看看如何完成整個申請。
步驟一：填妥申請書及備妥證明文件
萬事起頭難，申請的第一步就是準備功夫。這一步做得好，後續的流程就會順暢很多。你需要做的主要有兩件事：填寫好申請表格，還有根據你的轉讓原因，集齊所有相關的證明文件。
如何填寫申請書 (表格HD7)？
首先，你需要從房委會網站下載最新的「居屋業權轉讓申請書」（表格HD7）。填寫時有幾個小貼士：資料務必準確無誤，字跡要清晰，最好避免使用塗改液。最重要的一點，是業主在表格上的簽名式樣，必須與當初簽署樓宇買賣文件時的簽名完全相同，房委會會進行核對。
各類轉讓原因所需證明文件清單
這部分是整個申請的核心，因為你需要用文件來證明你符合房委會接納的轉讓原因。不同的原因，需要的文件也完全不同。舉幾個常見例子：
- 離婚或分居： 需要提交絕對判令（Decree Absolute）及法庭命令，或雙方簽署的分居協議副本。
- 業主結婚後遷出： 需要提交業主的結婚證書，以及他與配偶的新住址證明副本。
- 業主移民或長居海外： 需要提交外國的居留簽證、護照或由僱主發出的長期工作證明等文件副本。
- 業主去世： 情況相對複雜，一般需要遺囑認證書或遺產管理書、死亡證及豁免遺產稅證明書等副本。
準備文件時，記得要集齊所有項目，以免因文件不齊而延誤審批進度。
步驟二：親身遞交申請及繳付申請費
當你填妥申請書，也備妥所有證明文件後，就可以進入遞交申請的階段。
遞交地點、辦公時間及方式
你需要將整份申請文件，親身交往你所屬屋邨的「分區租約事務管理處」。由於各辦事處的地址及辦公時間或有不同，建議在出發前先到房委會網站查閱最新的資料，確保不會白走一趟。
第一筆費用：申請手續費 (HK$3,020)
遞交申請時，你需要同時繳付第一筆費用，即申請手續費港幣$3,020（此為現時收費，或會調整）。這筆費用是用作處理你的申請的行政開支。有一點非常重要，就是這筆費用一經繳付，不論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，都不會獲得退還。
步驟三：等待房委會審批
遞交申請後，就需要耐心等待房委會的審批結果。
審批需時：約六星期
一般來說，如果你的文件齊全，房委會房屋資助分處大約需要六個星期的時間去處理你的申請。之後，你會收到書面通知，告知你的申請結果。
成功獲批：領取「業權轉讓同意書」
如果申請成功獲批，你會收到一份名為「業權轉讓同意書」的重要文件。這份文件代表房委會正式批准你的業權轉讓申請，你可以憑此文件進入最後的法律程序階段。
步驟四：聘請律師辦理法律文件
收到「業權轉讓同意書」後，就代表你可以正式啟動法律程序，完成最後的業權交接。
處理轉讓契（送契）及現有銀行按揭
你需要自行聘請律師，協助辦理業權轉讓的法律手續。律師會負責草擬一份不涉及金錢交易的轉讓契（俗稱「送契」），並將草稿交給房屋署審批。如果你的單位仍有銀行按揭，律師也會協助你與銀行溝通，處理按揭轉變的相關安排。有關居屋業權轉讓印花稅等稅務問題，你的律師亦會提供專業意見。
第二筆費用：房屋署批核法律文件行政費 (HK$2,630)
當你的律師將轉讓契草稿呈交房屋署法律事務分處審批時，你需要繳付第二筆費用，即港幣$2,630的行政費（此為現時收費，或會調整）。與申請費一樣，這筆費用同樣是不設退還的。
注意「業權轉讓同意書」一年有效期
最後一個溫馨提示，也是最關鍵的一點：房委會發出的「業權轉讓同意書」只有一年有效期。你必須在同意書發出日期起計的一年內，完成所有法律手續，包括簽署轉讓契。如果超過了有效期，同意書便會自動失效，屆時你需要從頭開始重新申請，並再次繳付所有費用。所以，收到同意書後，記得要盡快聯絡律師辦理手續。
居屋業權轉讓費用總覽：由政府收費到律師費
準備進行居屋業權轉讓，除了要清楚整個流程，預算好相關開支亦同樣重要。整個過程的費用主要分為兩大部分：一部分是支付給房屋署的固定行政費，另一部分則是律師費和印花稅等變動費用。現在就為你逐項拆解，讓你對預算有個清晰概念。
第一部分：房屋署行政收費 (共 HK$5,650)
這部分是處理整個居屋轉讓業權申請的官方收費，金額是固定的，主要分為兩筆款項，在申請的不同階段支付。
第一筆費用是在遞交「居屋業權轉讓申請書」時，需要一併支付的申請手續費，現時為港幣3,020元。這筆費用是用於房委會審核你的申請資格和證明文件。
第二筆費用是在申請初步獲批後，當你委託的律師將草擬好的轉讓契（俗稱「送契」）交予房屋署作最終審批時，需要支付的批核法律文件行政費，現時為港幣2,630元。
這兩筆費用合計為港幣5,650元，是整個申請中必須支付給政府的行政開支。
第二部分：律師費及印花稅（釐印費）估算
除了政府收費，你還需要預留資金支付律師費和印花稅，這兩項開支是變動的。
首先是律師費。由於業權轉讓涉及複雜的法律文件，必須聘請律師代為處理。不同律師樓的收費標準各異，一般而言，處理送契的費用大約由數千元至萬多元不等，視乎個案的複雜程度，例如是否需要同時處理銀行按揭等事宜。建議在決定前，先向幾間律師樓查詢報價作比較。
接下來是大家十分關心的居屋業權轉讓印花稅。即使是無償的「送契」，也可能需要繳付印花稅。稅額的計算主要視乎物業是否仍有按揭：
* 情況一：物業沒有任何按揭
如果單位已完全供滿，沒有任何按揭負擔，這次轉讓通常只會被視為一份無償的贈與契約，印花稅一般為定額的港幣100元。
* 情況二：物業仍有未償還按揭
如果單位仍有按揭在身，而新的業主將會承擔這筆按揭，稅務局會將未償還的按揭餘額視為「代價」。印花稅便會根據這個「代價」金額，按照「第二標準稅率」來計算。舉例說，若按揭餘額為200萬元，印花稅便會是港幣100元。但若餘額更高，稅款便會相應增加。由於計算相對複雜，最好是委託律師作精確估算。
總費用預算及重要提示：已繳費用不設退還
總結來說，整個居屋業權轉讓的總開支，就是將房屋署的固定收費（HK$5,650），加上律師費和實際的印花稅金額。一個較穩妥的預算，應預留最少港幣一萬多元起。
最後有一個非常重要的提示，所有已繳付給房屋署的行政費用（即合共HK$5,650），不論你的申請最終獲批與否，或者你中途決定終止申請，這筆費用都不會退還。所以在遞交申請前，務必確認自己符合所有資格，並且已準備好所有文件。