收到財務公司的收樓信，是否感到徬徨無助，擔心辛苦建立的家園將化為烏有？與銀行相比，財務公司的收樓程序往往更為迅速且強硬，稍有拖延，利息、罰息及法律費用便會如雪球般越滾越大，最終可能導致物業遭賤賣，甚至陷入負資產的無底深淵。在最壞情況發生前，時間就是您最大的籌碼。本文將為您詳細拆解財務公司收樓的5大階段時間線，深入剖析其3大嚴重後果，並提供3個能夠中斷程序、保住物業的黃金自救方案，助您把握最後機會，奪回財務主導權。
財務公司收樓時間線：5大階段與業主應對策略
要清楚了解財務公司收樓程序，首先要知道這並非一步到位，而是一個有清晰時間線的法律過程。財務公司收樓一般會經過五個主要階段，每個階段的行動和法律後果都層層遞進。掌握這些資訊，有助你了解自己身處的位置和可採取的應對策略。
第一階段 (逾期1-2個月)：內部催收與書面警告
財務公司行動：內部催收部門電話及信件通知
當你開始逾期還款，財務公司的內部催收部門就會啟動程序。他們會透過電話和信件聯絡你，提醒你盡快清還欠款。這個階段的溝通相對溫和，主要目的是了解你的情況和催促還款。
業主收到文件：逾期還款通知書
你會收到財務公司寄出的正式書面文件，這就是「逾期還款通知書」。信中會清楚列明你的欠款金額、逾期日數以及可能產生的罰息。
自救關鍵：把握溝通黃金期，主動尋求協商
這個初步階段是解決問題的黃金時期。主動聯絡財務公司，坦誠溝通你的財務狀況，尋求可行的還款協商方案，是中斷後續收樓程序的首要關鍵。
第二階段 (逾期約3個月)：委託律師，法律程序啟動
財務公司行動：正式委託律師樓介入
如果你未能清還欠款或協商未果，財務公司就會將個案升級，正式委託律師樓處理。這代表財務公司已決定透過法律途徑追討債務。
業主收到文件：律師信 (Demand Letter)
你會收到一封由對方律師樓發出的正式信件，稱為「律師信」(Demand Letter)。這封信件會以嚴肅的法律措辭，要求你在指定期限內清還所有欠款，否則將採取進一步法律行動。
法律影響：法律程序正式開始，所有相關費用將轉嫁業主
收到律師信代表法律程序已經正式啟動。從這一刻起，所有相關的律師費和其他法律開支，都會計算在你的總欠款之中，令債務雪球越滾越大。
第三階段 (逾期3-5個月)：入稟法院申請收樓令
財務公司行動：向高等法院提交傳訊令狀
下一步，財務公司的律師會代表公司向高等法院提交一份名為「傳訊令狀」的法律文件，正式向法庭申請收回你的物業。
業主收到文件：法庭蓋印的傳訊令狀 (Writ of Summons)
你會收到一份蓋有法庭印章的傳訊令狀，通知你已被正式起訴。文件上會列明聆訊日期和地點，要求你作出回應或出席聆訊。
法律影響：法庭極可能批出「管有權令」(俗稱收樓令)
由於按揭文件是具法律效力的合約，在證據確鑿的情況下，法庭極有可能會批出「管有權令」(Order for Possession)，這就是俗稱的收樓令，正式在法律上賦予財務公司收回物業的權利。
第四階段 (逾期6-9個月)：執達吏上門執行收樓
執法方：法庭執達主任 (Bailiff)
獲得收樓令後，執行收樓的並非財務公司人員，而是中立的法庭執達主任。他們是根據法庭命令執行職務的公職人員。
收樓流程：發出《遷出通知書》→ 強制清場及換鎖
執達主任會先在物業大門張貼《遷出通知書》，給予你一個最後的搬遷期限。如果在期限過後你仍未遷出，執達主任就會聯同鎖匠上門，強制進入單位清場並更換門鎖。
業主處境：正式喪失物業實質管有權
到了這一步，你便正式失去了對物業的實質管有權，無法再自由進出或居住在該單位。
第五階段 (逾期9-12個月)：強制拍賣物業
財務公司行動：委託代理或拍賣行出售物業
財務公司取得物業的管有權後，下一步就是出售物業以抵債。他們會委託地產代理或拍賣行，開始處理出售事宜。
出售方式：以「銀主盤」或拍賣形式出售，價錢或低於市價
物業會以「銀主盤」或公開拍賣的形式出售。為了盡快收回欠款，財務公司的首要目標是成功出售，所以成交價通常會低於正常的市場價格。
業主處境：徹底失去物業業權，程序終結
物業成功出售並完成交易後，業權會正式轉移給新買家。你將徹底失去該物業的所有權，而整個財務公司收樓的程序也在此終結。
收樓的3大嚴重後果：為何財務公司比銀行更「辣」？
很多人對財務公司收樓程序的理解，可能只停留在失去物業的層面。事實上，整個財務公司收樓的後果遠比想像中來得嚴重。而且，財務公司的追討方式通常比銀行更為進取，因為它們的貸款風險較高，所以在收回欠款時的手段也更直接。接下來，我們將會深入探討這三大後果，讓你明白為何必須盡力避免走到這一步。
後果一：物業遭賤賣，陷入「負資產」無底洞
當物業落入財務公司手中，最直接的後果就是物業極有可能被低價出售。財務公司的主要目標是盡快收回資金，而不是為業主爭取最佳的市場價格。所以，它們通常會以「銀主盤」或拍賣形式，用低於市價的價錢迅速將物業賣出，這往往會直接將業主推向「負資產」的深淵。
負資產的成因：拍賣價不足以抵銷總欠款 (本金+利息+罰息+所有費用)
負資產的形成原因其實很簡單，就是物業的最終拍賣價，完全不足以覆蓋業主所拖欠的總額。這筆總欠款不單是貸款的本金，還包括了長時間累積的利息、條款中列明的高昂罰息，以及在整個收樓法律程序中所產生的一切相關費用。當賣樓所得的金額不足以填補這個巨大的款項時，負資產便會形成。
業主的法律責任：即使失去物業，仍需終身承擔及償還差額
最嚴重的一點是，就算物業已經被賣出，業主的還款責任並不會因此終結。根據法律，業主依然需要為賣樓後未能清還的差額負上全部責任。這筆差額會繼續計算利息，像雪球般越滾越大，變成一筆需要長期，甚至終身償還的債務，對個人未來的財務規劃造成長遠的沉重負擔。
後果二：信貸評級破產，面臨破產呈請
如果業主在物業被賣出後，仍然無力償還剩餘的欠款差額，情況就會迅速惡化。財務公司有權採取進一步的法律行動，直接向法庭申請將你破產，這會對你的信貸記錄造成永久性的損害。
觸發條件：無力償還賣樓後的欠款差額
觸發破產呈請的條件非常明確，就是在財務公司完成物業出售的程序後，業主依然沒有能力清還剩餘的債務。這筆未償還的差額，便成為了財務公司向法庭提出破產申請的合法理據。
破產的影響：個人資產遭凍結，生活及工作受嚴格限制
一旦法庭正式頒布破產令，其影響是全面而且深遠的。你的所有個人資產，包括銀行戶口，都會立即被凍結並交由破產管理署或受託人接管。在破產期間，你的日常生活以至工作都會受到嚴格的法律限制，例如不能出任公司董事，也無法申請任何新的信貸產品，對個人和家庭都是一個巨大的衝擊。
後果三：承擔所有法律及行政費用
除了貸款本金、利息和罰息外，整個財務公司收樓程序中所牽涉的每一筆開支，最終都會由業主承擔。這些林林總總的費用加起來，可以是一筆相當驚人的數目。
費用清單：財務公司律師費、法庭費、執達吏費、代理佣金等
這些費用包括但不限於：財務公司聘請律師處理法律文件的所有費用、入稟法庭的各項申請費、法庭執達主任上門執行收樓令的相關開支，以及最後委託地產代理或拍賣行出售物業所需支付的佣金。每一項費用都會被清晰記錄，並計入你的總欠款之中。
為何財務公司收樓成本更高：其罰息及行政費通常遠高於銀行
有一點需要特別留意，就是財務公司收樓的總成本，通常會比銀行高出不少。這是因為財務公司的貸款合約中，所訂明的罰息利率和各種行政手續費，普遍遠高於傳統銀行。這會導致總欠款的增長速度非常快，令業主希望清還債務的難度變得更高。
中斷收樓程序：保住物業的3大黃金自救方案
當財務公司收樓程序一旦啟動，很多人會感到徬徨無助，但其實局面並非無法挽回。關鍵在於把握時間，採取主動。以下三個方案，是業主面對財務公司收樓時，用來中斷程序、保住物業的黃金策略，由最佳選擇到緊急備案，助你重新掌握主導權。
方案一 (最佳策略)：搶先自行賣樓，奪回控制權
優勢：爭取以市價出售，最大限度減少損失，甚至保留餘款
這是所有方案中的首選，因為它讓你從被動的被告，變回物業的主人。由財務公司接手出售的物業，通常會被稱為「銀主盤」或「財仔盤」，財務公司的唯一目標是盡快收回欠款，所以售價往往會低於市價一至兩成，甚至更多。相反，若你能搶先一步自行出售，你便有權力在市場上尋找最好的出價，爭取以理想市價成交。這樣不僅能確保有足夠資金清還所有欠款，包括本金、利息和各項費用，更有機會在還款後保留一筆餘款，將財務損失減至最低。
執行關鍵：必須在財務公司取得「絕對管有權令」前完成交易
這個方案的成功與時間競賽。你必須在財務公司取得法庭頒發的「絕對管有權令」(Order for Possession made Absolute) 之前，完成整個賣樓交易。一旦法庭批出此命令，財務公司便取得物業的絕對控制權，屆時你就失去了出售物業的權利。所以，當你意識到還款出現困難，甚至已收到律師信時，就應立即行動，委託可靠的地產代理，以最快速度尋找買家。
方案二 (可行備案)：債務重組或轉按
如果不想出售物業，或時間上來不及，這個方案便是你的可行備案。核心是透過新的財務安排，清還現有欠款，從而中止進行中的法律程序。
途徑A (債務重組)：向法庭申請個人自願安排 (IVA)，以中止法律程序
個人自願安排 (IVA) 是一個受法律保護的債務重組方案。當你向法庭正式提交IVA申請後，法庭會頒布「臨時命令」，期間所有針對你的法律訴訟，包括財務公司收樓程序，都必須暫停。這能為你爭取到寶貴的喘息空間，與會計師及債權人商討一個長期的還款方案。只要新的還款方案獲得大多數債權人同意及法庭批准，原有的收樓威脅便能解除。
途徑B (財仔轉按)：尋求其他財務機構清還欠款，重新承造按揭
另一個方法是尋找其他願意承接按揭的財務機構，俗稱「財仔轉按」。雖然在信貸記錄欠佳的情況下，難以轉按至傳統銀行，但市面上仍有一些財務公司願意評估你的情況。新貸款的目的就是一次過清還舊債主的欠款，從而中止其收樓行動。這個方法的優點是速度較快，但你需要仔細比較不同機構的利率和條款，避免陷入另一個更差的債務循環。
方案三 (緊急手段)：直接與財務公司談判
談判目標：提出具體還款計劃，爭取短暫暫緩程序
如果以上兩個方案都無法立即實行，你最後的手段就是直接與財務公司進行談判。談判時，單純請求對方寬限是沒有用的。你必須準備一份非常具體、可行的還款建議書，清楚列明你計劃如何及何時清還部分或全部欠款。例如，你可以提出立即償還部分逾期款項，並承諾在未來數月內恢復正常供款。
成功機率：較低，僅作為爭取時間的最後手段
必須明白，這個方案的成功機會相對較低。因為財務公司已經啟動了法律程序，投入了時間和金錢，他們未必願意輕易中止。不過，如果你的還款建議具備誠意和說服力，仍有機會爭取到短暫的暫緩期。你可以利用這段寶貴的時間，積極執行方案一或方案二，為自己創造逆轉的機會。
財務公司收樓常見問題 (FAQ)
關於財務公司收樓程序，許多業主都抱持著不少疑問。我們整合了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助你更全面地理解整個情況。