樓價高企，想在香港置業「上車」並非易事。俗稱「居屋第二市場」的未補地價居屋，因樓價較自由市場有大幅折讓，成為不少綠表及「白居二」中籤者的上車希望。然而，購買未補地價居屋的過程，由申請資格、交易流程，以至按揭計算，都比買賣私樓複雜得多，當中涉及大量房委會的獨有規定，稍一不慎隨時失預算甚至撻訂。本文將為您全面拆解，一文看清綠表與白居二的申請資格分別、由搵樓到收樓的七大詳細步驟、如何善用政府擔保承造高成數按揭，助您掌握整個流程，順利購入心儀單位。
核心概念：未補地價居屋、第二市場與自由市場
考慮購買未補地價居屋，是不少香港人的置業選項。要順利上車，首先需要理解幾個關鍵概念，因為這關乎到你可以買什麼樓、樓價預算以及按揭安排。簡單來說，居屋市場分為「第二市場」與「自由市場」兩個世界，而你是否需要補地價，就是進出這兩個世界的鑰匙。
什麼是「未補地價居屋」？為何樓價更吸引？
首先，我們要明白居屋的本質。居屋是政府資助出售的房屋，所以最初的售價會較市價有一定折扣，例如是市價的七折甚至五二折。所謂「未補地價」，就是指業主尚未向政府補回當年買入單位時所享有的折扣差價。因為這筆折扣未被歸還，所以單位帶有轉讓限制，不能隨意在公開市場出售。這也是為什麼未補地價居屋的樓價，會比周邊同類型的私人樓宇便宜，對於預算有限的買家來說，入場門檻低得多。
居屋第二市場（綠表市場）
居屋第二市場，又常被稱為綠表市場，是一個專為合資格人士而設的平台。在這個市場進行交易，業主出售單位時不需要補地價，而買家則能以一個較相宜的價錢購入單位。
買賣雙方資格限制
這個市場並非人人都能參與。賣方必須是符合指定年期限制的居屋業主。而買方，則必須是持有有效「綠表」資格的人士，或是透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）成功抽籤並持有「購買資格證明書」的白表申請者。要成功完成交易，買賣雙方都必須在證明書的有效期內進行。想了解自己是否符合買未補地價居屋資格，就要留意政府每年的公佈。
政府擔保與高成數按揭優勢
在第二市場購買未補地價居屋，其中一個最大的吸引力來自按揭安排。由於有房屋委員會作為擔保人，買家申請按揭時通常不需要通過銀行的壓力測試。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家最高也可承造九成按揭，這大大減輕了首期的負擔。
自由市場（公開市場）
自由市場，顧名思義，就是一個完全開放、不受身份限制的物業市場。當居屋業主決定補回地價後，其單位就能進入這個市場。
業主出售前須補地價
想將居屋單位在自由市場放售，業主必須先向房屋委員會申請評估補價，然後繳付相關款項。完成補地價手續後，單位的轉讓限制就會被正式解除。
買家身份不限，等同私樓
一旦居屋補了地價，它的性質就與一般私人樓宇無異。任何人士，不論其入息或資產水平，都可以自由購買，買家亦可以將單位自由出租或轉售，限制相對少很多。
一表看清：第二市場 vs 自由市場
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們整理了一個簡單的比較表，助你快速理解购买未补地价居屋與已補地價居屋的核心差異。
樓價與補地價
第二市場：樓價較低，因為售價不包含地價。交易過程中，業主和買家都不涉及補地價程序。
自由市場：樓價為當時的市場價，與私樓看齊。業主在出售前已完成補地價。
買家資格
第二市場：買家必須為綠表或「白居二」資格持有人。
自由市場：對買家身份沒有任何限制。
按揭成數與擔保期
第二市場：有房委會擔保，綠表最高95%，白表最高90%，但受政府擔保期影響。
自由市場：按揭申請與私樓看齊，須遵守金管局指引，一般按揭成數較低，並可能需要通過壓力測試。
轉售限制
第二市場：買入單位後，日後轉售仍受房屋條例限制。一般只可在第二市場轉售予合資格人士，或在補地價後於自由市場出售。
自由市場：買入單位後，業主擁有完整業權，可隨時在市場自由轉售或出租。
買家資格審查：誰有資格購買未補地價居屋？
要成功購買未補地價居屋，第一關就是要清楚自己的買家資格。這個市場並非對所有人開放，政府設定了清晰的界線，主要將合資格人士分為「綠表」及「白表」兩大類別。了解自己屬於哪一類，是您上車旅程的起點，直接影響您的申請方法與置業預算。接下來，我們就逐一拆解這兩種資格的具體要求。
綠表資格詳解
所謂「綠表人士」，可以理解為現時正享用或有資格享用公共房屋資源的群體。他們購買未補地價居屋，某程度上是將持有的公共房屋資源交還，以換取一個自置居所的機會。
公屋及中轉屋住戶
最直接符合綠表資格的，就是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶，以及中轉房屋的認可居民。他們可以家庭為單位，申請購買二手居屋。
持有「綠表資格證明書」人士
除了現有住戶，部分人士亦可透過申請「綠表資格證明書」獲得資格。這包括已通過詳細資格審查，即將獲編配公屋的申請者、持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員、長者租金津貼計劃的受惠者等。他們雖然未入住公屋，但其資格已獲認證，同樣符合綠表身份。
白表資格詳解（白居二）
相對於綠表，白表資格則是為另一群體而設。如果您不符合上述任何綠表資格，但又希望購買未補地價居屋，那麼「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）就是您需要留意的途徑。
「白居二」計劃目的與申請門檻
「白居二」計劃的初衷，是為了協助一部分未能負擔私樓，但入息及資產又超出公屋申請上限的香港永久性居民置業。申請人及其家庭成員在申請前指定期限內，都不能持有任何香港住宅物業，而且未曾享受過任何政府的房屋資助。
入息及資產限額（每年更新）
要符合白居二的買未補地價居屋資格，申請家庭必須同時滿足入息及資產限額。這兩項數字並非固定不變，房委會每年都會因應市況及經濟數據作出調整。因此，在計劃申請前，務必查閱房委會官方網站發布的最新一期「白居二」申請公告，以獲取最準確的限額資料。
申請及攪珠流程
「白居二」的名額是透過抽籤，也就是俗稱的「攪珠」來分配，並非先到先得。整個流程一般是：房委會公布接受申請後，申請者在限期內遞交表格。截止後，房委會進行電腦攪珠，以決定申請者的優先次序。中籤的申請者會陸續收到通知，進行詳細的入息及資產審查。成功通過審查後，才會獲發「批准信」及「購買資格證明書」，正式取得進入二手居屋市場的入場券。
獨家策略：把握「白居二」配額的黃金12個月
成功抽中「白居二」無疑是幸運的，但這只是置業的第一步。從您收到「購買資格證明書」起計，有12個月的有效期去物色單位、簽約及完成交易。這一年時間看似充裕，實際卻分秒必爭，需要清晰的策略。
分析攪珠結果對市場的影響
每一次「白居二」攪珠結果公布後，數千名購買力會即時湧入市場，對未補地價居屋市場造成直接衝擊。業主普遍會變得心雄，叫價更為進取，議價空間亦可能收窄。優質的放盤單位，往往在短時間內便被吸納。了解這個「白居二效應」，有助您在睇樓時保持冷靜，作出更理性的判斷。
中籤後如何制訂睇樓及出價策略
中籤後，睇樓策略應以「快」和「廣」為原則。盡快聯絡地產代理，鎖定心儀地區及屋苑，密集地安排睇樓。同時，出價前必須做好功課，參考屋苑近期的成交記錄，評估單位的樓齡、層數、座向及內部狀況。制訂一個清晰的預算上限，避免因市場氣氛熾熱而追價。記住，這12個月內您需要完成睇樓、議價、申請按揭及處理法律文件等多個步驟，時間管理是成功置業的關鍵。
交易流程全拆解：由申請到收樓七大步驟
想成功購買未補地價居屋，整個過程就像一場按部就班的任務。有別於私人樓宇買賣，未補地價居屋的交易受房委會規管，因此有一套標準流程。只要你清楚了解由申請到收樓的七大步驟，整個買樓過程就會變得清晰明瞭，讓你更有預算。現在我們就一步步拆解，助你順利完成置業目標。
步驟一：買家申請「購買資格證明書」（準買證）
這張「購買資格證明書」（俗稱準買證），是你進入居屋第二市場的入場券。無論你是綠表人士還是白居二中籤者，都必須先取得這份文件，才能證明你有資格購買未補地價居屋。
綠表人士申請方法
合資格的綠表人士，可以到各個公共屋邨辦事處或區域租約事務管理處索取申請表格。填妥表格後，連同申請費及所需文件，交回所屬的屋邨辦事處即可。房委會審批一般需要數個星期，之後就會發出「購買資格證明書」。
白居二中籤者申請方法及費用
白居二的幸運中籤者會收到房委會發出的批准信。你需要按照信上指示，在指定時間內申領「購買資格證明書」。申請時需要繳付一筆申請費，現時為港幣$970元。記得，證明書的12個月有效期是由簽發日期開始計算，所以要好好把握時間。
步驟二：物色單位、查冊及議價
當你手持有效的「準買證」，就可以正式開始物色心儀單位了。你可以透過地產代理尋找盤源，安排睇樓。當你遇到合適的單位，下一步就是進行查冊。查冊可以了解單位的業權狀況、有否違規建築令等重要資訊。確定一切妥當後，就可以與賣方進行議價。
步驟三：查核賣方「可供出售證明書」（準賣證）
在你簽署任何合約之前，必須確認賣方同樣持有有效的文件。賣方需要有一份由房委會發出的「可供出售證明書」（俗稱準賣證）。你的代理或律師會協助查核這份文件的真偽及有效期，確保賣方有權在第二市場出售其單位。
步驟四：簽訂臨時買賣合約
當買賣雙方就價錢達成共識，並且雙方的「準買證」和「準賣證」都在有效期內，就可以簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，會列明成交價、支付訂金（細訂）的安排、簽署正式合約的日期及最終成交日等關鍵條款。
步驟五：向房委會申請「提名信」
簽訂臨約後，買賣雙方的代表律師會一同向房委會遞交申請，要求簽發「提名信」。房委會收到申請後，會再次核實雙方的資格。審批通過後，房委會就會發出「提名信」給買方，正式提名買方去購買該指定單位。整個交易必須有這封信才能繼續進行。
步驟六：申請按揭、委聘律師及簽署正式買賣合約
在等待「提名信」的同時，買家可以憑臨時買賣合約，正式向銀行申請按揭貸款。當律師收到房委會的「提名信」後，就會安排買賣雙方簽署正式買賣合約，這時候買家需要支付訂金的餘額（大訂）。
步驟七：簽署樓契，完成交易收樓
來到最後一步，在合約訂明的成交日當天，買方的銀行會將按揭貸款餘額轉交給賣方律師。然後，買家會到律師樓簽署樓契（正式的業權轉讓文件）。完成所有手續及款項交收後，你就可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
交易關鍵：買賣雙方證明書的12個月有效期
在整個交易流程中，有一項因素絕對不能忽視，就是買賣雙方證明書的12個月有效期。這條時間線是成功交易的基礎。
為何證明書有效期是成功交易的基石？
房委會設定12個月的有效期，是為了確保在第二市場交易的人士都符合當前的資格要求。這條規則為整個交易設定了一個清晰的時間框架。所有關鍵步驟，特別是簽訂臨時買賣合約，都必須在買方的「準買證」和賣方的「準賣證」同時有效的情況下進行。這個機制可以促進市場流轉，避免有人長期佔用資格而不進行交易。
任何一方證書逾期的處理方法與風險
如果其中一方的證明書在簽訂臨約前過期，交易便不能合法地進行。持有過期證明書的一方必須向房委會重新申請。這個過程不但會拖延整個交易進度，更有重新申請不獲批准的風險，例如申請人的家庭或財務狀況出現變化。對於另一方而言，等待可能意味著錯失其他機會，甚至可能因此決定取消交易，尋找其他買家或盤源。因此，密切留意證書的到期日，是保障交易順利完成的重要一環。
財務規劃：按揭申請、壓力測試與開支預算
決定購買未補地價居屋，除了要符合買未補地價居屋資格，最重要的環節就是財務規劃。這一步牽涉到你能借多少按揭、每月供款多少，以及除了樓價之外，還需要準備哪些「濕碎」開支。讓我們一步步拆解，讓你對整體財務有更清晰的掌握。
按揭成數與還款年期
未補地價居屋的最大吸引力之一，就是由房委會作為擔保人，讓買家可以申請高成數按揭，大大減輕首期負擔。不過，綠表和白表買家的待遇有些微分別。
綠表買家最高按揭成數（9成半）
如果你是綠表買家，情況最為理想。你可以向銀行申請最高達樓價9成半的按揭，換句話說，你只需要準備樓價的5%作為首期。最長還款年期則為25年。
白表買家最高按揭成數（9成）
白表買家（即「白居二」中籤者）的按揭成數也相當吸引，最高可以做到9成，首期開支就是樓價的10%。最長還款年期同樣是25年。
房委會擔保期計算方法與影響
銀行之所以願意提供如此高成數的按揭，全因有房委會的「擔保期」。這個擔保期由單位首次出售日期起計，為期30年。只要單位仍在擔保期內，銀行就會視房委會為借貸的擔保人，從而豁免買家申請按揭保險，並批出高成數貸款。所以，單位的樓齡，或者更準確地說，「剩餘擔保期」的長短，會直接影響銀行最終批核的按揭年期。
精明策略：如何利用剩餘擔保期獲取最盡按揭
既然擔保期如此重要，懂得計算和利用它，就成為了成功申請最理想按揭條款的關鍵。
如何計算心儀單位的剩餘擔保期
計算方法其實很簡單，公式是：30年 – (現時年份 – 首次發售日期年份) = 剩餘擔保期。
舉個例子，一個單位於1999年首次發售，來到2025年，其樓齡為25年。它的剩餘擔保期就是 30 – (2025 – 1999) = 5年。你可以向地產代理或透過查冊，得知單位的首次發售日期。
樓齡較高居屋的按揭審批案例
當你心儀的單位樓齡較高，剩餘擔保期不足時，銀行審批按揭的態度就會變得審慎。一般來說，銀行批出的還款年期，不會長於剩餘擔保期。以上述例子，剩餘擔保期只有5年，銀行很可能只會批出5年的還款期。這會導致每月供款額大幅增加，對買家構成沉重壓力。
不過，部分銀行仍有機會提供較長的還款年期，但可能要求買家提供擔保人，或未必能批足9成或9成半按揭。面對樓齡高的單位，最好在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行查詢按揭預批情況。
銀行估價與壓力測試
除了按揭成數，銀行的估價和壓力測試要求也是你需要了解的部分。
銀行對未補地價居屋估價保守的原因
普遍來說，銀行對未補地價居屋的估價會比市價稍為保守。主要原因是居屋第二市場的流通量和買家基礎始終不及私人樓宇的自由市場。買賣雙方都必須符合特定資格，市場規模較小，因此銀行在評估其價值時會預留較大的安全邊際。如果銀行估價不足，買家就需要準備更多首期資金去填補差額。
白居二買家是否需要通過壓力測試？
這是一個好消息。由於有房委會的按揭貸款擔保，無論是綠表還是白居二買家，在申請按揭時，一般都不需要通過銀行的壓力測試。這對於入息不算非常高，但有穩定收入的申請人來說，是一個巨大的優勢，也是成功购买未补地价居屋的重要助力。
置業開支一覽表
買樓從來不只是樓價本身，以下是你需要準備的各項主要開支。
首期預算
這是最大筆的開支。綠表買家預算樓價的5%，白表買家則預算樓價的10%。
印花稅（從價印花稅）
買賣樓宇需要向政府繳交印花稅，稅率按樓價而定。現時首次置業人士適用於較低的「第二標準稅率」。你可以使用稅務局的計算機作初步預算。
律師費及雜費
你需要委聘律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件。律師費連同查冊、註冊等雜費，開支一般由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
地產代理佣金
若經由地產代理覓得心儀單位並完成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。
買入後須知：轉讓、出租限制與法律責任
成功購買未補地價居屋，只是安樂窩計劃的第一步。成為業主後，你需要清楚了解單位附帶的轉讓和出租限制，以及相關的法律責任。這些規定是資助房屋政策的核心，直接影響你的財務規劃與未來決定。
嚴禁出租：違反規定的後果
首先，最重要的一點是，未補地價的居屋單位絕對不能用作出租或分租用途。不論是將整個單位或只是部分房間租給他人，甚至是用作非住宅用途，都屬於違法行為。根據《房屋條例》，違規的業主一經定罪，可能面臨高額罰款與監禁。這項規定非常嚴格，目的是確保珍貴的公共房屋資源，是用於合資格人士自住，而不是成為投資圖利的工具。
轉讓限制：何時才能出售單位？
當你未來考慮出售單位時，亦必須遵守由房屋委員會（房委會）訂立的轉讓限制。這些限制會根據你持有單位的年期而有所不同，主要分為以下幾個階段。
兩年內：只可以原價售予合資格人士
在你買入單位後的首兩年內，轉售限制最為嚴格。你只可以將單位以不高於原來購買價的價錢，轉售給房委會提名的綠表或白居二買家。換句話說，這個階段基本上不容許業主獲取任何利潤。
兩年後：可在第二市場自由定價出售
持有單位超過兩年後，你便可以在居屋第二市場，自由議定價格將單位出售。買家同樣必須是持有有效「購買資格證明書」的綠表或白居二人士。這個時候，單位的售價可以反映當時的市場價值，業主有機會從中獲利。
補地價後：可在自由市場出售
假如你想將單位售予任何人士，不再局限於綠表或白居二買家，你就必須先向政府補回地價。完成補地價程序後，你的居屋單位就會解除所有轉讓限制，性質等同於私人樓宇，可以在自由市場上隨意買賣、出租或轉讓。
查閱關鍵文件：首次轉讓日期與折扣率
要準確計算上述的轉讓限制年期，以及未來可能需要支付的補地價金額，有兩份文件至關重要。第一份是樓宇的「首次轉讓契據」（First Assignment），它清楚列明了單位首次由房委會售予第一手業主的日期，所有轉讓限制的年期都是由這一天開始計算。第二份是樓契中列明的「折扣率」，這個百分比是計算未來補地價金額的關鍵。在你決定購買未補地價居屋前，務必請律師協助查閱這些文件，確保自己對所有條款有清晰的理解。
常見問題（FAQ）
樓齡高的居屋，是否一定無法承造高成數按揭？
重溫房委會擔保期的決定性作用
樓齡高的居屋能否承造高成數按揭，關鍵不在於樓齡本身，而是視乎房委會提供的擔保期還剩下多久。房委會會為所有新居屋單位，由首次發售日期起計，提供為期30年的擔保。在這段擔保期內，銀行因為有房委會作為擔保人，所以願意為綠表買家提供最高九成半，以及為白表買家提供最高九成的按揭貸款。
一旦單位過了30年的擔保期，銀行便會將其視為一般私人物業處理，審批按揭時會考慮樓齡、單位質素及借款人還款能力等因素，屆時按揭成數通常會大幅降低，還款期亦可能縮短。因此，即使一個單位樓齡已達25年，但只要仍在30年擔保期內，買家仍有很大機會獲批高成數按揭。
整個交易流程需時多久？
與一般私樓買賣流程的時間比較
購買未補地價居屋的流程，一般會比買賣私樓花費更多時間。主要原因是整個交易需要得到房委會的批准，當中涉及申請「提名信」的步驟。一般私樓買賣，由簽署臨時買賣合約到正式成交，大約需要2至3個月。
而未補地價居屋的交易，由於買賣雙方簽署臨約後，需要經律師樓向房委會申請「提名信」，房委會審批需時，整個流程通常需要3至4個月，甚至更長。因此，買賣雙方在議價及簽訂臨約時，應預留更充裕的成交期，確保有足夠時間完成所有法律及行政程序。
「購買資格證明書」過期怎麼辦？
重新申請的程序及注意事項
「購買資格證明書」的有效期為12個月，白居二中籤者或綠表申請人，必須在證明書發出後的12個月內，簽訂臨時買賣合約。如果證明書在簽署臨約前已經過期，其購買資格便會自動失效。
若證明書不幸過期，唯一的辦法是向房委會重新提交申請。這意味著需要重新進行入息及資產審查，並繳付相關申請費用。需要留意的是，每年的申請資格（特別是入息及資產限額）都可能調整，重新申請時未必保證一定能再次獲批。因此，持有證明書的準買家，務必密切留意有效期，及早規劃睇樓及洽購過程。
公務員申請綠表或白居二有何不同？
簡述「公務員公共房屋配額計劃」
符合資格的公務員，除了可以循一般途徑申請綠表或白居二外，還有一個專屬的渠道，就是「公務員公共房屋配額計劃」。這個計劃每年會為合資格的公務員提供特定數量的配額，用作購買居屋第二市場的單位或新居屋。
最大的分別在於，透過此計劃申請，是經由獨立的隊伍進行審批和抽籤，無需與公眾申請者一同競爭綠表或白居二的配額。這對合資格的公務員來說，無疑是增加了一個置業機會。有關計劃的詳細資格及申請辦法，可直接向公務員事務局或房委會查詢。