當您手持物業，卻遇上資金周轉需要，將物業抵押套現自然成為一個重要選項。然而，這項重大財務決策背後，既隱藏著不良中介的騙局與高息陷阱，亦涉及複雜的財務計算與法律程序。究竟應該選擇加按、轉按還是二按？可套現金額如何計算？申請流程怎樣才算安全？未補地價的資助房屋又能否抵押？本文將為您全面拆解物業抵押套現的六大關鍵，由自我財務評估、識別中介陷阱，到比較各種套現方式、計算實際貸款額，再到安全的申請步驟及法律須知，助您在作出決定前，掌握所有必要資訊，保障自身權益。
抵押物業前必讀：識別潛在陷阱與財務風險診斷
考慮將您的物業抵押套現之前，首要任務並非急於尋找貸款方案，而是先為自己進行一次全面的財務健康檢查。抵押物業是一個牽涉重大的決定，當中潛藏不少陷阱與風險。清晰了解這些潛在問題，是保障您個人以至家庭財產的第一道防線。
您的第一步：抵押物業前的自我財務狀況診斷
在踏出任何一步前，最關鍵的是誠實面對自己的財務狀況。這一步能幫助您判斷，物業抵押套現究竟是解決問題的良方，還是可能引致更深層次問題的開端。
評估物業抵押套現的真實需要與還款能力
首先，請冷靜地問自己，這次套現是出於「必要」還是「想要」？是為了應付突發的醫療開支、子女教育等緊急需要，還是為了投資、消費或改善生活質素？接著，根據您的穩定收入，客觀計算扣除所有日常開支後，每月能承擔的額外還款額是多少。這個數字必須實在，並且要預留一定的緩衝空間，以應對未來可能出現的利率變動或收入減少等情況。
現有債務狀況分析：整合債務還是新增抵押貸款？
下一步是審視您現有的所有債務，例如信用卡結欠、私人貸款等。如果您的目標是透過抵押物業，以一筆較低利息的貸款來整合這些高息債務，這可能是一個合理的財務策略。但是，如果您本身債務已相當沉重，只是想透過新增抵押貸款來獲得一筆現金作其他用途，就需要非常謹慎。這種做法只會令您的總負債增加，加重長遠的還款壓力。
了解抵押物業作為重大財務決策的不可逆轉性
將物業抵押出去，意味著您將最重要的資產作為貸款的擔保。這個決定一旦作出，便會產生長遠的法律及財務約束。假如日後無法準時還款，最嚴重的後果是失去您的居所。所以，在簽署任何文件前，必須完全明白抵押物業並非一項可以輕易撤回或調整的短期財務安排，而是一項影響深遠的承諾。
警惕不良中介的招攬手法與騙局
市場上充斥著各種貸款中介，部分更會採用具誤導性甚至欺詐的手法來招攬生意。學會識別這些常見的騙局，是保護自己的重要一環。
聲稱「無需證明文件」的誤導性宣傳
當您聽到「無需入息證明」、「信貸紀錄差都無問題」等宣傳時，必須立刻提高警覺。所有正規的銀行及持牌財務公司，都有責任評估借款人的還款能力，所以入息及信貸狀況是必然的審批依據。聲稱無需證明的機構，其貸款利率通常會遠高於市場水平，或者在合約中隱藏了極為嚴苛的條款。
針對未補地價資助房屋的虛假法律風險警告與貸款承諾
部分不良中介會針對未補地價的居屋或公屋業主，訛稱他們現有的借貸行為已觸犯《房屋條例》，可能會被房屋署收回單位，藉此製造恐慌。然後，他們會順勢推銷所謂的「合法」整合債務貸款方案。事實上，未補地價的資助房屋進行任何形式的抵押，都必須事先獲得房屋署批准，這些中介提供的貸款極可能屬於非法按揭。
聯名物業「無需通知另一業主」的法律風險
這是一個極具誤導性的說法。正規的物業按揭貸款，必須取得所有聯名業主的書面同意。聲稱可以單方面處理的，通常並非真正的按揭，而是一種以個人名義申請，但利用其物業業權作背景審查的高息「業主貸款」。這種貸款可能引發嚴重的法律糾紛，甚至有中介會透過法律手段，迫使另一位不知情的業主同意出售物業以償還債務。
「不成功，不收費」承諾背後的魔鬼細節
「不成功，不收費」這句口號聽起來很吸引，但問題在於對「成功」的定義。許多時候，只要中介為您找到任何一間願意批出貸款的機構，不論其利率多高、條款多差，都已經算是「成功」。如果您因為條件不理想而拒絕接受貸款，中介仍然會依據您已簽署的中介協議，向您追討全額中介費。
冒充銀行或官方機構職員，製造恐慌感進行詐騙
這是較為惡劣的詐騙手法。騙徒會冒充銀行職員、甚至是政府部門人員，致電業主聲稱其現有按揭出現問題，需要立即清還，然後「好心」地表示可以協助轉介至其他機構申請低息貸款。他們的真正目的，是在混亂中騙取您的個人資料及高昂的手續費。
債務雪球效應：抵押貸款如何可能加深您的財務困境
一個處理不當的抵押物業貸款申請，非但不能解決財務問題，反而可能像雪球一樣，讓您的債務越滾越大，最終陷入無法挽回的困境。
「短期過渡貸款」陷阱：以高息新債冚舊債
當您的信貸評級不足以申請理想的低息貸款時，不良中介可能會建議您先借一筆利息極高的「短期過渡貸款」，用以清還部分舊債，聲稱這樣能「改善」您的信貸紀錄，之後再申請正式的低息按揭。結果是，您在解決舊有債務前，先背上了一筆息率驚人的新債，財務狀況只會迅速惡化。
多重中介收費：因申請被層層轉介，費用倍增
有些情況下，第一家中介公司會以各種藉口（如信貸評級不佳），將您的申請轉介至第二家，甚至第三家中介公司。每次轉介，都可能產生一筆新的中介費用。最終，您可能需要為一筆貸款支付多重費用，令實際的借貸成本大幅增加。
巧立名目的隱藏收費（查詢費、物業估價費、律師費）
除了主要的中介費，合約中還可能隱藏了各種巧立名目的收費，例如：信貸報告查詢費、物業估價費、文件處理費、甚至是指定的律師費等。這些費用在申請初期可能被輕描淡寫，但累積起來的金額可以相當可觀。
即使撤回申請仍被追討費用及「釘契」威脅
這是最需要注意的陷阱之一。許多人在簽署中介合約時掉以輕心，以為只要最終不接受貸款，就無需承擔任何責任。然而，合約條款可能規定，即使您主動撤回申請，或者因銀行不批核而告終，中介公司仍有權追討服務費。部分不良中介甚至會威脅，若不支付費用，便會透過法律程序為您的物業進行「釘契」（即在土地註冊處登記押記），嚴重影響您日後出售或轉按物業。
物業抵押套現方式解析：加按、轉按及二按比較
當決定透過抵押物業獲取資金時，了解不同物業抵押套現方式的分別至關重要。市場上主要有加按、轉按及二按三種途徑，此外還有一種性質略有不同的業主私人貸款。每種方式的申請條件、成本、利率以至風險都各有不同，清晰理解它們的運作原理，有助您作出最符合自身財務狀況的選擇。
物業抵押套現方式一：加按 (Cash-out Refinancing)
定義：向原有按揭機構申請增加貸款額
加按（Cash-out Refinancing），是指在不轉換按揭機構的前提下，直接向原來提供按揭的銀行或財務公司申請，增加現有的貸款總額，從而套取現金。
適用情況：物業已升值、已償還部分本金
這種方式通常適用於兩個情況。第一，物業的市場價值上升，產生了可供套現的資產增值空間。第二，業主已持續供款一段時間，償還了部分按揭本金，從而釋放出原有的貸款額度。
計算實例：樓價HK$600萬升值至HK$680萬，如何套現HK$108萬
讓我們用一個具體例子來說明。假設您數年前以HK$600萬購入物業，承造六成按揭，初始貸款額為HK$360萬。經過幾年還款，您已償還HK$60萬本金，尚欠貸款額為HK$300萬。此時，物業已升值至HK$680萬。銀行根據新估值的六成（按揭成數因應當時政策及物業狀況而定）計算，最高可批出的總貸款額為HK$680萬 x 60% = HK$408萬。將此新批核總額減去您的尚欠貸款，即可得出套現金額：HK$408萬 – HK$300萬 = HK$108萬。
物業抵押套現方式二：轉按 (Refinancing)
定義：將現有按揭由A機構轉至B機構
轉按（Refinancing），是指將物業的按揭貸款由原來的A機構，轉移到另一家能提供更佳條款的B機構。
主要目的：尋求更低利率、賺取現金回贈、同時進行套現
業主選擇轉按的主要動機通常有幾個。第一是尋求更低的按揭利率以節省利息支出。第二是賺取新貸款機構提供的現金回贈。第三，如果物業在此期間升值，亦可以像加按一樣，在轉按過程中同時申請套現增值部分。
注意事項：手續等同重新申請按揭，涉及律師費等成本
需要留意的是，轉按的程序基本上等同重新申請一次按揭貸款。申請人需要重新提交入息證明、通過壓力測試（如適用），並且會產生額外的成本，例如律師費和物業估價費等。
高風險選項：二按 (Second Mortgage)
定義：在保留原有「一按」下，向另一機構為同一物業申請額外抵押
二按（Second Mortgage），是指業主在保留原有銀行「一按」的情況下，再就同一物業向另一家貸款機構（通常是財務公司）申請額外的抵押貸款。
風險：利率通常遠高於一按，違約時物業被拍賣的風險更高
這是風險較高的選擇。二按的利率通常遠高於傳統銀行的一按。更重要的是，一旦業主無法償還貸款，物業被債權人出售（拍賣）時，一按機構有優先受償權。由於二按機構需承擔較高風險，其利率和條款自然更為嚴苛，業主斷供時失去物業的風險也相應增加。
另類選擇：無抵押業主私人貸款
核心區別：物業僅作資產證明，無需進行法定抵押程序
市場上還有一種另類選擇，稱為「無抵押業主私人貸款」。它與傳統抵押的核心區別在於，物業本身僅作為一項重要的資產證明，用以支持貸款申請，而無需經過律師樓進行正式的法定抵押登記（俗稱「釘契」）。
優點：申請快、手續簡單、無需抵押樓契
這種貸款的主要優點是申請流程快、手續相對簡單，因為省卻了繁複的法律程序，業主亦無需抵押樓契。
缺點：利率普遍高於傳統按揭，需提防變相抵押的合約條款
它的缺點也相當明顯。首先，利率普遍高於傳統的加按或轉按。其次，申請人必須仔細審閱合約條款，提防部分財務公司加入變相的抵押條款，例如限制物業出售或在違約時有權強制出售物業，令無抵押貸款的性質改變。
計算您的物業潛力：可套現金額與還款預算
當您考慮將現有物業抵押，最關心的問題自然是「到底可以套現多少錢？」。這個數額並非隨意估算，而是由一系列環環相扣的因素決定。想知道您的物業究竟潛藏多少現金價值，以及未來的還款計劃如何，就要先了解整個計算的藍圖。
影響最高貸款額的核心變數
要準確評估物業抵押套現的潛力，必須先掌握幾個核心變數。這些變數共同構成了銀行或財務機構審批貸款額度的基礎，每一項都直接影響您最終可以動用的資金。
物業的最新估值
物業的最新估值是所有計算的起點。這個估值並非您當初的買入價，也不是市場上的放盤價，而是由銀行或貸款機構委託的測量師行所評估的當前市場價值。估值越高，可借貸的基礎金額自然就越大。
物業用途（自住 vs. 出租）的按揭成數差異
物業的申報用途會直接影響按揭成數的上限。一般來說，自住物業因為風險較低，可以獲得較高的按揭成數。相反，如果物業是用作出租投資，金融機構在計算最高貸款額時，會採用一個較為保守的按揭成數，這也意味著可套現的金額會相應減少。
現有按揭的剩餘貸款額
如果您現有的物業仍有按揭在身，那麼尚未償還的貸款餘額，是計算套現金額時必須扣除的部分。簡單來說，貸款機構是根據物業的淨值來批核新增貸款，因此必須先減去您原有的負債。
申請人的信貸評級(TU)與收入狀況
除了物業本身的條件，申請人的財務狀況同樣關鍵。良好的信貸評級（TU）與穩定且足夠的收入證明，是向貸款機構展示您具備可靠還款能力的最佳憑證。這些因素不只影響最終獲批的貸款額，更會左右您的按揭利率。
預計還款年期（受人齡及樓齡限制）
還款年期的長短，同樣受到嚴格限制。最長的還款期普遍為30年，但最終年期會受申請人的年齡及物業的樓齡所影響。貸款機構通常會以「75減人齡」或「75減樓齡」等準則（以較低者為準）來釐定最長的還款年期，確保貸款能在合理的年期內還清。
貸款計算結果解讀與還款策略
了解各項變數後，就可以將它們組合起來，計算出實際的套現金額，並制定適合自己的還款策略。掌握這些計算方法，有助您在申請前作出更明智的財務規劃。
最高套現金額的計算公式
要計算出最高可套現金額，可以參考以下這條基本公式：
最高可套現金額 = (物業最新估值 x 最高按揭成數) – 現有按揭剩餘貸款額
舉例來說，若您的物業估值為HK$800萬，自住用途的最高按揭成數為六成（60%），而現有按揭尚欠HK$200萬，那麼最高可套現金額便是 (HK$800萬 x 60%) – HK$200萬 = HK$280萬。
每月供款 vs. 每兩星期供款：如何縮短還款期及節省總利息
傳統的還款方式是每月供款一次，一年合共供款12次。然而，部分貸款機構提供每兩星期供款的選項。這種方式是將您每月的供款額除以二，每兩星期支付一次。一年下來，您總共支付了26次，相當於13個月的供款額。這額外的一個月供款會直接用作償還本金，從而加快還款進度，有效縮短總還款年期及節省可觀的總利息支出。
理解總利息支出：年期越長，總支出越高的道理
在選擇還款年期時，很多人會傾向選擇較長的年期，以降低每月的供款壓力。這個做法雖然能舒緩眼前的現金流，但必須理解一個簡單道理：貸款年期越長，您支付利息的時間就越長，累積的總利息支出也自然越高。這相當於您向金融機構「租用」資金的時間更久，因此需要支付更多的「租金」。在財務狀況許可下，適度縮短還款年期，是減輕整體債務成本的有效方法。
安全抵押物業的完整申請流程與法律須知
決定要將抵押物業套現後，了解清晰透明的申請流程就至關重要。這不僅是為了成功獲取資金，更是保障自己免墮陷阱的關鍵一步。以下我們將申請過程拆解為三大步驟，助你穩妥地完成整個程序。
第一步：審慎評估與選擇貸款機構
選擇合適的貸款機構，是整個物業抵押套現過程的基礎。不同的機構有不同的審批標準與貸款條件，花時間比較絕對是值得的。
比較不同信貸來源：銀行 vs. 財務公司的優劣分析
市面上的信貸來源主要分為銀行和持牌財務公司兩大類。
- 銀行：優點是利率普遍較低，還款條款清晰，而且受到金融管理局的嚴格監管，透明度高。不過，銀行的審批門檻也相對較高，通常要求申請人有穩定的入息證明、良好的信貸紀錄（TU），並且需要通過壓力測試。
- 財務公司：優點是審批較為寬鬆和快速，部分財務公司甚至不要求查閱信貸報告或提供繁複的入息證明，適合急需資金或未能通過銀行審批的業主。但是，其貸款利率通常遠高於銀行，而且市場上財務公司質素參差，選擇時必須格外小心。
關鍵指標：比較貸款的「實際年利率」(APR)
在比較不同貸款計劃時，切勿只看表面的「月平息」或宣傳利率。唯一能讓你公平比較不同貸款總成本的指標，是「實際年利率」（Annual Percentage Rate, APR）。APR已經包含了利息及各種可能的手續費、行政費等附加費用，能真實反映你每年的借貸成本。根據法例規定，所有持牌放債機構都必須在合約和宣傳品上清晰列明APR。
考慮還款條款：固定與浮動利息、還款年期對總利息的影響
除了利率，還款條款同樣影響深遠。首先要了解利率是「固定利率」還是「浮動利率」。固定利率在還款期內不變，每月供款穩定，方便預算。浮動利率則會跟隨市場利率（如最優惠利率P按或同業拆息H按）變動，有機會享受低息環境，但也要承受利率上升時供款增加的風險。
此外，還款年期越長，雖然每月供款額會降低，但全期總利息支出會大幅增加。申請前應仔細計算，在還款能力與總利息成本之間取得平衡。
如何查證持牌放債人牌照及核實中介代理關係
若選擇向財務公司申請，最基本的一步是核實其是否持有有效的放債人牌照。你可以到香港公司註冊處的網站，查閱最新的《持牌放債人名冊》，確保對方是合法經營。假如是透過中介公司申請，應要求中介提供書面協議，清楚列明其代理的最終貸款機構名稱和牌照號碼，並且直接向該貸款機構核實中介的代理身份，避免因層層轉介而產生不必要的費用。
第二步：準備文件與提交申請
選定貸款機構後，便需要準備所需文件提交申請。文件是否齊備，會直接影響審批的流暢度和速度。
基本個人及入息證明文件清單
一般而言，你需要準備以下基本文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月的住址證明（如水電煤費單、銀行月結單）
* 入息證明：受薪人士需提供最近三至六個月的糧單、稅單或強積金結單；自僱人士則需提供公司商業登記、最近的利得稅單及公司銀行戶口紀錄。
物業相關文件（如樓契、原有按揭貸款合約）
抵押物業申請自然需要提供物業證明文件，主要包括：
* 物業買賣合約及樓契（Deed）
* 現有按揭貸款的合約及最近期的還款紀錄（如適用）
* 差餉及管理費單
這些文件有助貸款機構確認你的業權及現有負債狀況。
壓力測試的重要性及計算方法（適用於銀行申請）
如果你向銀行申請加按或轉按，就必須通過金管局規定的「壓力測試」。壓力測試的目的是確保即使在利率上升的情況下，你仍然有足夠的還款能力。簡單來說，計算方法分為兩部分：
1. 你現時所有的按揭及其他債務供款，佔每月入息的比率不能超過50%。
2. 假設現時按揭利率上升2厘（2%），你所有的按揭及債務供款，佔每月入息的比率不能超過60%。
未能通過壓力測試是銀行拒絕申請的常見原因之一。
第三步：看懂合約條款，保障自身權益
在簽署任何貸款合約前，花時間逐字逐句細閱條款，是保障自己的最後一道防線。如有任何不明白的地方，必須要求對方解釋清楚。
費用條款：清楚列明中介費、手續費、提早還款罰息等所有費用
合約內必須以白紙黑字清楚列明所有費用，包括但不限於：中介費、申請手續費、律師費、物業估價費等。特別要注意「提早還款罰息」條款，了解罰息期有多長，以及罰息的計算方法，避免日後想提早還清時產生額外支出。
貸款細節：合約必須列明最終貸款機構、利率、還款期及支付方式
合約的核心內容必須清晰無誤。當中應包括：
* 最終提供貸款的機構全名及其放債人牌照號碼。
* 最終批核的貸款額及實際年利率（APR）。
* 還款期數、每月還款額及首次還款日期。
* 還款方式（如自動轉賬、繳費靈等）。
成功定義：釐清貸款被拒或額度不足時，是否仍需付費
部分中介合約的魔鬼細節在於對「成功申請」的定義。簽約前必須釐清：如果貸款申請最終被拒絕，或者批出的貸款額遠低於你的預期，甚至利率條件不理想而你決定不接受，是否仍然需要支付中介費或其他費用。最理想的情況是，合約列明在申請人接納並提取貸款後，才需支付費用。
法律權利：了解7天冷靜期及獲取書面摘記之權利
根據香港《放債人條例》，持牌放債人與借款人訂立貸款協議後，必須在7天內，向借款人提供一份載有該協議所有條款的書面摘記。你應妥善保管這份文件。雖然法例未有訂明「冷靜期」，但這份書面摘記給予了你時間再次審視所有條款，是你重要的法律權益。
特殊情況下的物業抵押：資助房屋按揭全攻略
未補地價資助房屋的抵押限制
將資助房屋用作抵押物業，與一般私樓的處理方式截然不同。許多業主在考慮物業抵押套現時，未必清楚未補地價的資助房屋，例如居屋或綠置居，其實受到嚴格的法律規管。
《房屋條例》規定：轉讓限制期內外均不得隨意抵押
根據香港的《房屋條例》，所有未補地價的資助房屋單位，無論是在首次轉讓限制期內，還是期滿之後，業主都不能隨意將其出售、出租或用作任何形式的抵押。這項規定旨在確保公共房屋資源用於指定的自住用途，而不是成為市場上的投機或融資工具。
非法抵押（「釘契」）的嚴重後果：或致單位被收回
假如業主繞過法定程序，向財務公司等機構進行非法抵押，該貸款協議會在土地註冊處被註冊為押記，即俗稱的「釘契」。一旦房屋署發現這種違規行為，有權採取法律行動。最嚴重的後果，是單位可能被房屋委員會（房委會）收回，業主最終會失去物業，得不償失。
資助房屋加按或轉按的嚴格條件
雖然法例嚴格，但在某些非常特殊的情況下，房屋署確實容許資助房屋業主申請加按或轉按套現。不過，其審批門檻極高，並且設有特定的先決條件。
必須事先獲得房屋署署長的書面批准
最關鍵的一點，是任何資助房屋的加按或轉按申請，都必須在辦理前，先向房屋署署長提交申請，並且獲得其正式的書面批准。未經批准而進行的任何抵押安排，均屬違法。
可獲批准的特定困難情況（醫藥費、教育費、殮葬費等）
房屋署只會在業主面臨真正財政困難時，才會考慮批准申請。可獲接納的理由通常涉及突發及必要的人道狀況，主要包括：籌措家庭成員的緊急醫藥費；支付家庭成員的教育開支；應付殮葬費；因離婚或分居而需向另一方支付樓價；或生意出現困難，導致陷入經濟困境。
個人財務問題對申請的審批考量
對於因個人理財問題，例如償還其他私人貸款或信用卡欠款而申請套現，房屋署的審批會更為審慎。署方會按個別情況的獨特性和嚴重性進行評估，但一般而言，純粹為了整合個人消費性債務而提出的申請，獲批的機會相對較低。
資助房屋抵押的正確申請程序
若業主符合上述的特殊困難情況，並希望循合法途徑為資助房屋申請抵押貸款，應遵循以下正確程序。
自行向持牌銀行或接受存款公司申請
首先，業主需要自行向香港的持牌銀行或接受存款公司查詢，並取得由該機構發出的「原則上同意貸款」證明文件。這份文件會列明機構初步願意批出的貸款金額、利率及年期等條款。
向所屬屋苑管理處提交申請表及證明文件
取得銀行的初步批准後，業主便可填妥房屋署指定的申請表格，連同銀行文件、解釋財政困難原因的信件及相關證明（如醫療報告、學費單等），一併交往所屬屋苑的管理處或租約事務管理處。署方在審核所有文件後，才會發出最終的批准或拒絕通知。
物業抵押常見問題 (FAQ)
在考慮抵押物業的過程中，心中難免會浮現各式各樣的疑問。這一步牽涉重大財務決策，因此了解清楚每個細節至關重要。以下我們整理了幾個關於物業抵押套現最常見的問題，幫助你作出更明智的決定。
Q1：聯名物業可以由其中一位業主單方面申請抵押嗎？
這個問題的答案，取決於你申請的貸款類型。傳統按揭與部分財務公司的業主貸款，在處理單邊申請時有著根本性的分別。
傳統按揭 vs. 業主私人貸款在處理單邊申請的分別
對於傳統的物業抵押貸款，例如加按或轉按，答案是絕對不可以。因為這類貸款需要將物業的法定押記（俗稱「釘契」）註冊在土地註冊處，這是一個影響完整業權的法律程序。因此，銀行或大型金融機構必定會要求所有聯名業主親自簽署所有法律文件，以示同意。缺少任何一位業主的同意，申請都無法繼續。
不過，市面上有些財務公司提供的「業主私人貸款」則有不同處理方式。這類貸款的性質是無抵押私人貸款，物業本身只用作資產證明以評估貸款額與利率，而不會進行法定抵押。在這種情況下，部分財務公司允許其中一位業主以其個人持有的業權份額來獨立申請貸款。
單方面申請的潛在法律糾紛與風險
即使有財務機構接納單方面申請，這種做法也隱藏著極高的法律與家庭糾紛風險。首先，此舉很可能破壞聯名業主之間的信任關係，引發嚴重爭拗。其次，假如貸款人日後無法償還債務，放債人雖然不能直接收回整個物業，但可以透過法律途徑追討該業主的物業份額。法庭有權頒令出售整個物業，然後按業權比例分配售樓所得款項，用以償還債務。這意味著，另一位不知情的業主，最終也可能被迫出售自己的居所。因此，在作出任何決定前，與所有聯名業主坦誠溝通是不可或缺的一步。
Q2：沒有固定入息證明可以申請物業抵押貸款嗎？
對於自由職業者、自僱人士或收入不穩定的人士而言，這是一個非常現實的問題。銀行與財務公司對此有不同的審批考量。
銀行對此類申請的替代方案（如資產水平審批）
銀行在審批按揭申請時，非常重視申請人是否有穩定及足夠的收入證明（如稅單、糧單、僱傭合約）以通過壓力測試。如果無法提供這些文件，申請一般較難獲批。不過，銀行也設有「以資產水平為基礎」的審批方案。如果申請人本身持有大量流動資產（如現金、股票、債券），並且物業本身沒有按揭或只有極低貸款餘額，銀行或可依據其資產淨值批出貸款，但按揭成數上限會大幅降低至四成或以下。
財務公司較寬鬆的審批標準及相應的較高成本
相較於銀行，財務公司的審批標準則靈活得多。它們通常接納更多種類的收入證明，例如顯示有持續現金流入的銀行戶口紀錄。即使沒有固定收入，只要你持有物業，很多財務公司都願意批出貸款。然而，這種便利性是有代價的。由於財務公司承擔的風險較高，其批出的貸款利率通常會遠高於銀行按揭，實際年利率（APR）可能相差甚遠。申請前必須仔細比較總利息支出，衡量自己能否負擔較高的還款成本。
Q3：提早還清貸款需要支付罰息嗎？
大部分物業抵押貸款都設有罰息期，在特定時間內提早還清全數或部分貸款，便需要支付額外費用。
如何在貸款合約中尋找「提早還款條款」
在你簽署任何貸款合約前，務必仔細閱讀當中的條款。請特別留意標題為「提早清還」、「提前還款」或類似字眼的章節。這部分會清楚列明罰息期的長度（即所謂的「鎖定期」），以及罰息的計算方法。假如條款含糊不清，你有權要求貸款機構的職員詳細解釋，甚至以書面形式作實。
不同機構的罰息期與計算方法
罰息期通常由貸款發放日起計，常見為期兩至三年。不同機構的罰息計算方法各異，常見的有以下幾種：
– 按原有貸款額的某個百分比計算（例如：原有貸款額的1-3%）。
– 按提早償還金額的某個百分比計算。
– 以數個月的利息作為罰款金額。
一般來說，銀行的罰息條款較為標準化。財務公司的條款則可能更多樣化，有些甚至會以「免罰息」作為賣點，但其利率可能已反映了相關成本。
Q4：如果無法償還貸款，最壞的後果是什麼？
抵押物業是重大的財務承擔，一旦無法履行還款責任，後果可能非常嚴重，甚至會失去安樂窩。
拖欠還款的法律追討程序
當你開始拖欠還款時，貸款機構首先會發出通知書及致電催收。如果情況持續，它們便會啟動法律程序。放債人會入稟法庭，申請收回作為抵押品的物業。法庭在審理後，若裁定放債人勝訴，便會發出收樓令。
物業被接收（「銀主盤」）並拍賣的風險
一旦法庭發出收樓令，物業便會被貸款機構（即「銀主」）正式接管，成為俗稱的「銀主盤」。銀主的首要目標是盡快賣出物業以抵償債務。它們通常會委託測量師行或地產代理，以公開拍賣或標售等形式出售物業。拍賣價往往會低於市價，以吸引買家。如果拍賣所得的金額不足以完全清還所有欠款（包括本金、利息、律師費及其他雜費），原業主仍然有責任償還餘下的差額。
拖欠還款對信貸紀錄的長遠影響
除了失去物業，拖欠還款還會對你的個人信貸紀錄（TU）造成災難性的長遠影響。嚴重的拖欠或撇帳紀錄會在信貸報告中保留多年。這會導致你的信貸評分大幅下降，日後要再申請任何信貸產品，例如信用卡、私人貸款甚至新的物業按揭，將會變得極度困難，甚至會被所有主流金融機構拒絕。