「供甩」層樓，卸下長達二、三十年的按揭重擔，是許多業主的人生一大目標。然而，在慶祝成為真正「業主」之前，尚有一項不可或缺的法律程序——「贖契」。究竟贖契程序涉及甚麼？整個過程需時多久、費用多少？取回「樓契」這份重要文件後，應如何妥善存放？如果不幸遺失，又會面臨甚麼嚴重後果？這份「終極懶人包」將為您一次過拆解所有關於贖契的疑問，從詳盡的五大步驟、實際費用與時間預算，到取回樓契後的四大存放方案比較，甚至不幸遺失樓契的嚴重後果及補救方法，都會有清晰指引，助您輕鬆掌握整個流程，順利取回物業的完整業權。
甚麼是贖契？了解基本概念與兩大情況
供樓多年，終於來到尾聲，是時候了解整個贖契程序了。這一步不單是取回一份文件，更是象徵你真正完全擁有物業的里程碑。讓我們由淺入深，先從最基本的概念開始。
贖契的定義與目的
法律定義：從銀行取回已抵押的樓契
簡單來說，贖契的法律定義，是指業主在清還全部樓宇按揭貸款後，委託律師辦理相關法律手續，從銀行取回之前用作抵押品的樓契正本。在你申請按揭時，樓契會由銀行保管，贖契就是取回這份重要文件的過程。
核心目的：清還按揭，真正擁有物業業權
贖契的核心目的非常明確，就是要在法律層面上，正式解除物業的按揭負擔，讓你成為物業百分百的擁有人。當樓契回到你手上，代表你與銀行的按揭關係正式結束，物業的完整業權也真正屬於你了。
為何必須辦理贖契？
避免銀行徵收高昂的「存契費」
當你還清所有按揭後，如果長時間不辦理贖契手續，銀行並不會為你免費保管樓契。它們會視之為一項託管服務，並且開始每年徵收一筆「存契費」，費用可達數千港元。及時辦理贖契，就是為了避免這項不必要的開支。
為未來出售或轉按清除業權障礙
一份清晰無負擔的樓契，對未來任何物業交易都至關重要。完成贖契並且到土地註冊處註銷按揭紀錄後，你的物業便會成為「現契樓」。這不單讓未來出售物業的過程更順暢，也能為日後需要資金周轉時，申請加按或轉按清除所有業權上的障礙。
贖契的兩種主要情況
情況一：供滿樓宇按揭後贖契
這是最常見和直接的情況。經過十幾二十年的努力，你終於供滿了全部按揭貸款。此刻，你便可以啟動贖契程序，從銀行取回樓契，正式為漫長的供樓歲月畫上圓滿句號。
情況二：轉按（Refinance）時的贖契
另一種觸發贖契程序的情況是轉按。當你決定從原有的按揭銀行（A銀行）轉到另一間能提供更優惠利率的銀行（B銀行）時，程序上必須先向A銀行贖契，再將樓契轉交給B銀行作為新的抵押品。在這個過程中，樓契只是由一間銀行轉移到另一間，你並不會親手接觸到樓契。
贖契程序全拆解：由申請到取契五大步驟
供滿樓固然值得慶祝，但要真正擁有物業的全部業權，還需要完成最後一步，就是辦理贖契程序。整個赎契程序並不複雜，就像一個有清晰指引的任務，只要跟著步驟走，就能順利取回屬於你的樓契。現在，讓我們一起拆解由申請到取契的五大步驟，讓你對預算和流程有一個全面的了解。
贖契時間與費用預算
在啟動程序之前，我們先來看看時間和金錢上的預備。
贖契所需時間：一般需時三至四個月
從你聯絡銀行開始，到律師處理文件、送交土地註冊處註冊，最後通知你取回樓契，整個過程通常需要三至四個月。這個時間主要花在各方之間的文件往來和政府部門的註冊程序上，所以提早規劃是明智之舉。
贖契律師費用：約港幣$2,000至$5,000及雜費
贖契必須委託律師辦理，律師費是主要的開支。市場上，贖契的律師費一般介乎港幣$2,000至$5,000，視乎律師樓的收費標準。此外，還會有一些雜費，例如向土地註冊處查冊的費用和文件註冊費等，這些費用通常是實報實銷。
步驟一：主動聯絡銀行啟動程序
一切由你主動聯絡銀行開始。
為何應主動查詢而非等待銀行通知
雖然部分銀行會在按揭貸款即將還清時發信通知業主，但並非所有銀行都會這樣做，有時通知也可能延誤。與其被動等待，不如在供款期滿前三至四個月，主動致電按揭部門查詢贖契安排，這樣可以將整個流程的主導權掌握在自己手中。
如何向銀行索取「認可律師樓名單」(Approved List)
聯絡銀行時，最重要的一件事是索取它們的「認可律師樓名單」。每間銀行只會跟名單上的律師樓合作處理贖契文件，這是一個關鍵的細節，直接影響後續步驟的順利程度。
步驟二：委託認可名單上的律師
拿到名單後，下一步就是選擇並委託一位律師。
委託非認可律師的潛在風險與阻礙
如果你委託了名單以外的律師，銀行將會拒絕處理相關文件。這意味著你需要重新委託一位認可的律師，不僅浪費了之前付出的時間和金錢，更會拖慢整個贖契進度。因此，務必從銀行提供的名單中作出選擇。
律師的角色：代為處理所有法律文件
在這個過程中，律師是你的專業代表。他們會負責準備所有法律文件、與銀行按揭部門溝通、核實還款金額，以及處理所有後續的註冊事宜，讓你無需親自處理繁瑣的法律程序。
步驟三：律師處理及簽署贖契文件
委託律師後，他們就會開始處理核心的法律文件。
核心文件：解除按揭證明 (Discharge/Reassignment)
整個贖契程序的核心，是一份名為「解除按揭證明」或「轉讓契據」（Discharge/Reassignment）的法律文件。這份文件由律師草擬，然後交由銀行簽署，其法律作用是證明你已還清所有按揭貸款，銀行同意解除對你物業的押記。
文件交接流程：律師與銀行的協調
律師會將準備好的文件送交銀行，待銀行核實所有按揭款項已清還後，銀行的授權人便會簽署該份文件。簽署完成後，銀行會將文件交還給你的律師，以進行下一步的註冊。
步驟四：文件送交土地註冊處註冊
文件簽妥後，還需要向政府部門登記才算正式生效。
註冊目的：更新物業記錄，正式解除銀行押記
律師會將已由銀行簽署的解除按揭證明，送交土地註冊處進行註冊。這個步驟的目的是公開地更新你物業的業權記錄，正式將銀行之前設立的「按揭押記」從記錄中移除，證明你的物業已沒有任何按揭負擔。
如何查冊確認註冊完成
註冊程序完成後，任何人都可以透過土地註冊處的查冊服務，查閱到你的物業已經再沒有按揭押記的記錄。你的律師也會進行查冊，以確認註冊無誤。
步驟五：從律師樓取回完整樓契
這是最令人期待的最後一步。
核對文件清單，確保齊全
當所有法律程序完成後，律師樓會從銀行取回你物業的全套樓契文件，然後通知你親自領取。取契時，律師會提供一份文件清單，記得逐項核對，確保所有重要文件，例如入伙紙、地契、歷年買賣合約等都齊全。
完成贖契的標誌：物業成為「現契樓」
當你從律師手上接過那份厚重的樓契文件時，代表整個贖契程序正式圓滿結束。從這一刻起，你的物業便成為一間真正屬於你、沒有任何按揭負擔的「現契樓」。
轉按贖契程序：與供滿樓贖契有何不同？
許多人以為轉按的贖契程序與供滿樓的程序完全一樣，但兩者其實有一個根本分別。最大的不同之處在於樓契的最終去向。供滿樓後贖契，樓契最終會交還到業主手中。但是在轉按過程中，樓契只是從舊按揭銀行「轉移」到新按揭銀行，業主在整個流程中並不會親手接觸到樓契。
轉按的資金與文件流程
轉按涉及的贖契程序，是一項由律師主導，牽涉新舊兩間銀行的精密資金與文件交接過程。業主只需委託律師，律師便會處理好所有後續步驟。
律師角色：同時代表新舊按揭銀行
在轉按交易中，律師扮演著一個至關重要的中間人角色。他會同時代表新舊兩間銀行處理法律文件，確保整個貸款轉移與樓契交接的過程順暢無誤，保障各方利益。
流程一：新銀行批出貸款，清還舊銀行欠款
首先，新銀行會在批出轉按貸款申請後，在指定交易日將貸款金額發放至代表律師的律師樓戶口。然後，律師會立即動用這筆資金，全數清還業主在舊銀行的按揭餘額。
流程二：完成舊銀行贖契，樓契轉交新銀行作抵押
當舊銀行確認收妥所有欠款後，就會解除對物業的按揭，並準備交出樓契。律師會代表業主從舊銀行取回樓契，完成贖契步驟。之後，律師會立即將這份樓契轉交予新銀行作為新按揭的抵押品，並到土地註冊處為新按揭辦理註冊手續。
轉按中「睇契」的重要性
雖然業主不會接觸到樓契，但在轉按過程中，律師有一個非常重要的責任，就是「睇契」，即詳細檢查樓契的完整性。這個步驟對新按揭的批核有直接影響。
檢查樓契是否完好無缺（俗稱「樓契花」）
「睇契」不只是閱讀內容，更包括檢查樓契的物理狀況。如果樓契出現任何破損，例如紙張發黃、發霉、有水漬、撕裂、甚至重要印章模糊不清，這些情況都俗稱為「樓契花」。
為何樓契瑕疵會影響新按揭批核
樓契是證明物業業權的根本文件。一份有瑕疵的樓契，可能會讓新銀行質疑其法律效力與業權的完整性。因為銀行需要確保其抵押品是清晰無誤的，所以如果發現「樓契花」的問題，銀行為控制風險，可能會要求業主先進行補契程序，甚至有機會調低貸款額度，或者在最壞的情況下拒絕批出按揭。
取回樓契後如何存放？四大方案安全性與成本大比拼
辛辛苦苦完成整個贖契程序，終於將樓契捧在手心，這份文件代表著你對物業的完整業權。接下來要如何存放這份如此重要的文件，就是一個非常實際的課題。不同的存放方案，在安全性、便利性和成本上都有很大分別。以下我們就來逐一比較四個主流方案，助你作出最明智的決定。
存放方法一：家中夾萬
優點：零成本，隨時取用
將樓契存放在家中的夾萬，最直接的好處是完全沒有額外成本。而且你可以隨時取用，便利性最高。
缺點：火災、盜竊、水浸等極高風險
這個方案的缺點也同樣明顯。家居環境潛在的風險太多，一旦遇上火災、盜竊或者嚴重水浸，樓契很可能遭受永久性損毀。這種損失所帶來的後果，遠遠超過省下的存放費用。
存放方法二：律師樓
優點：可作短期臨時存放
在完成交易或贖契程序後，律師樓可以提供短期的臨時存放服務。如果你短期內有其他物業交易計劃，這不失為一個方便的過渡安排。
缺點：律師樓倒閉或文件管理不善的風險
將樓契長期存放在律師樓並非理想選擇。律師樓本身也可能面臨倒閉的經營風險，或者因內部文件管理不善而導致遺失。這類風險雖然不高，但一旦發生，後果同樣嚴重。
存放方法三：銀行保險箱
優點：安全性高，費用相宜 (年費約$1,000 – $2,000)
銀行保險箱是公認非常安全的存放選擇。銀行的保安系統和環境監控都非常嚴格，而且年費相對合宜，大約一千至二千元，是個性價比很高的方案。
缺點：市場供應緊張，輪候時間長
銀行保險箱的最大問題是「一箱難求」。市場上的供應長期處於緊張狀態，很多時候都需要輪候一段很長的時間才能租到，未必能配合你的實際需要。
存放方法四：銀行專業託管服務
優點：頂級安全保障，方便未來交易
除了保險箱，部分銀行還提供專門的樓契託管服務。這種服務提供的是頂級安全保障，而且所有文件由銀行專業團隊管理。日後若需要進行物業買賣或按揭，由銀行直接將樓契交予律師樓，過程會更順暢，也能增加買家對業權的信心。
缺點：費用最高 (年費約$3,000 – $4,000)
頂級服務自然伴隨較高的費用。專業託管服務的年費通常是四個方案中最高的，每年大約需要三千至四千元，這是一個需要納入預算的長期開支。
遺失樓契的後果：成為「無契樓」的風險與補救
妥善保管完成贖契程序後取回的樓契，是業主最重要的責任之一。因為樓契正本是證明物業業權的唯一法律文件，一旦遺失，後果可能相當嚴重，甚至會讓你的物業變成市場上人人避之則吉的「無契樓」。
樓契遺失後無法「補領」
首先要建立一個核心概念，樓契正本是獨一無二的，遺失了是無法像身份證或護照一樣申請「補領」一份全新的正本。它記錄了物業由一手到現在的所有交易歷史與業權轉變，每一次轉讓都是一份不可複製的法律契約。
補救方法：由律師協助宣誓及申請核證副本
唯一的補救方法，是委託律師協助處理。業主需要在律師見證下，進行法定宣誓，詳細陳述樓契遺失的具體情況，例如遺失的時間、地點及過程。這份宣誓書將成為法律文件。之後，律師會憑藉這份宣誓書，向土地註冊處申請一份樓契的「核證副本」（Certified True Copy）。
核證副本的法律效力限制
雖然核證副本在法律上具有一定的證明效力，但是在實際的物業交易市場中，它的認受性卻存在很大限制。因為土地註冊處只會存有已註冊的文件副本，如果當年樓契文件當中包含一些沒有註冊的授權書或協議，這些文件就會永久遺失，無法補回。因此，一份不完整的樓契，會讓買家及銀行的律師對業權的完整性產生疑問。
「無契樓」的三大交易障礙
當物業只剩下核證副本，就會被市場標籤為「無契樓」或「業權不完整物業」，在買賣或按揭時會遇到三大幾乎無法逾越的障礙。
障礙一：物業估價大打折扣
你可以想像一下，當潛在買家知道物業沒有完整樓契正本時，自然會擔心業權存在未知的風險。這便成為了買家大幅壓價的最好理由。一般而言，「無契樓」的市場估價會比正常物業低至少兩至三成，甚至更多，視乎樓契文件的缺失程度。
障礙二：銀行拒絕為新買家批出按揭
這是「無契樓」最致命的一點。由於業權存在瑕疵，銀行基於風險管理的原則，基本上會拒絕為「無契樓」的新買家批出任何按揭貸款。這意味著，能夠購買你物業的，只剩下極少數有能力一筆過支付全額樓價的現金買家，令物業的轉售能力大減。
障礙三：業主或面臨買家追討損失的法律風險
最壞的情況是，假如業主在簽署臨時買賣合約並收取訂金後，才發現樓契已經遺失，這將構成業權不清。買家有絕對權利取消交易，並且不僅可以取回所有訂金，更有權循法律途徑向業主追討這次交易所引致的一切損失，包括律師費、代理佣金，以及在交易期間因樓價上升而造成的差價損失。
成功贖契後：「現契樓」的兩大潛在價值
當你經歷了整個贖契程序，終於將物業變成「現契樓」，這不單是卸下供樓重擔的里程碑。其實，這份已完全屬於你的資產，更解鎖了兩大潛在價值，能夠成為你未來財務規劃中的重要棋子。
潛在價值一：成為靈活融資工具
透過「翻按」或加按套現資金
你的現契樓是一項龐大的資產，你可以將它重新抵押給銀行，進行「翻按」或加按，從而套取一筆現金。這筆資金的用途非常靈活，無論是用於子女的教育開支、個人投資，或是作為緊急備用金，都為你的財務狀況提供了更大的彈性。而且，由於有足值的物業作抵押，你通常可以獲得比私人貸款更低的利率和更長的還款期。
善用按揭儲蓄掛鈎戶口 (Mortgage Link) 對沖利息
這是一個更進階的理財技巧。部分銀行提供按揭儲蓄掛鈎戶口，這種戶口的存款利息會與你的按揭貸款利率掛鈎。你可以選擇翻按一筆小額貸款，然後將這筆資金全數存入掛鈎戶口。這樣一來，戶口賺取的高息就幾乎可以完全抵銷按揭的利息支出。這個操作讓你幾乎在零成本下持有一筆備用現金，同時樓契亦再次交由銀行免費保管，一舉兩得。
潛在價值二：納入退休與傳承規劃
申請安老按揭（逆按揭）的先決條件
香港的安老按揭計劃，俗稱「逆按揭」，讓長者可以將自住物業抵押給銀行，然後在固定年期內或終身每月領取穩定的年金，實現「自製長糧」。申請這項計劃的其中一個最基本條件，就是物業必須是現契樓，不能有任何未償還的按揭。所以，完成贖契是為未來申請安老按揭、規劃退休生活鋪路的第一步。
在遺產規劃中，完整樓契的重要性
在財富傳承的規劃中，一份完整、清晰的樓契至關重要。當物業作為遺產傳承給下一代時，一份沒有任何按揭抵押的完整樓契，可以大大簡化遺產承辦的法律程序。相反，如果樓契有任何問題或業權不清，都可能為受益人帶來不必要的法律糾紛和時間成本。確保物業成功贖契並妥善保管樓契，就是為家人未來順利繼承資產提供了最佳保障。
贖契程序常見問題 (FAQ)
當你對整個贖契程序有了基本概念後，心中可能仍會浮現一些具體疑問。以下整理了幾個業主最常遇到的問題，助你更全面地掌握所有細節。
是否必須委託律師辦理贖契？
答案是肯定的，處理贖契程序必須委託律師。這並非銀行或律師樓的額外要求，而是基於法律程序的規定。整個過程涉及向銀行取回樓契、處理具法律效力的解除按揭文件 (Discharge 或 Reassignment)，並且需要將這些文件呈交至土地註冊處進行正式登記，以移除物業上的按揭押記。這些步驟都必須由執業律師代為處理，確保業權的變更符合法律規範，保障業主的權益。
供滿樓後，銀行會自動通知我辦理贖契嗎？
一般情況下，銀行會在按揭貸款即將供滿前的三至六個月，主動致函通知業主。信件中會提醒業主可以開始準備辦理贖契手續。但是，你不應完全依賴銀行的通知。有時可能因為行政延誤或郵件失誤，導致你未能及時收到通知。因此，最穩妥的做法是自己主動記錄最後的供款日期，並在到期前約半年主動聯絡銀行查詢，確保一切順利啟動，避免因延誤而可能產生不必要的存契費用。
「聯權共有」（長命契）與「分權共有」對贖契後的業權有何影響？
贖契程序本身，並不會因為業權是「聯權共有」或「分權共有」而有所不同。律師處理的目標都是一樣，就是將銀行的名字從物業記錄中移除。
真正的影響，體現在你取回樓契、完全擁有業權之後。
– 聯權共有 (長命契)：所有業主共同持有整個物業業權，並不存在份額之分。其最大特點是擁有「生存者取得權」。假如其中一位業主不幸離世，其業權會自動轉移至其他在生的聯權共有人。這個業權不會被視為遺產的一部分來處理。
– 分權共有：每位業主都擁有物業的一個明確份額 (例如各佔50%)。每個人都可以獨立處理自己持有的那份業權。如果其中一位業主離世，他所持有的業權份額將會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或遺產法進行分配。
因此，贖契後如何規劃物業的傳承或未來買賣，會因這兩種不同的業權持有方式而有根本性的分別。
曾以「送贈契」轉讓的物業，會否影響贖契或未來按揭？
這個問題需要分開兩方面看。首先，如果你正在為一個經「送贈契」轉讓的物業供款，並準備供滿贖契，這個歷史通常不會影響你從現有銀行取回樓契的程序。因為銀行的主要考慮是確保貸款已全數清還。
真正的影響在於未來。當你贖契後，若想將物業重新按揭（例如加按套現）或出售給需要申請按揭的新買家，便會遇到很大阻礙。
銀行對「送贈契」的五年按揭審批限制
銀行對經「送贈契」轉讓的物業極為審慎，主要源於香港的《破產條例》。根據條例，假如送贈者在送出物業後的五年內申請破產，其債權人有權向法院申請將該「送贈」交易作廢，以追討資產。
這對銀行構成了巨大的風險。如果銀行為這類物業批出按揭，一旦交易被推翻，物業的業權便會出現問題，銀行用作抵押的資產便失去保障。因此，絕大部分銀行都會拒絕為交易歷史中有「送贈契」且年期未滿五年的物業，批出任何新的按揭貸款。這個限制會嚴重影響物業的市場流通性與價值。