現契套現成數最高可借9成?一文看清4大申請手續、利息計算與銀行批核全攻略

手上持有已供滿的「現契樓」,想將資產活化成流動資金?市場上聲稱現契套現成數最高可達九成,究竟是真是假?不論是為了個人周轉、投資創業,還是應付家庭開支,現契套現都是一種低息而靈活的融資方案。然而,申請過程涉及複雜細節,由銀行與財務公司的成數差異、利息計算、壓力測試,到具體的申請手續與法律程序,都可能影響最終的批核結果。本文將為您提供一站式現契套現全攻略,由淺入深拆解獲取最高成數的條件、詳述四大申請步驟、比較不同貸款機構的利弊,助您輕鬆釋放物業價值,做出最精明的財務決策。

什麼是現契套現?定義、好處與資金用途

許多朋友最關心現契套現成數可以做到多高,但在探討實際可借金額之前,不如我們先花一點時間,輕鬆了解一下「現契套現」這個概念。簡單來說,這是一種聰明的理財方法,讓您無需出售物業,就能將已供滿的樓宇價值轉化為靈活的現金流,應對人生不同階段的財務需要。

現契樓 vs 現契套現:核心定義拆解

要掌握現契套現,首先要分清楚「現契樓」與「現契套現」這兩個基本概念。它們雖然聽起來相似,但代表著完全不同的事物。

現契樓:無按揭、100%業權的物業

當您完全清還物業的所有按揭貸款後,銀行便會將樓契正本交還給您。這時候,您的物業就成為一間「現契樓」。這代表您對該物業擁有100%的完整業權,沒有任何按揭負擔,物業的價值完全屬於您。

現契套現:抵押物業以換取現金流

現契套現則是一個動作。它是指您將手上這間「現契樓」作為抵押品,向銀行或財務機構申請一筆新的按揭貸款。整個現契套現手續完成後,您就能將物業的內在價值釋放出來,變成一筆可隨時動用的現金。

現契套現三大核心優勢

了解定義後,您可能會想,為什麼要為一間已經供滿的物業重新申請按揭呢?其實,這個做法有幾個相當吸引人的好處。

活化資產:釋放物業價值,提升資金流動性

一間現契樓雖然價值不菲,但它的價值是被「鎖定」的,不能直接用來消費或投資。透過現契套現,您可以「活化」這項不動產,將其賬面價值轉化為實實在在的現金,大大提升個人或家庭的資金流動性,讓您在財務規劃上擁有更多選擇。

低息融資:善用低息環境,降低借貸成本

與無抵押的私人貸款相比,有物業作抵押的按揭貸款,其現契套現利息通常低得多。因為對於銀行來說,這類貸款的風險較低。因此,當您需要一筆較大額的資金時,現契套現是一種成本相對較低的融資方式。

保管安全:銀行保管樓契比存放家中更穩妥

樓契是證明物業所有權的關鍵法律文件,一旦遺失,補領手續會非常繁複。將樓契存放在家中,始終存在遺失、損毀甚至被盜的風險。當您辦理現契套現後,樓契正本會交由銀行存放在保安嚴密的保險庫內,這無疑是更穩妥的保管方法。

最常見的現契套現資金用途

套現所得的資金用途非常靈活,大家會根據自己的實際情況來運用。以下是幾個最常見的例子。

個人周轉及應急

生活中難免會遇到突發情況,例如家庭成員的醫療開支、生意上的短期資金周轉,或應對其他緊急的財務需要。現契套現能提供一筆及時的資金,幫助您渡過難關。

投資或創業

當市場出現難得的投資機會,或者您計劃開創自己的事業時,啟動資金往往是關鍵。利用現契套現獲取的資金,可以讓您抓緊機遇,實現您的投資大計或創業夢想。

子女教育或置業首期

為子女規劃未來是許多父母的心願。不論是支付海外升學的昂貴費用,還是幫助他們籌集置業的首期,現契套現都能提供一筆可觀的資金,助下一代輕鬆起步。

現契套現成數與年期:你能借多少?還款期多長?

談到現契套現成數,這可能是大家最關心的問題。簡單來說,你能借到多少錢,以及可以用多長時間償還,是整個現契套現計劃的兩大支柱。這兩個數字並非隨意定下,而是由你的個人財務狀況與物業條件共同決定的。金融機構會仔細評估多個因素,然後才批出最終的貸款額與還款期。

影響套現成數的關鍵因素

想知道最終可以借到多少,就要先了解金融機構會考慮哪些因素。批核的成數高低,主要取決於申請人的還款能力。這能力不單指每月的收入,還包括你的總資產、物業狀況,甚至是名下有沒有其他按揭負擔,每一個環節都會影響最終結果。

收入證明:銀行對穩定及非固定收入的審批標準

收入證明是銀行審批的核心。如果你有穩定月薪,而且能夠通過壓力測試,銀行審批自然會比較順暢。對於收入非固定的人士,例如自僱人士或退休人士,銀行會採取更審慎的「資產審查」方式。在這種情況下,銀行通常只會批出較低的成數,一般約為物業估值的四至五成,以管理貸款風險。

提升成數三大策略:資產、被動收入與擔保人

如果想在收入證明不足的情況下提升現契套現成數,可以考慮以下三個方向。第一是證明擁有足夠的流動資產,例如現金、股票或基金,向銀行展示你有能力應付未來一段時間的供款。第二是擁有穩定的被動收入,例如物業租金收入,如果租金足以覆蓋新的按揭供款,獲批高成數的機會便會大增。第三是加入一位有穩定收入的年輕親屬作為擔保人,這能大大增強你的還款能力證明。

特殊物業狀況:多個物業或舊按保如何影響成數

假如你名下持有多於一個物業,而且其中有物業仍有按揭在身,根據金管局指引,你申請現契套現的按揭成數上限需要下調一成。此外,很多人會問,能否利用高成數按揭保險計劃套現。答案是不可以,現時的按揭保險新例不適用於套現用途,只能沿用舊有規定,即樓價600萬港元以下的物業,最高只可申請八成按揭。

銀行 vs 財務公司:審批成數與條款大比拼

選擇銀行還是財務公司,會直接影響你的現契套現成數與條款,兩者取態截然不同。你需要平衡現契套現利息成本與貸款的靈活性,從而作出最適合自己的選擇。

銀行審批:利率較低但門檻高,最高成數七成

銀行的最大優勢是現契套現利息較低,與一般物業按揭利率相若。不過,銀行的審批門檻相當高,對入息證明、信貸紀錄及壓力測試有嚴格要求。在不申請按揭保險的情況下,銀行批出的套現成數一般最高只到七成,對於退休或收入證明不足的人士,成數更可能低至五成。

財務公司審批:審批較快門檻低,成數可達九成

財務公司的審批標準則相對寬鬆得多。它們通常不需要入息證明,審批速度快,而且接納的物業種類更廣泛。最吸引的是,財務公司提供的套現成數可以遠高於銀行,有機會達到八成甚至九成。當然,這種便利性的代價是利息會比銀行高出不少。

計算最長還款年期:「人樓雙檢」公式拆解

除了借貸金額,還款期的長短也同樣重要,它直接影響每月供款壓力。銀行在計算最長還款年期時,會採用一套「人樓雙檢」的準則,即同時考慮申請人的年齡和物業的樓齡,並以計算出來較短的年期為準。

銀行年期準則:「75減」與「80減」的實際應用

目前,大部分銀行會使用「75減」或較寬鬆的「80減」作為計算基準。公式是將基準數字減去申請人年齡,或減去物業樓齡。例如,一位65歲的申請人,其物業樓齡為40年。若銀行用「80減」計算,人齡方面可得出的年期為15年(80-65),樓齡方面則為40年(80-40)。銀行會取其短,因此最長還款期只有15年。

延長還款年期的可行方法

由於現契樓業主普遍年紀較大,根據公式計算,還款期通常較短。要解決這個問題,最直接有效的方法就是增加一名較年輕、有穩定收入的直系親屬作為擔保人。銀行在審批時,可以採用該擔保人的年齡來計算還款期,這樣便有機會將年期大幅延長至最長的30年(前提是樓齡許可),有效減輕每月的還款負擔。

現契套現申請流程全攻略:四步完成現金到手

清楚了解現契套現成數後,下一步就是實際行動了。整個現契套現手續其實比想像中直接,主要分為四大步驟。只要跟著這個流程圖走,就可以順利將物業價值轉化為靈活資金。我們一步一步拆解,助你輕鬆掌握整個過程。

步驟一:前期準備與文件

核實樓契狀況及備妥所需文件清單

俗語說「工欲善其事,必先利其器」,申請現契套現也是一樣。第一步,也是最關鍵的一步,就是找出你的樓契正本,並且仔細檢查是否完整無缺。假如樓契有任何缺漏,甚至不幸遺失,就需要額外時間處理補契或宣誓程序,這會直接影響之後的進度。確認樓契狀況良好後,就可以準備以下基本文件了:香港身份證、最近三個月的住址證明(例如水電煤單),還有你的入息證明文件,像是稅單、糧單或銀行月結單。

步驟二:提交申請與估價

選擇貸款機構(銀行/財務公司)及獲取物業估價

文件準備好,就可以正式開始申請了。你可以根據自己的財務狀況,選擇向銀行或財務公司提交現契套現申請。同時,你需要向貸款機構提供物業資料,讓他們為你的物業進行免費估價。這個估價結果,會直接影響你最終可以獲取的貸款金額與現契套現利息。一般來說,多比較幾間機構的估價和初步批核條款,對你會更有利。

步驟三:法律程序與簽約

委託律師事務所處理按揭契據

當貸款機構初步批核你的申請後,就會進入法律程序。這一步需要委託律師事務所處理。律師會負責草擬和處理所有關於這次按揭的法律文件,特別是「按揭契據」。這份文件確立了物業作為抵押品的法律地位。通常,貸款機構會提供一份認可的律師樓名單給你選擇,確保整個過程符合法律規範。

步驟四:完成手續與放款

簽署所有法律文件及收取貸款

來到最後一步,就是親身到律師樓簽署所有準備好的法律文件。當所有文件簽署妥當,並且在土地註冊處完成登記後,貸款機構就會將貸款金額發放給律師樓。最後,律師樓在扣除相關費用後,會將餘額轉賬到你指定的銀行戶口。至此,整個現契套現流程就大功告成,現金順利到手。

現契套現計算機:即時評估可套現金額與年期

一鍵輸入,獲取初步估算

輸入物業估值與您的財務狀況

想知道手上物業的現契套現成數最高可達多少,最直接的方法就是利用網上的評估工具。市面上有不少現契套現計算機,讓你對可借金額和還款期有個基本概念,方便你規劃之後的現契套現手續。

這些計算機的操作很簡單。你只需要輸入幾個關鍵資料,例如物業的最新估值。你也可以輸入你的年齡和每月收入等財務狀況。

預估套現額、最高成數與還款年期

輸入資料之後,計算機就會即時顯示結果。結果通常包括預估的最高套現金額。它還會列出最高貸款成數和最長還款年期。這讓你對整個財務安排有更清晰的畫面。

根據估算結果,獲取個人化建議

高信貸評分人士:如何選擇最佳銀行方案

如果你的信貸評分良好,又有穩定的收入證明,銀行絕對是你的首選。你可以比較不同銀行的現契套現利息和現金回贈。選擇利率最低,回贈最高的方案,就能將借貸成本減到最低。

年長或退休人士:延長年期的應對策略

對於年長或已退休的朋友,銀行通常會用「75減」或「80減」你的年齡來計算還款期。這可能令年期變得較短,每月供款壓力增加。一個可行的策略是,考慮加入一位較年輕、有穩定收入的直系親屬作為擔保人。這樣,銀行就有機會用擔保人的年齡來計算,從而大幅延長還款期。

收入證明不足:財務公司方案的利弊與注意事項

假如你未能提供足夠的收入證明,例如是自由工作者或生意人,銀行的審批可能會比較困難。這時候,財務公司的現契套現方案可能是另一個選擇。它們的審批通常比較寬鬆,成數也可能更高。但是,你需要特別留意現契套現利息一般會比銀行高。申請前,必須仔細閱讀所有條款,清楚了解總利息支出和所有相關費用。

申請現契套現的潛在風險及應對方法

在考慮理想的現契套現成數時,整個現契套現手續中有一些潛在的「小插曲」也不能忽視。這些問題一旦出現,便可能拖慢審批進度,甚至影響最終獲批的金額。提前了解這些風險與應對方法,可以讓整個現契套現過程更加順暢。

風險一:樓契問題(遺失或不完整)

樓契是物業最重要的身份證明文件,銀行在審批任何按揭申請時,都必須核實一份完整且無瑕疵的樓契正本。如果樓契出現問題,銀行就無法確認業權的清晰度,自然會影響審批。

如何處理不完整的樓契?

所謂不完整的樓契,可能是指當中缺少了某些頁數、重要文件或簽名。遇到這種情況,業主需要委託律師協助,追查缺失的部分並進行「補契」。這個過程可能需要聯絡發展商、上手業主或相關機構,所需時間和費用都視乎個案的複雜程度而定,因此最好在申請前就檢查清楚樓契的完整性。

樓契遺失的補救程序(宣誓補契)

遺失整份樓契正本是更為棘手的情況。樓契正本是無法補領的,唯一的補救方法是透過律師,向土地註冊處辦理「宣誓補契」。程序上,最後持有或接觸樓契的人需要簽署一份宣誓書,詳細解釋遺失樓契的經過,並聲明該樓契未曾用作任何抵押。完成宣誓後,再向土地註冊處申請一份「核證副本」。銀行在收到核證副本後,會更審慎地評估申請,但只要文件齊備,申請仍有機會獲批。

風險二:物業狀況問題(僭建或釘契)

除了文件,物業本身的物理和法律狀況也是銀行關注的焦點。常見的問題包括存在僭建物,或者物業被「釘契」,這些都會直接影響物業的價值和可抵押性。

物業有僭建如何影響審批?

銀行在審批按揭前,必定會委託估價行上門「驗樓」。如果驗樓時發現有僭建物,例如違規的露台圍封或天台屋,估價報告便會如實反映。這通常會帶來兩種後果:第一,估價行可能會在物業估值中,扣除清拆僭建物的預計費用,直接降低物業的估價,從而影響貸款額。第二,銀行或會要求業主簽署承諾書,承擔所有因僭建而引起的法律責任。如果僭建情況嚴重,銀行甚至有權拒絕批出貸款。

「釘契」物業能否申請套現?

「釘契」是指有法律命令或押記令註冊在物業的土地登記冊上。物業被釘契,不代表完全不能申請現契套現,關鍵在於釘契的性質。如果是涉及政府部門發出的維修令或清拆令,只要業主遵從命令完成工程,並向當局申請「拆釘」,一般便可解決。但如果釘契涉及嚴重的業權糾紛或債務訴訟,銀行基於風險考慮,很大機會會暫停甚至拒絕按揭申請,直至相關法律問題完全解決為止。

現契套現常見問題 (FAQ)

大家在考慮現契套現時,總會有不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題,希望可以幫到你更清晰地了解整個過程。

Q1. 現契套現的利息一般是多少?壓力測試如何計算?

談到現契套現利息,它的計算方式其實和申請一手或二手樓宇按揭非常接近,主要都是跟隨市場上最優惠的H按(銀行同業拆息按揭)或P按(最優惠利率按揭)計劃。H按是以銀行同業拆息為基礎,加上一個固定百分點,而且通常設有「封頂利率」(Cap Rate),即使市場利息大幅波動,你的實際供款利率也不會超過上限,提供了保障。

至於壓力測試,同樣是沿用香港金融管理局的標準指引。簡單來說,銀行需要確保你的每月總供款額,不超過你每月入息的50%;然後,銀行會模擬利率上升2厘的情況再作計算,確保調整後的總供款額,仍然不超過你入息的60%。只要能通過這兩重審核,批核過程就會順暢很多。

Q2. 退休人士或無固定收入者,最高可借多少成?

對於退休人士或沒有固定月薪收入的朋友,申請現契套現成數的審批準則會有些不同。銀行不能單靠入息證明來評估還款能力,所以會改用「資產審查」的方式進行。

在這種模式下,銀行會全面評估你的資產淨值,包括現金、股票、基金、其他物業等。一般來說,銀行會根據你的資產總值,批出最高四至五成的按揭成數。不過,如果你持有的流動資產(例如現金或高流動性的投資產品)非常充裕,能夠證明你有足夠能力應付未來一段長時間的供款,部分銀行也願意批出更高的成數,最高有機會達到六成,甚至七成。

Q3. 辦理現契套現涉及哪些費用?

在整個現契套現手續中,主要會涉及以下幾項基本費用:

  • 律師費:這是最主要的一項開支。你需要委託律師事務所處理按揭契據及相關法律文件,費用一般由數千至一萬港元不等,視乎物業價值及律師樓收費而定。

  • 物業估價費:銀行需要為你的物業重新進行估價,以釐定最終的貸款額。不過,現時市場競爭激烈,很多銀行為了吸引客戶,都會豁免這項費用。

  • 火險費用:由於物業將會抵押給銀行,因此必須為物業購買火險。保費會根據物業的估值和樓齡等因素計算。

Q4. 居屋或聯名物業可以申請現契套現嗎?

答案是可以的,但要視乎不同情況。

  • 聯名物業:申請現契套現完全沒有問題,但有一個重要的前提,就是所有聯名業主都必須一致同意,並且需要親身一同簽署所有按揭法律文件,缺一不可。

  • 居屋:居屋的情況則要看單位是否已經「補地價」。如果你的居屋已經在公開市場上繳付補地價,那麼它就等同於私人樓宇,可以自由地向銀行申請現契套現。相反,如果單位仍未補地價,業權會受到房屋委員會的轉讓限制,一般不能直接向銀行或財務公司申請套現,需要先向房委會查詢相關程序並取得批准。