手持綠表想購入心儀的二手居屋，實現安居夢，但面對繁複的申請資格、按揭計算及買賣流程，是否感到無從入手？特別是2025年政府放寬居屋擔保期後，對可造按揭的成數和選擇帶來什麼新變化？
本篇【二手綠表居屋終極攻略】正是為您而設的「懶人包」，我們將化繁為簡，由最基本的綠表市場概念、申請資格，到深入剖析最新的按揭政策、政府擔保詳情，再一步步拆解由搵盤、簽約到收樓的四大步驟。無論是財務預算、法律須知，還是常見疑難，本文都會提供最清晰、最全面的解答，助您輕鬆掌握整個流程，順利覓得理想家園。
購買二手綠表居屋前必讀：資格、市場與關鍵概念
在尋找心儀的二手綠表居屋時，您會發現這個市場有自己的一套規則。開始睇樓和計劃二手綠表居屋按揭之前，先花點時間了解幾個基本概念，例如不同市場的分別、自己的購買資格，還有一個非常重要的財務責任——「補價」。搞清楚這些基礎，之後的路會走得更順暢。
綠表市場 vs 自由市場：兩者有何關鍵分別？
當您瀏覽二手居屋盤源時，總會見到「未補地價」和「已補地價」這兩個詞。它們其實代表了兩個完全不同的交易市場，直接影響樓價、買家資格和未來轉售的限制。
居屋第二市場（綠表市場）定義
居屋第二市場，就是我們常說的「綠表市場」。這裡買賣的單位，業主還未向政府支付買樓時的折扣差價，也就是「未補地價」。
這個市場的特點是設有買家資格限制，只有綠表持有人或透過「白居二」計劃抽中配額的人士才能購買。因為樓價已經扣除了政府的資助部分，所以售價通常比同區的私樓，甚至是已補價的居屋便宜。買家購入單位後，會繼承單位的轉讓限制，將來如果想轉售，也只能在第二市場賣給合資格人士。
自由市場定義
自由市場就簡單直接得多。當居屋業主向房屋委員會支付了「補價」後，單位的轉讓限制就會被解除。
這個單位從此就等同於一般私人物業，可以在公開的自由市場上買賣。任何人士，不論是否持有綠表或白表資格，都可以自由購買。由於業主已經付清了地價，所以單位售價會反映當時的十足市值，與私樓看齊，價格自然比綠表市場的單位高。
我是否合資格？綠表資格持有人一次搞懂
要進入綠表市場，首先要確定自己是否符合「綠表資格」。一般來說，以下幾類人士都合資格申請購買二手居屋綠表單位：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署發出有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核，預計在一年內獲編配公屋的申請者。
- 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋事務助理職級人員。
只要您屬於以上任何一類，就可以申請《購買資格證明書》，正式踏出置業的第一步。
什麼是「補價」？購買前必須了解的長遠財務責任
「補價」是整個二手綠表居屋買賣中最核心的財務概念。簡單來說，補價就是將當年政府資助您的樓價折扣，歸還給政府。
當您購買一個未補地價的單位時，雖然樓價較低，但您同時也承擔了未來需要補價的責任。只要單位未補價，您就不能在自由市場上將它出售或出租。
將來如果您想解除這些限制，例如希望以更高價格在自由市場出售，或者想將單位合法出租，就必須先向政府補回地價。補價金額並非一個固定數目，而是根據一個公式計算：補價金額 = 補價時的單位市值 x 當年首次出售時的折扣率。例如，如果單位當時是以市價六折（即40%折扣）買入，您就需要支付當時物業十足市值的40%作為補價。這筆費用可以相當可觀，是您在規劃長遠財務時必須考慮的重要一環。
二手綠表居屋財務規劃：按揭、預算全攻略
買入心儀的二手綠表居屋，周詳的財務規劃是成功的基石。許多人將焦點放在樓價上，但其實整個二手綠表居屋按揭的申請細節，例如按揭成數、年期及政府擔保政策，才是決定您能否順利上會的關鍵。這部分我們會由淺入深，為您拆解所有關於錢的疑問，助您計清計楚，輕鬆踏出置業第一步。
第一步：用我們的「綠表居屋負擔能力計算機」計清條數
在開始尋找樓盤之前，最重要的一步是客觀評估自身的財務狀況。我們特別設計了「綠表居屋負擔能力計算機」，您只需要輸入簡單的收入和儲蓄資料，就能即時估算出可負擔的樓價、最高貸款額、每月供款及所需首期。先掌握這些基本數字，您在睇樓和預算規劃時就會更有方向，避免浪費時間在超出預算的單位上。
【2025最新】政府擔保期放寬詳解
2025年，政府為二手居屋市場帶來一個非常重要的政策更新，就是大幅放寬了房委會的按揭擔保期。這個變動直接影響到您可以借貸的金額和年期，特別是對於樓齡較高的二手居屋綠表單位，可謂是重大利好。新政策的核心，是將擔保期由原來的30年，延長至最長50年，並分階段調整按揭成數。
「首次發售日期」起計首40年：最高95%按揭
根據新政策，只要單位的「首次發售日期」起計未超過40年，綠表買家申請二手綠表居屋按揭時，銀行最高可以批出九成半（95%）的按揭貸款。這代表您只需準備半成首期便能上車，大大減輕了前期的資金壓力。請注意，這裡計算的是「首次發售日期」，並不是樓宇的落成日期或入伙日期，兩者可能會有出入。
「首次發售日期」起計第40至50年：最高80%按揭
如果單位樓齡較高，其「首次發售日期」已踏入第40年至第50年之間，綠表買家依然可獲得最高八成（80%）的按揭。雖然成數略低於首40年的單位，但對比舊政策下高樓齡單位可能難以申請高成數按揭的情況，這無疑提供了更大的彈性。
新政策如何釋放高樓齡居屋市場潛力
這次擔保期的放寬，最直接的影響是「激活」了一批樓齡在30年以上的二手居屋單位。在舊政策下，這些單位的買家可能因擔保期所剩無幾，而只能申請到較低的按揭成數，變相需要支付更多首期。新政策降低了購買這些單位的門檻，讓買家的選擇不再局限於年輕的屋苑，市場上流通的盤源也因此而增加。
綠表居屋按揭關鍵三元素：成數、年期、利率
了解最新的擔保期政策後，我們來看看構成一份二手綠表居屋按揭的三個核心元素。
- 按揭成數：如上文所述，因為有政府作為擔保人，綠表買家最高可承造95%按揭，這是購買私樓無法比擬的優勢。
- 還款年期：在新政策下，最長的還款年期也由25年放寬至30年。銀行會根據擔保期的剩餘年期去審批最終的還款期，一般來說，只要在擔保期內，獲批30年還款期的機會相當高。
- 按揭利率：未補地價的二手居屋，在按揭利率上選擇比較單一，只能選用P按（最優惠利率按揭計劃）。H按（銀行同業拆息按揭計劃）並不適用於未補地價的資助房屋。
壓力測試豁免的條件與影響
購買二手綠表居屋的另一大財務優勢，是買家通常可以豁免俗稱的「壓力測試」。壓力測試是金管局要求銀行審批按揭時的風險評估，要求申請人在現有利率下，供款佔入息比率不得超過50%，及在利率加2%後，供款佔入息比率不得超過60%。
由於二手居屋的按揭由政府擔保，只要單位仍在擔保期內，銀行便毋須為申請人進行壓力測試，只需計算申請人的供款佔入息比率不超過50%即可。這對於收入不算非常高，或者收入不穩定的家庭來說，大大提高了成功申請按揭的機會。不過，如果單位樓齡極高，已經超出了政府的50年擔保期，銀行便會將其視為一般私人物業處理，屆時便需要進行壓力測試了。
如何尋找心儀筍盤：市場分析與搜尋秘訣
了解完財務規劃，就到最令人興奮的環節：尋找心儀的二手綠表居屋。市場上盤源眾多，要找到真正的筍盤，除了運氣，更需要一套清晰的策略。以下會分享一些實用秘訣，由分析市場數據到善用網上工具，幫你一步步鎖定理想家園。
專家教路：如何從數據中發掘潛力筍盤
在落區睇樓之前，先做好資料搜集，是發掘潛力筍盤的第一步。數據不會說謊，學會解讀市場數據，能助你掌握市況，判斷樓盤的價值。
首先，是參考成交紀錄。你可以透過土地註冊處或各大地產平台的成交數據庫，查看目標屋苑及附近地區近期的成交價和實用呎價。這能幫助你建立一個合理的價格預期，當有低於市價的盤源出現時，你便能更快察覺。
其次，是進行呎價比較。不要只看單位的總價，實用呎價才是衡量單位是否「抵買」的黃金標準。比較同一個屋苑內不同座向、樓層單位的呎價差異，甚至擴大到鄰近屋苑作比較，你就能對目標單位的價值有更立體的理解。
最後，是觀察市場放盤量。如果某個屋苑在短時間內出現大量放盤，可能意味著業主叫價有較大的議價空間。反之，如果一個屋苑長期只有零星放盤，代表盤源矜貴，議價難度可能較高。
【官方名單】全港可供購買的二手居屋屋苑列表
要確認心儀的屋苑是否可以在居屋第二市場（綠表市場）進行買賣，最權威的方法就是查閱房屋委員會（房委會）的官方名單。這份名單會定期更新，列出所有合資格的屋苑，確保你搜尋的目標是正確的。建議在開始搜尋前，先花點時間瀏覽這份列表，對各區的選擇有個初步概念。
善用網上平台搜尋盤源
現在找樓非常方便，各大地產資訊平台，例如 28Hse、cnyes.com 地產或 House730，都集合了大量二手居屋綠表盤源。這些平台提供了強大的搜尋和篩選功能，是你尋找筍盤的好幫手。
活用篩選功能，精準鎖定目標
面對數以千計的盤源，懂得使用篩選功能尤其重要，這能為你節省大量時間，直接鎖定符合條件的目標。
- 地區與屋苑： 由大範圍開始，先選定心儀的區域（如九龍、新界東），再逐步收窄至特定地區（如黃大仙、沙田），甚至直接輸入屋苑名稱。
- 售價範圍： 根據你之前計算的負擔能力和預算，設定一個清晰的價格區間。
- 面積與間隔： 輸入你家庭需要的實用面積範圍和房間數量（如2房、3房）。
- 關鍵標籤： 最重要的一點是，記得在物業類型或篩選標籤中，選擇「居屋」及「未補地價」或「綠表市場」的選項，這樣才能確保搜尋結果是你可以購買的二手綠表居屋。
如何解讀樓盤列表的關鍵資訊
當你篩選出一系列樓盤後，下一步就是學會解讀列表上的關鍵資訊，快速判斷單位是否值得你花時間聯絡代理。
- 實用呎價 (@$)： 這是比較不同單位價值最客觀的指標。有時候一個單位總價較低，但可能只是因為面積較小，計算呎價後才發現並不便宜。
- 「首次發售日期」與「樓齡」： 這兩個概念很容易混淆。 「樓齡」指樓宇落成的年期，但對申請二手綠表居屋按揭而言，「首次發售日期」更為關鍵。它直接影響政府的按揭擔保期，從而決定你的按揭成數和年期。一個樓齡較高但「首次發售日期」仍在擔保期內的單位，可能比一個樓齡較新但擔保期快到的單位，更容易申請到高成數按揭。
- 相片與平面圖： 留意單位的內部狀況、間隔是否實用。如果單位裝修陳舊，你需要預留一筆額外的裝修費用。平面圖則能助你了解單位的開則，避免選擇有奇怪鑽石廳或長走廊的單位。
- 刊登或更新日期： 一個剛剛刊登的盤源，可能叫價比較貼近市況。而一個已刊登數月甚至更長時間的盤源，代表業主可能有較大的議價空間。
二手綠表居屋買賣流程四部曲：由申請到收樓
選購心儀的二手綠表居屋，整個過程就像一個清晰的闖關遊戲，只要跟著地圖走，就能順利到達終點。購買二手居屋綠表的程序其實非常標準化，我們將它拆解成四大步驟，從第一份申請文件到最後收樓，讓你對整個流程一目了然，心中有數。
獨家工具：可下載的買賣流程Checklist
為了讓你更輕鬆地跟進每個環節，我們特別準備了一份詳盡的《二手綠表居屋買賣流程Checklist》。你可以下載並列印出來，每完成一項就在旁邊打個剔，這樣就能確保所有重要事項都萬無一失。
第一步：申請《購買資格證明書》
這份《購買資格證明書》是你進入二手綠表居屋市場的入場券。在你開始睇樓之前，必須先向房屋署（房署）提出申請。合資格的綠表人士，例如公屋住戶，需要填妥申請表格，然後交回所屬的屋邨辦事處。
房署審批後，就會發出這份證明書。請記住，證明書的有效期通常為12個月，所以你需要在這段時間內完成交易。沒有這份文件，你就無法簽署任何有效的買賣合約。
第二步：睇樓、簽署臨時買賣合約
當你手持有效的《購買資格證明書》，就可以正式開始你的睇樓之旅。你可以透過地產代理或者網上平台尋找盤源，然後預約參觀心儀的單位。
當你找到理想的家，並且與賣家達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約（臨約），同時支付細訂。在這一步，有一個非常重要的專業提示：你必須確認賣方同樣持有房署發出的有效《可供出售證明書》。這份文件證明他的單位可以在居屋第二市場上合法出售。確保雙方文件齊全，才能保障這份合約的有效性。
第三步：申請提名信及辦理按揭
簽署臨約後，法律和財務程序便會同步展開。
首先，你的代表律師會協助你，將臨約副本及相關文件，交往房委會的置業資助貸款小組，以申請《提名信》。這份信件是房委會正式同意這宗交易的證明，是整個買賣中不可或缺的關鍵文件。
與此同時，你需要帶著臨約和個人文件，到各大銀行申請二手綠表居屋按揭。銀行收到申請後會先作初步批核，但通常需要等到房委會發出提名信後，才會正式批出貸款。
第四步：簽署正式合約及完成交易
當你成功取得提名信，並且銀行的按揭申請也順利獲批後，就代表交易已經進入最後直路。雙方律師會安排你簽署正式買賣合約，然後處理樓契轉名（轉讓契據）等法律文件。
在指定的成交日，你支付樓價尾數後，就可以從賣家手上取得單位鎖匙，正式成為業主。最後，如果你本身是公屋住戶，請記得必須在完成交易後的指定期限內（通常為60天），向房署交還你原先租住的公屋單位，履行綠表資格的責任。
綠表居屋買賣法律須知：印花稅、轉按與業權
成功物色到心儀的二手綠表居屋單位之後，除了處理按揭申請，你還需要了解幾個重要的法律與財務事項。這些細節直接影響你的長遠財務規劃。從繳付印花稅、到日後可能想到的轉按套現、以至業權變動，每一個環節都有其獨特的規則，與一般私人樓宇的處理方式有很大分別。
印花稅要繳付多少？計算方法一覽
作為綠表買家，如果你是香港永久性居民，而且在購買此二手綠表居屋時並未持有任何其他香港住宅物業，你就符合「首置」身份。因此，你需要繳付的印花稅是按照稅務局的「第2標準稅率」計算。
這個稅率是根據樓價以階梯式遞進的，樓價愈高，稅率也愈高。例如，截至2025年初的稅率，樓價$300萬或以下的物業，印花稅由$100起。你可以參考稅務局網站上的最新資訊，利用官方的印花稅計算機，輸入你的成交價，就能準確計算出應繳金額。
另外，由於居屋本身設有轉售限制，遠比私人樓宇的「額外印花稅」（SSD）年期長，所以你不需要顧慮SSD。只要你是香港永久性居民，亦不需要繳付「買家印花稅」（BSD）。
轉按或加按套現的嚴格限制
這一點非常重要。買入二手綠表居屋後，業主是不可以隨意將單位拿到銀行進行轉按或加按來套取現金的。因為單位仍未補地價，業權上受到房屋委員會的限制。政府提供資助的原意是協助市民自置居所，而不是作為業主的個人融資工具。
假如業主遇到一些非常特殊且緊急的狀況，可以備妥證明文件，書面向房屋署申請批准。獲接納的理由通常是極之嚴峻的情況，例如：
* 為自己或家人籌措無法預計的龐大醫療開支。
* 家庭成員升學，需要支付教育費用。
* 應付家庭突變，例如辦理殮葬費或支付贍養費。
* 生意上面對財政困難，瀕臨破產。
房屋署會逐一個案嚴格審批，而且申請理由絕不包括個人消費，例如償還信用卡欠款、去旅行或進行投資等。
業權轉讓（加名）的影響與注意事項
為單位「加名」，即增加一名家庭成員作為聯名業主，在法律上會被視為一次業權轉讓。這個程序並非只是到律師樓改個名那樣簡單，當中牽涉到補地價前的限制和稅務問題。
首先，任何業權變動都需要得到房屋署的同意。可被加入的通常只限於名列於《購買資格證明書》上的家庭成員，例如配偶。
其次，即使是家人之間，稅務局亦會將這次業權轉讓視為一宗交易，並會就轉讓的業權部分估算一個市值，然後據此徵收印花稅。被加名的家庭成員如果本身已持有其他物業，更有可能需要繳付更高的稅率。
最後，被加名的家庭成員將會失去「首次置業」的身份。這會對他日後自行購買物業時，在印花稅開支和按揭申請方面構成長遠影響。因此，在決定加名前，必須仔細考慮清楚各方的未來規劃。
二手綠表居屋常見問題 (FAQ)
入手二手綠表居屋的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個大家最常問的問題，希望可以幫你釐清概念，讓你對整個置業過程更有把握。
補價折扣率是如何計算的？
談到補價，很多朋友都會有一個概念，就是將來要在自由市場賣樓時，便要補錢給政府。這個「補價折扣率」並不是整個屋苑劃一的，而是每個單位都可能不同。它的計算方式是基於單位首次出售時的狀況。
計算公式是：
（單位首次出售時的市值 — 首次買入價） / 單位首次出售時的市值 = 當年的折扣率
這個折扣率會記錄在單位的首次轉讓契據上，並且是永久不變的。舉個例，如果當年市值是200萬，買入價是120萬，折扣率就是40%。將來你打算在自由市場出售這個二手居屋綠表單位時，就需要以「當時的市值」乘以這個40%的折扣率，計算出需要補回的地價。所以，在購入前了解這個比率，對長遠的財務規劃相當重要。
如何選擇承造按揭的銀行？
選擇合適的銀行處理二手綠表居屋按揭，是順利上會的關鍵一步。由於這類物業有政府作擔保，並非所有銀行都對其按揭審批有同樣深入的認識。
一般而言，大型銀行如滙豐銀行、恒生銀行或中國銀行（香港），由於處理大量資助房屋按揭申請，經驗較為豐富，對房委會的指引和流程也更熟悉。此外，房委會及房協本身亦會有指定的合作銀行名單，向這些銀行申請，過程通常會比較順暢，特別是你想申請高成數按揭的時候。建議可以同時向幾家銀行查詢，比較它們提供的利率、回贈及服務，從而作出最適合自己的選擇。
買入後如果想提早出售，有什麼限制和手續？
購入二手綠表居屋後，轉售是受到房委會嚴格限制的，並不像私人樓宇那樣自由。限制期是從單位的「首次發售日期」起計算，並非由你買入的日期開始計。
轉讓限制的年期會根據單位所屬的銷售計劃而有所不同。以近年的居屋為例，在首五年內，業主只能以不高於原價的價錢，將單位售回給房委會。在第六至第十五年期間，業主可以在居屋第二市場，以自訂價格將單位轉售給其他綠表或「白居二」的合資格買家，而毋需補地價。十五年後，業主便可以繳付補價，然後在自由市場上將單位自由出售。不同時期的居屋計劃有不同的限制，交易前必須查清楚。
購買後，我可以將單位出租嗎？
這個問題的答案非常清晰：絕對不可以。在未繳付補價的情況下，任何形式的出租、分租二手綠表居屋單位，都屬於違法行為。
這是因為資助房屋的原意是為合資格人士提供自住居所，而非投資工具。一旦被發現違規出租，房委會有權收回單位，業主更可能面臨罰款甚至監禁。如果你希望將單位合法出租，唯一的方法是先向房委會申請評估補價，並完成繳付所有地價款項，將單位正式變成私人物業後，才可以自由出租或轉讓。
「首次發售日期」和「樓齡」有什麼分別？
這兩個名詞經常被混淆，但它們在申請二手綠表居屋按揭時，扮演著截然不同的角色。
「樓齡」是指樓宇由建成到現在的實際年期，通常由入伙紙（佔用許可證）發出的日期起計算。它反映的是樓宇的物理狀況。
「首次發售日期」則是指該單位由房委會首次出售給第一手業主的日期，這個日期會記錄在轉讓契據上。對於銀行和政府而言，這個日期才是計算按揭擔保期的起點。政府的按揭擔保期（例如最新的50年），就是從「首次發售日期」開始計算的。因此，一個樓齡25年的單位，其「首次發售日期」可能只有24年。在審批按揭成數和年期時，銀行主要參考的是擔保期尚餘多久，所以「首次發售日期」遠比「樓齡」來得重要。